Conclusie
Zaaknr. 10/02391
Mr. Huydecoper
Zitting van 8 juli 2011 (bij vervroeging)
Conclusie inzake
[Eiser 1]
en
[Eiser 2]
eisers tot cassatie
tegen
De Gemeente Den Haag
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. Deze zaak vertoont punten van overeenstemming met de zaak met nr. 10/01174, waarin vandaag ook wordt geconcludeerd. Om gelijktijdige beoordeling van beide zaken te bevorderen, wordt de conclusie in deze zaak bij vervroeging genomen.
2. In deze zaak gaat het, evenals in de zaak met nr. 10/01174, om een vrij eenvoudig feitencomplex:
- de eisers tot cassatie, [eiser] c.s., zijn door een overeenkomst van indeplaatsstelling (door partijen aangeduid als "wijziging tenaamstelling") huurders geworden uit hoofde van een huurovereenkomst die hun vader, [betrokkene 1], in 1971 met de verweerster in cassatie, de Gemeente, is aangegaan.
- De huurovereenkomst betrof een perceel grond van ca. 1400 m² in het bedrijventerrein "De Binckhorst" in Den Haag. [Eiser] c.s. exploiteren op het gehuurde, zoals bepaald in de huurovereenkomst, een autosloperij. Zij hebben daartoe bepaalde opstallen - loodsen en een kantoor - op het gehuurde geplaatst.
- In maart 2006 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2007.
3. De Gemeente vordert in deze zaak in essentie ontruiming van het gehuurde - de daarbij gevoegde nevenvorderingen zijn voor de verdere beoordeling niet van belang. [eiser] c.s. hebben tegen de ontruimingsvordering verweer gevoerd, maar zowel de rechter in eerste aanleg als het hof in hoger beroep hebben de vordering toewijsbaar geoordeeld.
4. Namens [eiser] c.s. is tijdig(2) en regelmatig in cassatieberoep ingesteld. De Gemeente heeft tot verwerping laten concluderen. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht. Er is gerepliceerd en gedupliceerd.
Bespreking van de cassatieklachten
5. Middel I is gericht tegen rov. 3.3 van het arrest van het hof. Het vecht met name de vaststelling aan, dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als ongebouwd onroerend goed, zodat daarop - volgens het hof - noch de regels van de art. 7:290 e.v. BW noch art. 7:230a BW van toepassing zijn.
6. Mij lijkt de aangevochten beslissing juist; en mij lijken de daartegen gerichte argumenten van het middel (dus) niet doeltreffend.
De argumenten in kwestie worden aangevoerd in de onderdelen 1.5 - 1.7 van het eerste middel.
7. Wat precies de strekking van de klachten uit subonderdeel 1.5 is, is mij niet goed duidelijk geworden. Of de overeenkomst van partijen moet worden aangemerkt als aangegaan van maand tot maand dan wel voor onbepaalde tijd, lijkt mij voor de vraag onder welke omstandigheden de Gemeente de overeenkomst mag beëindigen, van verwaarloosbaar belang.
De stelling van het subonderdeel dat het huurobject zou zijn "verworden" tot industrieterrein, mist volgens mij bij de beoordeling van deze vraag ieder belang.
Ik wijs er volledigheidshalve op, dat ik voor beide stellingen geen steun in de in appel gewisselde processtukken heb aangetroffen, en dat het middel ook niet naar vindplaatsen verwijst, waar die stellingen zouden zijn aangevoerd.
8. In subonderdeel 1.6 wordt erop gewezen dat [eiser] c.s. krachtens de huurovereenkomst gehouden waren, ter plaatse een autosloperij te exploiteren. Die stelling doet echter niet af aan de juistheid van 's hofs bevinding dat het gehuurde een ongebouwde onroerende zaak is, en dat daarop om die reden de bepalingen van het huurrecht die de huurder beschermen, niet van toepassing zijn.
9. Volledigheidshalve wijs ik er nog op dat het bepaald niet vanzelf spreekt dat een autosloperij mag worden aangemerkt als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW Pro. Uit de conclusie in zaak nr. 10/01174 haal ik aan:
"En tenslotte: van het bedrijf van autosloperij ligt niet rechtstreeks voor de hand, dat dat als een van de in art. 7:290 lid 2 BW Pro bedoelde bedrijven mag worden aangemerkt. Kenmerkend voor de in die wetsbepaling bedoelde bedrijven is immers, dat die bedrijven goederen of diensten leveren aan publiek dat zich daartoe bij het bedrijf vervoegt(3).
Er zullen autosloperijen zijn waar dit zich in meerdere of mindere mate voordoet (in het bijzonder doordat onderdelen van de voor sloop aangeboden auto's ter plaatse aan gegadigden worden verkocht): maar waar dat niet het geval is, of waar dergelijke activiteiten ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten een ondergeschikte plaats innemen, moet het bedrijf in kwestie worden gekwalificeerd als vallend buiten het bereik van art. 7:290 lid 2 BW Pro."(4)
10. Subonderdeel 1.7 voert aan dat "vanuit de loods en het kantoor auto-onderdelen worden verkocht, in het kantoor administratieve handelingen worden verricht en aldaar de gekochte goederen worden afgerekend". Ook hier is mij niet helemaal duidelijk waar de steller van het middel naartoe wil. De hier geponeerde gegevens dragen er niet in enige relevante mate toe bij, dat het oordeel van het hof dat het hier een ongebouwd huurobject betrof, wordt bestreden.
11. Mochten de terloopse verwijzingen uit dit subonderdeel naar een loods en een kantoor ertoe strekken, die vaststelling wel te bestrijden, dan verwijs ik naar de rov. 2.3 van het bestreden arrest. Wat daar wordt overwogen, houdt in dat de aanwezige opstallen in het kader van de exploitatie van de autosloperij door [eiser] c.s. zijn aangebracht. In dat geval blijft de huurovereenkomst die aanvankelijk ongebouwd onroerend goed betrof, gelden als een huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. Dat verandert niet doordat de huurder het object van bebouwing voorziet(5).
12. In het vervolg van subonderdeel 1.7 wordt een beroep gedaan op het feit dat het huurobject zou zijn ommuurd met een door de Gemeente geplaatste betonnen schutting. Namens de Gemeente wordt echter met recht aangevoerd dat [eiser] c.s. in appel geen beroep op dit gegeven hebben gedaan, en dat het al daarom niet aangaat, het hof te verwijten dat het daarmee geen rekening heeft gehouden.
13. Overigens lijkt het mij onaannemelijk dat de enkele aanwezigheid van een (betonnen) schutting zou rechtvaardigen dat een overigens ongebouwde onroerende zaak voor de toepassing van de art. 7:230a BW of 7:290 BW als "gebouwd" wordt gekwalificeerd. Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde. Dat geldt zeker in de context van de aangehaalde wetsartikelen. De bebouwing die daarin wordt bedoeld, is volgens mij bebouwing die dienstig is tot, of die wezenlijk bijdraagt aan, de in het kader van de huurovereenkomst beoogde beroeps- of bedrijfsmatige aanwending van het object(6). Het gaat er immers om, een bepaalde categorie huurobjecten aan de hand van de overeengekomen gebruiksbestemming van andere te onderscheiden - en niet om wat voor de toepassing van het goederenrecht misschien nog als "bouwwerk" zou kunnen gelden(7).
14. De subonderdelen 1.8 en 1.9 bevatten geen nadere argumenten die nog bespreking behoeven.
Middel I lijkt mij daarom in zijn geheel ongegrond.
15. Middel II verwijst in subonderdeel 2.2 (onderdeel 2.1 bevat geen klachten) naar Middel I. Ik acht het in zoverre om de eerder besproken redenen ongegrond.
De subonderdelen 2.3 en 2.4 voeren aan dat een verhuurder als de Gemeente in omstandigheden als die van de onderhavige zaak, gehouden zou zijn om de huurder (bij opzegging van de huur) een alternatieve locatie aan te bieden.
Dit argument lijkt mij om meer dan een reden ondeugdelijk.
16. In de eerste plaats geldt ook voor dit argument, dat niet blijkt dat het in de feitelijke instanties aan de rechter(s) is voorgehouden, en dat vindplaatsen waar dat gebeurd zou zijn in het middel niet worden aangewezen.
Het gaat hier om een argument dat slechts aan de hand van weging van de feitelijke omstandigheden kan worden beoordeeld, en dat (al) daarom niet voor het eerst in cassatie te berde kan worden gebracht.
17. En in de tweede plaats: ofschoon ik niet geheel wil uitsluiten dat er bij een uitzonderlijke samenloop van omstandigheden een verplichting zoals het middel die verdedigt zou kunnen bestaan, lijkt dat mij toch een hoge zeldzaamheid.
Het woonruimte-huurrecht kent één geval waarin moet blijken dat de met ontruiming bedreigde huurder over vervangende woonruimte kan beschikken - wat nog iets anders is, dan dat de verhuurder gehouden zou zijn die vervangende woonruimte aan te bieden(8).
18. In het huurrecht voor (beschermde) bedrijfsruimte ontbreekt een vergelijkbare bepaling. Mij dunkt, dat dat onderstreept hoezeer een - blijkbaar aan het ongeschreven recht te ontlenen - verplichting van overeenkomstige strekking voor een geval waarin géén regels van beschermend huurrecht van toepassing zijn, zoals dit middel die verdedigt, als uitzonderlijk moet worden aangemerkt.
Als van de kant van [eiser] c.s. in feitelijke aanleg wél toepasselijkheid van de hier verdedigde regel zou zijn ingeroepen, lijkt mij daarom dat het hof die van de hand had moeten wijzen - er waren in deze zaak bepaald niet zodanig uitzonderlijke omstandigheden aangevoerd, dat die toepassing van deze "rara avis" konden rechtvaardigen.
19. Ik wil niet onvermeld laten, dat de gevallen uit de onderhavige zaak en uit de zaak met nr. 10/01174 geëigend zijn om er - nog eens - de aandacht op te vestigen dat het, op z'n minst genomen, als opmerkelijk kan treffen dat de wetgever er strak aan vasthoudt dat de beschermende regels die voor huurders van andere onroerende zaken gelden, in geen enkel opzicht worden "doorgetrokken" als het de verhuur van ongebouwd onroerend goed betreft.
Over de juistheid van die keus kan men heel goed anders denken dan de wetgever blijkbaar doet(9). Maar zolang de wetgever bij die keus volhardt - hij doet dat al heel lang -, zal de toepasser van de wet zich daarnaar hebben te richten.
20. Ik heb in de middelen geen klachten aangetroffen die tot vernietiging kunnen leiden. De klachten, beoordeeld zoals ik dat heb gedaan, stellen ook geen vragen aan de orde die met het oog op rechtseenheid of rechtsontwikkeling beantwoording behoeven.
Ik denk dat de zaak op die voet zou kunnen worden afgedaan.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 2.1 - 2.4 van het in cassatie bestreden arrest.
2 Het arrest van het hof is van 19 januari 2010. De cassatiedagvaarding is op 19 april 2010 uitgebracht.
3 Dat blijkt rechtstreeks uit het in art. 7:290 lid 2 onder Pro a BW opgenomen vereiste dat het bedrijf in kwestie beschikt over een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening; maar zie ook de totstandkomingsgeschiedenis, bijvoorbeeld zoals weergegeven in Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 51, i.h.b. Kamerstukken II 1969 - 1970, 8875, nr. 6, p. 2.
4 Aan het slot van subonderdeel 1.7 wordt geponeerd dat het autoschadebedrijf een onder art. 7:290 BW Pro vallend ambachtsbedrijf zou zijn (naar ik aanneem: mits uitgeoefend in een gebouwde gehuurde zaak). Dat zou heel goed zo kunnen zijn - maar een autoschadebedrijf is bepaald niet op één lijn te stellen met een autosloperij.
5 HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 m.nt. PAS, rov. 4.3 (laatste alinea); HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 m.nt. PAS, rov. 3.3; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 25.
De beide hier aangehaalde beslissingen betroffen (een beroep op) bedrijfsruimte als bedoeld in wat thans art. 7:290 lid 2 BW Pro is. Of de voor dat geval aangenomen regels ook opgeld doen voor de kwalificatie als "gebouwde onroerende zaak" in de zin van art. 7:230a BW is bij mijn weten nog niet in cassatie aan de orde geweest. Ik zie intussen geen aannemelijke reden waarom hierover in de context van art. 7:290 BW Pro anders geoordeeld zou moeten worden dan in de context van art. 7:230a BW.
6 Men zij er overigens op bedacht dat art. 7:230a BW ook van toepassing is op verhuur van gebouwde onroerende zaken die geen beroeps- of bedrijfsmatige bestemming hebben (maar, bijvoorbeeld, een ideële of openbare bestemming). Ook dan geldt echter dat de aanwezige bebouwing, wil het object voor de toepassing van dit artikel als "gebouwd" mogen gelden, in enig zinnig verband moet staan tot het met de huurovereenkomst beoogde gebruiksdoel.
7 Zie voor rechtsbronnen over het huurrechtelijke begrip "gebouwde onroerende zaak" Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 23. Zie ook Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, 2003, par. 3.2; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p.163.
8 Zie art. 7:274 lid 1 onder Pro c BW, en bijvoorbeeld T&C Huurrecht, Huydecoper, 2010, art. 274, aant. 6.
9 Zie o.a. Huydecoper, WR 2007, p. 177 (nr. 8).