ECLI:NL:PHR:1989:AD0610 - Parket bij de Hoge Raad - Huur van woonruimte en doorberekening kosten woningverbet...

Conclusie

Nr. 7297 Rekest

Huur woonruimte

Parket, 3 november 1988

Mr. Van Soest

Conclusie inzake:

DE GEMEENTE ’s-GRAVENHAGE

tegen

[verweerders]

Edelhoogachtbaar College,

Deze zaak is er één van een zestal, nrs. 7297/8/9/300/1/2, waarin slechts de personen van de verweerders verschillen.

In de bijlage bij deze conclusie behandel ik alle aspecten van deze zaken, voorzover in cassatie van belang, en de vier, in alle zaken identieke, middelen van cassatie.

Geen der middelen gegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van bet beroep en tot veroordeling van de verzoekster tot cassatie in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Bijlagen bij de conclusies:

7297/8/9/300/1/2.

Mr. Van Soest

1.
Korte beschrijving van de zaken.

1.1. De Gemeente ' s-Gravenhage ( hierna te noemen de verhuurster), die eigenares is van een complex flatwoningen, is met de huurders in overleg getreden omtrent het aanbrengen van gevel- en wandisolatie en een daaruit voortvloeiende huurverhoging. Zeven huurders - een kleine minderheid - hebben zich niet met de voorstellen verenigd.

1.2. De verhuurster heeft de zeven de huur opgezegd op grond van art. 1623e, lid 1, onder 4, BW, tekst 1979, Stb. 330, en zich ter effectuering van deze opzegging tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage gewend.

1.3. Inmiddels gingen de werkzaamheden door en bracht de verhuurster de gevel- en wandisolatie ook aan de woningen van de zeven aan, die zich daartegen niet verzetten.

1.4. Nadat de Kantonrechter de verhuurster niet-ontvankelijk had verklaard in haar verzoeken, heeft de Arrondissementsrechtbank te ’s-Gravenhage op de hogere beroepen van de verhuurster de beschikkingen van de Kantonrechter bekrachtigd bij beschikkingen van 18 augustus 1987.

1.5. De verhuurster heeft tegen de beschikkingen van de Rechtbank tijdig en regelmatig beroep in cassatie ingesteld en daarbij vier, met Romeinse cijfers aangeduide, middelen van cassatie voorgedragen, die in alle zes de zaken identiek zijn.

1.6. In hetgeen volgt, duid ik de zaken en de stukken gemakshalve in het enkelvoud aan, waar dat zo uitkomt. Ik bedoel alsdan telkens voor alle zes de zaken hetzelfde te betogen.

2.
Huurverhoging of opzegging bij voorzieningen.

2.1. Naar HR 4 januari 1985 met conclusie van mijn ambtgenoot Leijten, NJ 1985, 789 met noot P.A. Stein d.d. 2 november 1985, Rechtspraak van de Week (RvdW) 1985, 12, overwoog (onder 3.2, NJ, blz. 2554, linkerkolom, - blz. 2555, linkerkolom),

"
zal de verhuurder tot het aanbrengen van voorzieningen die strekken tot verbetering van de woning, in de regel slechts bereid zijn indien de huurder tegenover die verbeteringen instemt met een verhoging van de huurprijs…. De verhuurder zal daarom in zijn aanbod voor een nieuwe, dergelijke voorzieningen omvattende huurovereenkomst veelal ook zo'n verhoging opnemen. Onaannemelijk is dat dit laatste, in verband met de laatste zinsnede van art. 1623.''

PAS annoteert (blz. 2560):

"Als de verhuurder van een woning in de loop van het huurcontract verbeteringen wil aanbrengen aan het huurpand die strekken tot verhoging van het woongerief, zal hij als regel aanspraak maken op verhoging van de huurprijs. Er kunnen zich dan de volgende complicaties voordoen: a. de huurder is akkoord met de verbeteringen, doch is het niet eens met de verhoging van de huurprijs, welke de verhuurder heeft voorgesteld; b. de huurder is het niet eens met de verbeteringen en is ook niet bereid om enige verhoging van de huurprijs te betalen, als deze eenmaal zullen zijn aangebracht. ad a. Voor dit geval geven blijkens het vorenstaande arrest van de HR de art. 10 en Pro 14 Huurprijzenwet woonruimte een regeling. Tussen huurder en verhuurder dient vooraf overeenstemming te bestaan over de verhoging van de huurprijs. Is dat niet het geval, dan moet de verhuurder eerst advies vragen aan de huurcommissie en vervolgens op basis daarvan een verzoek tot de Ktr. richten tot vaststelling van de betalingsverplichting van de huurder. Daaromtrent heeft tot nu toe onzekerheid bestaan; betoogd is immers dat het toetsingsmechanisme van art. 10 Huurprijzenwet Pro woonruimte slechts in werking zou kunnen treden, als eenmaal omtrent de huurverhoging overeenstemming is bereikt tussen huurder en verhuurder. …. Thans zegt de HR uitdrukkelijk dat de procedure van art. 10 Huurprijzenwet Pro woonruimte ook gebruikt kan worden als een methode waarmee, wanneer eenmaal overeenstemming is bereikt over de aan te brengen voorzieningen, de uit die voorzieningen resulterende huurprijs kan worden vastgesteld. ad b. Voor het geval dat de huurder niet akkoord gaat met de voorgestelde verbetering, bevat de Huurprijzenwet woonruimte geen oplossing." (in het citaat is een drukfout gecorrigeerd overeenkomstig het op blz. 3000 afgedrukte).

2.2. Kg. Rotterdam 21 november 1985, Prg. nr. 2535, overwoog voor de toepassing van art. 10 Huurprijzenwet Pro woonruimte (Hpw) in een beschikking, waarin de hiervóór onder 2.1 geciteerde beschikking van Uw Raad, naar haar publikatie in RvdW, werd genoemd:

"
Hierbij was vereist dat voordat de verbeteringen zijn tot stand gekomen, partijen overeenstemming moeten hebben verkregen over de hoogte van het in de huurprijs door te berekenen bedrag, welk bedrag bovendien nog ingevolge het bepaalde in artikel 14 HPW Pro kan worden getoetst." (in gelijke zin Kg. Roermond 13 maart 1986, Woonrecht 1986, nr. 56; Huurcommissie Rotterdam 20 mei 1986, Woonrecht 1987, nr. 34).

2.3. Rb. ’s-Gravenhage 11 februari 1987, Prg. nr. 2817 met noot F.T. Oldenhuis, overwoog:

"artikel 10 van Pro de HPW (gaat) er van uit dat partijen voordat de voorzieningen tot stand zijn gebracht overeenstemming hebben over de huurprijsverhoging, terwijl een gerechtelijke toetsing van de huurprijsverhoging mogelijk is, te weten het advies vragen aan de Huurcommissie en zonodig het doen bepalen van de huurprijs door de Kantonrechter. …. Artikel 10 van Pro de HPW ….. biedt geen regeling voor het ten tijde van de huurovereenkomst ….. verbeteren van het gehuurde, ingeval partijen daaromtrent geen overeenstemming kunnen bereiken."

2.4. Kg. Rotterdam 27 maart 1987, Prg. nr. 2722, volgde de hiervóór onder 2.2 genoemde jurisprudentie, maar maakte een op de goede trouw gebaseerde uitzondering.

3.
Middel I: keuze.

3.1. De Rechtbank heeft overwogen (blz. 3):

"De vraag waar het voor de beslissing van het onderhavige geschil op aankomt is, of tussen partijen de situatie bestaat, dat de (huurders) met de verbeteringen accoord zijn gegaan zonder dat partijen, vóórdat de verbeteringen zijn tot stand gebracht, waren overeengekomen omtrent de huurverhoging of de situatie dat (de huurders) niet accoord zijn gegaan met de verbeteringen èn de daarmee gepaard gaande huurverhoging. In het eerste geval dient langs de weg van artikel 10 en Pro artikel 14 van Pro de Huurprijzenwet de betalingsverplichting van de (huurders) te worden vastgesteld, in het andere geval kan de (verhuurster) de weg van artikel 1623e lid 1 sub 4⁰ van het Burgerlijk Wetboek volgen."

3.2. Middel I houdt in, dat (verzoekschrift tot cassatie, onder 8.1, blz. 5)

"een verhuurder, indien met een huurder overeenstemming is bereikt over het aanbrengen van verbeteringen, doch niet over de daaruit voortvloeiende huurprijsverhoging, …. de keuze (heeft) om de weg van art. 10 en Pro 14 HPW, danwel de weg van art. 1623e lid 1 sub 4 B.W. te volgen’’.

3.3 Hier gaat het erom, welk geval Uw Raad in de hiervóór onder 2.1 geciteerde beschikking op het oog heeft, waar hij omschrijft, wanneer niet de weg, gewezen door art. 1623e, lid 1, onder 4, BW, gevolgd kan worden, te weten indien blijkt dat het oogmerk van de verhuurder om tot verhoging van de huurprijs te komen de eigenlijke beweegreden van zijn aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst is. Het is van belang daartoe de wetsgeschiedenis, waar Uw Raad zich uitdrukkelijk op beroept, te raadplegen. Ik citeer daartoe allereerst de door Uw Raad in de geciteerde overweging uitdrukkelijk genoemde passages.

3.4. Het Voorlopig verslag, Tweede Kamer, 1976-1977 -14.249, nr. 5, blz. 10, 2e – 1e al. v.o., hield in :

"Bij herhaling hebben de leden, behorende tot de fracties van K.V.P., A.R.P. en C.H.U., naar voren gebracht dat opzegging van de huurovereenkomst uitsluitend om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen een oneigenlijk middel is, terwijl de bestaande procedure voorts een onnodig risico voor de huurder met zich brengt, dat door niemand als zodanig wordt gewenst. Regeling van deze geschillen zal in de toekomst plaatsvinden volgens de procedure zoals opgenomen in het ontwerp-huurprijzenwet woonruimte, zo stelden deze leden met voldoening vast. De leden, behorende tot de P.v.d.A.-fractie, zeiden van harte in te stemmen met de voorgestelde wijziging van artikel 1623b."

3.5. De Memorie van antwoord, 1978-1979, nr. 6, blz. 12, 3e al. v.o., - blz. 13, 2
eal., hield in:

"Met de leden van de fracties van K.V.P., A.R.P., C.H.U. en P.v.d.A. zijn wij van mening dat huuropzeggingen met het doel huurverhoging te bewerkstelligen moeten worden vermeden …. Nadat de verhuurder heeft opgezegd, moet hij zich eerst tot de rechter wenden met het verzoek het einde van de huurovereenkomst vast te stellen. In die rekestprocedure is de huurder verweerder. De huurder doet er verstandig aan, in die procedure steeds verweer te voeren, ook als hij meent dat de huuropzegging nietig is omdat deze huurprijsverhoging beoogt. Dat geldt des te meer ingeval de opzegging naast huurprijsverhoging nog een andere grond noemt. Zou de voorgestelde bepaling ontbreken, dan zou het niet onmogelijk zijn, dat de rechter besluit de overeenkomst te beëindigen in gevallen waar het oogmerk van de verhuurder tot een verhoging van de huurprijs te komen de eigenlijke beweegreden van de opzegging is. Dat is wat het ontwerp beoogt te voorkomen. In de memorie van toelichting bij het ontwerp van wet (blz. 13) is gewezen op de regeling in het ontwerp-Huurprijzenwet woonruimte van de geschillen over de huurprijs. De bedoeling is, dat huurprijsgeschillen langs die weg worden behandeld."

3.6. De Nadere memorie van antwoord, nr. 11, blz. 11, e – 5e al., hield in:

"Buiten de gevallen waarin een woningverbetering plaatsvindt ter voldoening aan een aanschrijving als bedoeld in artikel 46a, eerste lid, van de Woningwet, zal de verhuurder moeten trachten om over de voorgenomen verbetering eerst overeenstemming met de huurder te bereiken. …. Met betrekking tot de vraag wat de verhuurder kan doen, indien de huurder niet instemt met een huurverhoging op grond van een woningverbetering, moeten twee situaties worden onderscheiden. In geval van gesubsidieerde ingrijpende woningverbetering of van een verbetering ter voldoening aan een aanschrijving wordt tussen partijen geen nieuwe huurprijs overeengekomen, doch vloeit deze voort uit de wet (artikel 9 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte). In andere dan de in het genoemde artikel bedoelde gevallen zijn de partijen vrij om vooraf een verhoging van de huurprijs overeen te komen, die in redelijke verhouding staat tot de kosten van de voorgenomen verbetering (artikel 10 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte). In beide situaties is de huurder verplicht, hetzij op grond van de wet, hetzij op grond van de overeenkomst tot betaling van de huurverhoging. Bij niet nakoming van ze (lees: deze, v.S.) verplichting kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie vorderen."

3.7. In verband hiermee citeer ik nog het volgende, waaraan Uw Raad elders in zijn beschikking refereert.

3.8. Het Voorlopig verslag, blz. 4, laatste al., - blz. 5, 1e al., hield in: "De leden van de fracties van de V.V.D. en van D’66 meenden dat …. het vijfde onderdeel van het eerste lid van artikel 1623
ebetekenis behoudt. Een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde behoeft immers niet slechts te zien op de wens een andere (hogere) huurprijs te verkrijgen. …. Het aanbrengen van (collectieve) voorzieningen in of aan het gehuurde kan terecht door de verhuurder verlangd worden …. Zij meenden dan ook, dat er aanleiding is het voorstel om dit vijfde onderdeel te laten vervallen, opnieuw in overweging te nemen. Wat zal het gevolg zijn, vroegen de leden der fracties van K.V.P., A.R.P. en C.H.U., indien wordt opgezegd en een geheel nieuw huurcontract wordt aangeboden,
onder andereinhoudende een huurverhoging?"

3.9. De Memorie van antwoord, blz. 5, laatste al., - blz. 6, 1
eal., hield in:

"De leden van de fractie van de V.V.D. en van D’66 menen dat …. het vijfde onderdeel van het eerste lid van artikel 1623
ebetekenis behoudt. Een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde behoeft immers niet slechts te zien op de wens een andere huurprijs te verkrijgen. Met deze laatste opmerking kan worden ingestemd. Wij hebben de schrapping van dit onderdeel teruggenomen [1]. ….Het element van wijziging van de huurprijs moet in het aanbod van een nieuwe huurovereenkomst buiten beschouwing blijven, omdat geschillen over de huurprijs langs de weg van de Huurprijzenwet woonruimte dienen te worden behandeld."

3.10. Tegen de achtergrond van de aldus weergegeven discussie vat ik de door Uw Raad in 1985 geplaatste wegwijzer aldus op, dat de nadruk valt op de beginwoorden van het hiervóór onder 2.1 opgenomen citaat: de weg van art. 1623e, lid 1, onder 4, BW is er voor de verhuurder die voorzieningen wenst aan te brengen, echter onder het voorbehoud van een daaruit voor de huurder voortvloeiende huurverhoging. Het geschil gaat over een pakket, namelijk over de voorziening en over de huurverhoging, in onderling verband.

3.11. De weg van art. 10 Hpw Pro jo. art. 14 Hpw Pro is er, als het eigenlijke geschil gaat over de huurverhoging, ook al wordt deze gemotiveerd met een voorziening.

3.12. In verband met het zojuist gezegde bevat de wegwijzer de aanvulling, dat de weg van art. 10 Hpw Pro jo. art. 14 Hpw Pro – althans een analogon daarvan – ook open staat, als de verhuurder en de huurder over de huurverhoging op zichzelf dan wel de omvang ervan geen overeenstemming kunnen bereiken. Naar mijn mening heeft Stein dit terecht in de beschikking van Uw Raad gelezen en zien de hiervóór onder 2.2 genoemde instanties dit over het hoofd.

3.13. Het vorenstaande wijst uit, dat, zolang het pakket – dat wil zeggen zowel het aanbrengen van de voorzieningen als de huurverhoging – in geschil is, de weg van art. 1623e, lid 1, onder 4, BW open staat. Dit verandert echter indien de verhuurder om hem moverende redenen de voorzieningen aanbrengt – met de medewerking van de huurder in die zin dat hij zich niet verzet -, wetend dat hij niet op de instemming van de huurder met de huurverhoging kan rekenen. In dat geval is de feitelijke situatie immers veranderd doordat de voorzieningen gerealiseerd zijn, zodat alleen nog een geschil omtrent de huurverhoging overgebleven is.

3.14. Een voor de hand liggende grond voor de verhuurder om aldus te handelen zal zich voordoen, indien de gewenste voorzieningen een groot complex huurwoningen betreffen en de verhuurder daarbij aanvankelijk wel het plan afhankelijk stelt van een corresponderende huurverhoging, maar hij stuit op een kleine minderheid van afwijzende huurders naast een grote meerderheid van instemmers. In die situatie zal allicht het plan een zo grote samenhang vertonen, dat het bezwaarlijk is de voorzieningen bij de minderheid niet of later aan te brengen. En al even licht zullen op een gegeven moment de verhuurder en/of de meerderheid van de huurders niet langer willen wachten en zal de verhuurder besluiten de voorzieningen maar bij allen aan te brengen. Ook in deze situatie betreft – nadat de huurder het aanbrengen van de voorzieningen op zichzelf gedoogd heeft – het geschil uiteindelijk alleen nog de huurverhoging c.q. haar omvang.

3.15. De zojuist weergegeven situatie nu is die welke zich blijkens de door de Rechtbank vastgestelde feiten in de thans te beslissen zaken voordoet.

3.16. Het vorenstaande wijst uit, dat in ieder geval in deze situatie de verhuurster niet de keuze had – wat er overigens van een eventuele keuze zij – die middel I verdedigt. Derhalve faalt het middel.

4.
Middel II: overeenstemming over de huurverhoging.

4.1. Art. 10 Hpw Pro houdt in:

"1. De huurprijs van woonruimte, waarin gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder voorzieningen zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen …., is de geldende huurprijs vermeerderd met een door de huurder en de verhuurder, voordat de voorzieningen tot stand zijn gekomen, overeen te komen bedrag …. 2. De huurcommissie brengt desverzocht aan de huurder of aan de verhuurder of aan beiden een …. advies uit over de vraag welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde huurprijs."

4.2. Hiervóór onder 3.12 betoogde ik, dat hetzij art. 10 Hpw Pro aldus gelezen moet worden dat het de weg naar huurcommissie (ook) open stelt voor de verhuurder die niet, voordat de voorzieningen tot stand zijn gekomen, overeenstemming met de huurder heeft bereikt over de desbetreffende huurverhoging, hetzij art. 10 Hpw Pro naar analogie op die situatie toegepast moet worden.

4.3. Uit het vorenstaande volgt, dat en waarom middel II faalt.

5.
Middel III: de omvang van het geschil.

5.1. De Rechtbank heeft overwogen (t.a.p.): de huurders

"
hebben met de voorzieningen op zichzelf …. ingestemd maar vanwege het geringe nut en rendement niet met de daarmee gepaard gaande huurverhoging. Tussen partijen bestaat dan ook alleen geschil omtrent de verhoging van de huurprijs".

5.2. Middel III betwist, dat de huurders de door de Rechtbank vastgestelde instemming hadden.

5.3. Naar het mij voorkomt, gaat het hier om een vaststelling van feitelijke aard, die zich met hetgeen overigens vast staat, zeer wel laat verenigen en die dus in cassatie niet getoetst kan worden.

5.4. Ik meen intussen – en ik zette dat hiervóór onder 3 in den brede uiteen -, dat het om die instemming eigenlijk niet gaat: nu de verhuurster de voorzieningen daadwerkelijk liet aanbrengen, bleef er geen ander geschil over dan dat over de hoogte van de huur.

5.5. Middel III faalt.

6.
Middel IV: wanprestatie.

6.1. De Rechtbank heeft overwogen (blz. 2 v.):

"
De (verhuurster) heeft …. aangevoerd, dat de kantonrechter ….. 2. geheel is voorbijgegaan aan haar stelling, dat de weigering van de geïntimeerden wanprestatie vormt …. Wat de tweede grond betreft –het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt- hebben (de huurders) terecht aangevoerd dat die grond door de (verhuurster) niet als opzeggingsgrond is gehanteerd. Die grond behoort ingevolge artikel 1623 d, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dan ook buiten beschouwing te blijven."

6.2. Middel IV houdt in, dat het niet gaat om de rechtskundige kwalificatie van de opzeggingsgrond, maar om het daartoe aangevoerde feitencomplex.

6.3. Het uitgangspunt van het middel is juist (zie HR 8 januari 1982 met conclusie van mijn ambtgenote mevrouw Biegman-Hartogh, NJ 1982, 445 met noot PAS). Dat neemt niet weg, dat het een kwestie van feitelijke aard is, wat er in de opzeggingsbrief als opzeggingsgrond is aangevoerd (zie HR 10 november 1978 met mijn conclusie, NJ 1979, 81 met noot PAS).

6.4. De Rechtbank heeft nu klaarblijkelijk vastgesteld, dat de huurders in de opzeggingsbrief niet hebben gelezen, en niet hebben behoeven te lezen, dat als opzeggingsgrond zou zijn aangevoerd dat zij zich niet hadden gedragen zoals een goed huurder betaamt.

6.5. Naar ik meen, is deze vaststelling niet onbegrijpelijk en behoefde zij niet nader gemotiveerd te worden. Ik vestig er in dit verband de aandacht op, dat de opzeggingsbrief wel een verwijzing naar art. 1623e, lid 1, onder 4, BW inhield. Men kan dat wel overbodig achten, maar deze overbodigheid zal allicht de betekenis van wat er overigens staat, beïnvloeden.

6.6. Bij het vorenstaande komt, dat in de visie van de Rechtbank, nadat de huurders het aanbrengen van de isolatie hadden gedoogd, er geen ander geschil overgebleven was dan dat aangaande de huurverhoging. Indien nu al onder omstandigheden volgehouden zou kunnen worden, dat het enkele niet instemmen met een (redelijke) huurverhoging gekwalificeerd zou kunnen worden als het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt, dan moet nog geconstateerd worden dat de wet in dit opzicht een bijzondere regeling bevat, die toepassing van de algemene regeling uitsluit.

6.7. Uit het vorenstaande volgt, dat en waarom middel IV faalt.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[1] Het werd nu het vierde (Nota van wijzigingen, nr. 7).

Huur van woonruimte en doorberekening kosten woningverbeteringen in huurprijs

Conclusie