Conclusie
Zaaknr. C02/237HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 12 december 2003
Conclusie inzake
[Eiser 1]
en
[Eiser 2],
eisers tot cassatie
tegen
[Verweerder 1]
en
[Verweerder 2]
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De feiten waar het in deze zaak om gaat zijn in rov. 4.1 van het (in cassatie mede bestreden) interlocutoire arrest van 8 februari 2001 summier maar helder weergegeven. Zij komen hierop neer:
- de eisers tot cassatie, [eiser] c.s., hebben van [betrokkene 1] een woonhuis in [plaats] gekocht, of daarover besprekingen gevoerd. Omdat in de loop van de betreffende contacten bleek dat er een olietank in de bij het huis behorende grond zat (en men vreesde voor een ernstig probleem van bodemverontreiniging) hebben [eiser] c.s. het huis niet afgenomen. Wel is het huis, in afwachting van een oplossing van deze problemen, door [eiser] van [betrokkene 1] gehuurd.
- Vervolgens is het huis op verzoek van de hypotheekhouder (Amev) executoriaal verkocht, en aangekocht door [verweerder] c.s.
- In de thans in cassatie te beoordelen zaak(1) gaat het om aanspraken van [eiser] c.s. in hun hoedanigheid van huurders, die ertoe strekken dat [verweerder] c.s. als (ingevolge art. 7A:1612 BW (oud)) opvolgende verhuurders, een koopoptie moeten honoreren die volgens [eiser] c.s. in hun huurovereenkomst met [betrokkene 1] zou zijn opgenomen; en dat [verweerder] c.s. daarom het huis aan [eiser] c.s. moeten leveren.
2) Zowel in eerste aanleg als in appel werden de zojuist kort omschreven vorderingen van [eiser] c.s. afgewezen. De afwijzing in appel berust (vooral) op het door het hof gegeven oordeel, dat de door [eiser] c.s. gestelde koopoptie volgens de eigen stellingen van [eiser] c.s. vóór de rechtsopvolging door [verweerder] c.s. zou zijn "vervolgd" in de vorm van een definitieve koopovereenkomst; en dat de verplichtingen uit die (koop)overeenkomst niet op de voet van art. 7A:1612 BW op [verweerder] c.s. (kunnen) zijn overgegaan.
3) [Eiser] c.s. bestrijden het oordeel van de appelrechter in een principaal cassatieberoep. [Verweerder] c.s. hebben tot verwerping geconcludeerd en incidenteel cassatieberoep ingesteld, waarop namens [eiser] c.s. tot verwerping is geconcludeerd. Van beide zijden zijn de standpunten schriftelijk toegelicht(2); er is gere- en gedupliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
Principaal cassatieberoep
4) Over het middel in het principale cassatieberoep kan ik, denk ik, betrekkelijk kort zijn. Het middel is (in al zijn onderdelen) gebaseerd op de veronderstelling dat een koopoptie niet is uitgewerkt door het sluiten van de koopovereenkomst (maar dat deze, om dat effect teweeg te brengen, gevolgd moet worden door levering van het gekochte).
5) Het hof heeft geoordeeld(3) (en dat oordeel wordt in zoverre in cassatie niet aangevochten), dat er op 12 november 1995(4) een koopovereenkomst tussen [eiser] c.s. en [betrokkene 1] tot stand is gekomen en dat daardoor, ook volgens de stellingen van [eiser] c.s., een eventueel daarvóór bestaande optie was "uitgewerkt".
In dit oordeel komt een alleszins plausibele uitleg van de tussen [eiser] c.s. en [betrokkene 1] gesloten overeenkomst(en) tot uitdrukking. Al daarop stuiten de argumenten van het middel af, die er inhoudelijk op neer komen dat deze uitleg van de betreffende overeenkomst(en) wordt bestreden(5)
6) De rechtsfiguur die gewoonlijk als "optie" wordt aangeduid komt in de wet aan de orde in art. 6:219 lid 3 BW Pro. Daar is bepaald dat een beding waarbij een van de partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, als een onherroepelijk aanbod geldt (tenzij uit het beding anders voortvloeit, art. 6:217 lid 2 BW Pro).
Optiebedingen komen overigens in de praktijk in veel verschillende varianten voor(6). Wanneer in het kader van een dergelijk beding een overeenkomst wordt gesloten, ligt het voor de hand om het oorspronkelijke optierecht aan te merken als "uitgewerkt" - het onherroepelijke aanbod en de aanvaarding daarvan, dan wel de verplichting(en) om overigens aan het sluiten van de door het optierecht beoogde overeenkomst mee te werken, gaan op in de tot stand gebrachte (koop)overeenkomst. De situatie is vergelijkbaar met - zoal niet identiek aan - die waarin verbintenissen "tenietgaan" doordat daaraan wordt voldaan(7).
7) In het licht van die gegevens, kon het hof geredelijk oordelen dat er ten tijde van de rechtsopvolging door [verweerder] c.s. hoe dan ook geen recht meer kon bestaan uit hoofde van de beweerdelijk bedongen koopoptie (maar hoogstens een recht uit hoofde van de koop die in het verlengde van het optierecht zou zijn gesloten). Verplichtingen uit een koopovereenkomst gaan inderdaad niet over op een derde die het voorwerp van de koopovereenkomst verwerft vóór er levering heeft plaatsgehad - de uitzonderingsregel van art. 7A:1612 is dan niet van toepassing, ook als de koper intussen huurder van het betreffende object was. (Het middel klaagt er trouwens niet over dat het in dit opzicht rechtens anders zou zijn dan het hof heeft aangenomen, zodat onderzoek van die vraag in cassatie buiten de orde is.)
8) De veronderstelling van het middel dat de koopoptie pas is "uitgewerkt" nadat het gekochte is geleverd, ziet eraan voorbij dat een optie gewoonlijk alleen betrekking heeft op (totstandkoming van) de obligatoire overeenkomst tòt levering.
9) De beschouwingen uit het middel doen aan het zojuist besprokene niet af. Die beschouwingen berusten (vrijwel) alle op de gedachte dat de in dit geval (beweerdelijk) aangegane koopovereenkomst zou mogen worden beschouwd als een "uitvoeringsovereenkomst" die geplaatst moet worden in het ruimere kader van een voorafgaande overeenkomst.
10) Iets dergelijks kan in allerlei rechtsverhoudingen aan de orde zijn, bijvoorbeeld: in distributeursovereenkomsten zoals wij die in legio varianten kennen. Achtereenvolgende koop- en leveringstransacties vinden in zo'n geval in het kader van de "achterliggende" overeenkomst plaats, en de verbintenissen uit de "achterliggende" overeenkomst worden niet (in hun geheel) "teniet gedaan" door de nakoming van die overeenkomst in de vorm van het sluiten en afwikkelen van de reeks(en) door die overeenkomst voorziene "uitvoeringsovereenkomsten".
Ik zie echter geen enkele reden om de optieverhouding die in deze zaak volgens [eiser] c.s. zou hebben bestaan, te beoordelen als een "achterliggende" rechtsverhouding, die in de opvatting van de daarbij betrokken partijen zin en gelding zou behouden, ook nadat de koop waarop die optie gericht was, tot stand zou zijn gekomen. Door de totstandkoming van de koop was aan de aanspraken die [eiser] c.s. - beweerdelijk - aan het optierecht konden ontlenen geheel voldaan; op de voet van het eerder besprokene konden [eiser] c.s. daarna dus geen rechten uit hoofde van de optie meer geldend maken, en konden de desbetreffende verplichtingen niet op [verweerder] c.s. overgaan.
Ook als men de optie die in dit geval zou hebben gegolden zou beschouwen als voorovereenkomst(8), leidt dat niet tot een andere uitkomst: aan (verbintenissen uit) een overeenkomst waaraan is voldaan, kunnen in de regel(9) geen rechten meer worden ontleend. Dat geldt ook voor de voorovereenkomst. In deze zaak was in de feitelijke instanties niet aangevoerd dat van een uitzondering sprake was, zodat het hof geredelijk kon uitgaan van de "in-de-regel"-situatie.
11) Ik merk nog op dat het hof de breed geformuleerde beschouwingen over "uitvoeringsovereenkomsten" die in het middel aan het hof worden toegeschreven (en vervolgens bestreden), niet heeft omarmd(10). Het heeft slechts geoordeeld dat in dit geval aan de beweerdelijk geldende optie gevolg zou zijn gegeven (en daarmee: verder effect zou zijn ontnomen) door de ook volgens [eiser] c.s. na het totstandkomen van de huurovereenkomst gesloten koop. Ik kan slechts herhalen dat dat oordeel aansluit bij wat in de gewone gang der dingen pleegt te worden aangenomen als wordt gesproken over (de uitoefening van) een optierecht, en dat het door het hof gegeven oordeel dus noch als rechtens onjuist noch als onvoldoende begrijpelijk kan worden bestempeld.
12) Volledigheidshalve merk ik nog op, dat het feit dat de koopovereenkomst niet is uitgevoerd (en de daarmee beoogde levering aan [eiser] c.s. dus niet is gevolgd), aan het vorenstaande niet af doet. [eiser] c.s. hadden zich uit dien hoofde kunnen wenden tot [betrokkene 1] (die in deze procedure geen partij is)(11). Zij hebben daarvan echter afgezien (alinea 2 van de cassatiedagvaarding).
Incidenteel cassatieberoep
13) Het incidentele cassatieberoep is niet voorwaardelijk ingesteld; maar zoals in (alinea 1.9 van) de schriftelijke toelichting namens [verweerder] c.s. met juistheid wordt geconstateerd, missen [verweerder] c.s. belang bij de beoordeling van de daarin aangevoerde klacht wanneer het principale cassatieberoep zou worden verworpen. Voor de uitkomst van het geding kan het oordeel over het incidentele beroep dan immers geen verschil meer maken. De uitnodiging om desondanks over de kwestie een oordeel uit te spreken - dus ook als dat voor de uitkomst van het geding geen verschil zou (kunnen) maken - zou, denk ik, niet moeten worden aanvaard. De rechter is er om geschillen te beslechten, niet om rechtsvragen waar een procespartij belang in stelt, maar die voor de beslechting van het geschil niet (meer) terzake doen, te beantwoorden(12),(13).
14) Hoewel ik in uitgesproken mate van mening ben dat het principale cassatieberoep niet gehonoreerd verdient te worden, zal ik thans het incidentele middel bespreken, rekening houdend met de mogelijkheid dat de Hoge Raad over het principale middel (of misschien over het in de vorige alinea besproken gegeven) anders oordeelt.
15) De klacht van het incidentele middel komt erop neer, dat niet in zijn algemeenheid mag worden aangenomen (zoals volgens het middel in rov. 4.2 van het tussenarrest van 8 februari 2001 wèl zou gebeuren) dat verplichtingen uit een koopoptie die deel uitmaakt van een huurovereenkomst, door de werking van art. 7A:1612 (oud(14)) BW overgaan op degeen die de gehuurde zaak (goederenrechtelijk) verwerft.
16) In HR 5 januari 1923, NJ 1923 p. 305 e.v., werd ongeclausuleerd geoordeeld dat een recht tot koop dat onderdeel van een huurovereenkomst uitmaakte, niet gerekend mocht worden tot de rechten en verplichtingen welke "betreffen het doen hebben van het genot ener zaak gedurende eenen bepaalden tijd en tegen eenen bepaalden prijs", en daarom niet onder de werking van art. (7A:) 1612 BW viel(15).
17) Die beslissing is in de literatuur veelal negatief beoordeeld, of minstgenomen van kanttekeningen voorzien(16). Daarbij zijn vooral twee stromingen zichtbaar: één, die er op neerkomt dat er geen algemene regel voor "rechten van koop" kan worden gegeven, en dat het verband tussen zo'n recht en de "eigenlijke" huurverplichtingen (dus) telkens aan de hand van de bijzonderheden van het betreffende geval moet worden beoordeeld(17); en één die verdedigt dat alleen uitzonderlijke "persoonlijke" verplichtingen van het effect van art. 7A:1612 zijn uitgezonderd (en dat overigens alle bedingen die tot een huurovereenkomst zijn te rekenen, dus onder het bereik van die bepaling vallen)(18).
18) Zelf ben ik eerder geneigd mij aan te sluiten bij de gedachtegang die in de TM wordt verdedigd, en die uitmondt in aanvaarding van het in 1923 door de Hoge Raad uitgesproken oordeel (echter met de aanstonds in alinea 21 te maken kanttekening). Daartoe lijkt mij te meer aanleiding, omdat de regel van art 7A:1612 BW in het privaatrecht een uitgesproken uitzonderingspositie inneemt, en in dergelijke gevallen gewoonlijk restrictieve uitleg van de (uitzonderings)regel wordt aanbevolen. Die (vuist)regel van uitleg lijkt mij ook in dit geval aanbevelenswaardig.
19) Ik denk dat daarbij ook rekening mag worden gehouden met het feit dat het hedendaagse huurrecht er in het algemeen toe strekt, de huurder te beschermen in de genotsrechten die hem als zodanig - dus: als huurder - toekomen; en dat, ofschoon art. 7A:1612 bij zijn totstandkoming in de 19e eeuw die strekking niet, of niet in vergelijkbare mate had, die strekking bij de uitleg van de bepaling in zijn "moderne" context wel in aanmerking mag worden genomen.
De verkrijger van een zaak waarop art. 7A:1612 van toepassing blijkt te zijn, wordt daar waar regels van "huurbescherming" van toepassing zijn (zoals in de onderhavige zaak, waarin het om huur van woonruimte gaat, inderdaad het geval is), met de sterk toegenomen effecten van "huurbescherming" geconfronteerd - en daarmee: met belangrijk zwaardere lasten dan de wetgever bij de totstandkoming van art 7A:1612 BW voor ogen kunnen hebben gestaan. Ook dat gegeven suggereert een terughoudende uitleg, en verzet zich er dus tegen, dat de verkrijger uit hoofde van art. 7A:1612 BW ook met nog andere lasten, die buiten het bereik van de door de wet beoogde bescherming van de huurder vallen, geconfronteerd zou (behoren te) worden.
20) Van de tegenwerping van Asser - Abas/ Asser - Kamphuizen (die er in belangrijke mate op berust dat de afgrenzing tussen verplichtingen die voldoende direct verband houden met de door een huurovereenkomst beoogde genotsrechten en de daarmee verband houdende tegenprestatie enerzijds, en verplichtingen die dat verband in onvoldoende mate uitwijzen anderzijds, een vage en praktisch moeilijk "werkbare" is) zou ik zeggen: de huidige wet, voortbouwend op een al geruime tijd geleden gevormde rechtspraak, maakt dit onderscheid nu eenmaal expliciet (en om de hiervóór verdedigde redenen doet de wet dat volgens mij op zinnige gronden). Dan mag het feit dat het een vage en praktisch niet gemakkelijk werkbare afgrenzing zou betreffen, geen reden vormen om de grens die de wet klaarblijkelijk toch beoogt aan te geven, maar te veronachtzamen(19).
Overigens: ik zou zelf menen dat de hier bedoelde afbakening niet moeilijker is dan vele andere, waartoe het recht de beoefenaren daarvan noodzaakt.
21) Van de eerste in alinea 17 hiervóór aangeduide leer, de leer dat bedingen telkens aan de hand van de bijzonderheden van het betreffende geval moeten worden beoordeeld, zou ik menen dat die in beginsel juist is - het valt niet uit te sluiten dat er bijzondere omstandigheden zijn waarin van de door de Hoge Raad in 1923 gevonden regel moet worden afgeweken. Wel brengt de door mij verdedigde opvatting mee dat dat niet spoedig zal mogen worden aangenomen. De in dit geval door het hof gegeven beslissing gaat intussen klaarblijkelijk uit van een andere opvatting, dan met deze leer zou stroken (namelijk van de opvatting dat koopopties in de regel wèl onder de werking van art. 7A:1612 BW vallen).
22) Daarom denk ik dat het incidentele middel, wanneer het aan de orde zou komen, als gegrond moet worden beoordeeld.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het principale en het incidentele beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Er heeft tussen partijen ook - in het kader van dezelfde procedure - een conflict terzake van beëindiging van de huurovereenkomst gespeeld; maar dat is in cassatie niet aan de orde. De processuele bijzonderheden die daaruit zijn voortgevloeid laat ik daarom rusten.
2 Waarbij van de kant van [eiser] c.s. alleen het incidentele cassatieberoep is besproken; zodat het principale cassatieberoep van die kant niet (nader) is toegelicht.
3 In het eindarrest van 16 mei 2002, rov. 2.2.
4 De huurovereenkomst waarvan de optie deel zou uitmaken, zou volgens de stukken dateren van 4 augustus 1995 (vonnis rechtbank Utrecht van 14 juli 1999, rov. 2.2). De rechtsopvolging door [verweerder] c.s. in het kader van de executoriale verkoop, vond plaats op 28 augustus 1996 (vonnis kantonrechter Utrecht van 4 februari 1998, rov. 1 sub a.).
5 Uitlegging van overeenkomsten berust immers in overwegende mate op feitelijke waardering; van de rechtspraak waaruit dat blijkt, noem ik HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE3385, rov. 3.4; HR 13 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE7940, rov. 3.3.2; HR 14 juni 2002, NJ 2002, 481, rov. 3.4.
6 Zie voor een uitgebreid literatuuroverzicht Verbintenissenrecht (losbl.), Blei Weissmann, art. 6:219, aant. 249; over variaties in de opzet en het effect van optiebedingen t.a.p., aant. 255 - 257, en Asser - Hartkamp 4-II, 2001, nrs. 74 - 76. In de praktijk worden (dan) ook wel bedingen als "optie" aangeduid die niet (geheel) aan de in art. 6:219 lid 3 BW Pro gegeven omschrijving beantwoorden. Een handzaam overzicht van sommige varianten van in de praktijk gangbare "koopopties" biedt, naast de al genoemde literatuur, Asser - Hijma 5-I, 2001, nr. 184.
7 De aanhalingstekens zijn ingegeven door de bedenkingen die wel worden ingebracht tegen de in dit verband in het juridische taalgebruik gangbare uitdrukking "tenietgaan"; zie daarvoor bijvoorbeeld de Parlementaire Geschiedenis van Boek 6, p. 483 - 484; Asser - Hartkamp 4-I, 2000, nr. 44; Scheltema, Nakoming, Mon. Nieuw BW B32a, nr. 1; zie ook Brunner - De Jong, Verbintenissenrecht algemeen, 1999, nr. 283. Waar het om gaat is - natuurlijk - dat aan een verbintenis waaraan reeds is voldaan, in zoverre geen rechten meer kunnen worden ontleend; wat impliceert dat zulke rechten ook niet op een ander kunnen overgaan.
8 Zie de in voetnoot 6 aangehaalde literatuur hierover.
9 Zie voor mogelijke uitzonderingen de in voetnoot 7 aangehaalde literatuur.
10 De term "uitvoeringsovereenkomst" is afkomstig van [eiser] c.s.: het hof citeert slechts uit de akte na getuigenverhoor (rov. 2.2 van het eindarrest).
11 Op dit thema doordenkend zou men zich kunnen voorstellen dat [eiser] c.s. ontbinding van de volgens hen met [betrokkene 1] aangegane koopovereenkomst hadden bewerkstelligd, en dat de daaruit voortvloeiende "restitutieplichten" (zie art. 6:271 BW Pro) zouden meebrengen dat het oorspronkelijk bedongen optierecht weer tegen [betrokkene 1] geldend kon worden gemaakt. Als dat vóór de aankoop door [verweerder] c.s. zou zijn gebeurd, ware eventueel denkbaar dat ten aanzien van het optierecht een beroep op art. 7A:1612 BW (oud) zou hebben kunnen worden gedaan (waarbij ik nog even terzijde laat wat in het incidentele cassatieberoep over dit onderwerp wordt aangevoerd). Op alle hier veronderstellenderwijs genoemde feiten is echter in de feitelijke instanties (en trouwens ook in cassatie) geen beroep gedaan.
12 Voor ontvankelijkheid in cassatie is dan ook niet voldoende dat men duidelijkheid wil over een "principiële kwestie" (o.a. HR 14 mei 1993, NJ 1993, 445, rov. 3; HR 24 februari 1989, NJ 1989, 425, rov. 3).
13 De hier aangehaalde regel wordt veelal beoordeeld in het kader van het belangenvereiste dat o.a. in art. 3:303 BW Pro tot uiting komt, zie bijvoorbeeld de rechtsleer aangehaald in Vermogensrecht (losbl.), Jongbloed, art. 303, aant. 1 - 5. Zelf ben ik geneigd te denken dat daarbij (ook) een rol speelt, dat de rechter zich tot de hem door de wet toebedachte taak - namelijk: beoordeling van hem voorgelegde geschillen - behoort te beperken. Dat is dan niet een manifestatie van ambtelijke geborneerdheid, maar een uitvloeisel van de positie die aan de rechter in het rechtsbestel/staatsbestel, of zo men wil "constitutioneel", toekomt. Wanneer de rechter zich in zijn rechterlijke hoedanigheid oordelen gaat aanmatigen over vragen die voor het hem ter beoordeling voorgelegde (concrete) geschil niet terzake doen, kunnen de daardoor gemarkeerde grenzen worden veronachtzaamd. Ik denk dat dat geen aanmoediging verdient. Illustratief is in dit verband HR 22 januari 1993, NJ 1994, 734 m.nt. CJHB, rov. 3.4 en alinea 7 van de conclusie van A-G Koopmans voor dat arrest (zie overigens ook Koopmans' noot nr. 2 onder HR 21 december 2001, NJ 2002, 217); maar zie bijvoorbeeld ook reeds Opzoomer, Aanteekening op de wet houdende algemeene bepalingen (etc.), 1873, p. 205 (i.h.b. voetnoot 2). (Vanuit weer een andere invalshoek wordt het probleem benaderd door Haak, NJB 2000, p. 713.)
14 Maar deze bepaling blijft, in weerwil van de inwerkingtreding van de nieuwe titel 4 van boek 7 BW per 1 augustus jl., voor de onderhavige zaak toepasselijk, zie art. 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (ingevoegd ingevolge de wet van 22 mei 2003, Stb. 218).
15 Zie voor de - enigszins verdeelde - lagere rechtspraak sedertdien bijvoorbeeld Asser - Abas 5-II, supplement 2001, nr. 95 en Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 107.
16 Behalve de reeds aangehaalde vindplaats bij Asser - Abas (zie ook nr. 96) noem ik Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 226, aant. 26f (vervolg op Handboek Huurrecht (losbl. (oud)), Dozy, art. 1612, aant. 7b); Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 156; Praktijkboek Onroerend Goed (Husson/De Mol/Rossel), nr. IIC. 114, vanaf p. IIC-129; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 70; Pitlo, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek deel 3A, De Benoemde Overeenkomsten, 1979, p. 123; Asser - Kamphuisen, 1960, p. 268 e.v. Geen kritisch geluid bij T&C Huurrecht, Huydecoper, art. 226, aant. 4 en Zuidema, zie de vorige voetnoot.
De Parlementaire Geschiedenis bij het inmiddels op deze materie toepasselijke art. 7:226 vertoont Pro het volgende beeld: in de TM (Toelichting, vierde gedeelte, boek 7, 1972, p. 942) wordt nog aangesloten bij het in 1923 door de Hoge Raad aanvaarde standpunt; de MvT bij het wetsontwerp (Kamerst. II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 36) neemt afstand van de TM en ook van de bedoelde uitspraak van de HR. In het verdere Parlementaire debat wordt de aanvankelijk ingenomen positie eerst enigszins genuanceerd, Kamerst. II 1999 - 2000, 26 089, nr. 5, p. 15 en nr. 6, p. 27 - 28, maar vervolgens weer met nog meer nadruk betrokken, Handelingen II 2000 - 2001 nr. 19, p. 36. Zie over deze geschiedenis, naast de in voetnoot 16 genoemde (recentere) vindplaatsen, ook De Jonge, Nieuw huurrecht, 2003, p. 66 - 68.
17 In die zin Dozy en Rueb in Huurrecht c.q. Handboek Huurrecht (losbl.), Dozy-Jacobs t.a.p., De Mol, t.a.p. en de "genuanceerde" passages uit het in de vorige voetnoot beschreven Parlementaire debat.
18 Dit is de mening van Asser - Abas en Asser - Kamphuizen t.a.p.; zie ook P-G Noyon, conclusie voor HR 23 mei 1924, NJ 1924, p. 829 e.v.; Verdam, WPNR 3910, en De Beneditty, WPNR 2839. De Hoge Raad heeft ook in latere rechtspraak nooit blijk gegeven van geneigdheid tot deze opvatting; ik noem als voorbeeld HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 544, rov. 3.4.
19 Men kan bovendien gemakkelijk voorbeelden bedenken van "gemengde" overeenkomsten - zoals franchise- of "exploitatie"- overeenkomsten - waarbij een regel die alle rechten en verplichtingen uit een als één geheel aangegane gemengde (huur)overeenkomst onder de werking van art. 7A:1612 brengt, evenzeer onwerkbare uitkomsten oplevert: hoe moet een verkrijger van een onder zo'n overeenkomst vallende onroerende zaak, als die zelf buiten de franchise-organisatie staat, de rechten en verplichtingen uit de franchise-verhouding in praktijk brengen?