ECLI:NL:HR:1989:AD0610

Uitspraak

27 januari 1989

Eerste Kamer

Rek.nrs. 7297 t/m 7302

Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaken van:

De GEMEENTE 's‑GRAVENHAGE,

zetelende te ’s-Gravenhage,

telkens VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: Mr. C.N. Peijster,

t e g e n

(1) [verweerders 1],

(2) [verweerders 2],

(3) [verweerders 3],

(4) [verweerders 4],

(5) [verweerders 5],

(6) [verweerders 6],

allen wonende te 's‑Gravenhage,

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: Mr. D. Koningen.

1. Het geding in feitelijke instanties

In december 1986 heeft verzoekster tot cassatie, nader te noemen de verhuurster, zich bij zes gelijkluidende verzoekschriften gewend tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage met het verzoek aan de sub 1 tot en met 6 genoemde verweerders in cassatie, nader te noemen de huurders, een termijn te stellen om alsnog een voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen te aanvaarden en om — bij gebreke van een aanvaarding van dat voorstel — het tijdstip te bepalen waarop die huurovereenkomst zal eindigen.

Nadat de huurders tegen die verzoeken verweer hadden gevoerd heeft de Kantonrechter bij beschikkingen van 4 maart 1987 de verhuurster niet ontvankelijk verklaard in haar verzoeken.

Tegen deze beschikkingen heeft de verhuurster hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.

Bij beschikkingen van 18 augustus 1987 heeft de Rechtbank de beschikkingen van de Kantonrechter bekrachtigd.

De beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikkingen van de Rechtbank heeft de verhuurster beroep in cassatie ingesteld. De cassatierekesten met in alle zaken vier identieke middelen zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit.

De huurders hebben geconcludeerd tot verwerping van de beroepen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Van Soest strekt tot verwerping van de beroepen.

De Hoge Raad heeft alle zaken gevoegd.

3. Beoordeling van de middelen in alle zaken

3.1 De woningen waarom het in deze zaken gaat, behoren tot een door de verhuurster geëxploiteerd complex van flatwoningen, gesitueerd in drie blokken aan de [a-straat] te 's-Gravenhage. Toen het complex aan groot onderhoud toe was heeft de verhuurster tevens het plan opgevat om enkele verbeteringen aan te brengen, te weten gevel- en wandisolatie gecombineerd met enkele of dubbele beglazing. De kosten van die verbeteringen wilde de verhuurster doorberekenen in de huurprijs, hetgeen, afhankelijk van enkele of dubbele beglazing, zou leiden tot een huurverhoging van ƒ. 14,75 onderscheidenlijk ƒ. 19,80 per maand. Na uitvoerig overleg met de bewoners was een meerderheid vóór de beoogde verbeteringen en de daaraan verbonden huurprijsverhoging. De verhuurster heeft niettemin de verbeteringen aangebracht in alle woningen, ook in die van een kleine minderheid, waaronder de (onderhavige) huurders, die zich niet had uitgesproken voor een der beoogde verbeteringen, omdat die minderheid die voorzieningen niet beschouwde als verbeteringen met een zodanig rendement dat zij voormelde huurverhogingen per maand rechtvaardigen. Ten aanzien van de (onderhavige) huurders heeft de verhuurster de huurovereenkomst opgezegd en zich met het onder 1 weergegeven verzoek tot de Kantonrechter gewend. De verhuurster heeft haar verzoek gegrond op art. 1623
e, eerste lid onder 4e, BW, daarnaast aanvoerende dat de huurders door hun weigering om in te gaan op het door de verhuurster gedane redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zich niet hebben gedragen als een goed huurder betaamt en derhalve wanprestatie hebben gepleegd.

Ter beantwoording is de vraag of de verhuurster in een situatie als de onderhavige kan worden ontvangen in het in art. 1623
e, eerste lid, bedoelde verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, dan wel of in die omstandigheden een geschil is gerezen dat slechts langs de weg van de artikelen 10 en 14 van de Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) kan worden behandeld. De Kantonrechter en de Rechtbank hebben die vraag in laatstbedoelde zin beantwoord. Daartegen komt de verhuurster in cassatie op met vier middelen.

3.2 In het geval dat een huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, heeft een verhuurder de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden op grond van art. 1623
e, eerste lid onder 4e, met het verzoek als bedoeld in art. 1623
c, tweede lid, behalve voor zover dit aanbod, naar luid van het slot van het bepaalde in art. 1623
e, eerste lid onder 4e, ‘’een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte’’. In laatstbedoeld geval dient de weg te worden gevolgd die de Huurprijzenwet woonruimte daartoe biedt. De artikelen 10 en 14 Hpw geven de weg aan waarlangs een geschil omtrent de vermeerdering van de huurprijs tot oplossing kan komen in die gevallen waarin gedurende de huurtijd door of vanwege een verhuurder voorzieningen ter verbetering van de woonruimte worden aangebracht. In HR 4 jan. 1985, NJ 1985, 789, is op grond van de onderlinge verhouding van de in aanmerking komende wettelijke bepalingen en van de wetsgeschiedenis van art. 1623
e, eerste lid onder 4e, aangenomen, dat de weg van de Huurprijzenwet woonruimte evenwel niet openstaat in het geval dat een verhuurder voorzieningen ter verbetering wil aanbrengen, waarmee een huurder
nietinstemt, en derhalve in de eerste plaats de vraag aan de orde is of hij niettemin, op straffe van beëindiging van de huurovereenkomst, het aanbrengen van de verbeteringen heeft te aanvaarden. In dat geval dient de door art. 1623
c, tweede lid, in verbinding met art. 1623
e, eerste lid onder 4e, aangegeven weg te worden gevolgd, ook indien het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mede omvat een uit de door de verhuurder aan te brengen verbeteringen voortvloeiende verhoging van de huurprijs.

Indien daarentegen, zoals in het onderhavige geval, voorzieningen ter verbetering zijn aangebracht ten aanzien waarvan een huurder, zoals te dezen door de Rechtbank is aangenomen met betrekking tot de huurders, te kennen geeft dat hij ‘’vanwege het geringe nut en rendement niet met de daarmee gepaard gaande huurverhoging’’ instemt, gaat het eigenlijke geschil over de omvang van de huurprijs, voor de beslissing van welk geschil de weg van de artikelen 10 en 14 Hpw moet worden gevolgd. In het wettelijk stelsel is hier voor een verzoek tot beëindiging van de huur geen plaats.

3.3 Uit het vorenstaande volgt dat de middelen I, II en III falen. Middel I faalt, omdat daaraan een andere opvatting ten grondslag ligt dan is uiteengezet onder 3.2. Middel II kan niet tot cassatie leiden, aangezien blijkens het vorenoverwogene voor de aan het middel ten grondslag liggende opvatting dat de weg van de artikelen 10 en 14 Hpw niet openstaat wanneer omtrent de huurprijsverhoging tussen de verhuurder en de huurder geen overeenstemming is bereikt, geen steun is te vinden in het recht. Middel III is vruchteloos opgeworpen, omdat daarin eveneens wordt miskend dat voor de toepasselijkheid van de artikelen 10 en 14 Hpw niet vereist is dat tussen de verhuurster en de huurders overeenstemming is bereikt omtrent het door de verhuurster gedane aanbod van aan te brengen verbeteringen en huurverhoging in zijn geheel, noch dat de huurders van hun uitdrukkelijke instemming met de aan te brengen verbeteringen hebben doen blijken vóórdat de verhuurster de inleidende verzoeken deed uitgaan.

Voor de beslissing dat de weg van de Huurprijzenwet woonruimte moet worden gevolgd is slechts relevant dat uit de feiten en omstandigheden valt af te leiden dat tussen de verhuurster en de huurders in wezen enkel een geschil bestaat omtrent een uit de voorzieningen ter verbeteringen voortvloeiende verhoging van de huurprijs, zoals zich hier blijkens de vaststellingen van de Rechtbank voordoet.

3.4 Middel IV houdt verband met de tweede grief in appel, waarin de verhuurster heeft aangevoerd dat de Kantonrechter is voorbijgegaan aan haar stelling dat de weigering van de huurders om in te gaan op haar redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst wanprestatie oplevert, omdat de huurders zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt. Te dien aanzien heeft de Rechtbank geoordeeld, dat die grond door de verhuurster niet als opzeggingsgrond is gehanteerd, zodat deze ingevolge art. 1623d, eerste lid, BW buiten beschouwing moet blijven. Op dat feitelijk en niet onbegrijpelijk oordeel stuit middel IV af. Tot nadere motivering was de Rechtbank niet gehouden.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt de beroepen;

veroordeelt de gemeente 's-Gravenhage in de kosten van de gedingen in cassatie met de rekestnummers 7297, 7298, 7299 en 7301 aan de zijde van die verweerders tot aan deze uitspraak in deze gedingen te zamen begroot op ƒ. 825,-- aan verschotten en ƒ. 2.000,-- voor salaris op de voet van art. 57
bRv. te betalen aan de Griffier van de Hoge Raad en voor het overige in de kosten van de gedingen in cassatie met de rekestnummers 7300 en 7302 aan de zijde van die verweerders tot aan deze uitspraak in deze gedingen te zamen begroot op ƒ. 1.000,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren De Groot, Hermans, Haak en Davids, en in het openbaar uitgesproken door Mr. Hermans op
27 januari 1989.

Huurprijsverhoging door woningverbeteringen en de rechtsgang bij geschillen

Uitspraak