Uitspraak
4 september 2009
Eerste Kamer
07/12342
RM/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. D.M. de Knijff,
t e g e n
ALTERNATIEVE BOUW EN ONTWIKKELINGSCOMBINATIE WATERINGSEVELD B.V.,
gevestigd te Delft,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en De Alternatieve.
1. Het geding in feitelijke instanties
De Alternatieve heeft bij exploot van 16 april 2003 [eiser] c.s. gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en een vordering ingesteld die na een eiswijziging - en eisvermeerdering inhield, kort gezegd, (a) [eiser] c.s. te veroordelen om tegen gelijktijdige betaling van € 1.756.693,86 medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaken te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [A], nummers: [001] (gedeeltelijk), [002] en [003] (gedeeltelijk), (b) te bepalen dat de uitspraak in de onderhavige procedure op eerste verlangen van De Alternatieve in de plaats van de transportakte of een deel daarvan zal kunnen treden (ex art. 3:300 BW), (c) [eiser] c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan De Alternatieve ter zake van door De Alternatieve reeds geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de weigering van [eiser] c.s. aan de overdracht van het verkochte medewerking te verlenen, welke schade alsdan nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet; (d) [eiser] c.s. te veroordelen om aan De Alternatieve te betalen een bedrag van € 10.000,-- terzake van buitengerechtelijke kosten.
[Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden en, in reconventie, gevorderd, kort gezegd, de overeenkomst tussen De Alternatieve en [eiser] c.s. met betrekking tot voornoemde percelen te vernietigen althans te ontbinden, indien en voorzover in deze procedure een overeenkomst mocht blijken te bestaan en de beslagen op de percelen op te heffen.
De Alternatieve hebben de vordering in reconventie bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 2 maart 2005 zowel in conventie als in reconventie de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft De Alternatieve hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 7 juni 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank voorzover in conventie gewezen vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- [eiser] c.s. veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het arrest medewerking te verlenen aan de overdracht van voornoemde onroerende zaken via ondertekening van de transportakte, dan wel afgifte van een daartoe strekkende volmacht aan de notaris [betrokkene 1] te [plaats];
- bepaald dat zijn arrest in de plaats van de transportakte of een deel daarvan zal kunnen treden (ex art. 3:330 BW) indien [eiser] c.s. binnen veertien dagen na de betekening van het arrest in gebreke blijven met de overdracht van het verkochte aan De Alternatieve;
- [eiser] c.s. veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan De Alternatieve ter zake van de door Alternatieve reeds geleden en nog te lijden schade ten gevolge van de weigering van [eiser] c.s. aan de overdracht van het verkochte medewerking te verlenen, op te maken bij staat.
Het meer of anders gevorderde heeft het hof afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Alternatieve heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot verwerping.
De advocaat van [eiser] c.s. heeft bij brief van 3 april 2009 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Het gaat in cassatie om het volgende.
(i) [Eiser] c.s. waren eigenaren van aaneengesloten percelen, deels gelegen op het grondgebied van de gemeente 's-Gravenhage en deels op het grondgebied van de vroegere gemeente Wateringen, thans gemeente Westland.
(ii) Ten behoeve van de ontwikkeling van de Vinexlocatie Wateringse Veld (woningbouw) hebben beide gemeenten een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op de percelen, voorzover gelegen op hun grondgebied.
(iii) De Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (hierna: de Ontwikkelingscombinatie), opgericht door de gemeente 's-Gravenhage in samenwerking met Bouwfonds ter ontwikkeling van het Wateringse Veld, heeft in de periode eind 1997/begin 1998 getracht in der minne overeen-stemming te bereiken met [eiser] c.s. over de verwerving van hun percelen. Daarbij is aan [eiser] c.s. een bod gedaan, dat zij niet hebben geaccepteerd.
(iv) [Betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) heeft in 1996 in samenwerking met anderen het initiatief genomen tot het opzetten van De Alternatieve, een vennootschap die zich bezighoudt met het aankopen, vervreemden, bezwaren, (ver)huren, ontwikkelen en realiseren van onroerende zaken. Met De Alternatieve werd beoogd vanuit de markt tegenwicht te bieden tegen de gemeenten en de Ontwikkelingscombinatie bij de ontwikkeling van het Wateringse Veld. [Betrokkene 3] was tot september 2003 directeur van De Alternatieve. In de voor deze procedure van belang zijnde periode had [betrokkene 2] een aanmerkelijk belang in De Alternatieve en geschiedde de feitelijke beleidsbepaling in De Alternatieve door [betrokkene 2].
(v) [Eiser] c.s. hebben op 14 september 1996 met Agromak B.V., een vennootschap waarvan [betrokkene 2] directeur is en die handelt onder de naam "Adviesbureau [B]", een bemiddelingsovereenkomst gesloten, die inhield dat de vennootschap in de persoon van [betrokkene 2] zou bemiddelen bij de verkoop van - kort gezegd - hun onder (i) genoemde percelen, voor zover de gemeente 's-Gravenhage en de (toenmalige) gemeente [plaats] die percelen nodig zouden hebben ter realisering van het woningbouwplan Wateringse Veld en de aanleg van een verkeersweg.
(vi) [Betrokkene 2] heeft vervolgens bemiddeld tussen [eiser] c.s. en De Alternatieve over de aankoop door laatstgenoemde van de onder (i) genoemde percelen. Er is in verband hiermee veel overleg geweest en correspondentie gevoerd, in het bijzonder van de kant van [betrokkene 2]. Partijen verschillen van mening over de vraag of in dit kader een overeenkomst tussen De Alternatieve en [eiser] c.s. tot stand is gekomen.
(vii) Bij Koninklijk Besluit van 6 november 1997 is het Haagse deel van de percelen aangewezen als te onteigenen zaak. Bij vonnis van 14 juni 1998 van de rechtbank 's-Gravenhage is de vervroegde onteigening uitgesproken van de te 's-Gravenhage gelegen percelen van [eiser] c.s. Nadien is door de rechtbank de schadeloosstelling voor de onteigening vastgesteld. Als gevolg van deze onteigening zijn de te [plaats] gelegen percelen van [eiser] c.s. niet langer ontsloten voor verkeer en niet langer aangesloten op nuts-voorzieningen.
(viii) De gemeente Wateringen heeft het in haar gemeente gelegen deel van de percelen willen onteigenen. Bij Koninklijk Besluit van 6 augustus 2002 is echter geoordeeld dat De Alternatieve in staat moet worden geacht tot zelfrealisatie van de bouwplannen en is aan het raadsbesluit tot onteigening van de bedoelde percelen goedkeuring onthouden.
(ix) Bij brief van 1 november 2002 van [betrokkene 3] van De Alternatieve aan de advocaat van [eiser] c.s. heeft De Alternatieve aangekondigd tot afname van de onder (viii) bedoelde percelen te willen overgaan tegen betaling van een koopprijs van ƒ 3.871.243,83 (€ 1.756.693,86). Daarbij is uitgegaan van een oorspronkelijke koopsom van ƒ 6.000.000,--, waarop een bedrag van ƒ 1.528.756,17 "onteigeningsvergoeding" voor de Haagse percelen, alsmede - onder de vermelding "minder meters" - een bedrag van ƒ 600.000,-- in mindering is gebracht. [Eiser] c.s. hebben geweigerd hieraan mee te werken.
(x) De Alternatieve heeft vervolgens de hiervóór onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld, die in hoofdzaak ertoe strekken nakoming te verkrijgen van de volgens haar tussen haar en [eiser] c.s. tot stand gekomen overeenkomst. [Eiser] c.s. hebben in conventie bestreden dat zo'n overeenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair, voor het geval mocht worden geoordeeld dat zo'n overeenkomst wel tot stand is gekomen, hebben zij onder meer, zowel als verweer in conventie als als vordering in reconventie, vernietiging van die overeen-komst gevorderd wegens dwaling, dan wel bedrog dan wel misbruik van omstandigheden.
(xi) De rechtbank was van oordeel dat geen sprake is geweest van een overeenkomst met voldoende bepaalde en bepaalbare inhoud, en wees zowel de vorderingen in conventie als die in reconventie af.
(xii) Het hof heeft het vonnis van de rechtbank, voorzover in conventie gewezen, vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoend, de vordering in conventie grotendeels toegewezen.
3.2 Onderdeel I is gericht tegen rov. 3 en 4 van het arrest van het hof.
Het hof heeft in rov. 3 onder verwijzing naar de in rov. 1.6-1.13 en 1.15-1.18 weergegeven uitvoerige citaten en uit brieven en uit een door [eiser] c.s. afgegeven verklaring geoordeeld dat uit de inhoud van die brieven en verklaring, in onderling verband en samenhang bezien, volgt dat partijen in september/oktober 1997 overeenstemming hebben bereikt over de aankoop door De Alternatieve van de Haagse en Wateringse percelen van [eiser] c.s. tegen een koopsom van ƒ 6.000.000,--, waarbij eventuele onder- of overmaat van de percelen weilandgrond verrekend zou worden tegen een prijs van ƒ 75,- per m² en dat partijen in verband met latere ontwikkelingen nog een aantal nadere, in rov. 3 weergegeven afspraken hebben gemaakt. Op grond van dit alles is het hof van oordeel dat [eiser] c.s. in beginsel gehouden zijn aan de door De Alternatieve gewenste levering mee te werken. Deze oordelen kunnen, als van feitelijke aard, in cassatie niet op hun juistheid worden beoordeeld. Zij zijn niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.
De in onderdeel I tegen rov. 3 gerichte klachten falen dan ook. Zij bestrijden niet dat [eiser] c.s. hebben ingestemd met het in de door het hof bedoelde brieven en verklaring gestelde, maar betogen dat die instemming op onjuiste gronden (in het bijzonder de positie van [betrokkene 2] betreffende) tot stand is gekomen, dat dit voor De Alternatieve kenbaar is geweest en dat daarom geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daarmee wordt echter niet een beroep gedaan op het ontbreken van instemming ten tijde van het verlenen daarvan doch op de vernietigbaarheid van de tot stand gekomen overeenkomst op grond van wilsgebreken.
Voorzover het onderdeel gericht is tegen rov. 4, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden, aangezien in rov. 4, anders dan waarvan het onderdeel uitgaat, geen oordeel van het hof doch stellingen van [eiser] c.s. worden weergegeven.
3.3 Onderdeel II mist feitelijke grondslag, nu, anders dan in het onderdeel tot uitgangspunt wordt genomen, in de daarin aangewezen passages uit de conclusies van antwoord en van dupliek een beroep op art. 7:416 lid 3 BW niet te lezen valt en het hof een zodanig beroep ook niet impliciet heeft verworpen.
3.4.1Onderdeel III is gericht tegen de verwerping door het hof in rov. 4.1 van het beroep op dwaling, dan wel bedrog, dan wel misbruik van omstandigheden, dat [eiser] c.s subsidiair hebben gedaan.
Het hof heeft deze verwerping in de eerste plaats gegrond op zijn oordeel dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd hebben gesteld dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst, zoals die blijkt uit hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen, zouden zijn overgegaan, indien De Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen van het belang van
[betrokkene 2] in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld. Evenmin acht het hof zulks, gelet op de feitelijke toedracht van de onderhandelingen, aannemelijk nu daaruit blijkt dat het [eiser] c.s. hoofdzakelijk er om te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen.
3.4.2 Voor de beoordeling van onderdeel III is allereerst het volgende van belang.
Voor een beroep op de in art. 3:44 en 6:228 BW vermelde vernietigingsgronden is niet vereist dat degene die zich daarop beroept, door het aangaan van de overeenkomst onder invloed van het wilsgebrek is benadeeld (HR 19 januari 2001, nr. C99/070, LJN AA9559, NJ 2001, 159). Wel is vereist dat de betrokkene de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, als de dwaling, het bedrog of het misbruik van omstandigheden niet had plaatsgehad (vgl. HR 17 januari 1997, nr. 16139, LJN ZC2250, NJ 1997, 222; HR 5 februari 1999, nr. C97/268, LJN ZC2842, NJ 1999, 652; HR 4 april 2003, nr. C01/238, LJN AF4843, NJ 2003, 361). In dit verband is van belang dat het hof blijkens zijn vaststellingen in rov. 3 de inhoud van de overeenkomst waarvan in deze procedure nakoming wordt gevorderd, niet beperkt heeft geacht tot hetgeen partijen in september/oktober 1997 zijn overeengekomen, maar daartoe mede heeft gerekend hetgeen partijen in aanvulling daarop later zijn overeengekomen in reactie op de ontwikkelingen in de jaren daarna. In een geval als het onderhavige - waarin op grond van de tussen de bemiddelaar en de wederpartij bestaande betrekkingen ervan moet worden uitgegaan dat de bemiddelaar bij de totstandkoming van de overeenkomst (mede) de belangen van de wederpartij heeft behartigd zonder dat zijn opdrachtgever daarmee had ingestemd; onderdeel III.4 wijst terecht op het verband met art. 7:416, 417, 418 en 427 BW - kan voorts van degene die zich op de bedoelde vernietigingsgronden beroept, niet worden verlangd dat hij precies aangeeft op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten indien hij niet onder de invloed van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden zou hebben gehandeld, doch is voldoende dat hij stelt - en in geval van (voldoende gemotiveerde) betwisting aannemelijk maakt - dat hij in dat geval
de overeenkomst niet, of niet op de daadwerkelijk overeengekomen voorwaarden, zou hebben gesloten. Aan de motivering van de betwisting door de wederpartij moeten voorts in zo'n geval verzwaarde eisen worden gesteld.
3.4.3 Door te oordelen als hiervóór in 3.4.1 weergegeven, is het hof ofwel uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting ofwel heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Het eerste is het geval indien het hof het hiervóór in 3.4.2 overwogene heeft miskend.
3.4.4 Indien het hof wel van de juiste maatstaven is uitgegaan, heeft het zijn oordelen onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.
Voor 's hofs oordeel dat [eiser] c.s. onvoldoende concreet feitelijk onderbouwd hebben gesteld dat zij niet tot het sluiten van de overeenkomst, zoals die blijkt uit hetgeen het hof in rov. 3 heeft overwogen, zouden zijn overgegaan, indien De Alternatieve, respectievelijk [betrokkene 2], hen van het belang van [betrokkene 2] in De Alternatieve op de hoogte zou hebben gesteld, is zulks reeds het geval op grond van het volgende.
Onderdeel III.1 wijst erop dat [eiser] c.s. in hun conclusie van dupliek hebben gesteld dat zij geen bemiddelingsovereenkomst met [betrokkene 2] zouden hebben aangegaan, indien zij van zijn banden met De Alternatieve op de hoogte zouden zijn geweest. Inderdaad is zonder nadere motivering niet begrijpelijk, op welke grond het hof van oordeel is dat hiermee niet voldoende gemotiveerd is gesteld dat in dat geval de overeenkomst waarvan De Alternatieve nakoming vordert, niet of niet op dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen.
Ook het oordeel van het hof dat, gelet op de feitelijke toedracht van de onderhandelingen, niet aannemelijk is dat de overeenkomst in dat geval niet tot stand zou zijn gekomen, nu uit die toedracht blijkt dat het [eiser] c.s. hoofdzakelijk erom te doen was een (aanmerkelijk) hogere prijs voor hun percelen te verkrijgen dan die welke zij via de Ontwikkelingscombinatie konden verkrijgen, is zonder nadere motivering niet begrijpelijk. Het maakt immers, naar in onderdeel III.3 terecht wordt betoogd, niet duidelijk waarom het hof heeft aangenomen dat geen overeenkomst tegen een hogere prijs en op voor [eiser] c.s. gunstiger voorwaarden tot stand zou zijn gekomen, als de dwaling, het bedrog of het misbruik van omstandigheden niet had plaatsgehad.
3.4.5 De op het voorgaande gerichte klachten van onder-deel III zijn derhalve gegrond. De overige klachten van het onderdeel behoeven geen behandeling.
3.5 Onderdeel IV is gericht tegen de slotoverweging van rov. 5, waarin het hof is voorbijgegaan aan het beroep van [eiser] c.s. op onvoorziene omstandigheden, reeds omdat dit beroep onvoldoende feitelijk geadstrueerd is. Het onderdeel betoogt dat dit oordeel onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen [eiser] c.s. gesteld hebben ten aanzien van een vijftal in het onderdeel genoemde feiten en omstandigheden. Het onderdeel faalt.
Van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW kan alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Zoals hiervóór in 3.4.2 is geconstateerd, heeft het hof blijkens zijn vaststellingen in rov. 3 de inhoud van de overeenkomst waarvan in deze procedure nakoming wordt gevorderd, niet beperkt geacht tot hetgeen partijen in september/oktober 1997 zijn overeengekomen, maar heeft het daartoe mede gerekend hetgeen partijen in aanvulling daarop later zijn overeengekomen in reactie op de ontwikkelingen in de jaren daarna. In het licht hiervan is 's hofs oordeel dat [eiser] c.s. hun beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende feitelijk geadstrueerd hebben, niet onbegrijpelijk. De in het onderdeel bedoelde stellingen maken immers in het geheel niet duidelijk, op grond waarvan moet worden aangenomen dat de daarin bedoelde feiten en omstandigheden aan het slot van de periode waarin de door het hof aangenomen overeenkomst tot stand is gekomen, nog in de toekomst lagen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 7 juni 2007;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt De Alternatieve in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 465,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, W.A.M. van Schendel en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op
4 september 2009.