Conclusie
Zaaknr. C00/310HR
Mr Huydecoper
Zitting van 24 mei 2002
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
[Verweerder 1]
en
[Verweerder 2]
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De overeenkomst tussen deze procespartijen, inzet van deze in het najaar van 1993 begonnen procedure, dateert van mei 1993. De eerste procedure tussen partijen begon al enkele weken na de contractsdatum. Sindsdien heeft zich een aanzienlijk aantal geschillen en daarop betrekking hebbende procedures tussen partijen afgespeeld. Ofschoon de kennisneming daarvan waarschijnlijk boeiende lectuur oplevert, is het overgrote deel van deze geschillen en procedures voor het onderhavige cassatieberoep niet van belang; reden voor mij om er toch maar aan voorbij te gaan.
Dit cassatieberoep betreft een bepaling uit een in juni 1993 tussen partijen (bij gelegenheid van de behandeling van een kort geding) gesloten dadingsovereenkomst. Die bepaling houdt in dat partijen de onderhoudskosten voor het door de verweerders in cassatie - [verweerder] c.s. - van de eiser tot cassatie - [eiser] - gehuurde cafébedrijf, gedurende vijf jaar bij helfte zullen delen.
2) Met het oog op die bepaling hebben [verweerder] c.s. gevorderd dat [eiser] zou worden veroordeeld om de helft van de kosten die [verweerder] c.s. in de overeengekomen periode aan noodzakelijk onderhoud stelden te hebben besteed, aan [verweerder] c.s. te betalen(1). In die vordering werden [verweerder] c.s. in eerste aanleg niet-ontvankelijk verklaard (op gronden die in cassatie geen rol meer spelen). In appel oordeelde de rechtbank deze vordering echter althans ten dele toewijsbaar.
[Eiser] komt tegen dat oordeel (tijdig) in cassatie op. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. Ter rolle is meegedeeld dat namens [verweerder] c.s. werd gedupliceerd, maar dit lijkt op een misverstand te berusten. Ik heb althans in geen van de partijdossiers, en ook niet in het griffiedossier, een dupliek aangetroffen.
Bespreking van het cassatiemiddel
3) Het cassatiemiddel bestrijdt de uitleg die de rechtbank heeft gegeven aan de zojuist in alinea 1 omschreven bepaling uit de in juni 1993 gesloten dadingsovereenkomst. Het middel verdedigt, op een aantal gronden, dat [eiser] bij juiste toepassing van die bepaling niet veroordeeld had mogen worden om de helft van de volgens de rechtbank door [verweerder] c.s. aan noodzakelijk onderhoud bestede kosten te betalen, en wel omdat [eiser] terzake van het betreffende onderhoud niet in gebreke is gesteld en/of omdat [verweerder] c.s. zouden hebben nagelaten daarover met [eiser] overleg te plegen; of althans omdat de rechtbank op onvoldoende draagkrachtige gronden de omvang van de betreffende kosten zou hebben vastgesteld.
4) Ter ondersteuning van hun standpunten hebben partijen zich over en weer beroepen op de rechtsleer die zich heeft gevormd met betrekking tot de aansprakelijkheid van de verhuurder voor onderhoudsgebreken en de aansprakelijkheid van de huurder voor gebreken in de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur.
Ik wijs erop dat, voorzover er voor de beoordeling van de strekking van de in geschil zijnde bepaling uit de in juni 1993 gesloten dading aansluiting zou moeten worden gezocht bij de algemene (regelendrechtelijke) bepalingen van de wet die de wederzijdse verplichtingen van huurder en verhuurder regelen, er nog een derde leerstuk is dat men daarbij in ogenschouw zou kunnen nemen - namelijk de rechtsleer terzake van de vraag wanneer de huurder, wanneer die eigenmachtig voor rekening van de verhuurder komend onderhoud heeft laten verrichten, gerechtigd is de daarmee gemoeide kosten op de verhuurder te verhalen. Die rechtsleer verschilt in bepaalde opzichten van de rechtsleer over de namens de partijen benadrukte punten.
5) De bedoelde rechtsleer kan aldus worden samengevat:
- als de huurder herstellingen heeft laten uitvoeren die geen uitstel konden lijden geldt in het algemeen dat de kosten (uiteraard: mits redelijk) aan de verhuurder in rekening mogen worden gebracht;
- als de huurder "eigenmachtig" onderhoud heeft laten uitvoeren dat minder urgent was, is voor de vraag inhoeverre de kosten aan de verhuurder mogen worden doorberekend van aanmerkelijk belang of de verhuurder ten aanzien van het betreffende onderhoud in verzuim was (in welk geval wel wordt vooruitgelopen op de in art. 7: 206 lid 3 van wetsontwerp 26 089 neergelegde regel), althans of de betreffende gebreken aan de verhuurder gemeld waren (waarbij aansluiting wordt gezocht bij de leer uit het arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4). Waar noch van verzuim noch van mededeling aan de verhuurder sprake is geweest stuit het verhaal van eigenmachtig gemaakte kosten van onderhoud (door de huurder) op bezwaar, als niet bijkomende omstandigheden alsnog toerekening aan de verhuurder rechtvaardigen(2).
Deze rechtsleer levert dus een uitlegargument - bij de uitleg van de te beoordelen dadingsovereenkomst - op, dat enig gewicht in de schaal legt in het voordeel van [eiser].
6) Daarbij past echter de aantekening dat de dadingsovereenkomst van een uitgangspunt vertrekt dat wezenlijk afwijkt van dat van de regelendrechtelijke bepalingen over onderhoud van het gehuurde uit de wet (in de art. 7A: 1586 en 1587 BW).
De dading bepaalt immers dat de onderhoudskosten door huurder en verhuurder ieder voor de helft zullen worden gedragen. Daardoor verschilt de rechtsverhouding tussen de onderhavige partijen van die waarop de zojuist besproken rechtsleer ziet. Die rechtsleer is mede ingegeven door de overweging dat de onderhoudsplichtige verhuurder een zekere mate van beleidsvrijheid heeft bij de uitvoering van zijn onderhoudsverplichting(3). De huurder die de verhuurder "zomaar" het onderhoud uit handen neemt, ontneemt die verhuurder (ook) deze beleidsvrijheid, en doet daarmee aan diens gerechtvaardigde belang tekort. Verder is rekening te houden met het risico dat de huurder die voor rekening van de verhuurder onderhoud laat uitvoeren, daarbij minder attent zal zijn op de mogelijkheden om de kosten te bewaken.
7) Beide aspecten liggen wezenlijk anders als er een afspraak is dat partijen de kosten van onderhoud zullen delen: de huurder kan uit dien hoofde allicht aanspraak maken op enige medezeggenschap in het onderhoudsbeleid, zodat de verhuurder niet meer kan volhouden dat dat in beginsel zijn zaak is; en de huurder zal ook minder geneigd zijn om de kosten - die immers voor de helft voor zijn eigen rekening zijn - uit de hand te laten lopen(4).
Dat leidt ertoe dat de zojuist besproken rechtsleer misschien indicaties voor de rechtsverhouding van de onderhavige partijen kan opleveren, maar dat die niet zonder meer voor die rechtsverhouding beslissend is. Hetzelfde geldt dan, maar a fortiori, voor de minder rechtstreeks toepasselijke rechtsbronnen over aansprakelijkheid van de verhuurder voor onderhoudsgebreken en de aansprakelijkheid van de huurder voor opleveringsgebreken, waaraan de partijen in de schriftelijke toelichting beschouwingen hebben gewijd.
8) De bepaling uit de dadingsovereenkomst waarom het in deze zaak gaat, laat veel ongeregeld. Uit die bepaling is bijvoorbeeld (ook) niet op te maken of daarbij is blijven gelden dat de onderhoudsverplichting zelf op de verhuurder rust, dan wel dat die verplichting door de huurder wordt "overgenomen", of dat die verplichting voortaan een gezamenlijke verantwoordelijkheid van partijen zal zijn. (Het zal met het oog op dergelijke lacunes zijn, dat de dading er verder in voorzag dat nog een nader uitgewerkte overeenkomst door de advocaat van [eiser] zou worden opgesteld (maar dat is, naar men geneigd is te denken: als gevolg van de vele verdere conflicten tussen partijen, er vervolgens niet meer van gekomen)). Er is tussen partijen niet over deze of andere leemtes in de dadingsovereenkomst gedebatteerd, en niet aan de rechter gevraagd om die in de beoordeling te betrekken.
9) De zojuist ten beste gegeven beschouwingen leiden ertoe dat er, anders dan het cassatiemiddel tot uitgangspunt neemt, geen rechtsregels zijn aan te wijzen die een duidelijk antwoord inhouden op de vraag op welke partij in de situatie zoals die hier ontstaan is de onderhoudsplicht rust, en in hoeverre partijen overigens tot overleg of andersoortige afstemming (met het oog op de gezamenlijk te dragen kosten) gehouden zijn.
Het ligt overigens wel in de rede om aan te nemen dat er, misschien met uitzondering van urgente gevallen, een bepaalde verplichting tot overleg moet zijn; maar dat kan, afhankelijk van de omstandigheden, anders zijn. Voor de hand liggende omstandigheden die daarbij gewicht in de schaal kunnen leggen zijn: dat er een hooglopende conflictsituatie tussen de partijen bij de overeenkomst bestaat (in dit geval gaat het om een dading, een overeenkomst die naar zijn aard in de context van een bestaande conflictsituatie wordt aangegaan), waardoor eerder aannemelijk kan zijn dat juist geen overleg tussen partijen beoogd is; en ook: de opstelling van partijen na het aangaan van de overeenkomst, waaruit kan voortvloeien dat overleg in de alsdan bestaande context niet heilzaam of zinvol is, of anderszins niet gevergd kan worden.
10) Daaruit vloeit voort dat het primaire betoog van het cassatiemiddel ondeugdelijk is. Er zijn geen algemene rechtsregels die aangeven wat in verband met de onderhavige bepaling uit de dading, en in de omstandigheden zoals die zich sedert de dading hebben ontwikkeld, tussen partijen rechtens is. Dat zal, bij gebreke van zulke algemene rechtsregels, moeten worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van dit rijkelijk specifieke geval, waarbij veel afhangt van waarderingen van feitelijke aard. De uitkomst van die afweging is, volgt daaruit, niet a priori onverenigbaar met enige op dit geval toepasselijke rechtsregel.
11) Daarnaast wordt in het middel geklaagd dat de beslissing van de rechtbank op het hier aan de orde zijnde punt motiveringsgebreken zou vertonen. Daartoe wordt aangevoerd dat de rechtbank bepaalde, in het middel genoemde gegevens, had moeten onderzoeken (en dat het bestreden vonnis "niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen" doordat de rechtbank dat niet zou hebben gedaan).
12) Het middel verwijst daarbij - in nrs 2.2 en 2.3 - naar de gegevens dat [eiser] nooit zou zijn gesommeerd en dat [eiser] geen gelegenheid heeft gehad zich van de staat van de elektrische installatie te vergewissen, en aan de hand daarvan verdere stappen te nemen.
13) Een probleem is daarbij, dat het middel nauwelijks aangeeft, welke stellingen uit de feitelijke aanleg het met deze klacht op het oog heeft. Het verwijst - in onderdeel 2.2 - alleen naar alinea 9 van de Memorie van Antwoord in incidenteel appel. Daar staat inderdaad - tweemaal - dat [eiser] nooit ten aanzien van de verschillende aldaar aangeroerde onderhoudsproblemen zou zijn gesommeerd, maar daar wordt niet teruggegrepen op stellingen over het onthouden, aan [eiser], van de gelegenheid om de toestand van (met name) de elektrische installatie op te nemen of om verdere stappen te ondernemen.
Stellingen van die strekking had [eiser] in de eerste aanleg wèl aangevoerd(5). Als uitvloeisel van het leerstuk dat onder de naam "devolutieve werking van het appel" bekend staat(6) was de rechtbank, toen zij grieven in het incidenteel appel van [verweerder] c.s. als gegrond beoordeelde, gehouden deze stellingen van [eiser] in appel opnieuw - of alsnog - te onderzoeken. Uit de bestreden vonnissen blijkt niet dat de rechtbank dat heeft gedaan.
14) Hierover houdt het middel echter, zoals al aangestipt, geen specifieke klacht in. Het verwijst niet naar de hier bedoelde stellingen van [eiser] uit de eerste aanleg, en klaagt er ook niet over dat de regels betreffende de "devolutieve werking" miskend zouden zijn. [Verweerder] c.s. hebben intussen blijkens hun verweer in cassatie (schriftelijke toelichting sub 2.4 e.v.) er wèl rekening mee gehouden dat de klachten uit het middel mede op de onderhavige stellingen van [eiser] uit de eerste aanleg zagen - wat begrijpelijk is omdat, zoals al aangestipt, het middel het onderwerp waar die stellingen betrekking op hadden, zowel in de rechtsklacht als in verband met de motiveringsklacht wel aan de orde stelt.
15) Bij die stand van zaken meen ik ervan uit te mogen gaan dat ook [eisers] beroep op zijn stellingen met betrekking tot het ontbreken van de gelegenheid tot overleg en van de gelegenheid om zich van de klachten op de hoogte te stellen en om verdere maatregelen te treffen, in cassatie wel aan de orde zijn, ook al verwijst het middel daar niet zo duidelijk naar als misschien wenselijk ware(7). De stelling dat geen sommatie heeft plaatsgehad (waarnaar het middel wel expliciet verwijst), is in cassatie ongetwijfeld aan de orde.
16) Dat zo zijnde, klaagt het middel er volgens mij terecht over dat aan deze stelling of stellingen voorbij is gegaan zonder dat uit de bestreden vonnissen valt op te maken waarom de rechtbank die niet doeltreffend heeft geoordeeld. Namens [verweerder] c.s. is erop gewezen dat dat het geval zou kunnen zijn omdat de rechtbank heeft aangenomen dat [eiser] bestreed dat er van achterstallig onderhoud sprake was (wat zou kunnen impliceren dat hij hoe dan ook niet bereid zou zijn geweest tot het onderzoeken of verhelpen van klachten); of dat de huurovereenkomst zo zou kunnen worden uitgelegd dat die niet tot mededeling van of overleg over onderhoudsgebreken verplichtte. Beide gedachtegangen zijn inderdaad verdedigbaar. De moeilijkheid is dat uit de bestreden beslissingen niet valt op te maken of de rechtbank zich daardoor heeft laten leiden.
17) De recente rechtspraak vertoont het beeld van een betrekkelijk kritische benadering van het verschijnsel "voorbijgaan aan (essentiële) stellingen"(8). Daarbij wordt niet zo vaak gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een lacune in de motivering van de betreffende beslissing "op te vullen". In zijn conclusie voor HR 10 augustus 2001, NJ 2001, 526 schreef A-G Bakels (onder nr. 2.22):
"Uitleg van een rechterlijke beslissing vindt zijn grens waar in wezen van "inleg" sprake zou zijn".
In het in voetnoot 8 aangehaalde arrest van 14 september 2001 overwoog de Hoge Raad:
"Nu de stellingen die X ten grondslag heeft gelegd aan haar betwisting van de omvang van het ....gevorderde niet evident onjuist zijn of elke grond missen, noch hun onjuistheid of ongegrondheid voortvloeit uit hetgeen ten processe is komen vast te staan, heeft het Hof zijn uitspraak onvoldoende gemotiveerd, door dit verweer ... niet in zijn beoordeling te betrekken".
18) Mij lijken de in deze citaten tot uitdrukking komende gedachten juist. Die gedachten brengen misschien mee dat de ruimte om leemtes in de rechterlijke motivering te dichten aan de hand van daarin "kennelijk" aanwezig geachte impliciete oordelen, wat kleiner is dan in de literatuur wel werd aangenomen(9) - maar het verdient alleen maar aanbeveling om iets wat als "kennelijk" wordt verondersteld ook alleen dan aan te nemen, als dat kennelijk verantwoord is.
Aan de hand van deze beschouwingen zouden de hier besproken klachten uit het middel gegrond zijn wanneer die zo ruim zouden mogen worden onderzocht als in alinea's 13 t/m 15 hiervoor werd verdedigd; maar zouden die klachten ook dan nog opgaan, als daaronder alléén het verweer wordt begrepen dat [eiser] niet was gesommeerd. Dat verweer (in de vorm waarin het middel er specifiek naar verwijst) was weliswaar slechts met weinig onderbouwing naar voren gebracht - en men kan zich dus afvragen of de rechtbank er stilzwijgend als "onvoldoende onderbouwd" aan voorbij had kunnen gaan - maar ik beoordeel de gegeven onderbouwing als nog juist voldoende om aanspraak te kunnen maken op een gemotiveerde, en dus niet stilzwijgende beoordeling.
19) Daarentegen lijken mij ongegrond de verspreid in het middel, maar met name in de onderdelen 2.2, 3.0 en 3.2 voorkomende argumenten die ertoe strekken dat de rechtbank met het oog op de onderlinge betrekkingen tussen [verweerder] c.s. en het door dezen ingeschakelde electrische installatiebureau, de verplichtingen van [verweerder] c.s. en/of het bewijs van de onderhoudsgebreken en de daarvoor bestede kosten anders had moeten waarderen, dan wel haar oordeel daarover uitvoeriger had moeten motiveren, dan de rechtbank heeft gedaan.
Beoordeling van deze gegevens vraagt een bij uitstek feitelijke waardering. Omstandigheden als die waarop [eiser] in dit verband wijst zijn voor die waardering van belang, maar dwingen de rechter niet tot een bepaalde uitkomst, en nopen ook niet tot bredere motivering (om duidelijk te maken waarom aan die omstandigheden geen doorslaggevende betekenis wordt toegekend). Zou men daarover anders denken dan zou de motiveringsplicht van de rechter gemakkelijk tot geheel onwerkbare proporties kunnen worden "uitvergroot"(10).
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden
1 Primair vorderden [verweerder] c.s. met het oog op de hier ingeroepen verplichting van [eiser] nog andere sancties, waaronder schadevergoeding en honorering van een door [verweerder] c.s. ingeroepen opschortingsrecht; maar deze aspecten van hun onderhavige vordering spelen in cassatie geen rol meer.
2 Zie voor deze rechtsleer Handboek Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 1587, aant. 45; Asser-Abas 5-II supplement 2001, nr. 22 (waar echter aan problemen in verband met verzuim aan de kant van de verhuurder of mededeling aan de verhuurder niet lijkt te worden gedacht) ; Zuidema, Recht voor de Huurder, 2001, p. 53 - 55; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 66 - 67; De Mol-Rossel, Praktijkboek Onroerend Goed Hfdst. IIC, nr. 92 (p. IIC - 106 p en q). Ik meen dat de uitzondering voor onderhoud dat geen uitstel kan lijden gezien moet worden als een geval waarin de eis van ingebrekestelling voor aansprakelijkheid van de verhuurder onredelijk zou zijn; zie in dat verband bijvoorbeeld Asser-Hartkamp 4 I, 2000, nr. 372; Verbintenissenrecht (losbl.), Wissink, art. 83, aant. 56 (met veel verdere verwijzingen); HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691, rov. 3.5; en mijn conclusie in de zaak met nr. R01/015HR, onder nr. 15.
3 Een illustratie vormt HR 22 april 1994, NJ 1994, 756 m.nt. PAS, (i.h.b. rov. 3.3).
4 Daarbij is te bedenken dat het genotsrecht van de huurder naar zijn aard tijdelijk is. Daardoor kan juist een huurder, als die onderhoudskosten voor zijn rekening moet nemen, geneigd zijn de voorkeur te geven aan goedkope "tijdelijke" oplossingen, terwijl de verhuurder - zeker als de huurder in de kosten bijdraagt - de voorkeur kan geven aan een dure, maar duurzame oplossing.
5 Conclusie van repliek/antwoord in reconventie, p. 7 en p. 14 - 16; conclusie van dupliek in reconventie, p. 9 en p. 15.
6 Zie daarover Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2001, nrs. 74 - 82 ; Snijders-Wendels, Civiel Appel, 1999, nrs. 189 en 241 - 248.
7 Ik bepleit dus dat hier geen toepassing wordt gegeven aan de wat striktere uitleg van art. 407 lid 2 Rv Pro die in de recentere rechtspraak van de Hoge Raad is aanvaard, zie bijv. HR 11 januari 2002, NJ 2002, 82, rov. 3.3.2 en 3.4.
8 Als illustraties noem ik HR 6 oktober 2000, NJ 2001, 582 m.nt. P.B. Hugenholtz, rov. 5.2.3; HR 26 januari 2001, NJ 2001, 178, rov. 3.4.1 en 3.4.2; HR 13 juli 2001, NJ 2001, 586, rov. 3.6 (waar het echter niet ging om algeheel voorbijgaan aan een stelling maar om onvoldoende weerlegging); HR 10 augustus 2001, NJ 2001, 526, rov. 3.8; HR 14 september 2001, rechtspraak.nl LJN nr. AB3097, rov. 3.2; HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 632, rov. 3.8; HR 5 oktober 2001, NJ 2001, 634, rov. 3.4 en 3.5; HR 12 oktober 2001, NJ 2001, 652, rov. 3.4.3; HR 26 oktober 2001, NJ 2001, 665, rov. 3.5; HR 30 november 2001, NJ 2002, 37, rov. 3.4; HR 8 februari 2002, NJ 2002, 195, rov. 3.6 en HR 26 april 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AD9613, rov. 4.1, 4.4, 4.5 en 4.6.
9 Bijvoorbeeld bij Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie in Burgerlijke Zaken, 1989, p. 233 - 234.
10 De beoordeling van de geloofwaardigheid van een bepaalde persoon, bijvoorbeeld als (partij)getuige of als deskundige, leent zich trouwens in veel gevallen niet voor (nadere) motivering. Zolang de (natuur)wetenschap daarvoor geen nauwkeuriger meetinstrumenten verschaft kunnen wij in dit opzicht slechts op de ervaring en deskundigheid van de rechter vertrouwen. Dat geldt dan bij gebrek aan beter - waarmee niet gezegd wil zijn dat de bestaande instrumenten - de rechters - niet uitstekend voldoen.