Conclusie
A.T.
Nr. 6719. Rekest.
Huurzaak.
Nr. 6719. Rekest.
Huurzaak.
Parket, 14 november 1984.
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
[verzoekers] .
tegen
[verweerster] .
Edelhoogachtbare Heren,
Het gaat in deze zaak om de uitleg van artikel 1623e lid 1 onder 4
eBW zoals de tekst luidt sedert 1 juli 1979:
eBW zoals de tekst luidt sedert 1 juli 1979:
De rechter kan het verzoek (van de verhuurder tot vaststelling door de rechter van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, L) slechts toewijzen:
…
4
e. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte.
e. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte.
Voor 1 juli 1979 luidde de vergelijkbare tekst:
De rechter wijst het verzoek (van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst, L) in ieder geval af:
…
5
e. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde.
e. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde.
Onder de oude wet hield het redelijk aanbod óók wel in een wijziging (waarschijnlijk meestal: verhoging) van de huurprijs. De Minister schreef in de Mem. v. Antwoord: "Wanneer het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst de gehele tot dusver gehuurde ruimte betreft, zal bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod voornamelijk de hoogte van de huurprijs en aanmerking komen ….." (Rechtbank Arnhem, 15 mei 1975;
HR 29 juni 1979 NJ 1980, 8).
De nieuwe redactie had ten doel: "voorstellen tot wijziging van de huurprijs buiten dit toepassingsgebied te houden, teneinde te bereiken dat geschillen omtrent huurprijsverhoging steeds langs de dwingend-rechtelijk voorgeschreven weg van de Huurprijzenwet woonruimte zullen lopen"
(Mem. V
.Antw., Eerste Kamer).
(Mem. V
.Antw., Eerste Kamer).
Feitelijke toedracht:
Verzoekers tot cassatie hebben van verweerster in cassatie - [verweerster] - in huur zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] , deel uitmakend van een blok van 20 woningen, alle in verhuur bij [verweerster] en aangesloten op een centrale ketel ter verwarming van die woningen. Achttien van de twintig huurders gingen accoord met vervanging van de centrale ketel door een ketel voor iedere woning afzonderlijk. Aldus zou iedere huurder eigen verwarmingskosten zelf kunnen bepalen overeenkomstig individuele voorkeur en geldelijke capaciteit. De kosten van die vervanging leiden tot een verhoging van de door elke huurder verschuldigde bijkomende kosten met f 27
,--à
f27,50 per maand. Het in de bijkomende kosten vervatte voorschot van - vanaf 1 juli 1983 -
f200,-- per maand voor stookkosten komt te vervallen. Daarentegen zou ieder nu eigen stookkosten zelf rechtstreeks moeten voldoen. Verzoekers weigerden hun toestemming te geven tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, waarna hen bij exploot werd aangezegd, dat de huurovereenkomst werd opgezegd tegen 31 december 1983 omdat (voor zover thans nog van belang) de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Niet werd binnen zes weken na uitbrengen van het exploot ontvangen het schriftelijk bericht van huurders dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemden (art. 1623 c lid 2 BW) en [verweerster] wendde zich tot de kantonrechter te Zwolle. Na schriftelijk en mondeling debat heeft de kantonrechter bij beschikking van 28 december 1983 [verweerster] in haar verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst niet-ontvankelijk verklaard op grond van de navolgende overwegingen:
Verzoekers tot cassatie hebben van verweerster in cassatie - [verweerster] - in huur zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] , deel uitmakend van een blok van 20 woningen, alle in verhuur bij [verweerster] en aangesloten op een centrale ketel ter verwarming van die woningen. Achttien van de twintig huurders gingen accoord met vervanging van de centrale ketel door een ketel voor iedere woning afzonderlijk. Aldus zou iedere huurder eigen verwarmingskosten zelf kunnen bepalen overeenkomstig individuele voorkeur en geldelijke capaciteit. De kosten van die vervanging leiden tot een verhoging van de door elke huurder verschuldigde bijkomende kosten met f 27
,--à
f27,50 per maand. Het in de bijkomende kosten vervatte voorschot van - vanaf 1 juli 1983 -
f200,-- per maand voor stookkosten komt te vervallen. Daarentegen zou ieder nu eigen stookkosten zelf rechtstreeks moeten voldoen. Verzoekers weigerden hun toestemming te geven tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, waarna hen bij exploot werd aangezegd, dat de huurovereenkomst werd opgezegd tegen 31 december 1983 omdat (voor zover thans nog van belang) de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Niet werd binnen zes weken na uitbrengen van het exploot ontvangen het schriftelijk bericht van huurders dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemden (art. 1623 c lid 2 BW) en [verweerster] wendde zich tot de kantonrechter te Zwolle. Na schriftelijk en mondeling debat heeft de kantonrechter bij beschikking van 28 december 1983 [verweerster] in haar verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst niet-ontvankelijk verklaard op grond van de navolgende overwegingen:
6. Blijkens art. 1623 BW is een opzegging van de huur op andere dan de in art. 1623e eerste lid BW genoemde gronden nietig.
7. Aangezien onder ten vierde van lid 1 van laatstgenoemd artikel een aanbod tot wijziging van de bijkomende kosten, waarvan hier sprake is, toewijzing van het onderhavige verzoek uitsluit is, daargelaten de al of niet redelijkheid van het overige aanbod, het eerst voorgedragen verweer gegrond.
7. Aangezien onder ten vierde van lid 1 van laatstgenoemd artikel een aanbod tot wijziging van de bijkomende kosten, waarvan hier sprake is, toewijzing van het onderhavige verzoek uitsluit is, daargelaten de al of niet redelijkheid van het overige aanbod, het eerst voorgedragen verweer gegrond.
[verweerster] ging van deze beschikking in appèl. Zij voerde drie grieven aan, waarvan er twee (B en C) niet in bespreking zijn gekomen.
De eerste grief (A) werd door de rechtbank te Zwolle gegrond bevonden:
De eerste grief (A) werd door de rechtbank te Zwolle gegrond bevonden:
"Resumerend kan derhalve worden vastgesteld, dat in casu de eigenlijke beweegreden voor de Woningbouwvereniging om tot huuropzegging over te gaan niet was gelegen in een oogmerk om wijziging van de huurprijs c.q. bijkomende kosten te verkrijgen, dat derhalve het aanbod van de Woningbouwvereniging aan [verzoekers] en [betrokkene 1] niet was een aanbod tot wijziging van de huurprijs of de kosten als in het slot van art. 1623e lid 1 sub 4 bedoeld en dat de kantonrechter derhalve ten onrechte op de in rechtsoverweging 7 van zijn beschikking weergegeven motivering de Woningbouwvereniging niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoeken".
Daarna heeft de rechtbank onderzocht of het aan verzoekers gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst redelijk was, welke vraag door haar op in de beschikking vermelde gronden bevestigend werd beantwoord. De beschikking van de kantonrechter werd vernietigd en aan verzoekers werd nog de termijn van een maand toegestaan om het aanbod schriftelijk te aanvaarden, bij gebreke waarvan zij bepaalde dat de huurovereenkomst zou eindigen op 31 mei 1984 op welke dag verzoekers de door hen gehuurde woning ook zouden moeten ontruimen. Dit gebeurde bij beschikking van 4 april 1984.
Verzoekers gingen in cassatie. Zij deden één middel van cassatie aanvoeren, dat uit drie onderdelen bestaat (2-4). Het cassatieberoep is namens [verweerster] tegengesproken.
In het eerste middel onderdeel (2) wordt betoogd, dat de tekst van de wet geen ander conclusie toelaat dan dat slechts wijzigingsvoorstellen die géén consequenties hebben voor de huurprijs, c.q. voor de bijkomende kosten, en mogelijk ook wijzigingsvoorstellen waarbij de consequenties ten aanzien van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten als geheel van verwaarloosbaar gering belang zijn, een grond van ontruiming als bedoeld in art. 1623e lid 1 sub 4
eBW kunnen opleveren.
Ik kan het daarmee niet eens zijn. Ik ben sceptisch ten opzichte van de langzamerhand wat argwanender bekeken idee van de "Freirechtler" in hun vele vertakkingen, dat iedere tekst die betekenis kan hebben, die haar in een bepaald geval aanvaardbaar maakt. Maar anderzijds onderschrijf ik wel de gedachte dat welhaast geen tekst slechts één betekenis aan zich vasthecht en dat die zich in de woorden der wet als het ware als onontkoombaar presenteert.
eBW kunnen opleveren.
Ik kan het daarmee niet eens zijn. Ik ben sceptisch ten opzichte van de langzamerhand wat argwanender bekeken idee van de "Freirechtler" in hun vele vertakkingen, dat iedere tekst die betekenis kan hebben, die haar in een bepaald geval aanvaardbaar maakt. Maar anderzijds onderschrijf ik wel de gedachte dat welhaast geen tekst slechts één betekenis aan zich vasthecht en dat die zich in de woorden der wet als het ware als onontkoombaar presenteert.
Mede gelet op de reden van de wetswijziging en in beschouwing nemend dat de bepaling toch nog enige zin moet overhouden na de eliminatie, lijkt mij heel aannemelijk dat
a) nú niet meer (langs deze weg) een wijziging (verhoging) van de huur of de bijkomende kosten kan worden doorgevoerd, ook al zou die redelijk zijn, met als rechtstreeks en enig doel van dit aanbod die verhoging te verkrijgen zonder dat daar iets tegenover staat, althans zonder dat dit andere het eigenlijke doel is van het nieuwe aanbod.
b) wijziging van met name de huurprijs, de bijkomende kosten of het geheel der betalingsverplichtingen
als gevolg vanaangeboden wijziging in het huurgenot in ieder geval toepassing van deze opzeggingsgrond niet steeds, uitsluit. Zie onder meer, Saelman: Huur en Verhuur, 1984, blz. 51:
als gevolg vanaangeboden wijziging in het huurgenot in ieder geval toepassing van deze opzeggingsgrond niet steeds, uitsluit. Zie onder meer, Saelman: Huur en Verhuur, 1984, blz. 51:
"Naar redelijkheid is wel toelaatbaar te achten een aanbod dat niet rechtstreeks de prijs betreft, maar waaruit als voor de hand liggend gevolg verandering van de prijs voortvloeit".
c) wijziging van die betalingsverplichtingen, die
niet in haar geheelredelijk te verantwoorden gevolg zijn van gewijzigd aanbod van huurgenot (er sluipt wat "pure" huurverhoging in mee) geen grond oplevert tot opzegging.
niet in haar geheelredelijk te verantwoorden gevolg zijn van gewijzigd aanbod van huurgenot (er sluipt wat "pure" huurverhoging in mee) geen grond oplevert tot opzegging.
d) ook in het geval, bedoeld onder b, uiteindelijk geen opzeggingsgrond aanwezig is als het aanbod, hoewel de verhoging der betalingsverplichting gelet op het gewijzigd aanbod van huurgenot alleen uit dien hoofde geheel te rechtvaardigen is, voor de huurder niet redelijk is te achten gelet op zijn betalingscapaciteit enz.. Het aanbod zou bijv. betreffen een hele dure nieuwe ketel met installatie als gevolg waarvan de betalingsverplichting verdubbeld werd. Dat kan gelet op de kosten van de voorziening, volstrekt redelijk zijn (en geen enkele sluipende huurverhoging meenemen), toch zal dit waarschijnlijk geen redelijk aanbod zijn.
In dit geval zijn de condities vermeld onder c en d niet aanwezig, althans daarop is geen beroep gedaan. Het is zeer wel mogelijk dat een zuinig energie gebruiker (bijv.
f160,-- per maand) nu in het geheel goedkoper af is dan vroeger (
f187,50 tegen
f200,-- per maand). Geenszins is gebleken dat de verhoging der bijkomende kosten niet gerechtvaardigd wordt door de vervanging van de centrale verwarmingsketel èn verzoekers wilden wel in het huuraanbod toestemmen als bij hen een andere (duurdere) ketel werd geplaatst. Dat (dat aanbod) niet redelijk was wordt in het tweede en het derde onderdeel van het middel (3 en 4) betoogd maar m.i. niet terecht.
f160,-- per maand) nu in het geheel goedkoper af is dan vroeger (
f187,50 tegen
f200,-- per maand). Geenszins is gebleken dat de verhoging der bijkomende kosten niet gerechtvaardigd wordt door de vervanging van de centrale verwarmingsketel èn verzoekers wilden wel in het huuraanbod toestemmen als bij hen een andere (duurdere) ketel werd geplaatst. Dat (dat aanbod) niet redelijk was wordt in het tweede en het derde onderdeel van het middel (3 en 4) betoogd maar m.i. niet terecht.
Deze afweging, waarbij de rechtbank inderdaad de faktoren die voor het standpunt van [verweerster] pleiten heeft laten prevaleren boven de door verzoekers aangevoerde is van feitelijke aard en kan in cassatie niet getoetst worden. Dat aan de belangen van de huurder slechts bij aanwezigheid van klemmende, althans zwaarwegende belangen aan de zijde van de huurder voorbij mag worden gegaan, zal wel juist zijn in de gevallen dat de belangen van de huurder ook klemmend, zwaarwegend zijn. Het gaat natuurlijk veel te ver wanneer wordt volgehouden dit
in cassatie getoetst kan wordenof het prefereren, als één - of tweeling -, van een andere ketel (hoogrendementsketel) zulk een gewichtig belang uitmaakt, dat de verhuurder niet het hele blok huizen van andere ketels zou mogen voorzien.
in cassatie getoetst kan wordenof het prefereren, als één - of tweeling -, van een andere ketel (hoogrendementsketel) zulk een gewichtig belang uitmaakt, dat de verhuurder niet het hele blok huizen van andere ketels zou mogen voorzien.
Wat in het derde onderdeel van het middel naar voren wordt gebracht, stuit eveneens op het voorgaande af. Huurders zijn bijzonder fel op hun strepen blijven staan (bijna had ik gezegd, dat ze erg lastig zijn) en dat mag. Maar ze moeten niet al te verwonderd zijn als het aanbod van verhuurster, dat ontkoppeling van de centrale verwarmingsketel inhoudt evenals zij willen maar dan door middel van 20 individuele ketels van hetzelfde merk, niet - na afweging - wordt gekenschetst door de rechter als een ander dan een "redelijk aanbod" in de zin van art. 1623e lid 1 onder 4e BW.
Ik acht het middel dan ook niet aannemelijk.
Wellicht zal nu een nieuwe laatste termijn voor aanvaarding van het aanbod en een nieuwe (voorwaardelijke) datum van ontruiming door de Hoge Raad moeten worden vastgesteld.
Wellicht zal nu een nieuwe laatste termijn voor aanvaarding van het aanbod en een nieuwe (voorwaardelijke) datum van ontruiming door de Hoge Raad moeten worden vastgesteld.
Omtrent de proceskosten beslist de HR - zo hij daarover een beslissing wil geven - naar hem best dunkt.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,