Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer25/02053
Datum17 juli 2026
ARREST
In de zaak van
1. [eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiseres 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISERS tot cassatie,
hierna gezamenlijk: [eisers] ,
advocaat: J.H.M. van Swaaij,
tegen
1. [verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [verweerster 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDERS in cassatie,
hierna gezamenlijk: [verweerders] ,
advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Jas.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak C/01/387024 / HA ZA 22-584 van de rechtbank Oost-Brabant van 4 januari 2023 en 14 februari 2024;
b. het arrest in de zaak 200.339.692/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 4 maart 2025.
[eisers] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[verweerders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [eisers] mede door S.J.L.M. van Bergen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal S.E. Bartels strekt tot vernietiging van het arrest en tot verwijzing.
De advocaten van [verweerders] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Partijen zijn achterburen van elkaar en wonen op aangrenzende percelen.
(ii) Beide percelen waren tot 2013 in één hand. In 2013 hebben de toenmalige eigenaren (hierna: de verkopers) aan [verweerders] een onbebouwd stuk grond verkocht dat in de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst als volgt is omschreven:
“een perceel grond, plaatselijk bekend te [plaats] , aan [a-straat 1] , [postcode] , kadastraal bekend […] groot 0 hectare 11 are 85 centiare, (...).”
(iii) De levering van het door [verweerders] gekochte stuk grond heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 2 april 2013 (hierna: de leveringsakte). Daarin is het stuk grond als volgt omschreven:
“een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te [postcode] [plaats] , [a-straat 1] , kadastraal bekend […] ter grootte van elf are en vijfentachtig centiare (11 a 85 ca), hierna aangeduid met: “
het verkochte””
het verkochte””
In artikel 3 van Pro de leveringsakte staat:
“Partijen kunnen geen rechten ontlenen aan een eventueel verschil tussen bovenvermelde perceelgrootte en de oppervlakte van het verkochte, zoals die uit de feitelijke en/of kadastrale begrenzingen blijkt.”
(iv) Enige tijd na de transactie met [verweerders] hebben de verkopers aan een derde het overblijvende gedeelte van hun grond met woonhuis verkocht. Dit is de onroerende zaak die uiteindelijk door [eisers] is gekocht in 2018.
(v) In de periode dat de verkopers de beide percelen in eigendom hadden, hebben zij een ijzeren hek geplaatst in de buurt van de kadastrale grens tussen de beide percelen. Het gaat om een hek van 1,8 meter hoog, bestaande uit palen en rasterwerk (hierna: het hek). Het hek ziet eruit als een erfafscheiding. Het hek staat niet op de kadastrale grens tussen de percelen maar op het hiervoor onder (ii) genoemde kadastrale perceel […] . De driehoekige ruimte tussen het hek en de kadastrale grens heeft een oppervlakte van ongeveer 25 m2 (hierna: de strook grond).
(vi) In 2021 hebben [verweerders] aan [eisers] gemeld, zakelijk weergegeven, dat bij het inmeten van hun perceel ten behoeve van de aanleg van de tuin was geconstateerd dat het hek verkeerd stond. [verweerders] hebben daarbij te kennen gegeven dat zij het hek wilden verplaatsen naar de volgens hen juiste plaats. [eisers] hebben te kennen gegeven dat zij geen verplaatsing van het hek wensten omdat het in hun visie goed stond en omdat het hek er zo stond toen partijen hun respectieve onroerende zaken kochten.
(vii) In 2021 is door een medewerker van het Kadaster, in opdracht van [verweerders] een relaas van bevindingen opgemaakt van een grensreconstructie. Het relaas van bevindingen bevat meetgegevens en waarnemingen en vermeldt verder onder meer:
“De grens tussen […] en […] is onzichtbaar en gemarkeerd vanaf het zuiden. (...)”
2.2
In deze procedure vorderen [verweerders] een verklaring voor recht dat zij eigenaars zijn van de grond tot aan de kadastrale grens, een verklaring voor recht dat zij het hek mogen verplaatsen tot op deze grens, veroordeling van [eisers] om werken en beplantingen uit de strook grond te verwijderen en veroordeling van [eisers] tot vergoeding van de kosten van de grensreconstructie.
2.3
De rechtbank [1] heeft voor recht verklaard dat [verweerders] eigenaar zijn van de strook grond en dat [verweerders] het hek mogen verplaatsen tot de kadastrale grens, en heeft [eisers] veroordeeld om de helft van de kosten van de grensreconstructie te betalen aan [verweerders]
2.4
Het hof [2] heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het heeft hiertoe onder meer als volgt overwogen.
“3.14. Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat het voor het antwoord op de vraag wat de omvang is van een overgedragen onroerende zaak aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350). De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed (HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Verwijst de akte naar feitelijke kenmerken van het registergoed of naar andere objectieve feiten buiten de akte, dan komen die mede in aanmerking (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
3.15.
Naar het oordeel van het hof betekent het voorgaande voor de onderhavige zaak concreet dat het voor het antwoord op de vraag of de strook grond deel uitmaakt van de onroerende zaak die in 2013 door [de verkopers] aan [verweerders] is overgedragen, aankomt op de in de notariële akte van 2 april 2013 tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Die omschrijving dient naar objectieve
maatstaven te worden uitgelegd, in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij komen mede in aanmerking de feitelijke kenmerken van het registergoed of andere objectieve feiten buiten de akte, mits in de notariële akte van 2 april 2013 naar die feitelijke kenmerken of andere objectieve feiten wordt verwezen. (…)
(…)
3.17.
Ter identificatie van het over te dragen onroerend goed spreekt de notariële akte dus over ‘een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort’. Ter verdere identificatie noemt de omschrijving het postcodegebied waarbinnen het over te dragen onroerend goed is gelegen (‘ [postcode] ’) met straatnaam (‘ [a-straat 1] ’) en huisnummer (‘ [001] ’) als ook de wijze waarop het kadastraal bekend is (‘gemeente [plaats] ’), met vermelding van de sectie (‘ […] ’) en nummer (‘ […] ’). Ook noemt het de grootte van het betreffende onroerend goed. De omschrijving vermeldt geen concrete nadere feitelijke kenmerken van het over te dragen onroerend goed, zoals het hek dat, onbetwist, ten tijde van de overdracht in 2013 al geruime tijd op het perceel met nummer […] aanwezig was, en zij noemt ook geen andere objectieve feiten ter nadere identificatie. Zodoende biedt de omschrijving in de notariële akte van de over te dragen onroerende zaak, uitgelegd naar objectieve maatstaven bezien in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, naar het oordeel van het hof geen althans onvoldoende aanknopingspunten om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [verweerders] overgedragen onroerende zaak. Van een discrepantie tussen feitelijke omschrijving en kadastrale aanduiding, in welk geval het eerstgenoemde prevaleert, is dan ook geen sprake. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de onroerende zaak die in 2013 op grond van de notariële akte door [de verkopers] aan [verweerders] is overgedragen het gehele perceel betreft zoals dat op de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde kadastrale kaart is aangeduid met nummer […] , dus inclusief de
strook grond.
(…)
3.19.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat de aan de goederenrechtelijke overeenkomst zoals neergelegd in de notariële akte van 2 april 2013 te geven uitleg meebrengt dat toen op grond daarvan het gehele perceel […] door [de verkopers] aan [verweerders] is overgedragen, met inbegrip van de strook grond.
Is met betrekking tot de strook grond sprake van een titelgebrek?
3.20.
Hiervoor (…) is al genoemd dat [eisers] zich subsidiair, voor het geval dat het hof het zojuist behandelde primaire standpunt van [eisers] niet volgt, op het standpunt stellen dat een discrepantie bestaat tussen wat door [de verkopers] in februari 2013 aan [verweerders] op grond van de koopovereenkomst is verkocht (het perceel […] minus de strook grond) en wat in april 2013 op grond van de notariële akte door [de verkopers] aan [verweerders] is geleverd (geheel perceel […] ). De titel (de koopovereenkomst) dekt daarom niet de levering (overdracht) aan [verweerders] van de strook grond, zodat de strook grond met de notariële leveringsakte van 2 april 2013 niet aan [verweerders] is overgedragen (…). Daarbij wijzen zij op diverse feiten en omstandigheden aan de zijde van [de verkopers] en [verweerders] (memorie van grieven, randnummers 77 en 78) waarover zij stellen, kort gezegd, dat deze uiterst onaannemelijk maken dat partijen de bedoeling hadden de strook grond mee te verkopen. Een koopovereenkomst berust op wilsovereenstemming tussen partijen. (…)
3.21.
Het hof volgt [eisers] niet in hun betoog. De redenen daarvoor zijn de volgende.
3.22.
Het hof stelt voorop dat de inhoud van een (omstreden beding in een) tussen partijen gesloten overeenkomst door de rechter dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (hierna: de ‘Haviltex’-maatstaf). Daarbij zijn in beginsel alle omstandigheden van het geval van belang, in welk verband ook omstandigheden die zich na
het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan van belang kunnen zijn. Tot de bij de uitleg in aanmerking te nemen omstandigheden kunnen onder meer behoren: de aard en strekking van de overeenkomst, de in de overeenkomst gebruikte bewoordingen en de hoedanigheid en deskundigheid van partijen en de eventuele deskundige bijstand die zij hebben gehad toen zij de overeenkomst zijn aangegaan.
3.23.
Tegen deze achtergrond, en gelet op de stellingname van [eisers] , dient in de onderhavige zaak nu concreet te worden beoordeeld of de koopovereenkomst uit februari 2013 tussen [de verkopers] en [verweerders] zo moet worden uitgelegd, aan de hand van de ‘Haviltex’-maatstaf, dat de toen te verkopen onroerende zaak niet mede de strook grond omvatte, zoals [eisers] bepleiten. Daarin is volgens [eisers] een gebrek in de titel tussen [de verkopers] en [verweerders] gelegen. In dat verband geldt naar het oordeel van het hof dat een belanghebbende derde als procespartij feiten mag stellen, en zo nodig: bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel die ten grondslag ligt aan de levering van een onroerende zaak aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft, en zich op de rechtsgevolgen van dat gestelde titelgebrek beroepen. Het hof overweegt verder als volgt.
3.24.
De koopovereenkomst tussen [de verkopers] en [verweerders] heeft betrekking op een vastgoedtransactie. Daarmee zijn, na publicatie ervan in de openbare registers middels de latere notariële akte, ook belangen gemoeid van derden die de openbare registers raadplegen, waaronder het belang dat wat in de openbare registers omtrent onroerende zaken is opgenomen uit oogpunt van rechtszekerheid zo veel mogelijk een juiste, daadwerkelijke en duidelijkheid scheppende weergave is van de rechtstoestand van een individuele onroerende zaak, zoals hier de strook grond.
(…)
3.26.
De contractuele omschrijving heeft het (…) uitsluitend over een perceel grond zoals dat plaatselijk ( [a-straat 1] te [plaats] ) en kadastraal ( […] ) bekend is, van een bepaalde grootte (0 hectare 11 are en 85 centiare). De omschrijving bevat geen verwijzing naar een afwijkende feitelijke begrenzing door bijvoorbeeld het op het perceel […] gesitueerde hekwerk. Ook de rest van de overeenkomst bevat niet een dergelijke verwijzing. Het hof acht mede van belang voor de uitleg van de overeenkomst de omstandigheid dat [de verkopers] en [verweerders] bij de koopovereenkomst een door hen ondertekende kadastrale tekening hebben gevoegd. De koopovereenkomst en de daarin gebezigde bewoordingen bieden aldus grond voor de uitleg dat partijen de bedoeling hadden het gehele kadastraal aangeduide perceel onderwerp van de koopovereenkomst te doen zijn. Aan de orde is nu of [eisers] feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot een andere, door hen voorgestane uitleg moeten leiden.
3.27.
Met betrekking tot de in randnummer 77 van de memorie van grieven onder 1, 2 en 3 genoemde omstandigheden over de betekenis van de kadastrale erfgrens en het hek voor [de verkopers] blijkt, bij gebreke van toereikende stellingen hierover van [eisers] , niet nader of [de verkopers] daarover met [verweerders] heeft gesproken in de aldaar verwoorde zin. Aan de omstandigheid dat het door [de verkopers] omstreeks 2005 op perceel […] geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft (omstandigheid 4) komt, wat daar verder van zij, onvoldoende gewicht toe omdat daarmee niet vaststaat dat ook [verweerders] als kopers hebben geweten dat het hekwerk niet stond ter plaatse van de werkelijke kadastrale erfgrens maar op een plaats die meebracht dat zij minder kochten dan zij op grond van de contractuele omschrijving van het perceel in de koopovereenkomst, waar de kadastrale erfgrens deel uitmaakt van de omschrijving van de gekochte onroerende zaak ter afbakening, mochten verwachten. Om dezelfde redenen komt ook aan omstandigheid 5 (‘het hek fungeert daadwerkelijk als erfafscheiding’) onvoldoende gewicht toe. Omstandigheid 5 behelst naar het oordeel van het hof niet meer dan een veronderstelling, zodat ook daaraan onvoldoende gewicht toekomt.
3.28. (…)
Als [verweerders] al bij bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hek (omstandigheid 1) – hetgeen niet vaststaat en het hof niet aannemelijk acht, alleen al niet omdat [verweerders] , zoals zij stellen en [eisers] niet betwisten, een bouwkavel kochten (en niet bijvoorbeeld een huis met ondergrond en tuin als afgegrensd met een hekwerk – kan dit [eisers] niet baten, gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak. Het gaat er naar het oordeel van het hof daarbij om dat als wat werkelijk wordt verkocht daarvan in verminderende zin afwijkt, dit door [de verkopers] als de verkopende partij bij [verweerders] uitdrukkelijk onder de aandacht had moeten worden gebracht, hetzij mondeling bij de onderhandelingen over de koop, hetzij door in de koopovereenkomst op enigerlei wijze concreet te verwijzen naar het hekwerk als de feitelijke begrenzing van de verkochte onroerende zaak. Het gaat hier immers om een zeer ruim bouwperceel, in de koopovereenkomst aangeduid met een kadastraal nummer, waarbij zonder nadere toelichting van [verkoper] aan [verweerders] , [verweerders] niet hoefden te verwachten dat een gering onderdeel van dat kadastraal perceel geen onderdeel van het verkochte uitmaakte. [eisers] hebben niet gesteld dat en zo ja welke mededelingen of uitlatingen [verkoper] op dit punt tegenover [verweerders] hebben gedaan, zodat het hof aanneemt dat deze niet zijn gedaan. Om dezelfde redenen acht het hof ook omstandigheid 2 van onvoldoende betekenis. Omstandigheid 3 zegt naar het oordeel van het hof niet meer of minder dan dat [verweerders] op enig moment in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met wat zij op grond van de omschrijving in de koopovereenkomst hadden gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit gegeven bepalend is voor de omvang van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak.
3.29.
Het voorgaande wordt niet anders door de verklaring van de heer R.J. Baars van 10 juni 2024 (productie 2 bij memorie van grieven). Die verklaring bevat geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [verweerders] voor, bij of na het sluiten van de koopovereenkomst hebben begrepen of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat de gekochte onroerende zaak in omvang beperkter was dan wat volgt uit haar omschrijving in de koopovereenkomst.
3.30.
Op grond van wat hiervoor is overwogen, moet het ervoor worden gehouden dat [de verkopers] en [verweerders] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat het gehele perceel […] aan [verweerders] zou worden verkocht en overgedragen, dus met inbegrip van de strook grond. Uit het voorgaande volgt dat het hof de door [eisers] voorgestane uitleg verwerpt. Dit brengt mee dat [verweerders] eigenaar zijn van het gehele kadastrale perceel en dat hun vordering ter zake terecht is toegewezen.
(…)
De slotsom
3.34.
Het voorgaande voert tot de slotsom dat [eisers] niet op goede gronden hoger beroep hebben ingesteld. Dat geldt ook waar het betreft het oordeel van de rechtbank over de kosten van de kadastrale grensreconstructie. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd met aanvulling van gronden en de door [eisers] vermeerderde eis zal worden afgewezen.
3.35.
Aan nadere bewijslevering, zoals door partijen in hoger beroep aangeboden, wordt niet toegekomen. In het licht van wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken, is het aangeboden bewijs onvoldoende specifiek en niet ter zake dienend.”
3.Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen rov. 3.23, waarin het hof overweegt dat een belanghebbende derde als procespartij feiten mag stellen, en zo nodig bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel die ten grondslag ligt aan de levering van een onroerende zaak aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft, en zich op de rechtsgevolgen van dat gestelde titelgebrek mag beroepen.
Onderdeel 1.1 klaagt dat het hof hiermee miskent dat volgens art. 150 Rv Pro de stelplicht en de bewijslast ter zake van de door [verweerders] ingeroepen eigendom van de strook grond op [verweerders] rusten en dat het niet aan [eisers] is om te stellen en te bewijzen dat volgens de koopovereenkomst niet ook de strook grond is verkocht door de verkopers aan [verweerders] Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof er bovendien aan voorbij ziet dat [eisers] niet te kwalificeren zijn als ‘de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten’ in de zin van art. 150 Rv Pro. [eisers] betwisten gemotiveerd het bestaan van een geldige titel voor de door [verweerders] gestelde, aan hun eis ten grondslag gelegde overdracht door de verkopers aan [verweerders] van de eigendom van de strook grond, aldus het onderdeel.
3.1.2
Deze klachten kunnen bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. In de aangevallen overweging geeft het hof niet een oordeel over de bewijslastverdeling in de onderhavige procedure, maar over de vraag of een derde zich kan beroepen op de uitleg van een koopovereenkomst tussen twee andere partijen ten betoge dat aan de levering van een onroerende zaak tussen die partijen geen geldige titel ten grondslag heeft gelegen. Uit het arrest van het hof blijkt ook voor het overige niet dat het hof de bewijslast ter zake van de inhoud van de koopovereenkomst tussen de verkopers en [verweerders] op [eisers] heeft gelegd. Het oordeel van het hof dat de verkopers aan [verweerders] het gehele perceel […] , met inbegrip van de strook grond, hebben verkocht, berust, zoals blijkt uit rov. 3.26-3.29, op een weging van de over en weer gestelde feiten met betrekking tot de uitleg van de koopovereenkomst.
3.2.1
De onderdelen 2-6 richten verschillende klachten tegen de uitleg door het hof van de koopovereenkomst tussen de verkopers en [verweerders] In de kern klagen de onderdelen dat het hof bij deze uitleg de Haviltex-maatstaf heeft miskend, dan wel een onjuiste of onbegrijpelijke toepassing heeft gegeven aan deze maatstaf.
3.2.2
Deze klachten falen.
3.2.3
Het hof heeft de Haviltex-maatstaf vooropgesteld (rov. 3.22) en zijn arrest geeft geen blijk ervan dat het die maatstaf uiteindelijk (toch) niet, of niet op juiste wijze, heeft toegepast. Het stond het hof vrij om bij de uitleg van de koopovereenkomst te beginnen bij de omschrijving van het verkochte in de koopakte. [3] Het hof heeft overwogen (rov. 3.26) dat die omschrijving uitsluitend bestond uit het adres, de kadastrale aanduiding en de grootte (zie ook hiervoor in 2.1 onder (ii)), en dat die omschrijving geen verwijzing bevatte naar een afwijkende feitelijke begrenzing door bijvoorbeeld het op het perceel […] gesitueerde hekwerk. Verder heeft het hof van belang geacht dat partijen bij de koopakte een door hen ondertekende kadastrale tekening hebben gevoegd. Een en ander heeft het hof tot het voorlopige oordeel gebracht dat de koopakte en de daarin gebruikte bewoordingen grond bieden voor een uitleg van de koopovereenkomst volgens welke partijen de bedoeling hadden het gehele kadastraal aangeduide perceel onderwerp van de koopovereenkomst te doen zijn. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
3.2.4
Het hof heeft vervolgens onderzocht of er feiten en omstandigheden zijn die met toepassing van de Haviltex-maatstaf (niettemin) tot de conclusie voeren dat verkocht is het stuk grond zoals dat door het hek werd afgegrensd. Het hof is er daarbij van uitgegaan – in cassatie niet bestreden – dat [verweerders] ten tijde van de koop niet wisten dat het hekwerk niet stond ter plaatse van de kadastrale grens. Het hof heeft verder in aanmerking genomen dat [verweerders] een bouwkavel kochten, en heeft overwogen dat bij gebreke van daarop gerichte mededelingen van de kant van de verkopers, [verweerders] niet behoefden te verwachten dat een gering deel van het kadastrale perceel geen onderdeel van het verkochte uitmaakte. Hetgeen het hof in de rov. 3.27-3.29 verder heeft overwogen, komt erop neer dat uit hetgeen [eisers] in het kader van hun betwisting van de door [verweerders] gestelde uitleg van de koopovereenkomst hebben aangevoerd, niet kan worden afgeleid dat [verweerders] desalniettemin aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan het perceel tot aan het hek. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk.
3.2.5
Bij de hiervoor in 3.2.3-3.2.4 geschetste stand van zaken geeft het oordeel van het hof dat het verkochte gelijk is aan het kadastrale perceel, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, en is dat oordeel evenmin onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk geoordeeld dat de verkopers er niet op mochten vertrouwen dat [verweerders] ermee instemden dat zij, ook als het hek niet op de kadastrale grens zou staan, een perceel kochten dat slechts liep tot aan het hek en dat, omgekeerd, [verweerders] erop mochten vertrouwen dat de verkopers ingeval de strook grond kadastraal tot het verkochte perceel zou blijken te behoren, beoogden ook de strook grond te verkopen.
3.2.6
Aan het hiervoor in 3.2.2-3.2.5 overwogene doet niet af dat het hof in rov. 3.24 heeft overwogen dat de koopovereenkomst tussen de verkopers en [verweerders] betrekking heeft op een vastgoedtransactie en dat daarmee, na publicatie ervan in de openbare registers door middel van de latere notariële akte, ook belangen zijn gemoeid van derden die de openbare registers raadplegen, waaronder het belang dat wat in de openbare registers omtrent onroerende zaken is opgenomen uit oogpunt van rechtszekerheid zo veel mogelijk een juiste, daadwerkelijke en duidelijkheid scheppende weergave is van de rechtstoestand van een individuele onroerende zaak, zoals hier de strook grond. Deze overweging heeft blijkens de erop volgende rov. 3.26-3.29 geen rol gespeeld bij de uitleg die het hof aan de hand van de Haviltex-maatstaf aan de koopovereenkomst heeft gegeven.
3.3.1
Onderdeel 11 is gericht tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de leveringsakte waarmee de verkopers het stuk grond aan [verweerders] hebben geleverd.
Onderdeel 11.1 klaagt onder meer dat onbegrijpelijk is het oordeel in rov. 3.17 dat in de leveringsakte geen sprake is van een discrepantie tussen de feitelijke omschrijving en de kadastrale aanduiding. Het onderdeel betoogt dat uit de omschrijving in de leveringsakte onmiskenbaar volgt dat wèl sprake is van een discrepantie tussen enerzijds de feitelijke omschrijving – zijnde de straatnaam en het huisnummer: ‘ [a-straat 1] ’ – en anderzijds de kadastrale aanduiding: ‘sectie […] , nummer […] ’. Dit kadastrale perceel omvat immers zowel het adres [a-straat 1] als een deel van het adres [b-straat 1] (de litigieuze strook grond in de tuin van de verkopers (thans: [eisers] )), aldus het onderdeel.
Onderdeel 11.2 klaagt onder meer dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof (in rov. 3.17) dat de adresaanduiding in de leveringsakte geen althans onvoldoende aanknopingspunten zou bieden om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [verweerders] geleverde zaak. Het adres betrof immers een volledig omheinde bouwkavel, aldus het onderdeel.
3.3.2
Deze klachten falen. Het hof heeft bij zijn uitleg van de leveringsakte de juiste maatstaf gehanteerd door de omschrijving van de geleverde zaak uit te leggen naar objectieve maatstaven, bezien in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte. Klaarblijkelijk heeft het hof de akte zo uitgelegd dat de vermelding van het adres van het aan [verweerders] geleverde stuk grond niet verwijst naar de feitelijke afgrenzing ervan, maar slechts dient ter aanduiding van de ligging. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
3.4.1
Onderdeel 14.2 richt zich tegen rov. 3.35, waarin het hof het bewijsaanbod van [eisers] heeft gepasseerd. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk is, omdat (zonder nadere motivering) niet valt in te zien waarom het door [eisers] gedane bewijsaanbod onvoldoende specifiek en niet relevant zou zijn.
3.4.2
Het onderdeel faalt. Het hof is kennelijk niet aan (tegen)bewijslevering door [eisers] toegekomen op de grond dat [eisers] geen – voldoende concrete – feiten hebben aangevoerd ter betwisting van de door [verweerders] verdedigde uitleg van de koopovereenkomst en van de leveringsakte. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is tegen de achtergrond van de gedingstukken niet onbegrijpelijk.
3.5
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op € 375,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [eisers] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren H.M. Wattendorff, als voorzitter, F.J.P. Lock, F.R. Salomons, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.R. Salomons op
17 juli 2026.
17 juli 2026.