Uitspraak
12 maart 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/237HR
JMH/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Eiser 2],
wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
incidenteel verweerders,
advocaat: mr. S.C. Meijler,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerder 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
incidenteel eisers,
advocaat: voorheen mr. T.A. Tanja-van den Broek, thans mr. M.H. van der Woude.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploot van 8 juli 1997 eisers tot cassatie - verder te noemen: [eiser] c.s. - gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het pand [a-straat 1] te [plaats] te ontbinden, subsidiair te verstaan dat [eiser] c.s. geen rechten meer hebben op huur van voormeld pand;
- [eiser] c.s. veroordelen tot ontruiming van voormeld pand binnen 4 weken na betekening van het hierbij verzochte vonnis, en
- [eiser] c.s. te veroordelen in de proceskosten, die van de ontruiming daaronder begrepen.
[Eiser] c.s. hebben de vorderingen bestreden en in reconventie onder meer gevorderd [verweerder] c.s. te veroordelen tot levering van het gehele pand tegen de oorspronkelijke koopprijs van ƒ 225.500,-- KK onder de opschortende voorwaarde dat de in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie bedoelde olietank is verwijderd, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op straffe van een nader te bepalen boete voor iedere dag dat [verweerder] c.s. in gebreke blijven te leveren.
[Verweerder] c.s. hebben in reconventie de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 februari 1998 in conventie de vordering afgewezen, in reconventie de vordering met betrekking tot de levering van voormeld pand naar de rechtbank te Utrecht verwezen en de overige vorderingen afgewezen.
[Eiser] c.s. hebben bij exploten van 9 februari 1999 [verweerder] c.s. gedagvaard te verschijnen voor de rechtbank te Utrecht en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder] c.s. te veroordelen tot levering van het gehele voormelde pand tegen de oorspronkelijk overeengekomen koopprijs van ƒ 222.500,-- KK, onder de opschortende voorwaarde dat de olietank is verwijderd.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 14 juli 1999 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [eiser] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij tussenarrest van 8 februari 2001 heeft het hof [eiser] c.s. tot bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft het hof bij arrest van 16 mei 2002 het vonnis waarvan beroep bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord, tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het principale en het incidentele beroep.
3. Beoordeling van de middelen in het principale beroep
3.1 In deze zaak gaat het om het volgende. [Eiser] c.s. hebben in april 1995 van [betrokkene 1] een huis gekocht, althans met hem besprekingen daaromtrent gevoerd. In verband met problemen die rezen toen bleek dat er een olietank in de grond zat, is het huis door [eiser] c.s. niet afgenomen maar hebben zij dit, in afwachting van de oplossing van die problemen, gehuurd. Volgens [eiser] c.s. was in de, op 4 augustus 1995 gesloten, huurovereenkomst een koopoptie opgenomen. Op 12 november 1995 is tussen [betrokkene 1] en [eiser] c.s. met betrekking tot het huis een koopovereenkomst totstandgekomen. Omdat [betrokkene 1] zijn verplichtingen ten opzichte van zijn hypotheekhouder niet nakwam heeft deze het huis in de loop van 1996 op de voet van het bepaalde in art. 3:268 lid 2 BW executoriaal verkocht aan [verweerder] c.s. [Eiser] c.s. hebben in deze procedure gevorderd [verweerder] c.s. te veroordelen tot levering van het huis. Daartoe hebben zij gesteld dat [verweerder] c.s. als opvolgende verhuurders gehouden zijn de koopoptie die volgens [eiser] c.s. is opgenomen in de op 4 augustus 1995 gesloten huurovereenkomst gestand te doen. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
3.2 In zijn eindarrest heeft het hof geoordeeld dat, ook als zou moeten worden aangenomen dat in de huurovereenkomst een koopoptie was opgenomen, dit [eiser] c.s. niet zou baten. "Uit de akte na getuigenverhoor van [eiser] c.s. blijkt immers", aldus het hof in zijn rov. 2.2, "dat zij zich op het volgende standpunt stellen: "over zaak en prijs ontstond (...) overeenstemming (...) met de koopovereenkomst gedateerd 12-11-1995" (onder 20) en "Vervolgens betrof het (hof: de overeenkomst van 12 november 1995) een uitvoeringsovereenkomst van de koopoptie bij de huurovereenkomst (...)" (onder 22). Hieruit volgt dat ook [eiser] c.s. in wezen van oordeel zijn dat de koopoptie door het sluiten van die koopovereenkomst inmiddels is uitgewerkt."
3.3 Met zijn hiervoor in 3.2 vermelde overwegingen heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat de door [eiser] c.s. aan hun vordering ten grondslag gelegde koopoptie en de op 12 november 1995 door hen met [betrokkene 1] gesloten koopovereenkomst in onderlinge samenhang bezien aldus moeten worden uitgelegd, dat die koopovereenkomst is totstandgekomen door uitoefening van de optie door [eiser] c.s. en dat dezen nadien aan de, met die uitoefening uitgewerkte, optie geen rechten meer konden ontlenen jegens ([betrokkene 1] of diens rechtsopvolgers) [verweerder] c.s. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Het is ook niet onbegrijpelijk. Hierop stuiten de middelen, die alle tot uitgangspunt nemen dat, anders dan het hof met betrekking tot de onderhavige koopoptie heeft aangenomen, een koopoptie eerst is uitgewerkt op het moment van levering van het gekochte, af.
3.4 Nu de middelen in het principaal beroep falen, behoeft het incidenteel beroep bij gebrek aan belang geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principaal beroep;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 301,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 12 maart 2004.