Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[HUURSTER],
wonend te Houten,
APPELLANTE,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n
de stichting ALGEMENE WONINGSTICHTING HOUTEN,
gevestigd te Houten,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.S. Rueb.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [huurster] en AWH genoemd.
Bij dagvaarding van 15 juni 2006 is [huurster] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) van 17 mei 2006, in deze zaak onder zaaknummer 452643 CU EXPL 06-1024 vw gewezen tussen AWH als eiseres en [huurster] als gedaagde.
[Huurster] heeft bij memorie vier grieven (genummerd I, II, IV en V) voorgesteld, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en – opnieuw recht doende - uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van AWH alsnog zal afwijzen, met veroordeling van AWH in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft AWH geantwoord en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [huurster], voor zover mogelijk uitvoerbaar voorraad, zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen de zaak doen bepleiten, [huurster] door mr. J.E. Braak, advocaat te Utrecht, en AWH door mr. G.J. Scholten, eveneens advocaat te Utrecht, aan de hand van door ieder van partijen overgelegde pleitnotities.
Ten slotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.1.5, een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
4. Beoordeling
4.1.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.2 [Huurster] huurt sinds [...] 1992 van AWH de zelfstandige woning aan [...] te Houten (hierna: de woning).
4.1.3 Door de politie is op [...] 2005 op de zolder van de woning een hennepplantage aangetroffen en zijn in beslag genomen: 224 hennepplanten, 16 assimilatielampen, 2 af/aanzuigventilatoren, 1 tafelventilator, 2 elektrische kachels en 1 dompelpomp. Diezelfde dag is door energiebedrijf Eneco geconstateerd dat de verzegeling op de afsluitkap van de hoofdzekeringskast was verbroken en dat door middel van een kabel ten behoeve van de hennepplantage elektriciteit buiten de elektriciteitsmeter om werd gebruikt.
4.2 Bij dagvaarding van 24 januari 2006 heeft AWH [huurster] voor de kantonrechter te Utrecht gedaagd en gevorderd, kort gezegd, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden met ontruiming van de woning en met veroordeling van [huurster] in de kosten van het geding. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, samengevat, geoordeeld dat sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt en dat zodanige teelt in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak een toerekenbare tekortkoming is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, die niet meer ongedaan kan worden gemaakt en die in beginsel de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Dat het een vriend van [huurster] was, die de hennepplantage exploiteerde, doet aan dit oordeel niets af, nu [huurster] op grond van artikel 7:219 jo Pro. artikel 7:213 BW Pro ook voor diens gedragingen aansprakelijk is, aldus de kantonrechter. Nu [huurster] verder met betrekking tot haar belang om in de woning te kunnen blijven niets heeft aangevoerd, heeft de kantonrechter de vordering van AWH toegewezen en [huurster] in de kosten van het geding veroordeeld.
4.3 In de grieven komt [huurster] achtereenvolgens op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [huurster] haar zorgplicht ex artikel 7:213 BW Pro niet is nagekomen (grief I), dat sprake was van het op illegale wijze aansluiten van een hennepkwekerij op het elektriciteitsnet waardoor een gevaarlijke situatie is ontstaan (grief II), dat [huurster] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd (grief IV) en dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst (grief V).
4.4.1 Het hof stelt voorop dat het exploiteren van een hennepplantage als de onderhavige in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak, gelet op de omvang en het bedrijfsmatig karakter daarvan en de daaraan in het algemeen verbonden risico’s, een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder oplevert, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat wordt slechts anders, indien de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is, dat ontbinding niet behoort plaats te vinden. Daarbij dienen mede de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen te worden. De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheden die nopen tot het afwijzen van de vordering tot ontbinding ligt in beginsel bij degene die tekort is geschoten in de naleving van zijn verplichting(en). Met de grieven I tot en met V komt [huurster] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming in dit geval zijn gerechtvaardigd.
4.4.2 Op grond van de huurovereenkomst en van het toepasselijke huurreglement, is [huurster] verplicht de woning uitsluitend te gebruiken als woonruimte. AWH heeft gemotiveerd gesteld dat het exploiteren van een hennepplantage als de onderhavige in de woning een wijziging van de woonbestemming inhoudt. Het verweer van [huurster] dat de geconstateerde bedrijfsmatige activiteiten van zodanig geringe omvang zijn geweest, dat het gehuurde het karakter van een woning altijd heeft behouden, kan haar niet baten. Nu is gebleken dat zich op de zolder van de woning een hennepplantage bevond, hetgeen door [huurster] ook niet wordt betwist, kan worden vastgesteld dat een gedeelte van de woning is onttrokken aan de woonbestemming. Daarbij is niet van belang hoe de rest van de woning in gebruik is. Het hof merkt daarbij op dat de bij [huurster] aangetroffen situatie zich naar de aard van de bedrijfsmatige activiteiten, anders dan [huurster] stelt, niet laat vergelijken met bijvoorbeeld het in gebruik nemen van een slaapkamer als kantoor.
Ook het verweer van [huurster] dat niet zij, maar vriend [X] de hennepplantage exploiteerde en dat zij bovendien niet bekend was met het feit dat hij in haar woning een hennepplantage geplaatst had, kan haar niet baten. Op grond van artikel 7:219 BW Pro is [huurster] immers jegens AWH op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde (mede) gebruiken. [Huurster] had als goed huurster als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro erop moeten toezien dat ook vriend [X], aan wie zij de zolder van de woning had verhuurd en die over een sleutel van het gehuurde beschikte, het gehuurde in overeenstemming met de afgesproken bestemming zou gebruiken. [Huurster] is die zorgplicht echter niet nagekomen.
4.4.3 AWH heeft voorts gemotiveerd gesteld dat door het ten behoeve van de hennepplantage in de woning provisorisch aanleggen van een elektrische installatie, het risico van het ontstaan van brand in de woning aanmerkelijk is verhoogd. [Huurster] heeft daar tegenin gebracht dat weliswaar elektriciteit buiten de meter om is afgenomen, maar dat de kabel, die de hennepplantage van elektriciteit moest voorzien, op een dusdanige manier was aangesloten dat de hoofdzekering niet is omzeild. Daarnaast stelt [huurster] zich op het standpunt dat het maximaal cumulatief vermogen van de apparatuur ten behoeve van de hennepplantage in het niet valt bij het door haar berekende maximaal cumulatief vermogen van een gemiddeld huishouden. Van een (brand)gevaarlijke situatie is in de ogen van [huurster] dan ook nooit sprake geweest. [Huurster] ziet er echter aan voorbij dat door energieleverancier Eneco is vastgesteld dat ten behoeve van de hennepplantage elektriciteit werd afgenomen door middel van een elektrische installatie, die door de aangebrachte veranderingen niet voldeed aan NEN 1010, de wettelijk voorgeschreven veiligheidsnorm voor elektrische installaties in woningen. AWH stelt dat algemeen bekend is dat dergelijke ondeugdelijke elektrische installaties grote risico’s (van met name brand) met zich meebrengen. [Huurster] heeft zowel de vaststelling door Eneco als het daarop gebaseerde standpunt van AWH niet dan wel onvoldoende betwist.
4.5 Aan de zijde van [huurster] resteert derhalve het belang dat zij heeft om met haar kinderen in de woning te blijven wonen. Tegenover het belang van AWH om tegen te gaan dat in haar huurwoningen hennepplantages worden opgezet met de daaraan verbonden risico’s en nadelen, heeft [huurster] ten aanzien van genoemd woonbelang slechts in algemene termen gesproken en voorts aangevoerd dat zij sinds jaar en dag haar (andere) verplichtingen uit de huurovereenkomst (tijdig en volledig) is nagekomen. Het hof acht dit belang echter niet van zodanig gewicht dat het belang van AWH hiervoor moet wijken.
4.6 Al het hiervoor overwogene tezamen beschouwd, acht het hof de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens de daar aangetroffen hennepplantage in dit geval gerechtvaardigd. De grieven falen derhalve.
5. Slotsom en kosten
Het vooroverwogene betekent, dat het hoger beroep niet slaagt en dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [Huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding moeten dragen.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van AWH tot op heden begroot op € 2.682,- aan salaris procureur en € 248,- aan verschotten;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.G. Wiewel, J.H. Huijzer en E.J.H. Schrage en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2007.