Conclusie
Rolnr.: C02/012
mr J. Spier
Zitting: 20 december 2002
Conclusie inzake
[eiseres]
tegen
[verweerder]
1. Feiten
1.1 In deze zaak kan in cassatie worden uitgegaan van de navolgende feiten.(1)
1.2 De moeder van [verweerder] (hierna: de moeder) is vanaf 1 juni 1947 huurster geweest van een woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Sinds 1947 heeft [verweerder] met zijn moeder in de woning gewoond.
1.3 Op 28 maart 1998 is de moeder overleden. Na haar overlijden is [verweerder] de huur gaan betalen.
1.4 [Verweerder] had zijn hoofdverblijf in de woning en voerde met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding (vonnis Rechtbank van 19 september 2001 rov. 3.4 en 3.7).
1.5 Sinds 15 september 1987 is [eiseres] eigenares van het pand waarvan de woning deel uitmaakt.
2. Procesverloop
2.1 Op 1 april 1999 heeft [eiseres] [verweerder] (op verkorte termijn) gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en onder meer ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [verweerder] niet binnen de in artikel 7A:1623i lid 2 BW bedoelde termijn de daarin bedoelde vordering bij de Kantonrechter heeft ingesteld (dagvaarding onder 5). Zij heeft er op gewezen niet kort na het overlijden maatregelen ter (voorbereiding van) ontruiming te hebben willen nemen (dagvaarding onder 3).
2.2 [Verweerder] heeft in reconventie onder meer gevorderd [eiseres], ondanks de overschrijding van de termijn van artikel 7A: 1623i lid 2 BW, te veroordelen de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met hem voort te zetten voor onbepaalde tijd met een huurprijs welke laatstelijk geldig overeengekomen is met de moeder (cva blz. 10).
2.3 Volgens [verweerder] heeft [eiseres] hem op het verkeerde been gezet en doen denken dat hij de huurovereenkomst met [verweerder] wilde voortzetten door pas 11 maanden na het overlijden van de moeder te laten weten de huurovereenkomst niet voort te willen zetten. Onder deze omstandigheden handelt [eiseres] in strijd met de redelijkheid door zich op artikel 7A: 1623i lid 2 BW te beroepen, aldus [verweerder] (cva onder 15 en 25, nader uitgewerkt onder 28).(2)
2.4.1 [Eiseres] heeft bij repliek uiteengezet dat en waarom [verweerder] niet heeft kunnen denken dat het haar bedoeling was de huurovereenkomst voort te zetten. [Verweerder] heeft deze uiteenzetting bestreden (cvd in conventie onder 3 e.v.).
2.4.2 Van haar kon niet worden gevergd dat zij [verweerder] zou wijzen op de termijn van artikel 7A:1623i lid 2 BW (cvr in conv. onder 4, 6, 7 en 11).
2.4.3 [Eiseres] noemt als haar belang dat de huurprijs van de woning die [verweerder] betaalt zeer laag is en dat [eiseres] de woning in gebruik wil geven aan één van de leden van de familie [B], familie van de directeur/aan-deelhouder van [eiseres] (cvr in conventie onder 5, 8 en 15). [Verweerder] heeft er op gewezen dat de lage huur nu eenmaal de consequentie is van het vigerende huurrecht (cvd in conventie onder 12).
2.5 Bij vonnis van 17 maart 2000 heeft de Kantonrechter de zaak, ten aanzien van de vordering in conventie, verwezen naar de Rechtbank Amsterdam en de vorderingen in reconventie afgewezen.
2.6 Wat de reconventionele vordering betreft, oordelt de Kantonrechter dat [eiseres] zich met succes kan beroepen op de overschrijding van de termijn genoemd in artikel 7A: 1623i lid 2 BW aangezien [verweerder], hoewel daartoe in staat, noch vóór het overlijden van zijn moeder, noch binnen 6 maanden na haar overlijden, aan [eiseres] heeft verzocht ermee in te stemmen dat [verweerder] (mede)huurder zou worden. Van enig handelen van [eiseres] op grond waarvan [verweerder] kon veronderstellen dat zij instemde met het (mede)huurderschap is niet gebleken. In de gegeven omstandigheden behoefde van [eiseres] niet te worden gevergd dat zij [verweerder] wees op het bepaalde van artikel 7A:1623i BW. Veeleer lag het op de weg van [verweerder] om zich na het overlijden van zijn moeder te vergewissen van de consequenties voor zijn verblijf in het gehuurde (blz. 2 en 3).
2.7 De procedure in conventie is vervolgens klaarblijkelijk aangebracht bij de Rechtbank.(3) In cassatie speelt die procedure verder geen rol meer.(4) [Verweerder] heeft tegen het vonnis van de Kantonrechter, voor zover gewezen in reconventie, beroep ingesteld. Hij heeft tegen het vonnis vier grieven geformuleerd, waarvan met name de grieven II en IV in cassatie van belang zijn.
2.8 Deze grieven richten zich tegen de afwijzing door de Kantonrechter van de vordering tot veroordeling van [eiseres] tot voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de huurprijs welke laatstelijk was overeengekomen met de moeder.
2.9 Volgens [verweerder] geeft de Kantonrechter een te strikte interpretatie van artikel 7A:1623i BW, welk oordeel, volgens [verweerder], in strijd is met de heersende rechtspraak welke in eerste aanleg naar voren is gebracht en waarvan in de memorie van grieven voorbeelden worden genoemd(5) en laat de Kantonrechter ten onrechte na aan te geven waarom de overschrijding van de termijn in artikel 7A:1623i lid 2 BW
fataal is (appèldagvaarding onder 7 en 8).
2.10 [Eiseres] heeft bij mva de grieven bestreden. Zijn betoog biedt - naast hetgeen onder 2.11 is weergegeven - geen nieuwe gezichtspunten.
2.11 Bij pleidooi - dat is voorafgegaan aan de mva(6) - onderkent [eiseres] dat een te laat ingediend verzoek in de zin van artikel 7A: 1623i lid 2 BW volgens de rechtspraak onder bepaalde omstandigheden niet tot niet-ontvankelijkheid behoeft te leiden. Van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden is h.i. in dit geval geen sprake (pleitnotities mr Stapert blz. 3 en akte in appèl onder 5). Volgens [eiseres] is [verweerder] sinds begin 1995 op de hoogte van het feit dat [betrokkene B] (de directeur van [eiseres]) de woning aan één van zijn dochters ter beschikking wilde stellen (pleitnotities onder 1 en 6).
2.12 De Rechtbank heeft de door de Kantonrechter naar haar verwezen zaak in conventie gevoegd met het hoger beroep tegen de afwijzing door de Kantonrechter van de eis in reconventie.
2.13 In haar vonnis van 19 september 2001 heeft de Rechtbank de vordering in reconventie tot voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd toegewezen (rov. 3.7) en de vordering in conventie afgewezen (rov. 4.4).
2.14 De Rechtbank stelt voorop dat uit het enkele feit dat [eiseres] gedurende 11 maanden de huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard (nog) niet voortvloeit dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat geldt voor de periode van zes maanden waarin de huurovereenkomst van rechtswege doorliep, maar eveneens voor de periode nadien. [Verweerder] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel aanleiding kunnen geven (rov. 3.4).
2.15 Zoals reeds vermeld onder 1.4 gaat de Rechtbank ervan uit dat [verweerder] zijn hoofdverblijf in de woning had en dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde (rov. 3.4).
2.16.1 Vervolgens ziet de Rechtbank onder ogen of [eiseres] zich jegens [verweerder] met vrucht kan beroepen op het verstrijken van de in art. (7A:)1623i lid 2 BW genoemde termijn. In het licht van de navolgende omstandigheden mocht [eiseres] er redelijkerwijs niet van uit gaan dat [verweerder] na ommekomst van de zes maandentermijn van art. (7A:)1623i lid 2 BW naar een andere woning zou omzien en mocht van haar worden verwacht dat zij hem op de hoogte zou stellen van haar plannen met de woning en de wettelijke mogelijkheid om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken:
a. de lange tijd waarin [verweerder] en zijn moeder in de woning hebben gewoond;
b. de leeftijd van [verweerder];
c. het feit dat [eiseres] althans de familie [B] van a en b op de hoogte waren vanaf het moment dat [eiseres] eigenaar werd;
d. het (welbewust) gedurende 11 maanden door [eiseres] niet kenbaar maken van haar plannen.
2.16.2 De Rechtbank rondt haar gedachtegang af met de overweging dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht om beroep te doen op overschrijding van de wettelijke termijn (alles rov. 3.6).
2.17 Gelet op de onder 2.15 genoemde omstandigheid en nu niet gesteld of gebleken is dat één of meer van de in het derde lid onder b en c van artikel 7A:1623i BW genoemde afwijzingsgronden zich voordoet, wordt de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst toegewezen (rov. 3.7).
2.18 [Eiseres] heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten.
3. Bespreking van de klachten (voor zover nodig)
3.1 Onderdeel 1.1 verwijt de Rechtbank zonder enige motivering voorbij te zijn gegaan aan de essentiële stelling van [eiseres] dat [verweerder] reeds vanaf begin 1995 op de hoogte was van de wens van [eiseres] het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan één van de kinderen van de directeur/aandeelhouder van [eiseres] en dat [verweerder] ook in een later stadium te kennen is gegeven dat hij de huurovereenkomst niet zou kunnen voortzetten.
3.2 De onder 3.1 weergegeven klacht wordt nader uitgewerkt in onderdeel 1.2. Daarin wordt betoogd waarom het gaat om een essentiële stelling. Aangedrongen wordt dat de Rechtbank haar oordeel dat het beroep op overschrijding van de termijn van artikel 7A:1623i lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is hierop grondt dat [eiseres] [verweerder] had moeten inlichten over haar plannen met de woning (hetgeen zij heeft nagelaten).
3.3 [Eiseres] voert terecht aan dat de Rechtbank aan de onder 3.1 genoemde stelling voorbij is gegaan. Leest men het vonnis welwillend dan is de verklaring daarvoor dat de Rechtbank meende dat uitlatingen vóór het overlijden van de moeder geen gewicht in de schaal leggen. In die richting wijst het verwijt dat de Rechtbank [eiseres] maakt [verweerder] gedurende elf maanden na haar overlijden (welbewust) niet te hebben ingelicht(7) (rov. 3.6).
3.4 Veronderstellenderwijs aannemend dat de Rechtbank heeft bedoeld hetgeen zojuist werd aangenomen, berust haar oordeel op een onjuiste rechtsopvatting. Het is daarenboven m.i. onbegrijpelijk.
3.5 Rechtens onjuist is het oordeel omdat ook betekenis toekomt aan gedragingen die vooraf gaan aan het moment dat bepalend is voor (het beroep op) rechtsverwerking.(8)
3.6.1 Onbegrijpelijk is het omdat moeilijk valt in te zien waarom mededelingen voorafgaand aan het overlijden van de moeder zonder gewicht zouden zijn. Wanneer daaruit - zoals door [eiseres] betoogd - duidelijk viel op te maken dat [eiseres] andere plannen met de woning had, behoeft (veel) nadere toelichting waarom [verweerder] er redelijkerwijs niet van kon uit gaan dat hij naar een andere woning moest omzien.
3.6.2 Mr Groen heeft betoogd dat de anterieure mededelingen sowieso ontoereikend waren (s.t. onder 2.1). Beoordeling van deze stelling vergt m.i. een onderzoek van feitelijke aard, indien Uw Raad zou menen dat het gaat om een relevante kwestie. Zoals bij de bespreking van onderdeel 2 zal blijken, kan de zaak m.i. worden afgedaan zonder feitelijk onderzoek naar dit aspect.
3.7 Het meest aannemelijk acht ik dat de Rechtbank de onder 3.1 vermelde stelling - die inderdaad essentieel is - over het hoofd heeft gezien. Dat brengt mee dat onderdeel 1.1 slaagt. In deze lezing mist onderdeel 1.2 feitelijke grondslag. Datzelfde geldt voor onderdeel 1.3 dat veronderstelt dat de Rechtbank de stelling heeft verworpen.
3.8 Onderdeel 2 kant zich met een aantal klachten tegen het oordeel van de Rechtbank dat het in casu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] beroep doet op het verstrijken van de wettelijke termijn.
3.9 Volgens onderdeel 2.1 is voor rechtsverwerking in een geval als het onderhavige noodzakelijk dat [verweerder] aan het eerdere gedrag van [eiseres] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend en heeft kunnen ontlenen dat [eiseres] geen beroep zou doen op voormelde bepaling. De Rechtbank heeft niets vastgesteld nopens zodanig handelen van [eiseres], aldus de klacht.
3.10 Ter beoordeling van deze klacht moet in de eerste plaats worden onderzocht of het bestreden vonnis inderdaad is gesteld in de sleutel der rechtsverwerking.
3.11 Met de geëerde steller van het onderdeel(9) meen ik dat zulks het geval is. De door de Rechtbank bijgebrachte argumenten passen in dat kader, terwijl rechtsverwerking een toepassing is van de - door de Rechtbank aan haar oordeel ten grondslag gelegde - beperkende werking van de redelijkeid en billijkheid (artikel 6: 2 lid 2 en artikel 6: 248 lid 2 BW).(10) Ook [verweerder] gaat hier terecht van uit (s.t. onder 2.2).
3.12 Alvorens deze klacht aan een onderzoek te onderwerpen, lijkt het goed eerst onderdeel 2.4 onder de loep te nemen. Daarin wordt de Rechtbank verweten te hebben miskend dat van een verhuurder niet kan worden gevergd dat hij ten eigen detrimente wijst op de in art. 7A:1623i lid 2 BW genoemde termijn. Meer specifiek wordt betoogd dat in elk geval de door de Rechtbank gememoreerde omstandigheden de verhuurder niet ertoe noopten [verweerder] in te lichten. In dat verband wordt er op gewezen dat de wetgever de belangen van de aspirant-huurder heeft meegewogen.
3.13 Ik stel voorop dat de regeling van art. 7A:1623i lid 2 BW voor de verhuurder nogal verstrekkend is. Met name ook omdat, ingevolge de rechtspraak van Uw Raad, de toch al beperkte afwijzingsgronden van lid 3 limitatief zijn.(11) Dat geldt heel in het bijzonder vanwege de ruime kring van personen. Deze zaak vormt er een illustratie van dat huurovereenkomsten bijna letterlijk tot in lengte van dagen zouden kunnen doorlopen wanneer (telkens weer) sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van de huurder met een in leeftijd aanzienlijk jongere persoon.(12)
3.14 De wetgever heeft bewust voor een dergelijk stelsel - met een ruime kring van gerechtigden - gekozen en het zelfs tot dwingend recht verheven.(13) Klaarblijkelijk om de regeling niet al te eenzijdig te maken is de termijn van lid 2 in het leven geroepen.(14)
3.15 Het is van algemene bekendheid dat het huurrecht niet vrij is van eenzijdigheid.(15) Ook daarvan is deze zaak een illustratie. Voor een ruime benedenwoning in een van de duurste delen van [woonplaats] hebben de moeder (en [verweerder]) jarenlang een uiterst bescheiden huur betaald. Zou [verweerder] die deze zegeningen - ik bedoel dat geenszins pejoratief want de wet geeft deze bescherming nu eenmaal - al geruime tijd ten deel zijn gevallen tijdig een verzoek aan de Kantonrechter hebben gericht dan zou zij, naar valt aan te nemen, nog lange tijd voor hem (en zijn partner) zijn gecontinueerd.
3.16 Ontdaan van alle franje komen de stellingen van [verweerder] en het oordeel van de Rechtbank er op neer dat een verhuurder de huurder moet wijzen op de mogelijkheid om nog langer van deze "wettelijke voordelen" te profiteren.
3.17 In een aantal gevallen is door feitenrechters inderdaad aldus geoordeeld of wordt op grond van de omstandigheden van het geval een beroep op overschrijding van de wettelijke termijn de pas afgesneden.(16) Ook in de literatuur is steun voor die benadering te vinden.(17) Doch veelal wordt benadrukt dat afwijking van het wettelijk stelsel beperkt wordt en moet blijven tot bijzondere gevallen.
3.18 Niet zonder belang lijkt mij voorts dat het huidige artikel 7A:1623i lid 2 BW in nagenoeg ongewijzigde vorm terugkeert in het op 19 november 2002 door de Eerste Kamer aangenomen nieuwe huurrecht.(18) De wetgever heeft ook in de nieuwe regeling geen verplichting voor de verhuurder opgenomen om de huurder op zijn rechten te wijzen.
3.19 Het onderhavige geval kenmerkt zich in mijn ogen niet door een of meer werkelijk bijzondere omstandigheden die vergen dat de duidelijke wettelijke regel terzijde wordt geschoven. Dat [verweerder] en zijn moeder reeds lange tijd in de woning wonen, is geen omstandigheid die dwingend meebrengt dat deze situatie nog (eventueel zeer lange tijd) moet voortduren. Veeleer het tegendeel is het geval. Na zo lange tijd voor een veel te lage huur in een duur deel van [woonplaats]-Zuid te hebben gewoond, kan het bezwaarlijk onaanvaardbaar worden genoemd dat deze situatie niet voortduurt.
3.20 Ook de leeftijd van [verweerder] legt onvoldoende gewicht in de schaal. Er zijn zeker omstandigheden denkbaar waarin, mede op grond van de hoge leeftijd en de gezondheidstoestand van een aspirant-huurder, toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid aangewezen is. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn in casu m.i. niet aangevoerd.
3.21 Het heeft er enigszins de schijn van dat het de Rechtbank heeft gestoken dat [eiseres], naar zij zelf heeft gesteld, [verweerder] welbewust niet heeft ingelicht over de wettelijke termijn. Zelfs als men zou menen dat het betamelijk zou zijn geweest zulks te doen, is m.i. onverdedigbaar dat het naar de maatstaf van art. 6:2 lid 2 BW Pro onaanvaardbaar was zulks na te laten. Het lijkt mij overvraagd van een verhuurder te vergen dat hij een ander wijst op de mogelijkheid om, allicht voor vele jaren, voor een veel te lage huur in de woning te blijven wonen. Stilzwijgen van de verhuurder is dan al helemaal niet onaanvaardbaar.
3.22 De parallel met de schaarse gevallen waarin een informatieplicht is aangenomen(19) gaat mank. Dat geldt met name ook voor het arrest Kroymans/Sun Alliance.(20) Reeds omdat in dat arrest werd aangehaakt bij de maatschappelijke opvattingen als verwoord in art. 3:12 BW Pro, welke werden ontleend aan voor de betrokken materie relevante uitspraken van de Raad van Toezicht op het Schadeverzekeringsbedrijf. Van maatschappelijke opvattingen in de door de Rechtbank genoemde zin is mij niets bekend; zij doet er trouwens ook geen beroep op. Veeleer het tegendeel is het geval. Gesignaleerd werd reeds dat de meer gangbare opvattingen in de rechtspraak en de doctrine haaks staan op het oordeel van de Rechtbank.
3.23 Daar komt nog bij dat, anders dan in de zaak Kroymans/Sun Alliance, in casu van een contractuele relatie tussen partijen geen sprake is. En belangrijker nog: dat hier een wettelijke bepaling voorhanden is die een duidelijke termijn stelt. Ook in het nieuwe huurrecht is, zoals reeds werd aangestipt, geen informatieplicht voor de verhuurder opgenomen.
3.24 Andere dan de hierboven besproken potentieel relevante omstandigheden zijn door de Rechtbank niet naar voren geschoven.
3.25 Zou men in een situatie als de onderhavige, waarin geen werkelijk schrijnende of in rechtens relevante mate van dagelijkse situaties afwijkende omstandigheden zijn aangevoerd, art. 7A:1623i lid 2 BW ter zijde schuiven dan zou in feite in de grote meerderheid van gevallen de bijl worden gezet aan deze bepaling. Daarvoor bestaan, als gezegd, m.i. geen, laat staan voldoende klemmende argumenten. Het zou ook op gespannen voet staan met het wettelijk uitgangspunt dat art. 6:2 lid 2 BW Pro slechts in uitzonderlijke gevallen kan worden ingeroepen, eens te meer nu het hier gaat om een bepaling van dwingend recht.(21) Het ligt eens te minder voor de hand nu de betrokken bepaling, als gezegd, in inhoudelijk ongewijzigde vorm in het nieuwe huurrecht terugkeert.
3.26.1 Kortom: onderdeel 2.4 slaagt. Namens [verweerder] is nog aangevoerd dat het onderdeel geen motiveringsklacht behelst, nog daargelaten dat de door de Rechtbank gegeven motivering in cassatie slechts in beperkte mate kan worden getoetst (s.t. onder 2.5). M.i. getuigt het oordeel van de Rechtbank op de hiervoor ontwikkelde gronden van een onjuiste rechtsopvatting. Daarenboven lijkt het mij onbegrijpelijk.
3.26.2 Onderdeel 2.1 behoeft daarmee geen bespreking meer. Datzelfde geldt voor de onderdelen 2.2 en 2.3. Onderdeel 2.5 mist zelfstandige betekenis.
3.27 M.i. kan Uw Raad de zaak zelf afdoen. De door [verweerder] ingeroepen omstandigheden zijn ontoereikend om zijn vordering te kunnen dragen. Nader feitelijk onderzoek is daarmee overbodig. De door het eerste onderdeel aangeroerde kwestie kan blijven rusten. Ook wanneer de daarin vermelde stelling van [eiseres] in rechte niet zou komen vast te staan, blijft overeind dat er te weinig bouwstenen zijn voor toewijzing van de vordering van [verweerder].
3.28.1 Namens [verweerder] wordt in de s.t. onder 2.5 nog beroep gedaan op het verraderlijke karakter van de wettelijke termijn. Daargelaten of hij die stelling ook in feitelijke aanleg heeft betrokken, zij kan hem m.i. niet baten. Daaraan doet niet af dat inhoudelijk wel enig begrip voor de stelling valt op te brengen. Het betoog verliest evenwel uit het oog dat de wetgever deze termijn nu eenmaal in het leven heeft geroepen en hem voor het komend recht wil behouden. Reeds art. 11 AB Pro staat er aan in de weg deze bepaling naar de prullenmand der rechtsgeschiedenis te verbannen, zoals [verweerder] in feite voorstaat. Dat geldt in elk geval nu van een maatschappelijk draagvlak daarvoor niet blijkt. Bovendien biedt art. 6:2 BW Pro de mogelijkheid daartoe niet, toegespitst als die bepaling nu eenmaal is op specifieke gevallen.
3.28.2 Daar komt nog bij dat er in ons recht talloze andere termijnen zijn waarop betrokkenen, naar valt aan te nemen, evenmin bedacht zijn. Art. 6:2 lid 2 BW Pro biedt in werkelijk schrijnende gevallen een ontsnappingsroute.(22) Doch het onderhavige geval leent zich om de hierboven genoemde redenen m.i. niet voor toepassing dier bepaling.
3.28.3 Te minder nu [verweerder] - die volgens zijn eigen stellingen een verantwoordelijke internationale functie vervulde - zich ten minste de vraag had kunnen stellen wat zijn juridische situatie na het overlijden van zijn moeder was nu zij en niet hij de huurder was. Er zijn ongetwijfeld allerlei redenen waarom hij zich daarom niet (of onvoldoende) heeft bekreund(23) maar ook tegen deze achtergrond kan het moeilijk onaanvaardbaar worden genoemd om hem het verstrijken van de wettelijke termijn tegen te werpen. In de benadering van [verweerder] wordt het wettelijk stelsel van termijnen m.i. op de helling gezet en doet een niet te verkiezen rechtsonzekerheid haar intrede. Er zijn immers zoveel meer - trieste - gevallen waarin betrokkenen in onwetendheid verkeren (trouwens zeker niet alleen op het stuk van termijnen).
3.29 Ten slotte voeren mrs Groen en Scheltema nog aan dat het betoog van [eiseres] miskent dat [verweerder] nadeel lijdt (s.t. onder 2.5). Dit betoog gaat m.i. niet op. Nog afgezien van de vraag of het wel verhelderend is om van "nadeel" te spreken in een situatie waarin een door de wetgever in het leven geroepen voordeel (het voor een veel te lage huur in een woning kunnen blijven wonen) wegvalt, kan deze omstandigheid alleen onvoldoende gewicht in de schaal leggen.
3.30 Met het oog op de mogelijke rechtsontwikkeling nog het volgende.
3.31 Hiervoor onderschreef ik de opvattingen in de rechtspraak en de doctrine dat art. 6:2 lid 2 BW Pro in bijzondere gevallen strikt vasthouden aan de termijn van art. 7A:1623i lid 2 BW kan voorkomen.(24) In dergelijke situaties kan de rechter m.i. voorwaarden stellen waaraan moet zijn voldaan vooraleer een beroep op (strikte toepassing van) art. 7A:1623i lid 2 BW wordt gepasseerd. Zo'n voorwaarde zou bijvoorbeeld kunnen worden gesteld wanneer een aspirant-huurder de termijn van zes maanden heeft laten verstrijken doch waarin deze er een evident belang bij heeft om in het "gehuurde" te blijven wonen. Wanneer het belang van de verhuurder om betrokkene te zien vertrekken gelegen is een een (wezenlijk) te lage huur lijkt mij alleszins denkbaar dat overschrijding van bedoelde termijn slechts met de mantel der liefde wordt bedekt wanneer de aspirant-huurder een naar omstandigheden redelijke huur gaat betalen. De belangen van beide partijen worden dan met elkaar verzoend. Na zodanige "verzoening" kan het zeker naar de maatstaf van art. 6:2 lid 2 BW Pro onaanvaardbaar zijn als een verhuurder nochtans wil vasthouden aan overschrijding van de termijn.
3.32 Voor de onderhavige zaak biedt de zojuist geschetste benadering geen soelaas nu het debat in feitelijke aanleg geen aanknopingspunten biedt daarop in te gaan. Dat laat intussen onverlet dat partijen - indien Uw Raad deze conclusie zou volgen - als verhuurder en huurder met elkaar in zee kunnen gaan tegen een voor beiden aanvaardbare huur.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot:
* vernietiging van het bestreden vonnis;
* bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter voor zover gewezen in reconventie.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Tenzij anders aangegeven, gaat het om feiten waarvan ook de Rechtbank in rov. 2 is uitgegaan in haar in cassatie bestreden vonnis en waarvoor de Rechtbank verwijst naar het vonnis van 17 maart 2000 van de Kantonrechter te Amsterdam (blz. 1 en 2).
2 [Verweerder] heeft zich voorts nog geroepen gevoeld zich te beroepen op een condoléancebrief naar aanleiding van het overlijden van zijn moeder; zie cva onder 10. Zie ook appèldagvaarding onder 16 en akte in appèl onder 4 en 8.
3 [Verweerder] heeft in grief I de onbevoegdheid van de Kantonrechter bestreden.
4 Zie voor de reden pleitnota mr Van Huet onder 7.
5 In de appèldagvaarding noemt [verweerder] onder 9, 10, 11, 13 en 15 rechtspraak waaruit z.i. kan worden afgeleid dat de verhuurder snel (na het overlijden van de huurder) duidelijk moet maken (aan de achterblijver) dat hij de huurovereenkomst niet wenst voort te zetten en dat de verhuurder zich niet mag gedragen op een wijze waaruit de achterblijver in het geheel niet kan afleiden dat hij niet meer (in het gehuurde) mag blijven wonen (onder 12).
6 Zie voor de reden daarvan pleitnota mr Van Huet onder 1.
7 Deze redenering is sowieso moeilijk begrijpelijk nu "inlichten" na bijvoorbeeld zeven maanden - in het wettelijk stelsel - goede zin ontbeerde. De relevantie van de genoemde elf maanden is daarom niet goed in te zien.
8 In deze zin HR 14 oktober 1994, NJ 1995, 720 MS rov. 3.7; W.L. Valk, Rechtsverwerking in drievoud blz. 110-112; Ph.A.N. Houwing, preadv. Broederschap Candidaat-Notarissen 1968 blz. 82; Asser-Hartkamp II (2001) nr 321. Anders M.M. Mendel, in Lugdunum Batavorum Juri Sacrum 1982 blz. 42/3 en P. Abas, Beperkende werking van de goede trouw blz. 325.
9 Zie o.m. s.t. onder 3.6.
10 Asser-Hartkamp II nr 320. Zie voorts Bloembergen onder HR 7 januari 2000, NJ 2000, 272 sub 1.
11 Handboek Huurrecht (Huydecoper) art. 1623i aant. 13b met vindplaatsen.
12 [Verweerder] verdenkt [eiseres] ervan dat dit de werkelijke reden is voor haar verzoek tot ontruiming. Hij heeft immers een veel jongere partner (cva in conv. onder 31).
13 Art. 7A:1623i lid 7 BW.
14 TK zitting 1976-1977, 14249 nr 1-3 blz. 10-12.
15 Zie nader de fraaie en indringende bijdrage van J.L.R.A. Huydecoper, in Mokaria (Mok-bundel) blz. 97 e.v. met name ook blz. 98
16 Ktr. Utrecht 30 juni 1999, Prg 1999, 5334; Ktr. Amsterdam 11 januari 1995, WR 1997, 74; Ktr. 's-Gravenhage 11 december 1996, WR 1997, 30 F.M. Visser. Een meer algemene waarschuwingsplicht is verwoord door Ktr. Eindhoven 8 januari 1987, WR 1987, 49.
17 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (Huydecoper) art. 1623i aant. 12; A.R. de Jonge, De huurovereenkomst (2002) blz. 111/2; Asser-Abas (2001) nr 182a; Tj. Zuidema, Recht voor de huurder (2001) blz. 129. Voor een ruimere afwijking van het wettelijk stelsel pleiten R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (derde druk) blz. 237.
18 Art. 268; zie laatstelijk EK zitting 2000-2001, 26089 nr 267. In de MvAI wordt vrij uitvoerig gesproken over een mededelingsplicht; evenwel van de huurder: zitting 2001-2002, 26089 nr 162 blz. 22.
19 Zie (hoewel verre van up to date) Verbintenissenrecht (Valk) art. 2 aant Pro. 43 met verdere vindplaatsen en bijv. R.P.J.L. Tjittes, Rechtsverwerking, mon. Nieuw BW A6b nr 18 sub c; HR 9 juni 1995, NJ 1995, 639 PvS in welk arrest een sterk op het voorliggende geval toegespitste regel wordt geformuleerd (vgl. s.t. mr Tanja-van den Broek blz. 8). Zie voorts HR 7 januari 2000, NJ 2000, 272 ARB; dat arrest is, naar ik met de annotator Bloembergen meen (noot sub 2), sterk bepaald door de door de Staat uitgeoefende dwang tot betaling.
20 HR 12 januari 1996, NJ 1996, 683 MMM.
21 Zie nader Asser-Hartkamp II nr 316 met verdere vindplaatsen.
22 Het wettelijk stelsel zou volledig worden ondermijnd wanneer wettelijke termijnen op ruime schaal zouden worden getorpedeerd. Bloembergen heeft er - vermoedelijk terecht - op gewezen dat korte termijnen steeds meer onder druk zullen komen te staan door een beroep op art. 6:2 lid 2 BW Pro (onder HR 7 januari 2000, NJ 2000, 272 sub 4). M.i. moet in het algemeen weerstand aan die druk worden geboden; het betreft nu eenmaal een door de wetgever gemaakte keuze.
23 Daartoe behoort stellig de verwerking van het leed van het overlijden.
24 Ik spreek daarmee geen oordeel uit over de concrete toepassing van deze benadering in de hiervoor in noot 16 genoemde zaken.