2.1In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer.
(i) [verweerster] is een makelaarskantoor.
(ii) In 2008 heeft [A] B.V. (hierna: [A] ) aan [verweerster] een exclusieve opdracht gegeven tot bemiddeling voor de verkoop van haar bedrijfspand te [vestigingsplaats] (hierna: het pand). De vraagprijs bedroeg op dat moment € 4 miljoen, de beoogde verkoopprijs € 3 miljoen.
(iii) In januari 2011 hebben [A] en [verweerster] een overeenkomst gesloten waarbij partijen de intentie hebben uitgesproken dat [verweerster] het pand voor een koopsom van € 1,2 miljoen van [A] zou kopen. Voorts zijn partijen toen overeengekomen dat de hiervoor onder (ii) vermelde opdracht tot bemiddeling kwam te vervallen.
(iv) Na een contact in 2009 tussen [verweerster] en [eisers] over de verkoop van het pand, heeft [verweerster] in juli 2011 opnieuw contact opgenomen met [eisers] De vraagprijs voor het pand bedroeg toen € 2,4 miljoen.
(v) [eisers] en [verweerster] hebben in de periode van juli tot en met oktober 2011 per e-mail overleg gehad over, onder meer, de wijze van financiering van de koopsom en over de noodzaak voor [eisers] om het pand te verhuren.
(vi) Op 30 november 2011 hebben [A] en [verweerster] met betrekking tot het pand een koopovereenkomst ondertekend. De koopprijs bedroeg € 1,2 miljoen.
(vii) Op 2 december 2011 hebben [verweerster] en de door [eisers] verworven vennootschap [C] B.V. (thans geheten: [E] B.V.; zowel [C] B.V. als [E] B.V. wordt hierna aangeduid als [E] ) een koopovereenkomst gesloten, waarbij [verweerster] het pand aan [E] heeft verkocht voor een bedrag van € 2,4 miljoen. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bedingen:
“NOTARIËLE AKTE VAN ECONOMISCHE EIGENDOMSOVERDRACHT EN JURIDISCHE EIGENDOMSOVERDRACHT
ARTIKEL 1.
Het verkochte zal in economische eigendom worden overgedragen bij akte te verlijden ten overstaan van notaris (…) op uiterlijk 31 december 2011 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
De juridische eigendomsoverdracht zal plaatsvinden bij akte te verlijden ten overstaan van voornoemde notaris of zijn plaatsvervanger zodra de volledige koopprijs met de verschuldigde rente over het niet direct te betalen gedeelte van de koopprijs is betaald.
(…)
BETALING
ARTKEL 3.
1. De betaling van de koopprijs (…) vindt plaats als volgt:
- een bedrag ad (…) € 1.200.0000,00 (…) zal worden voldaan bij het ondertekenen van de notariële akte van economische eigendomsoverdracht;
- het restant met de daarover verschuldigde rente, uitgaande van 4,5% op jaar basis, zal worden voldaan als volgt:
• over de maanden januari tot en met maart 2012 wordt uitsluitend rente betaald uiterlijk op het eind van iedere maand;
• daarna wordt voor het eerst op uiterlijk 1 april 2012 en zo vervolgens iedere maand op uiterlijk het eind van iedere maand een bedrag betaald ad € 22.222,00.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Deze overeenkomst is aangegaan onder de voorwaarden:
- dat koper uiterlijk op 21 december 2011 van een financieringsinstelling een schriftelijke toezegging heeft ontvangen dat aan hem onder andere ter financiering van het bedrag ad € 1.200.000,- zoals voormeld in artikel 3 lid 1 een hypothecaire geldlening/krediet wordt verstrekt ten bedrage van € 1.500.000,-;
- dat voor het passeren van de akte van economische eigendomsoverdracht de notariële akte van levering passeert met betrekking tot het verkochte tussen [A] B.V. en verkoper.
(…)”
(viii) Eveneens op 2 december 2011 hebben [verweerster] en [eisers] een ‘akte inzake hoofdelijke aansprakelijkheid’ (hierna: de akte) gesloten betreffende de verplichting van [E] tot betaling van de restantkoopprijs van € 1,2 miljoen met de daarover verschuldigde rente.
(ix) Op 7 december 2011 hebben [eisers] en [D] B.V. (hierna: [D] ) op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over verhuur van het pand door [E] aan [D] . [D] was aanvankelijk een gegadigde koper voor het pand, waarmee [verweerster] vanaf medio/eind november 2010 tot en met augustus/september 2011 heeft onderhandeld. [E] en [D] zijn onder meer overeengekomen dat [D] € 360.000,-- huur per jaar zal betalen en een bankgarantie van € 90.000,-- zal stellen.
(x) De huurovereenkomst is getekend en goedgekeurd door de bank van [E] .
(xi) Op 16 januari 2012 is het pand door [A] aan [verweerster] geleverd.
(xii) Op 30 januari 2012 zijn [verweerster] en [E] schriftelijk een aanvulling op de (hiervoor onder (vii) bedoelde) koopovereenkomst overeengekomen, onder meer inhoudende dat de tussen hen bestaande geldleningsovereenkomst voor het bedrag van € 1,2 miljoen met de daarover verschuldigde rente, zonder ingebrekestelling en zonder opzegtermijn direct opeisbaar is indien een betalingstermijn en/of rente niet of niet tijdig wordt voldaan.
(xiii) Op 12 maart 2012 hebben de betaling van een deel van de koopsom, de vestiging van hypotheken en de economische eigendomsoverdracht van het pand door [verweerster] aan [E] plaatsgevonden.
(xiv) [D] heeft het pand per 1 mei 2012 gehuurd. Zij heeft niet aan haar huurbetalingsverplichtingen voldaan.
(xv) [E] heeft de over de geldlening van € 1,2 miljoen verschuldigde rente over de maand oktober 2012 niet voldaan.
(xvi) Bij brief van 15 november 2012 heeft [verweerster] op grond van de hiervoor onder (xii) bedoelde aanvullende overeenkomst de geldlening van € 1,2 miljoen en de reeds vervallen rente van [E] opgeëist.
(xvii) Bij brief van 15 november 2012 heeft [verweerster] [eisers] op grond van de hiervoor onder (viii) bedoelde akte gesommeerd tot betaling van het gehele door [E] te betalen bedrag. [eisers] hebben niet aan die sommatie voldaan.
2.2.1[verweerster] vordert in dit geding hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van een bedrag in hoofdsom van € 1.129.406,--. Aan deze vordering heeft [verweerster] ten grondslag gelegd dat [eisers] op grond van de (hiervoor in 2.1 onder (viii) bedoelde) akte gehouden zijn het restant van de door [E] verschuldigde koopsom te voldoen.
2.2.2[eisers] verweren zich tegen deze vordering, voor zover in cassatie van belang, met een beroep op vernietigbaarheid van de akte op de grond dat deze is tot stand gekomen primair door bedrog (art. 3:44 lid 3 BW) en subsidiair onder invloed van dwaling (art. 6:228 BW). Meer subsidiair verweren zij zich met het betoog dat toewijzing van de vorderingen van [verweerster] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW).
In reconventie vorderen [eisers] vernietiging van de akte, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling. Voorts vorderen [eisers] een verklaring voor recht dat [verweerster] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is, waarbij de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat.
[eisers] hebben aan hun verweer in conventie en hun vorderingen in reconventie, kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd: (i) in de wetenschap dat [eisers] en [E] het pand niet zouden willen en kunnen kopen zonder een goede huurder, heeft [verweerster] [D] aangedragen als huurder, terwijl [verweerster] wist dat [D] geen solvabele en betrouwbare partij was, en (ii) [verweerster] heeft het doen voorkomen alsof zij, optredend als makelaar voor [A] , slechts als verkoper optrad omdat [A] niet bereid was een deel van de koopsom te financieren, terwijl [verweerster] aan [eisers] niet heeft kenbaar gemaakt dat zij een financieel belang had bij de verkoop van het pand.