Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Saba
Zaaknummer: SAB202400003
Datum uitspraak: 5 juni 2024
Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES met betrekking tot het perceel gelegen te
THE BOTTOM(circa 227 m2 en 226 m2 en 427 m2)
meetbrieven 3, 4 en 5 van 2009
hierna gezamenlijk: het perceel,
van:
[VERZOEKSTER],
wonende te Saba,
verzoekster,
gemachtigde: mr. Simmons-De Jong,
met als in het geding verschenen belanghebbende:
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba, hierna: het OLS,
gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.
1.Het procesverloop
1.1.
Verzoekster heeft een verzoekschrift met bijlagen ingediend.
1.2.
De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW heeft plaatsgevonden door publicaties in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald, en door berichten op het aankondigingenbord van het Courthouse Saba, op de website en de LinkedIn-pagina van het Hof en op de facebookpagina’s van Courthouse Sint Maarten, Courthouse Sint Eustatius, Courthouse Saba en Hof van Justitie Curaçao.
1.3.
De zaak is behandeld op de oude-boedel-zitting van 29 mei 2024 in het Courthouse Saba. Verschenen zijn verzoekster, vergezeld van twee zusters, en het OLS. Voorts waren aanwezig een vertegenwoordiger van het Kadaster Saba an de notaris van Saba.
2.De beoordeling
Het verzoek
2.1.
Verzoekster verzoekt dat het gerecht beslist over de eigendom van het perceel.
2.2.
Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.
Het perceel
2.3.
Het verzoek ziet op het perceel omschreven in de kop van deze beschikking.
2.4.
Het gaat om drie meetbrieven. De aard van het perceel met meetbrief 3 van 2009 (227 m2) is aldus vermeld in de meetbrief:
Nature of the land and evaluation: Dwelling, cistern and store within a yard and garden: access path to the parcels described in certificates of admeasurements numbers 4 and 5 of 2009.
En van meetbrief 4 van 2009 (226 m2)
Nature of the land and cultivation: garden; access path to Register C, Number 9, Number 75 and an existing access path to certificate of admeasurement number 5 of 2009.
En van meetbrief 5 van 2009 (427 m2)
Nature of the land and cultivation: partly a yard and partly a garden with therein an existing access path.
De grondslag van het verzoek
2.5.
Verzoekster doet beroep op artikel 3:27 BW BES. Zij legt daaraan het volgende ten grondslag: Peter Woods heeft op 27 juli 1927 een perceel land gekocht op Saba van zijn broer John Woods voor NAf 100,00. Volgens verzoekster is dit stuk land nader omschreven als: ‘the one storied wooden dwellinghouse, and the lot of land on which it stands, owned by this mandator, and situated in the North part of the Bottom district on this island, at a place commenly known as: ‘The Gut’, which settlement is bounded as follows on the North East, South West and North West by the lands of Abraham Hassell and on the South West by the land of Epharaim Gordon’. De notariële akte is nooit ingeschreven in de openbare registers.
2.6.
Peter Woods is op 23 december 1943 de zee op gegaan om te vissen en ooit meer teruggekomen. Het gerecht heeft op 23 maart 2020 verklaard dat het rechtsvermoeden bestaat dat Peter Woods is overleden. De erfgenamen zijn akkoord met de verdeling van de nalatenschap van Peter Woods en wensen het registergoed op naam van verzoekster te zetten. De moeder van verzoekster heeft tot haar overlijden op het perceel gewoond en na haar overlijden heeft verzoekster het bezit en gebruik genomen.
2.7.
Het perceel op naam van verzoekster zetten bleek een lang proces en is stukgelopen. Maar nog steeds willen alle belanghebbenden het.
Artikel 3:27 BW BES
2.8.
Beroep is gedaan op artikel 3:27 BW BES. Men bedenke echter dat het gevolg van een geslaagd beroep op dat artikel bij de rechter niet leidt tot eigendom. Men wordt slechts vermoed eigenaar te zijn. Zie artikel 3:27 lid 3, eerste zin:
De krachtens het eerste lid ingeschreven verklaring wordt ten aanzien van nietverschenen belanghebbenden die niet bij name zijn opgeroepen, vermoed juist te zijn, zolang het tegendeel niet bewezen is.
2.9.
Dus pas na twintig jaar is men, door verjaring, met volledige zekerheid eigenaar.
2.10.
Voor verzoekster is het daarom veel gunstiger primair beroep te doen op artikel 3:200a e.v. BW BES. Ter zitting begreep [het Gerecht] dat zij daartegen geen bezwaar had.
Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a e,v, BW BES) worden toegepast?
2.11.
Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214,
Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
2.12.
In het onderhavige geval heeft het Openbaar Lichaam het domeinbeginsel niet ingeroepen. In tegendeel, het is het Gerecht bekend, zoals ter zitting besproken, dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.
2.13.
In de onderhavige zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam. Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad in een Sint Maartense zaak overwogen (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3):
Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.
2.14.
Naar vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof wordt een persoon die overheidsgrond in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen, vermoed houder voor de overheid te zijn. Zie de gegevens in de conclusie van de Advocaat-Generaal, ECLI:NL:PHR:2021:980, bij de artikel 81-uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308. Op dit beginsel zijn echter uitzonderingen mogelijk.
2.15.
Een houder kan nooit door verjaring verkrijgen. Daarvoor is bezit nodig. Voor een interversie van houderschap in bezit gelden strenge eisen (artikel 3:111 BW BES).
2.16.
Een inschrijving in de openbare registers wordt door het Gemeenschappelijk Hof van Justititie wel, naar verkeersopvattingen, als bezitsdaad gezien, zodat verjaring mogelijk is. Denkbaar ook is dat uit het bestaan van oude notariële akten, naar verkeersopvattingen, bezit wordt afgeleid.
2.17.
Overigens is een beroep op verjaring door een bezitter niet zonder complicaties. Het leidt tot een inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen, bedoeld in artikel 3:20 BW BES. Men zie de (zware) vereisten van artikel 43 lid 1 onder a of b Kadasterwet BES waaraan door de notaris moet worden getoetst. Pas na twintig jaren is, door de werking van de verjaring, er volledig zekerheid omtrent de eigendom.
2.18.
Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of toch door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat van deze persoon er vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.
2.19.
Het Gerecht zal de artikelen 3:200a e.v. BW BES in dit geval toepassen. Wat betreft artikel 3:200b lid 3 is van belang dat in de Curaçaose zaak Rancho het Hof over de band met de grond heeft geoordeeld (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46):
3.3.
Het Curaçaose [en het BES-; Gereccht] artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre) verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse [wetgeving] is artikel 3:200b lid 3 BW verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band met de zaak.’
3.4.
In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (overleden 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. ‘Te denken valt aan:
-
Geboorte op Rancho;
Geboorte op Rancho;
-
Lang gewoond hebben op Rancho;
Lang gewoond hebben op Rancho;
-
Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
-
Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
-
Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
-
Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
-
Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
enz.
De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere.’
2.20. [
[Het Gerecht] acht verzoekster een gebruiker. Zij stamt af van de Peter Woods die in 1927 verkreeg van zijn broer. De moeder van verzoekster heeft tot haar overlijden op het perceel gewoond. Alle familieleden wensen dat verzoekster eigenaar wordt. Verzoekster is sterk betrokken bij het perceel, al is zij – zo heeft zij ter zitting verklaard – niet van plan er te gaan wonen. Zij woont ernaast […].
2.21.
Het Gerecht zal de eigendom toekennen aan verzoekster. De notaris heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn de afwikkeling van deze beschikking te begeleiden.
3.De beslissing
Het Gerecht:
3.1.
kent het perceel in eigendom toe aan verzoekster;
3.2.
bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van dit bericht:
BEKENDMAKING
Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 juni 2024 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan de verzoekster […], wonend te Saba. Het betreft de onroerende zaak:
THE BOTTOM (circa 227 m2 en 226 m2 en 427 m2)
meetbrieven 3, 4 en 5 van 2009
.
De beschikking is met als zoekterm SAB202400003 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl
3.3.
bepaalt dat de griffier, nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, een afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare registers in Saba ter inschrijving;
3.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. de Boer, rechter, en ter openbare terechtzitting in Saba uitgesproken op 5 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.