Conclusie
Na.-
Nr. 5738 Rekest
(Huur van woonruimte)
Nr. 5738 Rekest
(Huur van woonruimte)
Mr. Biegman-Hartogh
Conclusle inzake:
[verzoeker 1] EN [verzoekster 2]
tegen
DE STICHTING [verweerster].
Edelhoogachtbaar College,
Verweerster in cassatie, nader te noemen de Stichting, heeft aan verzoekers, [het echtpaar] , de huur opgezegd op grond dat het echtpaar niet instemde met de renovatie van een blok woningen waartoe ook het door het echtpaar gehuurde pand behoorde, althans niet met de daaruit voortvloeiende huurverhoging. Zowel de Kantonrechter als de Rechtbank hebben de huur beëindigd en ontruiming bevolen. Tegen de beschikking van de Rechtbank worden drie middelen van cassatie aangevoerd.
Middel Ivoert aan dat de Rechtbank de Stichting ten onrechte in haar inleidend verzoek ontvankelijk heeft geacht. Naar ik meen worden beide onderdelen van dit middel vergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Stichting de opzeggingsgrond op voldoende wijze heeft vermeld. Een dergelijke vaststelling is aan de feitenrechter voorbehouden, terwijl deze i.c. in het licht van de overige gedingstukken niet onduidelijk - ook niet voor de wederpartij - noch onbegrijpelijk voorkomt, zie de conclusie van de Adv.-Gen. van Soest voor HR 10-11-1978 NJ 1979, 81 op blz. 208 l.k. en voorts De Mol, Huurrecht 1980 blz. 194.
Middel IIstelt aan de orde de vraag of een renovatie als waarvan hier sprake is wel kan worden beschouwd als "eigen gebruik" door de verhuurder in de zin van art. 1623e lid 1 aanhef en sub 3° BW.
In cassatie kan men er m.i. van uitgaan dat: a) verzoekers de enigen waren die hun medewerking aan het renoveren van de woningen weigerden (bij onvoldoende medewerking van de zijde van de huurders kan renovatie niet plaats vinden, zie Hartkamp e.a., Recht voor de huurder, 1981 no. 9.3); b) renovatie niet mogelijk was zonder de medewerking van het echtpaar in verband met de noodzaak de achtergevel van het huis uit te breken; c) voor verzoekers andere passende woonruimte in de zin van bovengenoemd wetsartikel aanwezig was.
Voor het standpunt, dat onder deze omstandigheden het renoveren niet kan gelden, als "eigen gebruik" van de verhuurder, biedt de tekst, noch de wetsgeschiedenis enige steun (vergl. HR 30-1-1975 NJ 1975, 334 zij het m.b.t. art. 1623e lid 1 sub 4° oud; zo ook De Mol, a.w. blz. 211 en 212). De wet spreekt slechts van "gebruik" zonder enige beperking tot gebruik in de vorm van woongenot. Evenmin dwingt de tekst van art. 1623e lid 4 BW hiertoe, gezien de toevoeging: "
indiende Woonruimtewet 1947 van toepassing is" (vergl. Bockwinkel e.a., Het nieuwe huurrecht en de praktijk, 1980 blz. 105). Voorts heeft blijkens de wetsgeschiedenis de huidige wetgeving weliswaar de strekking de huurder de voortzetting van zijn woongenot te verzekeren, maar uitzonderingen worden toegelaten. Zo'n uitzondering kan bestaan in eigen gebruik van de verhuurder (na afweging van de belangen van verhuurder en huurder en mits andere passende woonruimte aanwezig is, zie kamerstukken 14249 Hand. II blz. 5022 m.k. en r.k.); dat dit gebruik van de verhuurder uitsluitend in woongenot zou moeten bestaan, wordt niet vermeld.
indiende Woonruimtewet 1947 van toepassing is" (vergl. Bockwinkel e.a., Het nieuwe huurrecht en de praktijk, 1980 blz. 105). Voorts heeft blijkens de wetsgeschiedenis de huidige wetgeving weliswaar de strekking de huurder de voortzetting van zijn woongenot te verzekeren, maar uitzonderingen worden toegelaten. Zo'n uitzondering kan bestaan in eigen gebruik van de verhuurder (na afweging van de belangen van verhuurder en huurder en mits andere passende woonruimte aanwezig is, zie kamerstukken 14249 Hand. II blz. 5022 m.k. en r.k.); dat dit gebruik van de verhuurder uitsluitend in woongenot zou moeten bestaan, wordt niet vermeld.
Zou men aannemen dat renovatie niet als "eigen gebruik" van de verhuurder kan gelden, dan zou dit betekenen dat in een geval als het onderhavige een enkele huurder het herstel en/of de verbetering van alle woningen in zijn "blok" zou kunnen tegenhouden, hetgeen niet aan te bevelen lijkt.
Het schijnt mij derhalve toe dat in zo'n geval bij de belangenafweging bedoeld in art. 1623e lid 1 sub 3° BW het belang van de huurder, die reeds wordt beschermd door het vereiste van vervangende woonruimte, zal moeten wijken voor dat van de verhuurder die tevens opkomt voor de belangen van de huurders die de renovatie wel wensen. Zie ook D. Hartkamp a.w. no. 4.12, en vergelijk HR 8-11-1974 NJ 1975, 240 A.R.B. m.b.t. art. 18 Huurwet. Anders, echter t.a.v. art. 1590 BW, de wnd. Adv.-Gen. Martens in zijn conclusie sub 7 blz. 2014 l.k. voor HR 7-3-1980 NJ 1980, 611 W.H.H. Middel II wordt derhalve naar mijn mening vergeefs voorgesteld.
Middel IIIklaagt dat de Rechtbank haar beslissing tot beëindiging van de huur per 31-3-1981 niet uitvoerbaar bij voorraad had mogen verklaren, aangezien ingevolge art. 1623c lid 1 BW de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk op het verzoek heeft beslist (zie Bockwinkel, Sociaal Maandblad Arbeid 1979 P. 359, dezelfde, Het nieuwe huurrecht en de praktijk p. 71, De Mol a.w. p. 196 en D. Hartkamp a.w. p. 31).
En nu [het echtpaar] cassatieberoep heeft ingesteld, is tot op heden de beslissing nog niet onherroepelijk.
En nu [het echtpaar] cassatieberoep heeft ingesteld, is tot op heden de beslissing nog niet onherroepelijk.
Men zou zich kunnen afvragen, gezien HR 10-12-1943 NJ 1944, 159, HR 5-5-1972 NJ 1973, 17 en HR 30-1-1975 NJ 1975, 334, of verzoekers bij de in dit middel vervatte klacht wel belang hebben (Veegens, Cassatie no. 49, Van den Dungen c.s. Burgerlijke Rechtsvordering blz. I-881 e.v.), nu zij blijkens het in het verzoekschrift gestelde de woning reeds hebben ontruimd. Het komt mij echter voor dat dit belang aanwezig is nu de mogelijkheid van schade als gevolg van ontruiming op een eerder tijdstip dan wettelijk toegestaan niet uitgesloten is (vergl. HR 24-11-1978 NJ 1980, 88 W.H.H.).
Het middel treft m.i. doel. Men kan immers het in art. 1623c BW bepaalde dat, geheel overeenkomstig de strekking van de wet, aan de huurder een extra bescherming biedt in de vorm van een langer tijdsverloop alvorens de woning te moeten ontruimen, bezwaarlijk als niet geschreven beschouwen, ook al zou de vraag kunnen rijzen of de wetgever zich wel voldoende heeft gerealiseerd dat de term "onherroepelijk heeft beslist” niet alleen materieelrechtelijk van belang is, maar eveneens gevolgen kan hebben voor het executierecht (zie art. 1623d lid 4 BW). Zelfs de president in kort geding zou, naar het mij toeschijnt, aan deze wetsbepaling niet zonder meer voorbij mogen gaan (zo ook Bockwinkel, a.w. p. 71).
Terzijde zou ik nog het volgende willen opmerken. Aangenomen dat de wetgever, anders dan Bockwinkel veronderstelt, deze bepaling precies zo heeft bedoeld als uit de tekst ervan moet worden afgeleid, dan treedt aan het licht dat een regel zoals art. 406 Rv. geeft voor dagvaardingsgedingen, bij de bepalingen betreffende verzoekschriftprocedures ontbreekt. Of zou Uw Raad bereid zijn in een geval als zich hier heeft voorgedaan een oplossing te bieden met behulp van het wettelijk systeem, besloten in de artikelen 352, 406 en 429p lid 2 Rv. juncto art. 99 lid 1 aanhef en sub 2° R.O.?
Ik moge concluderen tot vernietiging van de beroepen beschikking voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, en voor het overige tot verwerping van het beroep; waar de ontruiming reeds heeft plaatsgehad, behoeft daarvoor geen datum meer te worden vastgesteld. Aan het echtpaar kan m.i. toestemming worden verleend tot kosteloos procederen.
Parket, 8 oktober 1981.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,