ECLI:NL:OGEAC:2024:24

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202301576

Vonnis van 5 februari 2024

in de zaak van

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigden: mrs. S.J.C. Anthonio en M.F. Murray,

tegen

[GEDAAGDE],

wonend in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.F. Herben.

Partijen worden hierna de stichting en [gedaagde] genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 22 mei 2023, met producties,
de conclusie van antwoord, met een productie,
de nadere producties (23 tot en met 26) van de stichting,
de mondelinge behandeling van 21 november 2023,
de e-mail van 18 december 2023 van mr. Anthonio waarin staat dat partijen geen regeling hebben bereikt.

1.2.

Vonnis is naderhand bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

De stichting is eigenaar van diverse percelen te Plantage Brakkeput Ariba.

2.2.

Op 2 februari 1990 heeft [gedaagde] de rechten op de opstal gelegen te Brakkeput Ariba kavel nummer [A], thans perceel [A] (hierna: de opstal), gekocht en geleverd gekregen.

2.3.

De huurprijs per jaar ter zake voornoemd perceel (hierna: het gehuurde) bedroeg NAf 600, te vermeerderen met NAf 60 voor aanleg en onderhoud van de wegen en de grondbelasting.

2.4.

Bij brief van 6 februari 2002 heeft de stichting [gedaagde] aangeschreven dat de huurprijs per 1 april 2002 NAf 6.000 per jaar zal bedragen.

2.5.

Bij brief van 15 november 2011 heeft de stichting [gedaagde] onder meer het volgende bericht:

“(…)

Huurprijsherziening per 1 januari 2012

Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 (…) voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v. 8% van de marktwaarde van de kavel.

De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 895 vierkante meter. Op grond van reeds eerder uitgevoerde taxaties zijn de marktwaarden dan wel verkoopprijzen van de kavel vastgesteld door de Stichting in het jaar 2004. De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 400,- per vierkante meter. De marktwaarde van het door u gehuurde kavel bedraagt derhalve NAF. 358.000,-.

De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF. 14.320,-. Dat komt neer op een huurprijs van

NAF. 1.193,33 per maand.

(…)”

2.6.

Bij brieven van 19 december 2012, 29 augustus 2014, 18 september 2014,

8 oktober 2014, 1 april 2015, 18 maart 2016, 13 april 2017, 28 februari 2018,

1 april 2019, 26 februari 2020, 22 februari 2021, 4 augustus 2022, 4 oktober 2022 en

12 december 2022 heeft de stichting [gedaagde] tevergeefs aangemaand om de huurachterstand te betalen.

2.7.

Bij brief van 28 december 2022 aan [gedaagde] heeft de stichting de huurovereenkomst ontbonden en haar gesommeerd de algehele huurachterstand van NAf 291.840,21 te betalen en het gehuurde te ontruimen.

2.8. [

gedaagde] verhuurt de opstal (tijdelijk) aan derden.

3.De vordering en de standpunten van partijen

3.1.

De stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

i. “een verklaring voor recht dat de Huurovereenkomst is ontbonden, althans

alsnog over te gaan tot ontbinding van de Huurovereenkomst met onmiddellijke ingang;

een bevel tot ontruiming en verwijdering van de woning, gebouwen dan wel

opstallen oftewel al hetgeen dat gebouwd en geplaatst is op het Gehuurde binnen één (1) week na vonniswijzing en bevel het Gehuurde door haar ontruimd en in deugdelijke staat aan de Stichting op te leveren;

bij het niet opvolgen van voormeld bevel tot ontruiming en verwijdering de

Stichting te machtigen het bevel als hierboven vervat op kosten van [gedaagde] zelf ter hand te nemen en uit te voeren desnoods met behulp van de sterke arm;

veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief

wegengeld en grondbelasting van NAf 236.046,48, althans een door u E.A. in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover per 1 januari 2023, alsmede vermeerderd met verschuldigde onroerende zaaksbelasting;

voor recht te verklaren dat de vergoeding ter zake het Gehuurde minstens

NAf 21.480,- per jaar/ NAf 1.790,- per maand bedraagt, dan wel een door u E.A. in goede justitie vast te stellen vergoeding per 1 januari 2023, althans vanaf een door u E.A. in goede justitie te bepalen ingangsdatum met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van deze vergoeding per maand tot aan de datum der algehele ontruiming vermeerderd met de wettelijke rente ingaande op de 15de dag van iedere maand indien betaling uitblijft;

[gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten en de

proceskosten.”

3.2.

De stichting legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurachterstand vanaf 2007 tot en met 2011 bedraagt inclusief de wettelijke rente NAf 32.447,01. De stichting heeft per 1 januari 2022 de huurprijs verhoogd naar

NAf 14.320 per jaar. De vordering uit hoofde van de huurprijsverhoging sinds 2012 tot en met december 2022, inclusief de periode 2007 tot en met 2011, bedraagt

NAf 236.046,48, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 1 januari 2023, alsmede vermeerderd met de onroerende zaakbelasting van NAf 895 per jaar. Nu betaling ondanks de sommaties en aanmaningen is uitgebleven, is de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. [gedaagde] is daarom gehouden de opstal op het gehuurde te verwijderen. Zolang [gedaagde] nalaat het gehuurde te ontruimen, is zij gehouden een huurprijs te betalen van NAf 1.790 per maand. Deze huurverhoging is gebaseerd op de minimale marktconforme huurprijs voor het gehuurde van NAf 21.480 per jaar, zijnde 6% van (NAf 400 x 895 m2 =) NAf 358.000 uitgaande van de kavelwaarde van 1999.

3.3. [

gedaagde] erkent dat zij het gehuurde van de stichting huurt, maar partijen zijn daartoe geen schriftelijke huurovereenkomst aangegaan. [gedaagde] heeft zelf nooit een schriftelijke huurovereenkomst met de stichting gesloten of getekend, zelfs nooit aangeboden gekregen. [gedaagde] is niet gebonden aan enige overeenkomst die de stichting in het verleden met derden zou hebben gesloten. Zij is wel bereid de achterstallige huur op basis van NAf 600 per maand te betalen, maar de stichting vordert daarnaast ‘wegengeld’ en ‘grondbelasting’/’onroerende zaakbelasting’ zonder te stellen op grond waarvan zij meent hierop aanspraak te kunnen maken. Het ligt veeleer voor de hand dat de stichting als eigenaar van het gehuurde dergelijke belastingen is verschuldigd en niet [gedaagde]. Verder wijst [gedaagde] de huurvordering van de hand nu zij nooit heeft ingestemd met een periodieke huurverhoging. De huurprijs kan evenmin met terugwerkende kracht worden verhoogd. Voor het mogen doorvoeren van een absurde, acute huurverhoging bestaat evenmin enige juridische grondslag, aldus steeds [gedaagde].

4.De beoordeling

Huurovereenkomst

4.1.

Het gerecht stelt voorop dat partijen erkennen dat [gedaagde] het gehuurde van de stichting huurt. De stichting heeft terzake gesteld dat er een schriftelijke huurovereenkomst van 15 december 1972 is met een oude huurder [naam 1] en dat de opvolgers – waaronder [gedaagde] – blijkens de bepalingen in die huurovereenkomst in dezelfde rechten en plichten zijn getreden als hun voorganger.

Het gerecht overweegt dat het uitgangspunt is dat een overeenkomst slechts tussen partijen geldt.^[1]Nu gesteld noch gebleken is dat de schriftelijke huurovereenkomst waarop de stichting een beroep heeft gedaan derdenwerking heeft, terwijl [gedaagde] geen partij is bij die overeenkomst, roept het voor haar geen rechten of verplichtingen in leven.

Dit neemt niet weg dat de rechtsverhouding tussen partijen op grond van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek desalniettemin kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, omdat de stichting zich heeft verbonden aan [gedaagde] het gehuurde in gebruik te verstrekken en [gedaagde] zich heeft verbonden aan een tegenprestatie, namelijk het betalen van de verschuldigde huurprijs. [gedaagde] heeft te dien aanzien verklaard bereid te zijn de (achterstallige) huur van NAf 600 per maand te betalen.

Huurverhoging

4.2.

De stichting heeft de aanvankelijke huurprijs van NAf 600 per jaar per

1 april 2002 verhoogd naar NAf 6.000 per jaar. [gedaagde] heeft, gegeven haar stelling dat zij bereid is de (achterstallige) huur van NAf 600 per maand te betalen, zich niet tegen die huurverhoging verzet. Zij heeft de huurverhoging per

1 januari 2012 en de gevorderde huurverhoging per 1 januari 2023 van de hand gewezen, omdat zij niet heeft ingestemd met een periodieke huurverhoging en de huurprijs niet met terugwerkende kracht kan worden verhoogd.

4.3.

Hoewel partijen, in het verlengde van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.1. is overwogen, geen beding zijn overeengekomen op grond waarvan de stichting bevoegd is de huur eenzijdig te wijzigen, is een verhoging van de huurprijs onder omstandigheden mogelijk op grond van de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid.^[2]

4.4.

Onder verwijzing naar het vonnis van het gerecht van 21 augustus 2023,^[3]overweegt het gerecht ten aanzien van de (on)redelijkheid van de huurprijs en de huurverhogingen dat op basis van verschillende zaken waarbij een perceel wordt gehuurd op Plantage Brakkeput Ariba, in de meeste gevallen met de stichting als verhuurder, in grote lijnen de volgende conclusies kunnen worden getrokken:

de stichting is op grond van de huurovereenkomst [of de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid, aanvulling gerecht] gerechtigd de huur te verhogen;
die verhoging moet zijn gebaseerd op de geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten;
bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat het om huurgrond gaat (en niet om erfpacht);
de huurverhoging geldt pas indien de huurverhoging op juiste wijze is aangekondigd en in beginsel niet met terugwerkende kracht.

4.5.

De stichting heeft bij brief van 15 november 2011 de huurprijs per

1 januari 2012 verhoogd naar NAf 14.320 per jaar. Dat komt neer op een huurprijs van NAf 1.193,33 per maand. De stichting is bij de bepaling van de hoogte van de huurprijs uitgegaan van NAf 400 per vierkante meter, vastgesteld aan de hand van de marktwaarden dan wel verkoopprijzen van de kavels in het jaar 2004. Het gehuurde heeft volgens de onbetwiste stelling van de stichting een oppervlakte van 895 vierkante meter. Het gerecht acht een percentage van 3% van de marktwaarde, gelet op de in andere uitspraken redelijk geachte percentages enerzijds en het gegeven dat [gedaagde] het gehuurde – althans de daarop gebouwde opstal – (onder)verhuurt voor permanente bewoning aan derden anderzijds, redelijk. Dit betekent dat per 1 januari 2012 een huurprijs van ((NAf 400 x 895 vierkante meter) x 3% =) NAf 10.740 per jaar door de stichting kon worden gevraagd. Dat komt neer op een huurprijs van NAf 895 per maand.

4.6.

De door de stichting gevorderde verklaring voor recht dat het gehuurde per 1 januari 2023 NAf 21.480 per jaar / NAf 1.790 per maand bedraagt en de daarmee samenhangende vorderingen, zullen worden afgewezen. Dit omdat het gerecht van oordeel is dat in deze procedure niet met terugwerkende kracht per 1 januari 2023 huurverhoging kan worden gevorderd, zonder dat de stichting deze verhoging van te voren aan [gedaagde] heeft aangekondigd.

Wegengeld en grondbelasting

4.7.

De stichting kan voorts geen aanspraak maken op NAf 60 voor onderhoud aan wegen en NAf 895 aan onroerende zaakbelasting per jaar. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen, omdat de stichting – gegeven het oordeel van het gerecht in rechtsoverweging 4.1. – niet heeft gesteld op grond waarvan [gedaagde] als huurder van het gehuurde deze bedragen is verschuldigd terwijl de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid niet zonder meer meebrengen dat [gedaagde] deze bedragen aan de stichting dient te voldoen.

Huurachterstand

4.8.

De huurachterstand tot 1 januari 2022 bedraagt volgens de berekeningen van de stichting NAf 236.046,48. Gelet op het hiervoor gegeven oordeel over een redelijke huurprijs dient de achterstand naar beneden te worden bijgesteld, tot een bedrag van NAf 30.000 voor de periode tot en met 2011 en NAf 118.140 (11 jaren x NAf 10.740 per jaar) voor de periode 2012 tot en met 2022. De achterstand is daarmee in totaal NAf 148.140. De echtgenoot van [gedaagde] heeft ter zitting nog gesteld dat hij op enig moment een bedrag van NAf 50.000 in contanten aan de stichting heeft betaald, maar die enkele stelling is in het licht van de gemotiveerde betwisting van de stichting, onvoldoende onderbouwd.

Ontbinding en ontruiming

4.9.

Gelet op de hiervoor vastgestelde hoogte van de huurachterstand heeft de stichting de tussen partijen bestaande huurovereenkomst terecht bij brief van

28 december 2022 ontbonden. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, zij het dat het gerecht [gedaagde] een ruimere ontruimingstermijn zal gunnen dan gevorderd om onder meer de opstal te verwijderen. Het staat partijen uiteraard vrij om met elkaar in overleg te treden over de noodzaak om de opstal daadwerkelijk te verwijderen.

Conclusie

4.10.

Het voorgaande leidt tot de volgende beslissingen. Het gerecht zal voor recht verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden en zal [gedaagde] daarom veroordelen het gehuurde uiterlijk op 1 april 2024 te ontruimen. Verder zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan de stichting van NAf 148.140 aan huurachterstand tot 1 januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere afzonderlijke betalingstermijn tot aan de dag van betaling. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan de stichting van NAf 895 per maand voor iedere verschuldigde maand vanaf 1 januari 2023 tot het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betreffende vervaltermijn. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.11.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten acht het gerecht conform het Procesreglement toewijsbaar tot 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief. Dit komt neer op een bedrag van NAf 3.000.

Proceskosten

4.12.

Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van de stichting worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 2.360 aan griffierecht, NAf 419,82 aan oproepingskosten en NAf 4.000 aan gemachtigdensalaris.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.13.

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

5.De beslissing

Het gerecht:

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde uiterlijk op 1 april 2024 te ontruimen met alle personen en zaken (inclusief de opstal) die zich van de kant van [gedaagde] op en om het gehuurde bevinden, en om het gehuurde aan de stichting ter beschikking te stellen;

5.3.

verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en 444 lid 2 Rv;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de stichting van NAf 148.140 aan huurachterstand tot 1 januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere afzonderlijke betalingstermijn tot aan de dag van betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de stichting van NAf 895 per maand voor iedere verschuldigde maand vanaf 1 januari 2023 tot het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betreffende vervaltermijn;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan de stichting te voldoen NAf 3.000 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van de stichting van

NAf 6.779,82;

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, bijgestaan door mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.