ECLI:NL:OGEAA:2025:274

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 17 september 2025

Behorend bij AUA202502501 KG

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

MANCHEBO BEACH HOTEL N.V.,

te Aruba,

eiseres in de hoofdzaak, hierna ook te noemen: Manchebo,

verweerster in het incident tot tussenkomst,

gemachtigden: mr. A.A. Ruiz, mr. M.R.M. Reinkemeyer, mr. B.F.H. Croes,

tegen:

HET LAND ARUBA,

te Aruba,

gedaagde in de hoofdzaak, hierna ook te noemen: het Land,

verweerster in het incident tot tussenkomst,

gemachtigde: mr. D.C.A. Crouch,

met als tussenkomende partij:

ARUBA BUCUTI BEACH HOTEL N.V.,

te Aruba,

eiseres in het incident tot tussenkomst, hierna ook te noemen: Bucuti,

gemachtigden: mr. P.R.C. Brown, mr. R.J. Cera.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- verzoekschrift, ontvangen op 11 augustus 2025;

- incidentele conclusie tot tussenkomst;

- conclusie van antwoord in het incident van Manchebo,

- conclusie van antwoord in het incident van Bucuti,

- producties van Manchebo,

- producties van Bucuti,

- pleitnota van Manchebo,

- conclusie van antwoord van het Land,

- pleitnota van het Land,

- pleitnota van Bucuti,

- de mondelinge behandeling op 28 augustus 2025.

1.2

Aan partijen is meegedeeld dat op 17 september 2025, of zoveel eerder als mogelijk of later als nodig, vonnis zal worden gewezen. Dit vindt gelijktijdig met een ander kort geding plaats waarin Manchebo en het Land Aruba ook partij zijn (AUA202502677 KG).

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Manchebo exploiteert een strandhotel. Sinds 8 april 1965 heeft zij voor de overeengekomen duur van 60 jaar eigendom van een recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] van het Land verkregen (hierna: Perceel A). Sinds 2016 heeft het Land aan haar ook het recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 2] uitgegeven (hierna: Perceel B). De looptijd daarvan gaat gelijk op met die van nummer [kadastraal nummer 1].

2.2

Op 22 december 2023 heeft Manchebo het Land gevraagd om de erfpachtrechten op beide percelen te verlengen. Tussen het Land en Manchebo is op 11 juni 2025 een overeenkomst tot verlenging (hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen die is gedagtekend op 4 april 2025. Artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst luidt:
“Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van deze Overeenkomst is verleden.”

2.3

Per e-mail van 19 juni 2025 heeft Manchebo van de notaris te horen gekregen dat de Akte niet door haar zou worden verleden. Reden: een brief van dezelfde datum van Bucuti aan alle notariskantoren in Aruba waarin zij worden gesommeerd geen medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte (hierna: de Akte).

2.4

Bucuti exploiteert op naburige percelen eveneens een strandhotel. Een deel van het gebouw dat door Bucuti als hotel wordt gebruikt is gebouwd op Perceel A. Over dat deel van Perceel A is door dit Gerecht op 28 mei 2025 een vonnis gewezen tussen Manchebo als eiseres en Bucuti als gedaagde (hierna: het Vonnis). In die procedure eiste Manchebo onder andere een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw door Bucuti op Perceel A en een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige plaatsing door Bucuti op Perceel A van palapa’s, gazebo’s, douchevoorzieningen, wandelpaden en andere zaken. Het Gerecht heeft geoordeeld dat Manchebo in het verleden toestemming heeft gegeven voor de overbouw en het gebruik van Perceel A en daarom worden de verklaringen voor recht afgewezen. Bij de beoordeling heeft het Gerecht vooropgesteld dat, anders dan Bucuti stelde, de vorderingen van Manchebo niet tot doel hadden het verkrijgen van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van het Land als dat van Manchebo betreft, zoals bedoeld in artikel 5:95 BW. De vorderingen van Manchebo betreffen de verbintenissen van partijen jegens elkaar zodat Bucuti niet de verplichting had ook het Land in de procedure op te roepen. Alle vorderingen zijn door het Gerecht afgewezen. Manchebo heeft hoger beroep ingesteld.

2.5

Op 23 juni 2025 heeft Bucuti ten laste van het Land conservatoir beslag op Perceel A gelegd en daar heeft zij op 25 juni 2025 alle notarissen van op de hoogte gesteld en haar sommatie herhaald. Op 21 augustus 2025 heeft Bucuti de eis in de hoofdzaak bij dit Gerecht ingediend. Daarin vordert zij dat het Land wordt bevolen een deel van Perceel A dat bij haar in gebruik is (hierna: het Gronddeel) aan haar als erfpachter uit te geven, subsidiair te bepalen om, als het Land het Gronddeel aan Manchebo uitgeeft, in de erfpachtvoorwaarden op te nemen dat door Manchebo er geen opstallen of parkeerplaatsen op mogen worden gemaakt. En, meer subsidiair, als dat alles niet toewijsbaar is, om het Land te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Die schade ligt volgens haar rond de USD 100 miljoen als Manchebo haar bouwplannen op Perceel A realiseert. Ook heeft zij een verzoekschrift tot een voorlopig getuigenverhoor en een verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen het Land bij dit Gerecht ingediend.

2.6

Uit de advocatenbrief van 11 juli 2025 van Manchebo aan het Land haalt het Gerecht de volgende passages aan:
“Tijdens het overleg van 30 juni jl. waarbij cliënte, Bucuti en de DIP aanwezig waren, heeft u aangegeven, dat het Land Aruba zijn medewerking tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst zal verlenen, mits de notaris in de notariële akte melding maakt van de Uitspraak en het door Bucuti op 23 juni 2025 ten laste van het Land Aruba gelegde conservatoire beslag op Perceel A. Cliënte heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben. (…) Cliënte heeft het Land Aruba bij e-mail van 7 juli 2025 opnieuw verzocht om tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening over te gaan. Opnieuw bleef een reactie van het Land Aruba uit.“Manchebo sommeert het Land in deze brief om uiterlijk 16 juli 2025 te bevestigen dat zij bij notaris [notaris], die wel bereid is gebleken, haar medewerking zal verlenen aan het verlijden van de akte. De e-mail van het Land aan de advocaat van Manchebo van 16 juli 2025:
“Hierbij bevestig ik dat het benodigde advies met betrekking tot de verlenging van de erfpachtperiode voor het perceel van Manchebo is ingewonnen en dat er geen verdere bezwaren zijn. Conform de eerdere communicatie en de bereidheid van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) om de akte te passeren bij de eerstvolgende geplande afspraak van de betrokken notaris, verzoek ik u vriendelijk om de nodige stappen te ondernemen voor het passeren van de akte.”Uit de e-mail van 31 juli 2025 van de advocaat van Manchebo aan het Land:
“Heeft de DIP inmiddels de gelegenheid gehad om met de minister in gesprek te gaan? Houd er rekening mee dat cliënte zich in een uiterst moeilijke positie bevindt met betrekking tot haar lening: de bank oefent aanzienlijke druk op haar uit. Zowel de notaris als DWJZ hebben inmiddels bevestigd dat de belangen van Bucuti op geen enkele wijze worden geschaad door de verlenging van de erfpacht. De uitspraak van Bucuti verschaft op geen enkele manier een zakelijk recht aan Bucuti. Bovendien heeft de notaris verklaard dat hij de uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg in de akte zal incorporeren.”Per e-mail van 8 augustus 2025 bericht het Land aan de advocaat van Manchebo:
“Bij deze wil ik u informeren dat de minister additioneel spoedadvies heeft gevraagd met betrekking tot het dispuut tussen Manchebo en Bucuti. U zult hierover binnen korte tijd nadere feedback ontvangen.”

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

De verkort weergegeven vorderingen van Manchebo strekken ertoe dat de erfpachtsrechten zullen worden gevestigd, met veroordeling van het Land in de proceskosten.

3.2

Het Land verzoekt het Gerecht om de vorderingen van Manchebo af te wijzen.

3.3

Bucuti verzoekt het Gerecht haar als tussenkomende partij toe te laten. Als dat wordt toegestaan concludeert zij tot afwijzing van de vorderingen van Manchebo. Ook verzoekt zij, verkort weergegeven, het Gerecht om het Land en Manchebo te bevelen niet mee te werken aan de vestiging van het recht van erfpacht, met veroordeling van Manchebo en het Land in de proceskosten.

3.4

Manchebo en het Land verzoeken het Gerecht om Bucuti niet toe te laten als tussenkomende partij, en als het Gerecht dat toch zou goedvinden, haar vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Bucuti in de proceskosten.

3.5

Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.

4.DE BEOORDELING

in het incident tot tussenkomst

4.1

Een incident tot tussenkomst is ook in kort geding mogelijk. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad^[1]over tussenkomst volgt dat een partij bij een tussenkomst voldoende belang heeft als zij nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitspraak waarin zij wil tussenkomen. Aan de toewijsbaarheid van een vordering tot tussenkomst die aan dit belangvereiste voldoet en die tijdig is ingesteld kunnen niettemin de eisen van een goede procesorde in de weg staan, zoals wanneer de toewijzing van de incidentele vordering tot onredelijke vertraging van de hoofdzaak zou leiden. Het Gerecht staat eerst stil bij de argumenten van partijen over de toelaatbaarheid van de tussenkomst.

4.2

Bucuti voert, verkort weergegeven, aan dat zij er in de periode 2023 – 2025 herhaaldelijk bij het Land op heeft aangedrongen om bij een eventuele vernieuwing of heruitgifte van Perceel A in erfpacht aan Manchebo rekening te houden met haar rechten en gerechtvaardigde belangen. Gelet op het Vonnis is duidelijk dat Manchebo Bucuti weg wil hebben van Perceel A. Zij heeft vergaande bouwplannen met het Perceel A die het gebruik door Bucuti van het Gronddeel enorm bemoeilijken en zelfs het voortbestaan van haar strandhotel bedreigen. Het Land was hiervan op de hoogte maar is, met schending van de Didam-jurisprudentie^[2], toch de Overeenkomst met Manchebo aangegaan zonder rekening te houden met de belangen van Bucuti. Zo heeft hij het voornemen tot heruitgifte niet gepubliceerd terwijl het Land dat in andere gevallen wel doet en daarbij altijd in een zogenaamde “Rechtsmiddelenclausule” wijst op de mogelijkheid voor gegadigden een kort geding aan te vangen tegen de voorgenomen toekenning van de onroerende zaak aan de door het Land beoogde koper/erfpachter. Dat alles geldt temeer nu uit de voorgenomen bouwvergunning voor Manchebo volgt dat zij haar hotel flink wil uitbreiden met meer hotelkamers. Bucuti heeft belang bij tussenkomst om ervoor te zorgen dat in elk geval het Gronddeel niet in erfpacht wordt uitgegeven aan Manchebo.

4.3

Manchebo wijst erop dat het verlijden van de Akte niets afdoet aan de feitelijke of juridische situatie waarin Bucuti zich nu bevindt. Zij heeft immers geen zakelijk recht op het Gronddeel en evenmin is sprake van een erkend gebruiksrecht dat door de verlenging van de erfpacht zou worden aangetast. De door Bucuti gestelde schade is niet aannemelijk gemaakt. Ook heeft Bucuti te lang stilgezeten. Het Land stelt dat Bucuti geen zelfstandige vordering instelt in dit kort geding en daarom moet haar incidentele verzoek worden afgewezen.

4.4

Het Gerecht is van oordeel dat Bucuti wél in haar vordering tot tussenkomst kan worden ontvangen en legt dat als volgt uit. Vooral is van belang dat zij in dit kort geding voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het Land in de periode 12 december 2023 – 28 augustus 2024 (haar producties 7 tot en met 12) goed op de hoogte heeft gehouden van de feitelijke gedragingen van Manchebo rondom het Gronddeel waaruit zij afleidt dat Manchebo vergaande plannen daarmee heeft. Ook heeft zij dit in correspondentie aan het Land duidelijk gemaakt, zoals in haar e-mail van 20 februari 2024, van haar advocaat waarin onder andere de volgende passage voorkomt:
“Bucuti heeft er recht op en belang bij dat zodanige verlenging van Manchebo’s erfpachtrecht niet plaatsvindt zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met het gerechtvaardigde belang van Bucuti tot legalisering van de overbouw en het decennia-lange gebruik van Manchebo’s erfpachtperceel. Bucuti meent dat het Land jegens haar onrechtmatig zou handelen en aansprakelijk zou zijn voor de schade, die Bucuti daardoor zou lijden, indien het Land de erfpachtovereenkomst met Manchebo zou verlijden, zonder daarbij rekening te houden met Bucuti’s hierboven omschreven belangen. Bucuti meent dat een oplossing van het geschil met Manchebo mogelijk zou moeten zijn, in dier voege, dat aan Bucuti het deel van Manchebo’s erfpachtperceel waarop de overbouw en andere opstallen en roerende zaken van Bucuti zich bevinden, wordt overgedragen of uitgegeven in erfpacht en dat aan Manchebo, ter compensatie een stuk domeingrond van gelijke grootte, gelegen op een andere plek grenzend aan Manchebo’s erfpachtperceel, in erfpacht wordt uitgegeven. Bucuti is in beginsel bereid in het kader van een dergelijke regeling aan het Land een redelijke vergoeding hiervoor te betalen.”Het Gerecht kan in elk geval vaststellen dat ondanks deze e-mail (en de overige correspondentie in de genoemde periode) het Land de Overeenkomst met Manchebo is aangegaan, inderdaad zonder dat Bucuti daarvan op de hoogte werd gebracht terwijl het Land al sinds 22 december 2023 wist dat het verzoek van Manchebo om verlenging erfpacht er lag. Onvoldoende is betwist door het Land dat de heruitgifte van de percelen niet is gepubliceerd terwijl dat voor andere percelen in Aruba aantoonbaar wél is gebeurd (inclusief “Rechtsmiddelenclausule” die volgens het Land kennelijk voldoet aan de Didam-regels). Het Gerecht onderschrijft daarom niet dat Bucuti te lang stil heeft gezeten. Omdat het Land zich niet heeft gehouden aan de Didam-regels, inhoudende dat derden op de hoogte moeten worden gesteld van voorgenomen vervreemding (daaronder begrepen heruitgifte in erfpacht) van overheidsgronden, terwijl zij nota bene door Bucuti gewaarschuwd was, bestaat in elk geval de kans dat Bucuti door dit optreden van het Land schade zal kunnen lijden en met de vordering tot tussenkomst kan deze schade mogelijk worden voorkomen. Dat er feitelijk of juridisch niets aan de percelen verandert, zoals Manchebo aanvoert, moge vanuit haar perspectief kloppen maar doet niet af aan de eventuele aansprakelijkheid van het Land voor de mogelijke schade. De incidentele vordering richt zich immers niet alleen tegen Manchebo maar ook tegen het Land. Dat Bucuti geen zelfstandige vordering instelt, zoals het Land aanvoert, klopt niet; zij vordert immers een verbod aan het Land en/of Manchebo de Akte te verlijden. Een en ander betekent dat Bucuti voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitspraak in het geschil tussen Manchebo en het Land zodat zij een voldoende belang heeft. De eisen van een goede procesorde staan aan tussenkomst niet in de weg omdat dit een kort geding betreft zodat er geen vertraging optreedt.

4.5

De tussenkomst wordt dus toegestaan. Als in het ongelijk gestelde partijen worden Manchebo en het Land veroordeeld in de proceskosten in het incident.

verder in de hoofdzaak

4.6

Zakelijk weergegeven voert Manchebo het volgende aan. De Overeenkomst is volkomen rechtsgeldig en kan worden uitgevoerd door het verlijden van de Akte door de notaris. De eigen juridische dienst van het Land bevestigt dat nota bene. Manchebo begrijpt dan ook niet waarom het Land geen uitvoering geeft aan de Overeenkomst. Het Vonnis stelt hooguit vast dat er sprake is van een verbintenisrechtelijke aanspraak van Bucuti tot een bepaald gebruik van het Gronddeel maar dat heeft niets te maken met de heruitgifte van de erfpacht die goederenrechtelijk van aard is. De weigering de Akte te verlijden is onrechtmatig jegens Manchebo dan wel strijdt met de redelijkheid en billijkheid, temeer nu de duur van de erfpacht is verstreken wat leidt tot onzekerheid bij haar lokale en internationale financiers. Als het verlijden van de Akte uitblijft dan treedt de ontbindende voorwaarde in werking per 4 oktober 2025 met als ultiem gevolg dat Manchebo het perceel zou moeten ontruimen wat enorme implicaties heeft. Het Land mag Manchebo niet in zo’n positie laten.

4.7

Het Land voert, kort en zakelijk weergegeven aan, dat zij buiten het conflict tussen Bucuti en Manchebo wil blijven en altijd zorgvuldig heeft gehandeld. Het Land kan geen onomkeerbare stappen zetten nu er nog een hoger beroep tegen het Vonnis loopt. Exclusieve verlenging van de erfpacht zou het Land blootstellen aan schadeclaims van Bucuti in verband met de Didam-jurisprudentie. De Minister heeft er alle vertrouwen in dat Bucuti en Manchebo een minnelijke regeling kunnen treffen.

4.8

Het standpunt van Bucuti is voldoende weergegeven onder 4.2 van dit vonnis. Zij verwijt het Land en Manchebo onrechtmatig handelen. Manchebo in het bijzonder maakt misbruik van de bereidheid van het Land haar eigen beleidsregels (gebaseerd op de Didam-jurisprudentie) niet te volgen. Dat handelen is strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die het Land jegens Bucuti op grond van artikel 3:14 BW in acht moet nemen.

Spoedeisend belang

4.9

Het Gerecht overweegt dat de Overeenkomst een ontbindende voorwaarde kent die door enkel tijdsverloop wordt geactiveerd. Daarmee is het spoedeisend belang van Manchebo bij haar vordering tot nakoming van de Overeenkomst gegeven.

Inhoudelijk

4.1

Toewijzing van de vorderingen van Manchebo is alleen mogelijk als het Gerecht in dit kort geding het aannemelijk acht dat de bodemrechter de vorderingen van Manchebo tot vestiging van het erfpachtrecht ook zal toewijzen. En voor de vorderingen van Bucuti, inhoudende een verbod tot vestiging van het erfpachtrecht aan het Land en/of Manchebo geldt dat natuurlijk ook.

4.11

Uitgangspunt voor de verdere beoordeling is dat tussen Manchebo en Bucuti in dit kort geding heeft te gelden dat Bucuti een verbintenisrechtelijk recht van gebruik op het Gronddeel heeft. Zij heeft geen goederenrechtelijk recht van gebruik daarop. Dat brengt het Vonnis, waarvan het Gerecht op grond van de afstemmingsregel^[3]moet uitgaan, met zich mee. Gecombineerd met de afwijzing van de vorderingen van Manchebo in het vonnis (kort gezegd: Bucuti kan doorgaan met het gebruik van het gronddeel) klopt het standpunt van Manchebo dat met de erfpachtverlening voor Bucuti niets verandert. In die zin is er niets op tegen als het Gerecht de vorderingen van Manchebo tegen het Land zou toewijzen. De belangen van Bucuti worden hierdoor niet geschaad.

4.12

Een ander uitgangspunt is dat in de rechtsverhouding tussen Manchebo en het Land heeft te gelden dat Manchebo recht heeft op uitvoering van de Overeenkomst, zoals het Land ook heeft toegezegd in zijn e-mail van 16 juli 2025. Duidelijk is dat het Land bevreesd is voor een schadeclaim van Bucuti. Maar als het Land zich niet houdt aan de Overeenkomst dreigt mogelijk een schadeclaim van Manchebo. Het Land is hoe dan ook de gebeten hond en dat komt omdat zij derden, zoals Bucuti, niet op grond van de Didam-regels door middel van publicatie van zijn voornemen tot heruitgifte van de erfpacht op de hoogte heeft gebracht. Ook vanuit dat perspectief zou het Gerecht de vorderingen van Manchebo tegen het Land kunnen toewijzen.

4.13

Voor de beoordeling van de vorderingen van Bucuti tegen het Land “en/of” Manchego is het van belang stil te staan bij Didam II.^[4]Daarin is onder andere uitgemaakt dat handelen door een overheidsorgaan in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, gebaseerd op artikel 3:14 BW, niet leidt tot strijd met een dringende wetsbepaling zoals is bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW. Dat betekent dus dat de Overeenkomst niet nietig of vernietigbaar is.

4.14

In Didam II staat verder:
“3.4.2. In dit verband verdient nog het volgende opmerking. Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.”

4.15

Vertaald naar deze zaak betekent dit dat als in een bodemprocedure komt vast te staan dat Bucuti geen gelijke kans heeft gekregen het Land schadeplichtig is of dat, omdat de heruitgifte van de erfpacht nog niet heeft plaatsgevonden, er aanleiding kan bestaan het Land te verbieden tot heruitgifte aan Manchebo over te gaan. Naar voorlopig oordeel staat vast dat Bucuti helemaal geen kans heeft gehad om haar belangstelling voor het Gronddeel kenbaar te maken. Voorlopig uitgangspunt is dus dat het Land jegens Bucuti onrechtmatig heeft gehandeld. Anders dan Bucuti aanvoert kan het Gerecht er in dit kort geding niet vanuit gaan dat Manchebo en het Land tegen haar hebben samengespannen met het doel de heruitgifte er snel door te drukken. Dat heeft zij niet aannemelijk kunnen maken en, zoals hierna onder 4.18, zal blijken dat Bucuti bewijs daarvan nog moet verzamelen. Ook kan zij aan Manchebo niet tegenwerpen dat het Land zich niet heeft gehouden aan de Didam-regels; die richten zich namelijk uitsluitend op gedragingen van de overheid en niet tot de partij aan wie de overheid een onroerende zaak wil overdragen, verpachten of verhuren. De vorderingen van Bucuti tegen Manchebo worden daarom afgewezen.

4.16

De vraag waarvoor het Gerecht zich in dit kort geding gesteld ziet is wat zwaarder weegt; het belang van Bucuti bij de verbodsactie of het belang van Manchebo bij de heruitgifte. Zowel het Land als Bucuti voeren aan dat het voor Manchebo zo’n vaart niet loopt. Artikel 5:98 BW bepaalt immers dat wanneer de termijn van het erfpachtsrecht is verlopen en de erfpachter het perceel niet heeft ontruimd de erfpacht blijft doorlopen tenzij de erfverpachter binnen zes maanden laat blijken dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwt en het Land zegt dat niet te zullen doen omdat hij geenszins van plan is de exploitatie van Manchebo’s strandhotel te willen stilleggen. Naar voorlopig oordeel biedt dit Manchebo echter onvoldoende comfort vooral omdat het Land niet heeft gezegd geen rechten te willen ontlenen aan artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst zodat het voortbestaan van de Overeenkomst maar een wankele basis heeft. Daarbij komt dat het niet zo mag zijn dat het Land, om schadeclaims te voorkomen, achteroverleunt en afwacht tot de termijn van artikel 21 lid 2 is verstreken (zie ook artikel 6:23 BW). Ook is van belang dat het Land bij pleidooi heeft gezegd niet uit te sluiten de Overeenkomst wegens dwaling te kunnen vernietigen. Aan de dwaling legt zij ten grondslag dat Manchebo haar niet op de hoogte heeft gebracht van de procedure die heeft geleid tot het Vonnis. Als zij dat zou hebben geweten zou zij nooit de Overeenkomst zijn aangegaan. Het Gerecht verwerpt dit betoog omdat uit de berichtgeving door Bucuti (zie 4.4) volgt dat het Land precies op de hoogte was van de stand van zaken maar naliet daarnaar te handelen. Ook doet het Land nog een beroep op onvoorziene omstandigheden; te weten het Vonnis en het conservatoire beslag dat door Bucati op de erfpachtrechten is gelegd. Dat eerste overtuigt het Gerecht om dezelfde redenen evenmin terwijl het conservatoire beslag “slechts” een verhaalsbeslag is; hierdoor verandert de status van het Perceel A niet. Dus ook uit het voornemen van het Land mogelijk de Overeenkomst te willen aantasten op grond van een wilsgebrek blijkt dat Manchebo alle belang heeft bij een voorziening zoals zij in dit kort geding vraagt. De Overeenkomst is allerminst een rustig bezit.

4.17

Het Gerecht geeft voorrang aan de eisen van rechtszekerheid. Die brengen met zich dat een overheid zich houdt aan een gesloten overeenkomst, tenzij sprake is van zwaarwichtige redenen om dat niet te hoeven die, zoals hiervoor overwogen, naar voorlopig oordeel niet zijn komen vast te staan. Daarbij komt dat Manchebo vanzelfsprekende belangen bij de Overeenkomst heeft, zoals het op orde houden van de aan de bank gegeven zekerheden in het kader van haar kredietfaciliteiten; een bank heeft daarover al ongeruste vragen gesteld omdat zij vreest dat haar hypotheekrechten op de erfpachtrechten zijn vervallen. Ook komt de exploitatie van haar strandhotel in gevaar omdat de rustige basis van eigendom van de erfpachtrechten er niet meer is. Verder geldt dat de huidige verbintenisrechtelijke rechten van Bucuti op het Gronddeel bij verlijden van de Akte geen gevaar lopen. Dat Manchebo allerlei plannen heeft met het Gronddeel moge zo zijn maar Bucuti heeft ook juridische mogelijkheden om zich daar tegen te verweren; zie het Vonnis en haar bezwaar tegen de bouwvergunning. En natuurlijk geldt ook dat Bucuti het Land aansprakelijk kan houden voor alle schade die zij mogelijk ondervindt.

4.18

Bij dit alles komt ook nog dat Bucuti over de uitkomst van de bodemprocedure tegen het Land zelf ook onzeker is nu zij een verzoek tot voorlopig getuigenverhoor tevens verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen (alleen) het Land heeft ingediend om te onderzoeken of sprake is geweest van samenspanning tussen het Land en Manchebo.

4.19

De conclusie luidt dat de vorderingen van Bucuti tegen zowel het Land als Manchebo worden afgewezen en die van Manchebo tegen het Land zullen worden toegewezen. Het Land zal worden veroordeeld om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte, zoals door Manchebo subsidiair is gevorderd. De primaire vordering (het vonnis komt in de plaats van de notariële akte) wordt subsidiair toegewezen. De reden daarvoor is dat het Gerecht niet kan uitsluiten dat de indeplaatsstelling van dit vonnis mogelijk tot teveel onduidelijkheid en gedoe en dus vertraging leidt. Het Land, dat al meerdere keren heeft toegezegd mee te werken aan het verlijden van de Akte maar dat niet doet, zal daartoe, inclusief stevige dwangsom, worden veroordeeld zoals hieronder is vermeld. Het Gerecht ziet aanleiding de dwangsommen te maximeren.

4.2

Als in het ongelijk gestelde partijen worden het Land en Bucuti in de proceskosten van Manchebo veroordeeld.

5.DE UITSPRAAK

Het gerecht:

rechtdoende in kort geding:

in het incident:

laat Bucuti toe als tussenkomende partij,

veroordeelt het Land en Manchebo, hoofdelijk zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het incident, aan de zijde van Bucuti begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht en op Afl. 500,00 aan salaris gemachtigde,

in de hoofdzaak:

veroordeelt het Land binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst ten overstaan van de door Manchebo aangewezen notaris en dat het Land alle noodzakelijke handelingen verricht en/of documenten ondertekent zoals door deze notaris bepaald en gebruikelijk in het notariaat van deze notaris voor het verlijden van een dergelijke notariële akte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,00 voor elke dag of dagdeel dat het Land hiermee weigerachtig blijft waarbij de dwangsommen worden gemaximeerd op Afl. 2.000.000,00,

en, als de notariële akte niet uiterlijk 30 dagen na betekening door de notaris is verleden:

bepaalt dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW dezelfde kracht en werking zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte en dat dit vonnis samen met de door Manchebo ondertekende notariële akte tot vestiging van het erfpachtrecht conform de Overeenkomst kan worden ingeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor;

veroordeelt het Land in de proceskosten van Manchebo, begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, Afl. 225,00 aan oproepingskosten en Afl. 1.000,00 aan salaris gemachtigde, met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden tot de dag van betaling;

veroordeelt Bucuti in de proceskosten van Manchebo en het Land, voor ieder van hen begroot op Afl. 1.000,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.

Vonnis in kort geding over erfpachtverlening tussen Manchebo Beach Hotel N.V. en Het Land Aruba met tussenkomst van Bucuti Beach Hotel N.V.

Uitspraak

1.DE PROCEDURE

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

4.DE BEOORDELING

5.DE UITSPRAAK

Voetnoten