ECLI:NL:HR:1985:AG4930

• Datum uitspraak: 4 januari 1985
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6719 rek.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: vice-president Ras; raadsheer Royer; raadsheer Martens; raadsheer Hermans; raadsheer Bloembergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 18 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke toetsing redelijkheid aanbod nieuwe huurovereenkomst bij vervanging blokverwarming

In deze zaak stond centraal of de verhuurder, een woningbouwvereniging, een aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst mocht doen waarbij de centrale blokverwarming werd vervangen door individuele ketels in de woningen, met een daarbij behorende huurprijsverhoging. Twee huurders weigerden dit aanbod omdat zij een andere ketel wilden dan aangeboden.

De woningbouwvereniging zegde daarop de huur op op grond van art. 1623 lid 1 sub 4 BW, omdat de huurders niet instemden met het aanbod. De Kantonrechter verklaarde het verzoek van de verhuurder niet-ontvankelijk, maar de Rechtbank vernietigde dit en oordeelde dat het aanbod redelijk was en het verzoek ontvankelijk.

De Hoge Raad bevestigde dat een aanbod dat een wijziging van huurprijs of bijkomende kosten inhoudt, niet per definitie buiten de reikwijdte van art. 1623 lid 1 sub 4 BW valt. De redelijkheid van het aanbod moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden, waaronder de draagkracht van de huurder en de aard van de verbeteringen. De Hoge Raad wees de cassatie af en gaf de huurders een termijn om het aanbod alsnog te accepteren, waarna de huurovereenkomst zal eindigen als zij dit niet doen.

Deze uitspraak verduidelijkt dat verhuurders verbeteringen kunnen doorvoeren met een redelijke huurprijsaanpassing, en dat huurders in redelijkheid het aanbod kunnen weigeren, maar dat de rechter uiteindelijk de redelijkheid beoordeelt.

Uitkomst: Het cassatieberoep van de huurders wordt verworpen en zij krijgen een termijn om het redelijke aanbod alsnog te accepteren, anders eindigt de huurovereenkomst.

Uitspraak

4 januari 1985

Eerste Kamer
Req.nr. 6719
AT

Hoge Raad der Nederlanden

in de zaak van:

[verzoeker 1] en
[verzoekster 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

VERZOEKERS tot cassatie,

advocaat: Jhr.Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

[verweerster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: Mr. J.C. van Oven.

1. Het qeding in feitelijke instanties

Op 19 augustus 1983 heeft verweerster in cassatie - verder te noemen de Woningbouwvereniging - zich gewend tot de Kantonrechter te Zwolle met het verzoek - voor zover thans nog van belang - het tijdstip, waarop de huurovereenkomst met verzoekers tot cassatie - verder te noemen [verzoekers] - eindigt, te bepalen op 31 december 1983.

Nadat [verzoekers] tegen dat verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 28 december 1983 de Woningbouwvereniging niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.

Tegen deze beschikking heeft de Woningbouwvereniging hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Zwolle.

Bij beschikking van 4 april 1984 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en bepaald dat [verzoekers] bij niet - of niet - tijdige aanvaarding van het bij dezelfde beschikking omschreven aanbod de huurovereenkomst op 31 mei 1984 eindigt.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank hebben [verzoekers] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Woningbouwvereniging heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:

- ( i) De Woningbouwvereniging is verhuurster van circa 140, over 8 blokken verdeelde woningen te [woonplaats] , in de verwarming van welke woningen aanvankelijk werd voorzien doordat de tot één blok behorende woningen waren aangesloten op één centrale verwarmingsketel. De kosten van deze blokverwarming werden op de voet van art. 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) aan de huurders in rekening gebracht.
- (ii) Op verzoek van een aantal van haar huurders heeft de Woningbouwvereniging besloten de centrale ketels te vervangen door afzonderlijke ketels in elke woning. Voor deze verandering in de inrichting van het gehuurde behoefde de Woningbouwvereniging, ingevolge het bepaalde in art. 1590 BW en het daarmede overeenstemmende art. 8, eerste lid, van haar Huurreglement, de toestemming van haar huurders.
- (iii) Van de huurders van de 20 woningen van het blok waartoe de woning van [verzoekers] behoort, weigerden de huurders van twee woningen die toestemming. Daaronder waren [verzoekers]
- (iv) Daarop heeft de Woningbouwvereniging [verzoekers] aangeboden met betrekking tot de door hen sedert 1 augustus 1970 van haar gehuurde woning met hen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, welke van de bestaande slechts in zoverre verschilde dat (1) in de verwarming van de woning niet meer zou worden voorzien door middel van blokverwarming, doch door middel van een eigen (conventionele) verwarmingsketel in de woning (2) de huurder niet meer verplicht zou zijn bij te dragen in de kosten van de blokverwarming en (3) de bijkomende kosten overigens zouden worden verhoogd met
f 27,-- à f 27,50 per maand.

- (v) [verzoekers] hebben in dit aanbod niet toegestemd, omdat de Woningbouwvereniging harerzijds niet wilde voldoen aan de door hen gestelde voorwaarde dat de in hun woning te plaatsen ketel een zogenaamde Hoog-Rendements-Ketel zou zijn.

- ( vi) De Woningbouwvereniging heeft daarop aan [verzoekers] de huur opgezegd - voor zover thans van belang - op de in art. 1623
e, eerste lid, onder 4° BW bedoelde grond en zich vervolgens op de voet van art. 1623
c , tweede lid, tot de Kantonrechter gewend met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

De Kantonrechter heeft geoordeeld dat, nu voormeld aanbod mede een wijziging van bijkomende kosten omvat, de huuropzegging nietig is. De Rechtbank heeft daarentegen geoordeeld dat, nu de eigenlijke beweegreden voor de Woningbouwvereniging om tot huuropzegging over te gaan niet was gelegen in een oogmerk om wijziging van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten te verkrijgen, het aanbod niet was een aanbod tot wijziging van de huurprijs c.q. bijkomende kosten als in het slot van art. 1623
e , eerste lid, onder 4° bedoeld, zodat het verzoek ontvankelijk is. Zij heeft dat verzoek vervolgens toegewezen, omdat zij het aanbod redelijk oordeelde.

3.2 Het middel verdedigt in zijn eerste onderdeel de opvatting dat de tekst van art. 1623
e , eerste lid, aanhef en onder 4°, BW geen andere conclusie toelaat dan dat "slechts wijzigingsvoorstellen die geen consequenties voor de huurprijs c.q. voor de bijkomende kosten hebben, en mogelijk ook: wijzigingsvoorstellen waarbij de consequenties ten aanzien van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten in de context van het voorstel als geheel verwaarloosbaar gering zijn, een grond voor ontruiming (...) kunnen opleveren". Deze opvatting kan niet als juist worden aanvaard.

Blijkens art. 1590 BW behoort de "gedaante of inrichting van het verhuurde goed" tot de inhoud van de huurovereenkomst. Wil derhalve de verhuurder in een door hem verhuurde woning voorzieningen aanbrengen waardoor het woongerief geacht kan worden te stijgen (terminologie van art. 10 HPW), dan zal hij, voor zover die voorzieningen de gedaante of inrichting van de woning veranderen, een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning moeten doen, een aanbod derhalve als waarvan sprake is in art. 1623
e , eerste lid, onder 4°.

Bij het tot stand komen van deze bepaling heeft men mede op een dergelijk aanbod het oog gehad. Dit blijkt uit één van de - later door de Regering overgenomen - voorbeelden welke de kamerfracties die de Regering ervan hebben overtuigd dat naast het aanvankelijk met zoveel woorden in het voorstel van wet opgenomen verbod van opzegging "om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen", plaats was voor en behoefte bleef bestaan aan een bepaling als de onderhavige. "Een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde behoeft immers niet slechts te zien op de wens een andere (hogere) huurprijs te verkrijgen", zo betoogden deze fracties en gaven daartoe onder meer als voorbeeld: "het aanbrengen van (collectieve) voorzieningen in of aan het gehuurde kan terecht door de verhuurder verlangd worden (...)" (zie V.V., Bijl. Hand. II 1976-1977, 14 249, nr. 5, blz. 4; MvA, 14 249, nr. 6, blz. 5 e.v.; Nadere MvA, 14 249, nr. 11, blz. 13).
Nu zal de verhuurder tot het aanbrengen van voorzieningen die strekken tot verbetering van de woning, in de regel slechts bereid zijn indien de huurder tegenover die verbeteringen instemt met een verhoging van de huurprijs of van de in art. 12, eerste lid, HPW bedoelde bijkomende kosten. De verhuurder zal daarom in zijn aanbod voor een nieuwe, dergelijke voorzieningen omvattende huurovereenkomst veelal ook zo'n verhoging opnemen. Onaannemelijk is dat dit laatste, in verband met de laatste zinsnede van art. 1623
e , eerste lid, onder 4°, ten gevolge zou hebben dat zijn aanbod daardoor niet meer zou mogen worden aangemerkt als een aanbod waarvan het van de hand wijzen door de huurder een geldige grond oplevert voor huuropzegging en tevens, als de rechter het aanbod redelijk oordeelt, voor toewijzing van een verzoek als bedoeld in art. 1623c, tweede lid.

Bedoelde zinsnede ("voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in art. 12, eerste lid, HPW") strekt er, blijkens de wetsgeschiedenis (14 249, nr. 6, blz. 6 en nr. 11, blz. 12), immers enkel toe om buiten twijfel te stellen dat geschillen over de huurprijs, resp. over de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12, eerste lid, HPW uitsluitend langs de daartoe in die wet voorziene wegen dienen te worden behandeld. Een aanbod als hier bedoeld doet echter vooralsnog niet een dergelijk geschil rijzen. Als de huurder in dat aanbod niet toestemt, rijst integendeel een geschil dat via de HPW niet kan worden beslist. Art. 10 HPW wijst immers in verbinding met art. 14 enkel de weg waarlangs, wanneer eenmaal overeenstemming is bereikt over het aanbrengen van voorzieningen, de uit die voorzieningen resulterende huurprijsverhoging kan worden vastgesteld of, als zij is overeengekomen, aan de voor die verhoging geldende voorschriften kan worden getoetst. Datzelfde geldt voor art. 12 HPW in verbinding met art. 14. Het is daarentegen juist de strekking van art. 1623
e , eerste lid, onder 4° om de verhuurder de mogelijkheid te bieden het geschil dat ontstaat als de huurder niet toestemt in zijn aanbod tot het aangaan van een nieuwe, voorzieningen tot verbetering van de woning omvattende huurovereenkomst, door de rechter te doen beslissen.

Een en ander leidt ertoe te aanvaarden dat een dergelijk geschil óók langs die weg kan worden opgelost wanneer het aanbod mede omvat een uit de aan te brengen verbeteringen voortvloeiende verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten: de rechter beoordeelt alsdan of dat aanbod, dat zodanig moet zijn gespecificeerd dat het zonder meer voor aanvaarding vatbaar is, gegeven alle omstandigheden van het concrete geval - waaronder mede niet slechts de in dat aanbod begrepen verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten, maar ook de bestaande huurprijs en de bestaande bijkomende kosten en de overige woonlasten vóór en na het aanbrengen van de voorzieningen, alsmede de draagkracht van de huurder - jegens de huurder redelijk is. Beantwoordt de rechter die vraag bevestigend - waarmede niet is beslist dat de voorgestelde verhoging voldoet aan de daarvoor geldende voorschriften -, dan kan hij, alvorens het verzoek als bedoeld in art. 1623
c , tweede lid, toe te wijzen, de huurder een termijn van één maand toestaan om het aanbod alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat, dan bieden de artt. 10, resp. 12 in verbinding met art. 14 HPW gelegenheid om de (niet volledig vrij) overeengekomen verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten alsnog te doen toetsen (vgl. Nota n.a.v. het eindverslag, Bijl. Hand. II 1977, 14 175, nr. 11, blz . 9) .

Dit alles geldt evenzeer voor die andere gevallen waarin het aanbod van de verhuurder zijn grond vindt in en bestaat uit andersoortige door hem gewenste wijzigingen in de inhoud van de huurovereenkomst en mede omvat een verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten die gebaseerd is op die wijzigingen. Wel moet - op grond van de wetsgeschiedenis (vgl. V.V., 14 249, nr. 5, blz. 10; MvA, 14 249, nr. 6, blz. 12/13; Nadere MvA, 14 249, nr. 11, blz. 11) - in elk geval worden aangenomen dat, indien blijkt dat het oogmerk van de verhuurder om tot verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten te komen, de eigenlijke beweegreden van zijn aanbod is, niet toestemmen in dat aanbod niet kan worden aangemerkt als een geldige grond tot opzegging, zodat alsdan een oordeel over de redelijkheid van dat aanbod achterwege moet blijven. De Rechtbank heeft evenwel feitelijk vastgesteld dat dit laatste geval zich te dezen niet voordoet. Het eerste onderdeel van het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.

3.3 Het middel keert zich in zijn tweede onderdeel met een materiële en een motiveringsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank dat het in 3.1 onder iv weergegeven aanbod van de Woningbouwvereniging een redelijk aanbod is in de zin van art. 1623
e , eerste lid, onder 4°.

Het uitgangspunt van deze klachten - dat een huurder in beginsel naar eigen goeddunken behoort te kunnen beslissen over de in zijn woning door de verhuurder aan te brengen voorzieningen en over de kosten die hij bereid is in verband daarmede te spenderen, welk recht van zodanig gewicht is dat daaraan slechts bij aanwezigheid van klemmende, althans zwaarwegende belangen van de zijde van de verhuurder voorbijgegaan mag worden - kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard. Bovendien geeft het aangevallen oordeel van de Rechtbank - dat zozeer is verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet ten gronde kan worden getoetst - niet blijk van een onjuiste opvatting van genoemde wetsbepaling en is het tegenover de stellingen van [verzoekers] voldoende met redenen omkleed. Het tweede onderdeel van het middel kan derhalve evenmin tot cassatie leiden.

3.4 De Hoge Raad acht termen aanwezig om op de voet van art. 1623
e , achtste lid, [verzoekers] een nieuwe termijn van één maand te gunnen om alsnog - de wijze als in het dictum van de bestreden beschikking van de Rechtbank aangegeven - het aanbod van de Woningbouwvereniging te aanvaarden en om het tijdstip waarop de huurovereenkomst bij gebreke van zo'n aanvaarding eindigt en de woning moet worden ontruimd, opnieuw vast te stellen op 1 april 1985.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

staat [verzoekers] een termijn van één maand na de uitspraak van de onderhavige beschikking toe om alsnog het aanbod van de Woningbouwvereniging als omschreven in het dictum van de beschikking van de Rechtbank te Zwolle van 4 april 1984 onvoorwaardelijk te aanvaarden op de in dat dictum aangegeven wijze;

bepaalt dat bij niet, niet tijdige of niet aan de voorschriften voldoende aanvaarding van voormeld aanbod de huurovereenkomst eindigt op 1 april 1985 en verstaat dat in de in het dictum van genoemde beschikking van de Rechtbank voorwaardelijk uitgesproken veroordeling tot ontruiming in plaats van 31 mei 1984 zal worden gelezen 1 april 1985.

Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Royer, Martens, Hermans en Bloembergen, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
4 januari 1985 .