Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Saba
Zaaknummer: SAB202300030
Datum uitspraak: 5 juni 2024
Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek met betrekking tot het perceel gelegen te
ST. JOHN / JOHN EVERY(circa 239 m2 en circa 354 m2) te Saba
Meetbrief 27/1994, Omschrijving: circa 239 m2, house and yard,
‘This parcel of land is situated on the island of Saba, Netherlands Antilles, in the district of St. John. It is bounded by the lands of Alba Hassell, by the certificate of admeasurements no. 49/1970, by the main road to Windward-side, by the lands of the heirs of Edith Every-Barnes and by the certificate of admeasurements no. 19/1994 (…)’
Meetbrief 28/1994, Omschrijving: circa 354 m2, cistern and yard,
‘This parcel of land is situated on the island of Saba, in the district of St. John. It is bounded by the certificate of admeasurements no. 7/1974, by the main road to Windward-side, by the lands of the heirs of Edith Every-Barnes and by the certificate of admeasurements no. 19/1994 and by a public path (…)’,
hierna: de percelen.
van:
[VERZOEKER],
wonend te Saba,
verzoeker, procederend in persoon,
met als in het geding verschenen belanghebbende:
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba, hierna: het OLS,
gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.
1.Het procesverloop
1.1.
Verzoeker heeft een verzoekschrift met bijlagen ingediend.
1.2.
De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW heeft plaatsgevonden door publicaties in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald, en door berichten op het aankondigingenbord van het Courthouse Saba, op de website en de LinkedIn-pagina van het Hof en op de facebookpagina’s van Courthouse Sint Maarten, Courthouse Sint Eustatius, Courthouse Saba en Hof van Justitie Curaçao.
1.3.
De zaak is behandeld op de oude-boedelzitting van 29 mei 2024 in het Courthouse Saba. Verzoeker is verschenen. Naast OLS hebben zich geen belanghebbenden gemeld. Ter zitting zijn als informanten gehoord de notaris van Saba en een vertegenwoordiger van de Openbare registers en het Kadaster.
2.De beoordeling
Het verzoek
2.1.
Verzoeker verzoekt dat het gerecht beslist over de eigendom van de percelen.
2.2.
Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.
De percelen
2.3.
Het verzoek ziet op de percelen omschreven in de kop van deze beschikking. Deze percelen zijn in de registers niet op iemands naam gesteld.
De grondslag van het verzoek
2.4.
Verzoeker legt het volgende aan het verzoek ten grondslag. Verzoeker doet een beroep op artikel 3:200a e.v. BW BES. Hij heeft uiteengezet dat hij een nazaat is van de verkrijgers van het terrein, onder meer genoemd in de door hem overgelegde notariele akte van 3 augustus 1889, waarin is neergelegd dat Edward Barnes en John Every de grond kochten uit de nalatenschap van John Hassell en Elizabeth Simmons. Verzoeker heeft voorts een notariele akte uit 1922 overgelegd die (mede) betrekking heeft op het perceel. Rond 1968 is verzoeker met zijn moeder ingetrokken bij Edith Every in haar huis dat destijds stond op wat nu meetbrief 28 is. Bij onderhandse akte van 26 februari 1979 hebben Edith Every en Ann Mary Every verklaard het huis te St. Johns te hebben verkocht aan verzoeker (die toen nog de achternaam […] had). De naam van Edith Every wordt genoemd als de zakelijk gerechtigde in de meetbrieven 27 en 28 van 1994 (‘The heirs of Edith Every-Barnes’). Het huis dat op meetbrief 28 stond is inmiddels gesloopt. Op dat stuk grond zijn nog familiegraven aanwezig, waaronder het graf van Edith Every. Op meetbrief 27 is in 2015 door de overheid een huis gebouwd voor verzoekers moeder en broer. Inmiddels wordt dat huis verhuurd. Verzoeker is twintig jaar terug begonnen met pogingen, toen via notaris Speetjens, om de percelen op naam geregistreerd te krijgen.
Het standpunt van het OLS
2.5.
Artikel 3:200f BW bepaalt dat het OLS in dit soort zaken belanghebbende is en moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het OLS over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft.
2.6.
In het op voorhand door het OLS ingediende verweerschrift is door het OLS om een nadere toelichting op het verzoek gevraagd. Ter zitting heeft het OLS zich, na de gegeven toelichting, gerefereerd aan het oordeel van het gerecht.
Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?
2.7.
Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214, Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
2.8.
In het onderhavige geval heeft het Openbaar Lichaam het domeinbeginsel niet ingeroepen. In tegendeel, het is het Gerecht bekend, zoals ter zitting besproken, dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.
2.9.
In de onderhavige zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam. Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad in een Sint Maartense zaak overwogen (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3):
Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.
2.10.
Naar vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof wordt een persoon die overheidsgrond in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen, vermoed houder voor de overheid te zijn. Zie de gegevens in de conclusie van de Advocaat-Generaal, ECLI:NL:PHR:2021:980, bij de artikel 81-uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308. Op dit beginsel zijn echter uitzonderingen mogelijk.
2.11.
Een houder kan nooit door verjaring verkrijgen. Daarvoor is bezit nodig. Voor een interversie van houderschap in bezit gelden strenge eisen (artikel 3:111 BW BES).
2.12.
Een inschrijving in de openbare registers wordt door het Gemeenschappelijk Hof wel, naar verkeersopvattingen, als bezitsdaad gezien, zodat verjaring mogelijk is. Denkbaar ook is dat uit het bestaan van oude notariële akten, naar verkeersopvattingen, bezit wordt afgeleid.
2.13.
Overigens is een beroep op verjaring door een bezitter niet zonder complicaties. Het leidt tot een inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen, bedoeld in artikel 3:20 BW BES. Men zie de (zware) vereisten van artikel 43 lid 1 onder a of b Kadasterwet BES waaraan door de notaris moet worden getoetst. Pas na twintig jaren is, door de werking van de verjaring, er volledig zekerheid omtrent de eigendom.
2.14.
Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of toch door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat van deze persoon er vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.
2.15.
Het Gerecht zal de artikelen 3:200a e.v. BW BES in dit geval toepassen. Aannemelijk is daarbij dat er inmiddels vele deelgenoten zijn die niet allen kunnen worden opgespoord. Verzoeker kan op grond van zowel het feitelijk gebruik van het perceel als gelet op zijn vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijk eigenaar en zijn band met het perceel worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 3:200b BW BES.
2.16.
Wat betreft artikel 3:200b lid 3 is van belang dat in de Curaçaose zaak Rancho (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46) het Gemeenschappelijk Hof over de daar genoemde band met de grond heeft geoordeeld:
3.3.
Het Curaçaose [en het BES-; Gerecht] artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot
deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre)
verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse [wetgeving] is artikel 3:200b lid 3 BW
verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie
aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen
als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van
vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band
met de zaak.’
3.4.
In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (overleden 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. ‘Te denken valt aan:
- Geboorte op Rancho;
- Lang gewoond hebben op Rancho;
- Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
- Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
- Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho:
Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
- Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
- Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
Enz.
De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere.’
2.17.
Voor de toepassing van de regeling van artikel 3:200a en verder BW BES bestaat in deze zaak te meer aanleiding nu niet van bezwaar daartegen van belanghebbenden is gebleken.
2.18.
Beslist zal worden als hierna omschreven. De notaris heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn de afwikkeling van deze beschikking te begeiden.
3.De beslissing
Het Gerecht:
3.1.
kent de percelen in eigendom toe aan verzoeker;
3.2.
bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van dit bericht:
BEKENDMAKING
Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 juni 2024 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan de verzoeker […], wonend te Saba. Het betreft de onroerende zaak:
ST. JOHN / JOHN EVERY(circa 239 m2 en circa 354 m2, meetbrieven 27 en 28 van 1994)
te Saba.
De beschikking is met als zoekterm SAB202300030 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl
3.3.
bepaalt dat de griffier nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan een afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare registers in Saba ter inschrijving;
3.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.