Uitspraak
4 mei 2018
Eerste Kamer
17/00482
TT/IF
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
De erfgenamen van [betrokkene 1] , te weten:
1. [verzoeker 1] ,
wonende te Sint Maarten,
wonende te Sint Maarten,
2. [verzoeker 2] (junior),
wonende te Sint Maarten,
wonende te Sint Maarten,
3. [verzoeker 3] (senior),
wonende te Sint Maarten,
wonende te Sint Maarten,
4. [verzoeker 4] ,
wonende te Sint Maarten,
wonende te Sint Maarten,
5. [verzoeker 5] ,
wonende te Nederland,
wonende te Nederland,
6. [verzoeker 6] ,
wonende te Aruba,
wonende te Aruba,
7. [verzoeker 7] ,
wonende te Aruba,
8. [verzoeker 8] ,
wonende te Sint Maarten,
wonende te Sint Maarten,
9. [verzoeker 9] ,
wonende te Sint Maarten,
10. [verzoeker 10] ,
wonende te Sint Maarten,
11. [verzoeker 11] ,
wonende te Aruba,
12. [verzoeker 12] ,
wonende te Aruba,
13. [verzoeker 13] ,
wonende te Aruba,
14. [verzoeker 14] ,
wonende te Curaçao,
15. [verzoeker 15] ,
wonende te Sint Maarten,
VERZOEKERS tot cassatie,
advocaten: mr. R.R. Verkerk en
mr. P.A. Fruytier,
t e g e n
1. de openbare rechtspersoon
HET LAND SINT MAARTEN,
zetelende te Sint Maarten,
zetelende te Sint Maarten,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
2. STICHTING KADASTER & HYPOTHEEKWEZEN SINT MAARTEN,
gevestigd te Sint Maarten,
gevestigd te Sint Maarten,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
Verzoekers zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker] c.s., verweerders als het Land respectievelijk de Stichting, en gezamenlijk als het Land c.s.
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak A.R. 2013/164 van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 25 november 2014 en 21 juli 2015;
b. het vonnis in de zaak AR 164/13-Ghis 78074-H 74 en 74A/16 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 18 november 2016.
Het vonnis van het hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank hebben [verzoeker] c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het Land heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend. De Stichting heeft geen verweerschrift ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor [verzoeker] c.s. mede door mr. S.E. Landheer.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging van het vonnis van het hof en tot terugwijzing.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
( i) De rechtsvoorgangster van [verzoeker] c.s., [betrokkene 1] , kocht bij notariële akte, verleden door een ambtenaar ‘charged with the functions of notary at the island of Sint Maarten’, op 5 januari 1942 voor de prijs van ƒ 350,--:
“in full and free ownership, free of mortgage and other debts and under warranty according to law, the following property to wit:
- A wooden two room house, built on a lot of land, opposite the land belonging to the heirs of the late [betrokkene 2] , situated in the Front Street at the foot of the town of Philipsburg, Sint Maarten, and such with all the rights and servitudes, profits and charges, as well as conveniences and inconveniences attached to the abovedescribed house.”
(ii) Onderaan op de laatste bladzijde van de akte is geschreven: “No. 3. Geregistreerd te St. Maarten op vijf Januari 1900 twee en veertig onder nummer drie. De Ontvanger,” met handtekening.
(iii) Op 10 juli 2006 heeft een notaris de inhoud van de akte uit 1942 gedeeltelijk overgenomen en “issued for true copy”. Dit stuk is ingeschreven in de openbare registers.
(iv) Een meetbrief met nummer 149/1999 van 7 mei 1999 beschrijft een perceel met een oppervlakte van 1.607 m² (hierna ook: perceel 149/1999) aldus:
“situated (...) in the district of Philipsburg at the foot of town (…) bounded by the land in possession of [betrokkene 3] , by the Great Bay Beach and by two roads (Breekwater Straat unpaved and Front street paved), as shown on the attached drawing”
3.2.1
Voor zover in cassatie van belang hebben [verzoeker] c.s. jegens het Land c.s. onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat [verzoeker] c.s.
- primair: door levering de eigendom hebben verkregen van het gehele gebied tussen de Armenhuisstraat en de Fresh Pond, en tussen de Little Bay Road en de zee (hierna: het perceel);
- subsidiair: door verkrijgende verjaring de eigendom hebben verkregen van perceel 149/1999.
3.2.2
Het gerecht heeft de hiervoor in 3.2.1 vermelde subsidiaire vordering van [verzoeker] c.s. tegen het Land toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.
3.2.3
Het hof heeft het vonnis van het gerecht vernietigd en alle vorderingen van [verzoeker] c.s. afgewezen. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe overwogen:
“4.3. De akte is dus geregistreerd bij de Ontvanger. De akte is echter destijds niet ingeschreven in de openbare registers. Anders dan [verzoeker] c.s. doet betogen (pleitnota in hoger beroep, onder 9.1-9.3), is een aanbieding ter registratie bij de Ontvanger der belastingen niet tevens een aanbieding ter inschrijving in de openbare registers bij de bewaarder daarvan.
(…)
4.7. (…)
Een objectieve uitleg van de akte uit 1942 brengt mee dat slechts rechten betreffende het huis werden overgedragen en (bij akte) geleverd en niet de eigendom van de grond en het daarop gebouwde huis. In de akte is vermeden te spreken van verkoop van de grond.
4.8.
Uit het dossier volgt dat niet bekend is uit de openbare registers of uit andere bron wie in 1942 eigenaar was van de grond waarop het verkochte huis gebouwd is. Uit het stelsel van de wet volgt dat de grond dan geldt als overheidsgrond. Zie de artikelen 572, 860 lid 2 en 1155 van het oud BW (en de artikelen 5:24, 4:189 en 4:226 van het op 1 januari 2001 in werking getreden nieuw BW). Het Land heeft dus, anders dan [verzoeker] c.s. stelt, bevoegdelijk driemaal in het betwiste gebied kavels in erfpacht aan derden uitgegeven (meetbrieven 101/1953, 226/1987 en 184/1991; zie proces-verbaal van de descente van 29 januari 2015).
4.9.
Niet ongebruikelijk is hier te lande dat huizen die op (al dan niet gehuurde) overheidsgrond zijn gebouwd obligatoirrechtelijk worden overgedragen en ook dat, tenminste als het huurgrond betreft, de overheid dit in beginsel respecteert.
(…)
4.11.
Voor zover [verzoeker] c.s. zijn aanspraken baseert op een overdracht in 1942, faalt deze grond. Zoals in rov. 4.6-4.9 is overwogen, zijn door [betrokkene 1] , de voorgangster van [verzoeker] c.s., in 1942 slechts niet-inschrijfbare rechten met betrekking tot het huis gekocht en verkregen.
4.12.
Voorts doet [verzoeker] c.s. een beroep op verjaring. Het Land stelt ten onrechte dat daaraan in de weg staat artikel 3:106a BW (‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, is met betrekking tot die zaak of dat recht jegens de overheid verjaring uitgesloten’). Deze bepaling is pas in werking getreden op 1 april 2014, zonder terugwerkende kracht. Gelet op artikel 3 lid 1 aanhef en onder a van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek (‘Wanneer de wet van toepassing wordt, heeft dat niet tot gevolg dat alsdan: a. iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen’) heeft artikel 3:106a BW slechts betekenis voor de toekomst.
4.13.
In de zaak [A] v. Sint Eustatius heeft het Hof op 29 augustus 2008 (cassatieberoep verworpen op 24 december 2010: ECLI:NL:HR:2010:B02422) overwogen:
‘4.6. Nodig is dat [A] of zijn voorganger zich zodanig moet hebben gedragen (…) dat het Eilandgebied daaruit niet anders kon afleiden dan dat deze pretendeerde eigenaar te zijn. Of men bezitter is geworden moet naar verkeersopvattingen worden beoordeeld, onder meer op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De gesteldheid en de (in het verleden geringe) waarde van de zaak mogen mede een rol spelen (HR 10 juni 1983, NJ 1984, 294, rov. 5.5 in de Sint Maartense zaak Tridon e.a. en Damoiseau e.a. v. Island GEM Enterprises).
4.7.
In de onderhavige zaak gaat het om een vrij groot onomheind terrein, merendeels bestaande uit heuvels en zeer weinig vlak land (ca. 110 hectare, zijnde ca. 5% van de totale oppervlakte van Sint Eustatius) waarvan, zo mag worden aangenomen, de gebruiksmogelijkheden beperkt zijn; inmiddels is Venus door het Eilandgebied aangewezen als gezichtsbepalend natuurlandschap in de zin van de Verordening bescherming flora en fauna (…). Het is een feit van algemene bekendheid dat men in de Nederlandse Antillen op grote schaal, in elk geval in het verleden, vee (in het bijzonder geiten) liet grazen op dit soort open overheidsgrond en ook anderszins die grond gebruikte. De gedachte was dat het ging om gemeenschapsgrond en dat het de leden van die gemeenschap vrijstond daarvan gebruik te maken. De overheid gedoogde zulks (anders dan een particuliere grootgrondbezitter zou doen), althans zolang de overheid de grond niet zelf nodig had. Als de overheid al een geldelijke vergoeding verlangde was deze over het algemeen betrekkelijk laag; zo betaalden volgens het Eilandgebied (…) - hetgeen overigens door [A] is betwist - de voorganger van [A] en [A] tot het einde van de jaren tachtig jaarlijks NAF. 50,= voor het hele gebied (van meer dan 2 miljoen m2). Het voorgaande gold ook op het kleinschalige Sint Eustatius waar iedereen elkaar kende en op elkaar was aangewezen.
4.8.
De gebruikers van overheidsgronden als de onderhavige waren, naar verkeersopvattingen, hooguit — bij uitoefening van voldoende macht — houders voor de overheid, ook als zij geen vergoeding betaalden en hun gebruik een min of meer exclusief karakter had gekregen. Het vermoeden van artikel 3:109 BW geldt in zo’n geval als weerlegd.
4.9.
Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW).
4.10.
[A] heeft gesteld een put, veekoralen, waterdammen te hebben gebouwd en vee te hebben gehoed, wegen te hebben aangelegd en delen van de grond te hebben beplant. Volgens de overgelegde schriftelijke verklaringen (…) had [A] met een tractor (bulldozer) het terrein ontsloten door een weg te graven van Zeelandia tot Venus; hij had een hek geplaatst bij de ingang en men zou toestemming van [A] gevraagd hebben om over de grond te gaan (op weg naar de baaien); ook ambtenaren zouden toestemming hebben gevraagd; voorts brandde [A] hout op het door hem gebruikte terrein en verkocht hij de houtskool; hem werd nimmer een strobreed in de weg gelegd.
4.11.
Naar het voorlopig oordeel van het Hof zijn, gelet op het vorenoverwogene, deze stellingen onvoldoende om bezit te kunnen aannemen. De gestelde feiten, aangenomen dat zij juist zijn, zijn niet onverenigbaar met een houden voor de overheid (aanvankelijk het Land en vervolgens het Eilandgebied) als eigenaar, ook al zou [A] , zoals hij stelt, voor het gebruik van Venice (in tegenstelling tot het gebruik van Zeelandia, Solitude en Gilboa) nimmer iets hebben betaald. De feiten leveren naar verkeersopvattingen geen initieel bezit en evenmin een ‘tegenspraak’ als bedoeld in artikel 3:111 BW op.’
4.14.
Het Hof houdt vast aan dit oordeel, zoals het ook deed in zijn vonnissen van 13 augustus 2013, Land Curaçao v. [B] , ECLI:NL:OGHACMB:2013:19 en 28 februari 2014, Land Sint Maarten v. [C] , ECLI:NL:OGHACMB:2014:18.
4.15.
In het onderhavige geval gaat het eveneens om overheidsgrond (zie rov. 4.8). [verzoeker] c.s. moet, voor zover hij deze overheidsgrond in gebruik heeft, worden geacht deze te houden voor het Land. Interversie van houderschap in bezit (artikel 3:311 BW) is niet gebleken. Aangezien voor verjaring bezit nodig is, faalt [verzoeker] ’s beroep op verjaring.”
3.3.1
Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen het oordeel van het hof dat niet bekend is uit de openbare registers of uit andere bron wie in 1942 eigenaar was van het perceel en dat uit het stelsel van de wet volgt dat de grond dan geldt als overheidsgrond. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans dat het onvoldoende is gemotiveerd. Het betoogt daartoe onder meer dat het hof niet (kenbaar) heeft onderzocht of aan alle vereisten van (het tot 1 januari 2001 geldende) art. 572 (oud) BWNA is voldaan.
3.3.2
Ingevolge art. 5:24 BW Sint Maarten (hierna: BWSM) behoren onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, toe aan het Land. Deze bepaling heeft ten doel te voorkomen dat onroerende zaken aan niemand in eigendom toebehoren, zoals blijkt uit de toelichting op de daarmee corresponderende Nederlandse bepaling art. 5:24 BW, alsmede de toelichting op het voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende, daaraan inhoudelijk gelijke art. 5:24 BWNA, een en ander zoals aangehaald in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10.2 respectievelijk 2.11.2.
3.3.3
Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.
3.3.4
Uit het hiervoor in 3.3.3 overwogene volgt dat het oordeel van het hof dat het perceel geldt als overheidsgrond omdat niet bekend is uit de openbare registers of uit andere bron wie in 1942 eigenaar was van de grond, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Het onderdeel slaagt in zoverre.
3.3.5
Ten aanzien van (het tot 1 januari 2001 geldende) art. 572 (oud) BWNA verdient nog het volgende opmerking. Die bepaling luidde, voor zover in cassatie van belang, dat gronderven en andere onroerende zaken “die onbeheerd zijn en geen eigenaar hebben” aan het Land behoren. Aangenomen moet worden dat die bepaling – evenals thans art. 5:24 BWSM – als enige vereiste stelde dat de grond geen eigenaar had en dat het daarin voorkomende “onbeheerd zijn” geen zelfstandige betekenis had (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.9.3-2.9.8 en 2.21). Voor zover het onderdeel het hof verwijt niet te hebben onderzocht of het perceel destijds onbeheerd was, is het derhalve ongegrond.
3.4.1
Onderdeel 2.2 is gericht tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de hiervoor in 3.1. onder (i) vermelde akte van 5 januari 1942. Voor zover het klaagt dat het hof heeft miskend dat het bij de uitleg van een notariële leveringsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, faalt het bij gebrek aan feitelijke grondslag, nu het hof blijkens rov. 4.7 deze uitlegmaatstaf heeft toegepast.
3.4.2
Het onderdeel klaagt voorts dat de uitleg waartoe het hof is gekomen, dat slechts een persoonlijk recht op het in de akte bedoelde huis is overgedragen, onvoldoende is gemotiveerd nu het hof niet is ingegaan op de volgende stellingen:
- de bewoordingen van de akte, in het bijzonder de termen eigendom, hypotheek en erfdienstbaarheden (“ownership”, “property”, “free of mortgage” en “servitudes”), duiden erop dat het de partijbedoeling was goederenrechtelijke rechten over te dragen;
- dat partijen gebruik maakten van een notariële akte en blijkens de akte ook hebben verzocht om de inschrijving daarvan in de openbare registers maakt duidelijk dat het de partijbedoeling was om een registergoed te leveren;
- het is gebruikelijk te zeggen dat men “een huis koopt”, waarmee men uiteraard altijd bedoelt tevens grond te kopen. Dat daarbij niet expliciet is aangegeven dat ook grond verkocht wordt, maakt dat niet anders, temeer in een geval als dit waar het perceel in algemene bewoordingen in de akte is omschreven;
- in de akte ontbreekt een recht van erfpacht, opstal of een andere voorziening om te voorkomen dat het huis wordt nagetrokken door de grond; zo een voorziening was benodigd als partijen de eigendom van het huis hadden willen loskoppelen van die van het perceel.
3.4.3
Deze klacht slaagt. De zojuist vermelde stellingen vormen een zodanige aanwijzing voor de juistheid van de door [verzoeker] c.s. bepleite uitleg van de notariële akte – dat deze tot overdracht van een eigendomsrecht strekte – dat het hof deze stellingen kenbaar in zijn beoordeling had moeten betrekken.
3.5
Onderdeel 2.4 keert zich tegen het oordeel van het hof (rov. 4.3) dat de akte van 5 januari 1942 niet in 1942 is ingeschreven in de openbare registers. Het onderdeel klaagt onder meer dat het Land heeft erkend dat de akte op 5 januari 1942 in de openbare registers is ingeschreven en dat het hof heeft miskend dat het in strijd met de eisen van een goede procesorde was dat het Land bij pleidooi in hoger beroep van die erkenning terugkwam. Het onderdeel klaagt voorts dat geen van partijen heeft aangevoerd dat de akte wel is aangeboden bij de Ontvanger, maar niet bij de bewaarder van de openbare registers, zodat het hof met zijn desbetreffende oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Deze klachten treffen doel op de gronden, vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.32-2.34.
3.6.1
Onderdeel 3.2 bestrijdt het oordeel van het hof dat [verzoeker] c.s. of hun rechtsvoorgangster niet door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van perceel 149/1999. Dat oordeel kan reeds niet in stand blijven omdat het voortbouwt op het oordeel van het hof dat het perceel moet worden aangemerkt als eigendom van het Land, en het tegen laatstgenoemd oordeel gerichte onderdeel 1 slaagt (zie hiervoor in 3.3.4).
3.6.2
Het onderdeel klaagt overigens terecht dat het oordeel van het hof dat (de rechtsvoorgangster van) [verzoeker] c.s. geen bezitter waren van perceel 149/1999, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel onvoldoende is gemotiveerd. Het hof diende immers, ook indien zou vaststaan dat de grond in 1942 in eigendom toebehoorde aan (de rechtsvoorganger van) het Land, te onderzoeken of sprake is geweest van bezit van perceel 149/1999 door (de rechtsvoorgangster van) [verzoeker] c.s. De maatstaf voor bezit onder het voormalige BWNA verschilt niet wezenlijk van de maatstaf onder het BWSM (vgl. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141). Het hof diende bij zijn beoordeling of sprake was van bezit, alle omstandigheden van het geval te betrekken, waaronder de aard en bestemming van het perceel, en in te gaan op de stellingen van [verzoeker] c.s. dat zij, dan wel hun rechtsvoorgangster, perceel 149/1999 sinds 1942 onafgebroken hebben bewoond, bebouwd en verhuurd. Door in rov. 4.13 en 4.14 ter motivering van zijn oordeel dat niet was voldaan aan het vereiste van bezit, slechts te verwijzen naar en te citeren uit eerdere uitspraken die andere gevallen betroffen, heeft het hof hetzij een en ander miskend, hetzij zijn oordeel dat in dit geval geen sprake was van bezit, onvoldoende gemotiveerd.
3.7
De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 18 november 2016;
wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt het Land c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] c.s. begroot op € 395,34 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron, M.J. Kroeze en H.M. Wattendorff, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
4 mei 2018.
4 mei 2018.