ECLI:NL:OGEAC:2019:237

• Datum uitspraak: 14 oktober 2019
• Publicatiedatum: 21 oktober 2019
• Zaaknummer: CUR201701045
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over waterkavel en ontbinding van vaststellingsovereenkomst tussen stichting en huurders

In deze zaak, die voor het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao is behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen de stichting Johannes Bosco en de huurders, [eiser 1] en [eiseres 2]. De stichting vordert ontbinding van een akte van dading uit 1977, waarin afspraken zijn gemaakt over het gebruik van een waterkavel aan het Spaanse Water. De stichting stelt dat [eiser 1] zich niet aan de afspraken houdt en zich onterecht toegang verschaft tot de gronden van de stichting. De stichting heeft in het verleden meerdere juridische procedures gevoerd tegen [eiser 1] en zijn vader, die ook betrokken was bij de huur van de kavels. De zaak heeft een lange voorgeschiedenis, waarin verschillende vonnissen zijn uitgesproken over de eigendomsrechten en het gebruik van de gronden. De stichting stelt dat de overeenkomst niet langer kan worden gehandhaafd vanwege wanprestatie door [eiser 1]. De rechter oordeelt dat de stichting voldoende gronden heeft om de overeenkomst te ontbinden, en dat [eiser 1] c.s. niet gerechtigd zijn om zich over de gronden van de stichting naar de kavels te begeven. De vorderingen van [eiser 1] c.s. worden afgewezen, en de zaak wordt aangehouden voor verdere behandeling van de huurprijsverhoging en andere vorderingen.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

VONNIS

in de zaak van:

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO ,

gevestigd in Curaçao,

eiseres in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigden: mr. M.F. Murray en mr. S.J.C. Anthonio,

en

1. [EISER 1],

2.
[EISERES 2] ,

wonende in Curaçao,

verweerders in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. A.J. de Winter.

Partijen worden hierna aangeduid als de stichting, [eiser 1] en [eiseres 2] (of gezamenlijk als [eiser 1] c.s.).

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop in de hoofdzaak blijkt uit:

- het verzoekschrift van 14 juni 2017, met producties;

- de conclusie van antwoord/eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, met producties;

- de conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie, met producties;

- de conclusie van dupliek in reconventie/akte uitlating in conventie, met producties;

- het proces-verbaal van de zitting van 20 september 2019;

- de pleitnota’s namens beide partijen.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

De stichting is eigenaar van de grond van de voormalige plantage Brakkeput Ariba. Deze grond ligt deels aan het Spaanse Water. Het Spaanse Water is eigendom van het Land Curaçao.

2.2.

In het gebied bevindt zich een (voormalige) zoutpan, die in het verleden van het Spaanse Water werd gescheiden door een dam. Op de foto hiernaast (bron:
Google Maps ) is aan de linkerzijde het Spaanse Water zichtbaar (met daarop diverse bebouwing) en rechts de zoutpan, omzoomd door mangrovebos.

2.3.

In het verleden (vanaf medio jaren ’60 van de vorige eeuw) heeft de stichting één van haar kavels in Brakkeput Ariba (kavel 16) verhuurd aan de vader van [eiser 1]. Deze heeft een steiger en botenhuis gebouwd boven het aangrenzende deel van het Spaanse Water.

2.4.

Vanaf medio jaren ’70 van de vorige eeuw heeft (de rechtsvoorganger van) het Land het gebruik van dit deel van het Spaanse Water in verhuur gegeven aan [eiser 1] (deze waterkavel wordt hierna aangeduid als kavel 16a). [eiser 1] heeft op kavel 16a een woning gebouwd (op de foto zichtbaar als het gebouw met drie geschakelde grijze vlakken, grenzend aan de noordelijke weg langs de mangrove). Deze woning is aanvankelijk door [eiser 1] c.s. bewoond geweest en wordt nu door hen verhuurd (hierna daarom aangeduid als: de huurwoning).

2.5.

Op enig moment heeft [eiser 1] van het Land ook in gebruik gekregen een stuk van het Spaanse Water naast kavel 16a. Op dit aangrenzende stuk (hierna aangeduid als kavel 16b) heeft [eiser 1] een tweede woning gebouwd (op de foto zichtbaar als het gebouw met het puntdak, hierna daarom aangeduid als: de pyramidewoning). In deze woning wonen [eiser 1] c.s. op dit moment.

2.6.

Partijen hebben geprocedeerd over het gebruik door [eiser 1] van de grond van de stichting om bij (toen nog uitsluitend) de huurwoning te komen. Deze procedure is uitgemond in een akte van dading van 10 augustus 1977 (hierna: de overeenkomst). In deze akte is het volgende overeengekomen:

3. Partijen worden geacht met ingang van 1 april 1975 te zijn aangegaan een overeenkomst waarbij [eiser 1] het recht verkrijgt tot het hebben van een vaste aanlegplaats aan kavel no. 16 en dat van toegang daarheen over het terrein van Johannes Bosco, voor welke rechten [eiser 1] jaarlijks, bij vooruitbetaling, aan Johannes Bosco zal voldoen een bedrag van f 300.-- plus f 50.-- voor de aanleg en het onderhoud van wegen.

2.7.

In 1992 heeft het toenmalige eilandsbestuur het verkavelingsplan Brakkeput-Ariba vastgesteld. Artikel 1 onder 1 van dat plan bepaalt onder andere dat de verkavelaar verplicht is “de in het plan geprojecteerde wegen […] tot openbare weg te bestemmen.”

2.8.

Met het oog op de ontwikkeling van de percelen rondom de zoutpan heeft de stichting de dam laten doorsteken, zodat er een open verbinding is ontstaan met het Spaanse Water. Als gevolg hiervan kunnen [eiser 1] c.s. kavel 16b niet meer bereiken via de weg die toegang geeft tot kavel 16a (de weg ten noorden van de mangrove).

2.9.

Vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw hebben partijen een groot aantal procedures gevoerd in verband met het gebruik door [eiser 1] van gronden van de stichting rondom de door hem gehuurde waterkavels.

2.10.

Op 12 juli 2004 is tussen (de rechtsvoorganger van) het Land en de stichting een proces-verbaal van grensregeling opgesteld, op grond waarvan de grens zodanig is vastgesteld dat de dam en de zoutpan tot de percelen van de stichting behoren. Het Kadaster heeft op 13 juli 2009 op verzoek van de stichting in dit verband een meetbrief opgemaakt (meetbrief 2009/465). Deze grensregeling en meetbrief zijn door het Land en de stichting bij notariële akte van 26 februari 2010 vastgelegd als bedoeld in artikel 5:31 BW.

2.11.

Bij vonnis in kort geding van 18 maart 2008 heeft het Gemeenschappelijk Hof afwijzend geoordeeld over het standpunt van [eiser 1] dat hij gerechtigd is via de grond van de stichting waterkavel 16b te bereiken. In dat verband heeft het Hof overwogen dat de stichting tot niet meer verplicht is dan hetgeen volgt uit de overeenkomst en dat [eiser 1] dus verplicht is alle door hem op de dijk aangebrachte bouwsels en voorwerpen, zoals overdekte parkeerplaatsen, te verwijderen.

2.12.

Bij vonnis van 8 maart 2011 heeft het Hof geoordeeld dat geen grond bestaat voor een verklaring voor recht inhoudende dat het Land (en niet de stichting) eigenaar is van de dam en de zoutpan. Verder heeft het Hof afwijzend beslist op de vordering van [eiser 1] om de stichting te gebieden het gat in de dam te dichten. Het Hof heeft ook afwijzend geoordeeld over het standpunt van [eiser 1] dat hem ter zake kavel 16b een recht van overpad op grond van erfdienstbaarheid of bij wijze van noodweg toekomt. Ten slotte heeft het Hof geoordeeld dat de stichting geen misbruik van eigendomsrecht maakt door [eiser 1] de toegang tot de dam te onthouden.

2.13.

Bij vonnis van 10 september 2013 heeft het Hof voor recht verklaard dat [eiser 1] een bedrag van NAf 100.000 aan dwangsommen verschuldigd is in verband met overtreding van het hem in een vonnis van 4 april 2000 opgelegd verbod.

2.14.

Bij vonnis van 7 april 2014 heeft het gerecht het volgende overwogen:

5. Zoals is beslist bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van 8 maart 2011 in een geschil tussen [eiser 1] en de stichting, waren de stichting en de rechtsvoorganger van het Land, Het Eilandgebied Curaçao, het erover eens dat de stichting eigenaar is van onder meer de dijk en blijkt dit uit het proces-verbaal van grensregeling en uit de akte van grensregeling van 26 februari 2010. In dat vonnis is ook beslist dat, waar het Eilandgebied (thans het Land) zich niet als eigenaar van onder meer de dijk beschouwt, aan [eiser 1] geen actie toekomt jegens de stichting met de strekking dat het Eilandgebied eigenaar zou zijn. Hetzelfde geldt met betrekking tot de ligging van de grens. Uit de akte van grensregeling blijkt immers ook dat de eigenaars van beide aan elkaar grenzende percelen het eens zijn waar de grens tussen hun percelen loopt. De primaire vordering, die ertoe strekt om in weerwil van dat vonnis alsnog een andere grens te doen vaststellen dan waarover tussen de stichting en thans het Land overeenstemming bestaat, is dan ook niet toewijsbaar.

[…]

7. De stelling van [eiser 1] dat de grens vier meter naar het westen is verplaatst is door de stichting gemotiveerd betwist, met verwijzing naar haar overgelegde foto's waarop de koperen waterleiding aan de oostkant van de ook - volgens [eiser 1] al jaren bestaande - dijk is ingetekend. [eiser 1] is op die foto's niet ingegaan.

Zijn beroep op artikel 5:31 lid 3 BW kan [eiser 1] sowieso niet baten.

In zijn visie is de oeverlijn, die eerst ter hoogte van de waterleiding lag, naar het westen verplaatst doordat hij daar water heeft gedempt. Daarmee zou hij die oeverlijn zelf hebben verschoven.

Het geval van artikel 5:31 lid 3 BW, dat de in de akte beschreven grens afwijkt van de oeverlijn op dat moment doet zich dan ook niet voor.

Bovendien kan [eiser 1], als degene die de oeverlijn —naar reeds door het Hof bij vonnis van 6 november 2001 vastgesteld — onrechtmatig jegens de stichting zou hebben gewijzigd, over de eventuele gevolgen daarvan voor de vaststelling van de grens niet met vrucht klagen.

Het Hof heeft dit vonnis bij vonnis van 14 april 2015 bekrachtigd.

2.15.

Bij vonnis van 20 oktober 2015 heeft het Hof onder andere het volgende overwogen:

3.3

Met het GEA is het Hof van oordeel dat bij gebreke aan voldoende feiten en omstandigheden op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld, moet worden aangesloten bij de eerder in rechte gegeven oordelen dat de Stichting eigenaar is van de grond waaraan de waterkavels van [eiser 1] grenzen, dat de grens tussen het terrein van de Stichting en het Spaanse Water wordt gevormd door de hoogwaterlijn (H-48/10) en dat [eiser 1] onrechtmatig handelt jegens de Stichting door haar natrekking op te dringen door middel van het opvullen van delen van het Spaanse Water (H0432/00). Gelet hierop en gezien de door de Stichting overgelegde meetbrief 465/2009 en akte van grensdeling, is geen andere conclusie mogelijk dan dat de septic tank zich in het terrein van de Stichting bevindt. De stelling van [eiser 1] dat de tank zich in de door hem van het Land gehuurde waterkavel bevindt, treft dan ook geen doel. […]

2.16.

De voormalige plantage Brakkeput Ariba is verkaveld. Sinds 1975 huurt [eiser 1] één van de percelen (kavel 25; voorheen genaamd kavel 14) tegen een jaarlijkse huurprijs van NAf 820. Bij brief van 6 februari 2013 heeft de stichting aan [eiser 1] aangekondigd dat de huurprijs voor kavel 25 met ingang van 1 april 2002 zou worden verhoogd naar NAf 6.000 per jaar.

2.17. [

eiser 1] en [eiseres 2] zijn echtgenoten. Zij hebben in 1963 huwelijkse voorwaarden doen opmaken ten overstaan van een Nederlandse notaris. Deze zijn niet ingeschreven in het Curaçaose huwelijksgoederenregister.

3. Het geschil

3.1.

De stichting vordert het volgende:

WESHALVE HET U E.A. MOGE BEHAGEN zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• de akte van dading uit 1977, geheel of gedeeltelijk, te ontbinden, dan wel anderszins te beëindigen, dan wel zodanig aan te passen dat [eiser 1] niet langer het informele recht van overpad heeft, dan wel een door u E.A. in goede justitie te bepalen aanpassing van de akte van dading waarmee het voorgaande bereikt wordt;
• gedaagden te verbieden om op welke wijze dan ook via een aan de Stichting in eigendom toebehorend perceel grond, zowel direct als indirect, zichzelf dan wel derden de toegang te verschaffen naar waterkavel 16A en 16B dan wel bouwmaterialen te transporteren naar waterkavel 16B, dan wel een ander door u Edelachtbare in goede justitie te bepalen voorziening waarmee bewerkstelligd wordt dat [eiser 1] - op een door u E.A. evenzeer in goede justitie te bepalen termijn van bij voorkeur niet langer dan zes maanden zich niet langer naar en van de door hem gehuurde waterkavels 16A en 16B mag begeven over de eigendomsgronden van de Stichting verbod, een en ander op straffe van een ten faveure van de Stichting te verbeuren dwangsom van NAf 10.000,- per dag of gedeelte van een dag, dat [eiser 1] in weerwil van het verbod alsnog via dan wel door tussenkomst van een aan de Stichting in eigendom toebehorend perceel grond zichzelf dan wel derden te toegang verschaft naar waterkavel 16 A en 16B en voorts de Stichting te machtigen, desnoods met behulp van de sterke arm, het toegangsverbod te handhaven;
• gedaagden, dan wel [eiser 1], te bevelen binnen een week na vonniswijzing alle pieren op en grenzende aan de gronden van de Stichting te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede alle roerende zaken op de gronden van de Stichting te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een ten faveure van de Stichting te verbeuren dwangsom van NAf 10.000,- per dag of gedeelte van een dag, dat gedaagden, dan wel [eiser 1] voormeld bevel of een gedeelte daarvan overtreden;
• voor recht te verklaren dat de door [eiser 1] verbeurde dwangsommen tevens jegens [eiser 1]-[eiseres 2] hebben te gelden en haar te veroordelen tot de betaling van de reeds verbeurd verklaarde dwangsommen ten bedrage van NAf 100.000 en
• voor recht te verklaren dat de huurprijs ter zake het Gehuurde NAf 6.000,- per jaar bedraagt, dan wel een door u E.A. in goede justitie vast te stellen huurprijs en gedaagden te veroordelen tot betaling van de aldus bepaalde huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 april 2002 waarop de daadwerkelijk door [eiser 1] betaalde huurprijs in mindering dient te worden gebracht.

tot slot gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde.

3.2. [

eiser 1] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het volgende, samengevat weergegeven:

een verklaring voor recht dat de grensregeling zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 14 november 2005 in strijd met het recht heeft plaatsgevonden;

een verklaring voor recht dat de werkelijke hoogwaterlijn ter hoogte van de koperen waterleiding als de vastgelegde grens dient te worden aangemerkt en de meetbrief in deze zin moet worden gecorrigeerd;

te bevelen dat de stichting overgaat tot verwijdering van alle hekken, kabels en andere zaken die zich bevinden buiten de perceelgrenzen van de stichting;

veroordeling van de stichting in de proceskosten.

3.3.

Partijen voeren over en weer gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de wederpartij in de proceskosten.

4. De beoordeling

in conventie

-
de akte van dading

4.1.

De stichting vordert dat de overeenkomst wordt ontbonden. Zij beroept zich op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW en op wanprestatie. Sinds zeer lange tijd weigert [eiser 1] volgens de stichting zich te houden aan de overeenkomst. In plaats daarvan heeft hij zich het recht toegeëigend om zich over de gronden van de stichting toegang te verschaffen tot kavel 16b, bouwmaterialen te vervoeren en op te slaan over en op de grond van de stichting en pieren en steigers deels op de grond van de stichting te bouwen. De stichting heeft inmiddels vele juridische procedures tegen [eiser 1] moeten voeren, maar hij trekt zich stelselmatig niets van de uitspraken aan. Dit gedrag is van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de stichting kan worden gevergd de overeenkomst nog in stand te laten, aldus de stichting. De grondslag van wanprestatie begrijpt het gerecht aldus dat volgens de stichting in de beschreven gedragingen van [eiser 1] tevens besloten ligt een handelen in strijd met de op hem rustende verbintenissen uit de overeenkomst.

4.2.

Voor de beoordeling van dit betoog is nodig dat de overeenkomst wordt uitgelegd. Die uitleg moet plaatsvinden aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en de betekenis die zij redelijkerwijs aan die verklaringen hebben mogen geven. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, steeds gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

4.3.

Ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst was nog slechts sprake van het gebruik van het stuk van het Spaanse Water dat grenst aan de door de vader van [eiser 1] gehuurde (land)kavel 16. Het is op dat stuk van het Spaanse Water dat (de vader van) [eiser 1] kennelijk een steiger of aanlegplaats had gebouwd. Zo bezien ligt in beginsel in de rede dat, waar in de overeenkomst wordt gesproken van het recht van [eiser 1] op “het hebben van een vaste aanlegplaats aan kavel no. 16 en dat van toegang daarheen over het terrein van Johannes Bosco”, partijen daarbij het oog hebben gehad op toegang van [eiser 1] tot hetgeen op dat stuk van het Spaanse Water was gebouwd. Het gaat hier om het stuk van het Spaanse Water dat later door partijen – niet alleen in deze procedure, maar ook in de vele procedures die partijen inmiddels hebben doorlopen – als kavel 16a is aangeduid. De overeenkomst geeft [eiser 1] dus in elk geval het recht om over de grond van de stichting naar kavel 16a te gaan.

4.4.

In beginsel ligt niet voor de hand dat [eiser 1] aan de overeenkomst ook aanspraak op toegang tot andere stukken van het Spaanse Water kan ontlenen. Dat geldt al helemaal nu niet is gebleken dat het (beoogde) gebruik door [eiser 1] van andere stukken van het Spaanse Water (meer concreet: het als kavel 16b aangeduide stuk) al aan de orde was op het moment dat de overeenkomst tot stand kwam. Voor zover [eiser 1] c.s., met verwijzing naar een bij dupliek overgelegd vonnis van het gerecht van 2 februari 1998, zouden menen dat kavel 16b vroeger als kavel 14a werd aangeduid en dat zij die kavel 14a al mochten gebruiken omdat dit hoorde bij de door hen gehuurde (land)kavel 14 (zie 2.16), vloeide dat gebruik kennelijk voort uit die huur en niet uit de overeenkomst. Dat feit wijst er dus niet op dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat deze mede betrekking heeft op toegang tot andere waterkavels dan kavel 16a. Feiten die wijzen op een andere bedoeling zijn niet gesteld of gebleken.

4.5.

Het gerecht verwerpt in dit verband het betoog van [eiser 1] c.s. dat er in feite geen onderscheid gemaakt kan worden tussen kavels 16a en 16b. Alleen al het feit dat, zoals de stichting onbetwist heeft gesteld, sprake is van twee afzonderlijke landsbesluiten waarmee de kavels aan [eiser 1] in huur zijn gegeven wijst op het tegendeel. Bovendien valt dit verweer ook niet te rijmen met het gegeven dat partijen in de afgelopen tientallen jaren steeds over (afzonderlijke) kavels 16a en 16b gesproken. Ook in deze procedure hebben [eiser 1] c.s. dat onderscheid gemaakt, bijvoorbeeld waar zij verwijzen naar het zojuist aangehaalde vonnis van 2 februari 1998 waarin dat onderscheid wordt gemaakt.

4.6.

De overeenkomst moet dus (ten eerste) zo worden uitgelegd dat deze aan [eiser 1] uitsluitend het recht op toegang tot kavel 16a verschaft.

4.7.

In deze procedure is voorts de vraag gerezen aan wie ingevolge de overeenkomst het recht toekomt om zich over de grond van de stichting naar en van kavel 16a te begeven. Naar de letter komt dit recht alleen [eiser 1] toe en de stichting heeft dit in haar processtukken ook gesteld. Tijdens de zitting heeft de stichting echter verklaard dat een redelijke uitleg van de overeenkomst meebrengt dat ook [eiseres 2] en bezoekers van [eiser 1] c.s. van het recht van overpad gebruik kunnen maken. Het gerecht volgt de stichting in deze uitleg. Een redelijke uitleg brengt echter in beginsel niet mee dat de stichting ook derden, zoals huurders, gelegenheid moet geven om over haar grond naar kavel 16a te gaan. [eiser 1] c.s. hebben geen feiten gesteld die aanleiding geven om de overeenkomst op dit punt anders uit te leggen.

4.8.

De overeenkomst moet daarom voorts (ten tweede) zo worden uitgelegd dat het daaruit voortvloeiende recht van overpad slechts geldt voor [eiser 1] c.s. en hun bezoekers.

4.9.

Vast staat dat [eiser 1] c.s. de grond van de stichting mede gebruiken om bij kavel 16b te komen. Zij wonen immers in het huis op die kavel en via land is die kavel alleen over de grond van de stichting bereikbaar. [eiser 1] c.s. hebben dit ter zitting bevestigd, waar zij hebben aangewezen hoe zij hun woning op kavel 16b bereiken: via de weg die op de foto zichtbaar is onder de zoutpan. Ook moet als vaststaand worden aangenomen dat [eiser 1] c.s. de grond van de stichting hebben gebruikt om bouwmaterialen te vervoeren. Dat volgt uit het vaststaande feit dat zij het huis op kavel 16b recent hebben laten bouwen. Ten slotte is tijdens de zitting komen vast te staan dat [eiser 1] c.s. het huis op kavel 16a verhuren. Daaruit volgt dat ook hun huurders gebruik maken van de grond van de stichting om bij de huurwoning te komen.

4.10.

Van een andere grondslag (anders dan hetgeen volgt uit de overeenkomst) voor het gebruik van de grond van de stichting om de kavels 16a en 16b te bereiken is niet gebleken. Het gerecht leidt daaruit af dat [eiser 1] c.s. zich beroepen op de rechten voortvloeiend uit de overeenkomst ter onderbouwing van hun standpunt dat zij gerechtigd zijn de grond van de stichting te gebruiken voor toegang tot kavel 16b (en voor hun huurders: tot kavel 16a). Uit het bovenstaande volgt dat dit standpunt onjuist is.

4.11.

Het gerecht is van oordeel dat [eiser 1] c.s. aldus tekort zijn geschoten in de nakoming van hetgeen van hen op grond van de overeenkomst mag worden verwacht. Het gerecht licht dit oordeel als volgt toe.

4.12.

Partijen bij een overeenkomst zijn verplicht zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar te gedragen. Bij een overeenkomst als de onderhavige, op grond waarvan een van de partijen het recht verkrijgt de eigendom van de andere partij te gebruiken, vloeit uit die eisen voort dat het bedongen gebruiksrecht niet wordt opgerekt tot (ruim) voorbij de grenzen van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dat is wel wat hier is gebeurd. [eiser 1] heeft het contractueel bedongen recht op toegang tot de grond van de stichting als het ware benut om zich een veel ruimer gebruik van die grond toe te eigenen dan hetgeen voortvloeit uit de overeenkomst. Hij handelt daarmee in strijd met zijn verplichtingen zoals die voortvloeien uit de eisen van redelijkheid en billijkheid.

4.13.

Uit de vaststaande feiten volgt dat dit ruimere gebruik – en dus dit tekort schieten – niet incidenteel is, maar gedurende een reeks van jaren heeft voortgeduurd en nog altijd voortduurt, ondanks rechterlijke beslissingen die mede op dit gebruik betrekking hadden. Tekortkomingen in het verleden kunnen niet ongedaan gemaakt worden. Dit betekent dat de stichting de bevoegdheid heeft de overeenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De daartoe strekkende vordering komt voor toewijzing in aanmerking. In het midden kan blijven of de overeenkomst ook op grond van artikel 6:258 BW ontbonden moet worden.

4.14.

De tweede vordering van de stichting heeft, kort samengevat, betrekking op een verbod aan [eiser 1] c.s. om zich over de gronden van de stichting naar de kavels 16a en 16b te begeven. Met betrekking tot deze vordering overweegt het gerecht het volgende.

4.15.

De ontbinding van de overeenkomst heeft tot gevolg dat [eiser 1] c.s. daaraan niet langer het recht kunnen ontlenen zich via de grond van de stichting naar en van kavel 16a te begeven. Van een andere grondslag voor het recht om de grond van de stichting te gebruiken om de kavels 16a en 16b te bereiken is niet gebleken. Er is daarom grond om aan [eiser 1] c.s. het gevraagde verbod op te leggen. De stichting heeft bij dat verbod, gelet op de voorgeschiedenis, voldoende belang. De termijn waarop het verbod zal worden opgelegd zal bepaald worden bij het eindvonnis. Mogelijk zal de resterende duur van deze procedure op die termijn van invloed zijn, omdat [eiser 1] c.s. zich vanaf dit tussenvonnis al op de gevolgen van de ontbinding kunnen voorbereiden.

4.16.

In verband met deze vordering is van belang het standpunt van [eiser 1] c.s. dat de stichting op grond van het verkavelingsplan verplicht is de wegen tot openbare weg te bestemmen (zie 2.7). [eiser 1] c.s. menen dat de stichting daartoe ten onrechte nog niet is overgegaan. Zou de stichting dat wel hebben gedaan, dan zou zij in de visie van [eiser 1] c.s. geen belang hebben bij het gevraagde verbod, omdat [eiser 1] c.s. dan via de openbare weg de kavels 16a en 16b zou kunnen gebruiken. De stichting heeft dit betoog bestreden. Het gerecht overweegt als volgt.

4.17.

De stichting heeft aangevoerd dat de verplichting om de wegen tot openbare weg te bestemmen alleen geldt voor de wegen die als zodanig in het verkavelingsplan zijn geprojecteerd. De weg naar kavel 16a hoort daar niet bij. Het betreft een aparte kavel (met een eigen kavelnummer), waarover de stichting een weg heeft aangelegd om de zoutpan te ontsluiten – aldus de stichting. Het gerecht constateert dat dit betoog steun vindt in de kaart die bij het verkavelingsplan hoort. De kavel waarover de weg naar kavel 16a loopt (op de foto zichtbaar bovenlangs de zoutpan) is op die kaart niet als weg getekend. Deze kavel heeft een apart kavelnummer (2004/483). Hiertegenover hebben [eiser 1] c.s. hun verweer niet nader onderbouwd. Het gerecht gaat daarom uit van de juistheid van het standpunt van de stichting. Dat betekent dat, wat er ook zij van de verplichting om de geprojecteerde wegen in het verkavelingsplan tot openbare weg te bestemmen, die verplichting in elk geval niet geldt voor de weg naar kavel 16a.

4.18.

Wat betreft de weg naar kavel 16b (op de foto zichtbaar onderlangs de zoutpan) ligt dit anders. Niet ter discussie staat dat die weg wel tot de in het verkavelingsplan als zodanig geprojecteerde wegen behoort. De stichting heeft echter onbetwist aangevoerd dat [eiser 1] c.s. bij het gebruik van die weg geen baat hebben, althans daarmee niet kavel 16b kunnen bereiken, omdat zij hoe dan ook nog een kavel van de stichting moeten oversteken om bij kavel 16b te komen (kavel 2004/492). [eiser 1] c.s. hebben geen recht op het gebruik van die kavel, aldus de stichting. Dat laatste staat vast, in verband waarmee het gerecht verwijst naar de vonnissen van het Hof vermeld in 2.11 en 2.12. Terecht beroept de stichting zich ter zake het onderhavige geschilpunt op het gezag van gewijsde van het in 2.12 bedoelde vonnis (althans voor wat betreft de verhouding tussen de stichting en [eiser 1]). Dit betekent enerzijds dat de stichting onverminderd belang heeft bij het gevorderde verbod en anderzijds dat [eiser 1] c.s. geen belang hebben bij hun verweer inzake de verplichting om de weg tot openbare weg te bestemmen.

-
bouwsels en roerende zaken op grond van de stichting

4.19.

De stichting vordert dat [eiser 1] c.s. worden veroordeeld om alle pieren op en grenzende aan de grond van de stichting te verwijderen en tevens alle roerende zaken op de grond van de stichting te verwijderen. De stichting stelt dat de grens tussen het openbare water van het Spaanse Water (eigendom van het Land) en het land van Brakkeput Ariba (eigendom van de stichting) ter plaatse van de zoutpan loopt aan de buitenzijde van de dam (anders gezegd: de hoogwaterlijn aan de kant van het Spaanse Water), zodat de dam eigendom is van de stichting. Op en aan de dam bevinden zich door [eiser 1] aangelegde pieren en roerende zaken. [eiser 1] c.s. hebben geen recht op een dergelijk gebruik van de grond van de stichting, aldus de stichting.

4.20. [

eiser 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zich geen bouwsels en roerende zaken op de grond van de stichting bevinden. Zij betogen daartoe dat de grensregeling van 2004, waarbij de zoutpan en de dam eigendom van de stichting zijn geworden, in strijd met het recht heeft plaatsgevonden en daarom ongeldig is. Ook de in meetbrief 2009/465 aangegeven grens is onjuist. Bij eerdere gelegenheden had de stichting immers zelf gesteld dat de erfgrens (tussen haar eigendom en de eigendom van het Land) loopt langs de destijds op de dam aanwezige koperen waterleiding. De in de meetbrief omschreven grens ligt voorbij die waterleiding (in de richting van het Spaanse Water), waarmee de stichting zich feitelijk nog een strook grond heeft toegeëigend. Als wordt uitgegaan van de grens ter plaatse van de voormalige waterleiding, bevinden zich geen zaken op de grond van de stichting, aldus [eiser 1] c.s.

4.21.

Voorop gesteld moet worden dat de stichting terecht een beroep heeft gedaan op het gezag van gewijsde van eerdere rechterlijke uitspraken, gedaan in procedures tussen de stichting en [eiser 1], ter zake de grens tussen de eigendommen van de stichting en die van het Land. Het gerecht verwijst naar het vonnis van 8 maart 2011 van het Hof (2.12), het vonnis van het gerecht van 7 april 2014 (2.14) en het vonnis van het Hof van 20 oktober 2015 (2.15). Al die vonnissen zijn in kracht van gewijsde gegaan en uit al die vonnissen volgt dat (in de verhouding tussen de stichting en [eiser 1]) de grensregeling geldig is en dat voor de vaststelling van de grens moet worden uitgegaan van de meetbrief 2009/465. Nu het gaat om beslissingen ter zake dezelfde rechtsbetrekking als in de onderhavige procedure, hebben die eerdere beslissingen bindende kracht (artikel 70a Rv). Voor zover [eiser 1] c.s. die beslissingen opnieuw ter discussie hebben willen stellen, faalt die poging.

4.22.

Uitgaande van de grens zoals die voortvloeit uit de grensregeling en uit de meetbrief, kan het gerecht op basis van de huidige dossierstukken niet met voldoende precisie vaststellen waar die grens feitelijk in het terrein loopt. Dat is van belang, omdat de stichting zich op het standpunt stelt dat er op haar terrein bouwsels en roerende zaken van [eiser 1] c.s. aanwezig zijn. Om dat te kunnen beoordelen, zal duidelijk moeten zijn waar exact de grens loopt. Dit zou bijvoorbeeld kunnen worden gerealiseerd door het kadaster te vragen de erfgrens (overeenkomstig de grensregeling en de meetbrief) in het terrein zichtbaar te maken. Het gerecht zal partijen gelegenheid geven zich hierover bij conclusie na tussenvonnis uit te laten.

4.23.

De onderhavige vordering is gericht tegen [eiser 1] c.s. Bij antwoord hebben zij aangevoerd dat de vordering zich alleen zou moeten richten tot [eiser 1] en niet tevens tot [eiseres 2], nu alleen [eiser 1] de huurder is van de kavels 16a en 16b. Het gerecht verwerpt dat standpunt. De kavels 16a en 16b zijn feitelijk bij zowel [eiser 1] als [eiseres 2] in gebruik, kavel 16b zelfs als woonhuis. In de rede ligt daarom dat [eiseres 2] mede zeggenschap heeft over de (vermeende) aanwezigheid van bouwsels en roerende zaken op de grond van de stichting. Nu van een gebruiksrecht ten aanzien van de grond van de stichting voor [eiseres 2] niet is gebleken, volgt daaruit dat (ook) [eiseres 2] onrechtmatig jegens de stichting handelt door de bouwsels en roerende zaken niet te verwijderen. De stichting heeft daarom een rechtens relevant belang om haar vordering ook jegens [eiseres 2] in te stellen.

4.24.

In afwachting van de in 4.22 bedoelde aktewisseling zal het gerecht iedere verdere beslissing over deze vordering aanhouden.

-
kavel 25 en huurprijsverhoging

4.25.

De stichting heeft deze vordering gebaseerd op een daartoe strekkend beding uit de schriftelijke huurovereenkomst met betrekking de onderhavige kavel. Die huurovereenkomst is echter niet overgelegd. Ter zitting heeft de stichting verklaard dat er een oude huurovereenkomst is met betrekking tot de toenmalige kavel 14 (die later is hernummerd tot kavel 25), maar dat die huurovereenkomst op naam van een derde staat en later door [eiser 1] is overgenomen. Van die overname bestaat een toestemmingsbrief, aldus de stichting. [eiser 1] c.s. hebben betwist dat een beding is overeengekomen op grond waarvan de stichting bevoegd is de huur eenzijdig te wijzigen. Anders dan de stichting heeft aangevoerd, stond het [eiser 1] c.s. vrij dit verweer op te werpen, ook als dat niet direct bij antwoord is gebeurd.

4.26.

Gelet op dit debat staat nog niet vast dat de stichting aan de huurovereenkomst de bevoegdheid kan ontlenen om de huur eenzijdig te wijzigen. Het gerecht zal de stichting bij conclusie na tussenvonnis in de gelegenheid stellen de stukken ter onderbouwing van haar standpunt over te leggen (zoals de huurovereenkomst met betrekking tot kavel 14 en genoemde toestemmingsbrief).

4.27.

Het gerecht wijst er overigens op dat, als de stichting de hier bedoelde stukken niet over kan leggen, daarmee nog niet is gezegd dat een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is. Bij verzoekschrift heeft de stichting gewezen op de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid (in het licht van het gegeven dat de huur sinds 1975 niet is gewijzigd) en ook [eiser 1] c.s. hebben bij antwoord te kennen gegeven bereid te zijn om een aangepaste huurprijs overeen te komen. Het gerecht zal een beslissing hieromtrent aanhouden tot na de in 4.26 bedoelde uitlating.

4.28.

Als grond bestaat voor aanpassing van de huur, rijst de vraag op welk bedrag die huur moet worden vastgesteld. De stichting stelt dat een huur van NAf 6.000 per jaar marktconform is. Zij verwijst in dat verband naar eerdere rechterlijke uitspraken in geschillen met andere huurders, waarin de huur is vastgesteld op NAf 5.800 respectievelijk NAf 16.200. Deze onderbouwing schiet te kort, nu onvoldoende bekend is omtrent de specifieke eigenschappen van die percelen in vergelijking met de onderhavige kavel. Denkbaar is dus dat een deskundige benoemd zal moeten worden om het gerecht voor te lichten over een marktconforme huur. Partijen kunnen bij conclusie na tussenvonnis een voorstel doen voor een te benoemen deskundige. Het zou praktisch zijn als partijen over dit voorstel tevoren overleg voeren.

4.29.

De stichting vordert een verklaring voor recht dat [eiser 1] de verhoogde huur verschuldigd is vanaf 1 april 2002. Bij dupliek hebben [eiser 1] c.s. betoogd dat een huurprijsverhoging met terugwerkende kracht niet aan de orde kan zijn. Ook hebben zij een beroep gedaan op verjaring. Ook dit verweer konden [eiser 1] c.s. naar het oordeel van het gerecht nog voeren. Het gerecht zal zijn beslissing over de eventuele terugwerkende kracht aanhouden tot na de conclusiewisseling. Wel geldt in elk geval dat het beroep op verjaring slaagt, zodat de stichting in voorkomend geval ten hoogste aanspraak kan maken op de verhoogde huur met ingang van vijf jaren voorafgaande aan de datum van betekening van het verzoekschrift.

-
dwangsommen en huwelijkse voorwaarden

4.30.

De stichting stelt zich op het standpunt dat zij de door [eiser 1] verbeurde dwangsommen uit hoofde van het vonnis van 4 april 2000 ook op [eiseres 2] kan verhalen. Weliswaar zijn [eiser 1] c.s. onder huwelijkse voorwaarden getrouwd, maar die huwelijkse voorwaarden kunnen volgens de stichting niet aan haar worden tegengeworpen. Zij zijn namelijk niet in Curaçao in het huwelijksgoederenregister ingeschreven en de stichting was onkundig ten aanzien van de inhoud van die voorwaarden (artikel 1:116 BW).

4.31.

Vast staat dat de huwelijkse voorwaarden in Curaçao niet zijn ingeschreven in het huwelijksgoederenregister. In beginsel kunnen bepalingen uit die huwelijkse voorwaarden daarom niet aan de stichting worden tegengeworpen. Dit zou slechts anders zijn als moet worden aangenomen dat de stichting de huwelijkse voorwaarden kende. De stichting heeft gesteld dat zij pas op een laat moment, ruimschoots na het verbeuren van de dwangsommen uit hoofde van het vonnis van 4 april 2000, op de hoogte geraakte van de inhoud van de huwelijkse voorwaarden. [eiser 1] c.s. hebben dit betoog bestreden. Zij wijzen op een vonnis van het gerecht van 22 juli 1996, waarin als standpunt van [eiser 1] is opgenomen dat in de huwelijkse voorwaarden is opgenomen dat de opstallen op kavel 25 en op kavel 16a aan [eiseres 2] toebehoren. Ook hebben [eiser 1] c.s. er op gewezen dat de stichting zelf de huwelijkse voorwaarden bij verzoekschrift in het geding heeft gebracht.

4.32.

Het gerecht is van oordeel dat [eiser 1] c.s. hiermee de stelling van de stichting – dat zij onkundig was van de inhoud van de huwelijkse voorwaarden – onvoldoende concreet hebben betwist. Het enkele feit dat in een (oud) vonnis een uitlating van [eiser 1] hieromtrent is opgenomen, brengt niet mee dat de stichting op de hoogte is geraakt van de inhoud van de relevante bedingen uit de huwelijkse voorwaarden. Overigens leest het gerecht in die huwelijkse voorwaarden ook niet hetgeen [eiser 1] blijkens dat vonnis over die inhoud heeft verklaard. Ook het enkele feit dat de stichting de huwelijkse voorwaarden in de huidige procedure heeft overgelegd, betekent niet dat de stichting de inhoud van de relevante bedingen al kende ten tijde van de procedures die hebben geleid tot de vonnissen van het Hof van 4 april 2000 en 10 september 2013.

4.33.

De slotsom is dat [eiser 1] c.s. de huwelijkse voorwaarden voor wat betreft de verbeurde dwangsommen niet aan de stichting kunnen tegenwerpen.

4.34.

Over de vraag of (i) dit oordeel tot gevolg heeft dat de door [eiser 1] verbeurde dwangsommen tevens jegens [eiseres 2] ten uitvoer gelegd kunnen worden en (ii) grond bestaat om [eiseres 2] tot betaling te veroordelen, is naar het oordeel van het gerecht nog onvoldoende gedebatteerd. Partijen krijgen gelegenheid zich hierover nader uit te laten bij conclusie na tussenvonnis. In afwachting van die conclusies zal iedere verdere beslissing op dit punt worden aangehouden.

in reconventie

4.35.

De vordering is in al haar onderdelen gebaseerd op het standpunt dat de grensregeling uit 2005 niet rechtsgeldig is en dat de meetbrief 2009/465 onjuist is. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt echter dat met betrekking tot dit geschilpunt al bij eerdere gelegenheid door de rechter is beslist en dat aan die beslissingen gezag van gewijsde toekomt. In rechte moet ervan worden uitgegaan dat de grens tussen de eigendom van de stichting en de eigendom van het Land loopt conform hetgeen in de akte van grensregeling en in de meetbrief is opgenomen. De twee gevraagde verklaringen voor recht zullen dan ook niet worden gegeven.

4.36. [

eiser 1] c.s. vorderen ook dat de stichting wordt bevolen om hekken, kabels en andere zaken die zich bevinden buiten de perceelgrenzen van de stichting te verwijderen. Deze vordering is niet toewijsbaar op de enkele grond dat genoemde zaken zich buiten de perceelgrenzen van de stichting bevinden. Als dat zo is, dan levert dat hooguit een inbreuk op het eigendomsrecht van het Land op. Het is dan aan het Land om de verwijdering te vorderen, niet aan [eiser 1] c.s. als huurders.

4.37.

Voor zover [eiser 1] c.s. hebben bedoeld onrechtmatige hinder (overeenkomstige toepassing van artikel 5:37 BW) aan hun vordering ten grondslag te leggen geldt het volgende.

4.38. [

eiser 1] c.s. hebben bezwaar tegen een stalen kabel die de stichting over het water voor de ingang van de zoutpan heeft gespannen. Op de door [eiser 1] c.s. overgelegde foto’s is die kabel zichtbaar. De kabel loopt parallel aan de vlonders naar de pyramidewoning, maar hindert blijkens de foto’s het gebruik van die vlonders niet. Gelet daarop hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende concreet gemaakt dat de kabel hinder toebrengt die onrechtmatig is.

4.39.

Ook hebben [eiser 1] c.s. gesteld dat de stichting een hek heeft geplaatst dat hen hindert. Ook dat hek is zichtbaar op de foto’s. Blijkens de foto’s is het hek geplaatst langs de grens van de voormalige (land)kavel 16, waaraan kavel 16a met de huurwoning grenst, met de voormalige dam. Niet ter discussie staat dat die voormalige (land)kavel eigendom is van de stichting. Als eigenaar is de stichting bevoegd een hek op haar eigendom te plaatsen, te meer nu zij niet gehouden is om [eiser 1] c.s. via de voormalige (land)kavel 16 toegang tot kavel 16b te verschaffen. In zoverre valt ook ten aanzien van het hek niet in te zien dat de stichting daarmee onrechtmatige hinder toebrengt.

4.40.

Dat de stichting met andere roerende en/of onroerende zaken onrechtmatige hinder zou toebrengen aan [eiser 1] c.s. is niet gebleken.

4.41.

De vorderingen in reconventie zijn dus al met al niet toewijsbaar. Bij eindvonnis zal deze beslissing in het dictum worden opgenomen.

5. De beslissing

Het gerecht:

5.1.

verwijst de zaak
in conventie naar de rol van
11 november 2019 voor conclusie na tussenvonnis als bedoeld in 4.22, 4.26, 4.28 en 4.34 door de stichting (
P1 ), waarna [eiser 1] c.s. een antwoordconclusie kunnen nemen;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2019.