Uitspraak
C0600161/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 17 april 2007,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING BRABANT WONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats], mede kantoorhoudende te [kantoorplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding 19 januari 2006,
verder te noemen: de stichting,
procureur: mr. Y.A.W.M. Molkenboer,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurster,
procureur: mr. T.P.M. Kouwenaar,
op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch gewezen vonnissen van 3 november 2005 en 15 december 2005 tussen de stichting als eiseres en huurster als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 399913, rolnummer 3641/05)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft de stichting vier grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van voormelde vonnissen en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van haar inleidende vorderingen, met veroordeling van huurster in de proceskosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft huurster de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties.
2.3. Partijen hebben vervolgens de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Bij schriftelijk overeenkomst d.d. 25 juli 2002 heeft de stichting aan huurster verhuurd de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Huurster bewoont de woning met haar drie kinderen, die thans respectievelijk 27, 23 en 4 jaar oud zijn.
4.1.2. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. In artikel 6 onder Pro a van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden van de stichting is bepaald dat huurder het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de daaraan in de huurovereenkomst gegeven bestemming zal gebruiken en dat zulks o.a. inhoudt, dat hij er voor zal zorgdragen, dat door hem, zijn huisgenoten en zijn gasten aan omwonenden generlei overlast of hinder wordt veroorzaakt.
4.1.3. Bij een inval op 27 januari 2005 heeft de politie in de kelder onder de schuur bij de woning van huurster een hennepkwekerij met 151 hennepplanten en bijbehorende professionele apparatuur aangetroffen. Uit onderzoek is gebleken dat er ten behoeve van de exploitatie van de kwekerij op illegale wijze stroom was afgetapt. In verband met de aangetroffen hennepkwekerij heeft de stichting huurster voor de kantonrechter gedagvaard waarbij, kort gezegd, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zijn gevorderd.
4.1.4. Huurster heeft in de onderhavige procedure als belangrijkste verweer gevoerd dat zij geen wetenschap heeft gehad van het bestaan van de hennepkwekerij. Zij stelt dat de kwekerij door haar dochter [Y.] en haar toenmalige vriend is opgezet en dat zij daar niets van heeft geweten of mee van doen heeft gehad.
4.1.5. Bij tussenvonnis van 3 november 2005 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat niet uit te sluiten viel dat huurster geen weet heeft gehad van het bestaan van de hennepkwekerij en dat het op de weg van de stichting lag het tegendeel te bewijzen. De stichting werd vervolgens opgedragen te bewijzen dat huurster in januari 2005 van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde op de hoogte was.
4.1.6. In het eindvonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de stichting niet in de bewijsopdracht was geslaagd en zijn de vorderingen van de stichting afgewezen.
4.1.7. De eerste en de derde grief komen er in de kern op neer dat de kantonrechter in het tussenvonnis ten onrechte tot een bewijsopdracht voor de stichting is gekomen (grief 1) en de vorderingen van de stichting ten onrechte heeft afgewezen op grond van de uitkomsten van die bewijsopdracht (grief 3). De tweede grief bevat de klacht dat de kantonrechter te weinig betekenis heeft toegekend aan het proces-verbaal van politie d.d. 25 maart 2005. De vierde grief betreft een algemene grief, waarin de eindbeslissing van kantonrechter nogmaals wordt aangevochten, en strekt er toe het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen.
4.1.8. Alvorens de grieven te bespreken stelt het hof vast dat in de onderhavige zaak niet is bestreden dat er op het perceel van het gehuurde een illegale en bedrijfsmatige hennep-kwekerij werd geëxploiteerd. In aanmerking genomen het commerciële karakter ervan, de met de illegale hennepkweek gepaard gaande risico’s van brandgevaar, overlast (stank- en wateroverlast), schade (vocht, schimmel) en andere nadelen (bijv. het verzekeringsrisico), levert het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde zonder meer een ernstige tekort-koming jegens de stichting op in de nakoming van de huurovereenkomst. Het levert strijd op met de verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming die daaraan in de huurovereenkomst (in casu in artikel 2) is gegeven alsmede is het illegaal en bedrijfsmatig kweken van hennep in het gehuurde in ernstige mate strijdig met de (ook uit de wet voortvloeiende) verplichting van huurster om zich jegens de stichting als goed huurder te gedragen.
4.1.9. Daarnaast staat niet ter discussie dat huurster voor de hiervoor genoemde tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst aansprakelijk is. Uit de wet volgt dat zij niet alleen voor haar eigen gedragingen aansprakelijk en verantwoordelijk is, maar ook voor het gedrag van alle andere personen die het gehuurde gebruiken of zich daarin met haar toestemming bevinden (artikel 7:219 BW Pro). Ervan uitgaande dat dochter [Y.] inderdaad, zoals zij tegenover de politie en ter comparitie in eerste aanleg heeft verklaard, de onderhavige hennepkwekerij tezamen met haar toenmalige vriend heeft opgezet en geëxploiteerd, is huurster voor de gedragingen van haar dochter aansprakelijk en kunnen haar gedragingen huurster worden toegerekend. Dochter [Y.] woonde immers bij huurster in. Huurster heeft zich voorts niet op het standpunt gesteld dat de toenmalige vriend van haar dochter zonder toestemming in het gehuurde aanwezig is geweest, zodat ook diens gedragingen huurster kunnen worden toegerekend. Voor de aansprakelijkheid van huurster is niet vereist dat zij wist van het bestaan van de kwekerij. Zelfs indien huurster part noch deel had aan het opzetten en de exploitatie van de kwekerij in het gehuurde, blijft er sprake van een tekortkoming waarvoor zij aansprakelijk is, vgl. HR 9 december 2005 LJN AU 3255 (NJ 2006, 153). Dat huurster strafrechtelijk terzake van de aangetroffen hennepkwekerij niet is veroordeeld doet aan het voorgaande oordeel van het hof evenmin af. Voor ontbinding is geen toerekenbaarheid aan de schuldenaar vereist. De conclusie is dan dat de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd zijn(vgl. artikel 6:265 BW Pro) en dat in de onderhavige zaak alleen de vraag aan de orde is of toewijzing van de vorderingen van de stichting desondanks achter-wege dient te blijven in verband met het feit dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro).
4.1.10. Ter beantwoording van die vraag zal het hof allereerst het door huurster gestelde gebrek aan wetenschap bespreken. Het hof is van oordeel dat, in de situatie dat de kanton-rechter zou worden gevolgd in de redenering dat in casu van belang is of huurster van het bestaan van de kwekerij heeft geweten, het voor de hand had gelegen om niet de stichting maar huurster, als zijnde de partij die zich er op beroept dat zij van niets wist, te belasten met het bewijs daarvan. Los hiervan is het hof in de omstandigheden van het geval van oordeel dat dit verweer huurster niet kan baten en komt het hof anders dan de kantonrechter niet toe aan bewijslevering. Huurster is op basis van de wet en de huurovereenkomst verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de huurovereenkomst en gesteld noch gebleken is dat zij haar verantwoordelijkheid voor het gehuurde niet heeft kunnen uitoefenen. Het gebrek aan weten-schap van de kwekerij en het feit dat anderen de kwekerij hebben geëxploiteerd, doen niets af aan de ernst van de tekortkoming (namelijk de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde). Het hof acht de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde, vanwege het daaraan verbonden risico’s van gevaar, overlast, schade en ander nadeel zodanig ernstig, dat zelfs als waar zou zijn en vast zou komen staan dat huurster van niets heeft geweten, die omstandigheid van minder gewicht is en aan ontbinding en ontruiming niet in de weg staat. Daarbij neemt het hof in overweging dat uit de zorgplicht die op huurster rust voortvloeit dat zij oog houdt op het gebruik dat haar kinderen en eventuele bezoekers van het gehuurde maken. De eerste en de derde grief slagen in zoverre.
4.1.11. Het hof verwerpt voorts de stelling van huurster dat de woonbestemming van het gehuurde niet is gewijzigd. Huurster heeft er in dat verband op gewezen dat de kwekerij buiten de woning in de kelder onder de schuur werd geëxploiteerd. De kelder bevindt zich echter op het perceel van het gehuurde, staat ten dienste van de bewoning van het gehuurde en dient als zodanig en derhalve niet bedrijfsmatig te worden gebruikt. Dat de kwekerij maar gedurende een korte periode in het gehuurde aanwezig zou zijn geweest acht het hof niet relevant. Die eventuele omstandigheid kan er niet toe kan leiden dat er sprake is geweest van een tekortkoming van geringe betekenis of bijzondere aard in de zin van artikel 6:265 BW Pro. Vast staat dat de kwekerij is opgehouden te bestaan door ingrijpen van de politie en niet doordat huurster of de exploitanten van de kwekerij daartoe zijn overgegaan. Overigens zijn in het proces-verbaal van politie d.d. 25 maart 2005 naar het oordeel van het hof aanknopingspunten te vinden die de conclusie rechtvaardigen dat de kwekerij langer dan enige weken in het gehuurde aanwezig is geweest. In zoverre slaagt de tweede grief.
4.1.12. Ook aan de stelling dat de hennepkwekerij geen concreet gevaar, schade of overlast heeft veroorzaakt gaat het hof voorbij. Niet relevant is dat het gevaar of ander nadeel zich niet heeft gerealiseerd. Doorslaggevend is dat door de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat de stichting en/of derden daarvan schade of ander nadeel zouden kunnen ondervinden. Van de stichting kan niet worden verlangd dat zij, met name vanwege het heimelijke karakter van kwekerijen als de onderhavige en het feit dat daardoor iedere controle van terzake kundige instanties op het punt van de veiligheid ontbreekt, het risico op schade en ander nadeel gedoogt. Ook met het oog op de precedent-werking is begrijpelijk dat de stichting de illegale bedrijfsmatige thuiskweek niet tolereert. Het gedogen van hennepkwekerijen kan andere huurders immers aanzetten dezelfde activiteiten te ontplooien, met alle risico’s van dien.
4.1.13. Het hof passeert voorts de stelling van huurster dat zij niet op de hoogte was van het strenge beleid van de stichting ten aanzien van haar huurders bij wie een hennepkwekerij wordt aangetroffen. De stichting heeft voldoende aangetoond dat zij en ook de gemeente [gemeentenaam] haar huurders/burgers diverse malen middels publicaties heeft gewezen op de mogelijke gevolgen van het illegaal en bedrijfsmatig kweken van hennep in huurwoningen en op het strenge beleid dat zij in dat opzicht voert. Huurster kon er dus van op de hoogte zijn dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij op het gehuurde perceel door de stichting niet zou worden getolereerd en aanleiding kon zijn in rechte de ontbinding en ontruiming te vorderen.
4.1.14. Resteert de stelling van huurster dat haar woonbelang en dat van haar kinderen (van wie er twee volwassen zijn en een 4 jaar oud) aan ontbinding en ontruiming in de weg staan. Het hof acht aannemelijk dat een ontruiming voor zowel huurster als haar kinderen ingrijpend is, maar is van oordeel dat het belang van huurster en haar kinderen bij voortzetting van de huur echter niet opweegt tegen het belang van de stichting bij het voorkomen van misbruik van haar woningbestand en handhaving van het door haar gevoerde beleid om de exploitatie van hennepkwekerijen in haar huurwoningen te ontmoedigen. Door huurster is ook niet gesteld dat ontruiming van de woning tot een acute noodtoestand zal leiden in die zin dat op geen enkele wijze vervangende woonruimte (bijvoorbeeld door tijdelijke inwoning bij anderen) of opvang beschikbaar is. Voorts is het op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van huurster zélf om eventuele nadelige effecten van de ontruiming voor zichzelf en haar kinderen zoveel mogelijk te beperken en passende maatregelen te treffen, zonodig door inschakeling van hulpverlenende instanties.
4.1.15. Op grond van het voorgaande slaagt ook de vierde grief. De eindconclusie is dan dat de bestreden vonnissen niet in stand kunnen blijven en dat de inleidende vorderingen van de stichting alsnog zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof aanleiding ziet de ontruimingstermijn vast te stellen op vier weken na betekening van het vonnis. Huurster dient als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de tussen partijen gewezen vonnissen waarvan beroep van 3 november 2005 en 15 december 2005 en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt huurster het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit arrest met al het hare en de haren te ontruimen en ter vrije beschikking van de stichting te stellen met machtiging van de stichting om de bevolen ontruiming zelf op kosten van huurster te doen uitvoeren;
veroordeelt huurster in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten als volgt:
- voor wat betreft de eerste aanleg: € 85,60 terzake kosten dagvaarding, € 276,= voor vastrecht en € 270,= voor gemachtigdensalaris;
voor wat betreft het hoger beroep: op € 84,99 terzake van kosten appeldagvaarding, € 248,= voor vastrecht en € 894,= voor salaris procureur;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 17 april 2007.