Uitspraak
28 mei 2010
Eerste Kamer
08/02927
EE
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
MOMUS II MAASTRICHT B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
advocaat: aanvankelijk mr. M.V. Polak,
thans mr. R.A.A. Duk,
t e g e n
[Verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. D.M. de Knijff.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Momus en [verweerster].
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak 193698 CV EXPL 05-1715 van de kantonrechter te Maastricht van 2 november 2005 en 28 december 2005,
b. de arresten in de zaak 103.003.119 (rolnummer C0600211/MA) van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april 2008.
De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de arresten van het hof heeft Momus beroep in cassatie ingesteld. [verweerster] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor Momus toegelicht door mr. M.V. Polak en mr. D. Vlasblom, advocaten te Amsterdam. Voor [verweerster] is de zaak toegelicht door haar advocaat en mr. A. van Staden ten Brink, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk.
De advocaat van [verweerster] heeft bij brief van 9 april 2010 op de conclusie gereageerd.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1 [Verweerster] is verhuurster van een bedrijfspand, dat is bestemd te worden gebruikt als horecabedrijf, aan het Vrijthof te Maastricht. Momus is in 1999 bij wege van indeplaatsstelling huurster geworden van dit pand.
De huurovereenkomst was in 1984 aangegaan voor een periode van 20 jaar en is tussentijds (in maart 1987) verlengd tot 2014 door uitoefening van een daarop betrekking hebbend optierecht. Voor deze verlengingsperiode is in de huurovereenkomst een regeling getroffen voor de geldende huurprijs in dier voege dat voor de periode van 1 maart 2004 tot en met 28 februari 2014 een huurprijs zal gelden die jaarlijks wordt vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in lid 2 van art. 2 van de huurovereenkomst.
3.2 De vordering van [verweerster] strekt tot nadere vaststelling van de huurprijs van het verhuurde pand op de voet van art. 7:303 BW. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Daarbij heeft het hof in rov. 4.6 tot en met 4.8 het standpunt van Momus verworpen dat de bepaling in de optieovereenkomst met zich brengt dat door de verhuurster is afgezien van toepasselijkheid van eertijds art. 7A:1632a (oud) BW en thans art. 7:303 BW voor de optieperiode van 2004 tot 2014, omdat een afspraak die is gemaakt tijdens de eerste huurperiode omtrent de huurprijs voor de periode daarna, niet in de weg staat aan de toepasselijkheid van deze bepalingen. Het hof heeft vervolgens Momus toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat bij het inroepen van de optie is afgesproken dat de huur vanaf dat moment niet anders dan gecorrigeerd voor inflatie door verhuurster zou mogen worden aangepast, met afzien van enige marktconforme huurprijsaanpassing als bedoeld in voormelde bepalingen. In zijn eindarrest acht het hof (in rov. 8.5) Momus in dit bewijs niet geslaagd. Daarbij heeft het hof overwogen dat twee getuigen weliswaar hebben verklaard dat is afgesproken dat de verlaagde huur zou worden gecontinueerd, ook voor de periode 2004-2014, doch dat het hof niet de overtuiging heeft gekregen dat ook daadwerkelijk bindende prijsafspraken zijn gemaakt, waarbij voor het hof het ontbreken van enige schriftelijke bevestiging van zo'n essentiële afspraak heeft meegewogen (rov. 8.6). Ook de volgende passage in de akte van indeplaatsstelling van 29 juni 1999 wijst volgens het hof (rov. 8.7) niet op het afzien van toepasselijkheid van het wettelijk recht op marktconforme huurprijsaanpassing:
"Het is partijen bekend, dat Roli [de oorspronkelijke huurster] gebruik heeft gemaakt van haar optie tot verlenging van de huurovereenkomst met tien jaren als bedoeld in [..], gelijk het partijen bekend is, dat, voorzover in der minne niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs per 1 maart 2004, [verweerster] huurprijswijziging zal vorderen bij de Kantonrechter, een en ander gebaseerd op artikel 1632a Boek 7A BW."
4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
4.1 Onderdeel a van het middel betoogt dat het hof in rov. 4.6 - 4.8 heeft miskend dat art. 7:303 BW gelezen in samenhang met art. 7:291 BW - in afwijking van art. 7A:1632a (oud) BW - een bepaling van semi-dwingend recht is, dat wil zeggen een bepaling waarvan niet ten nadele van de huurder - maar wel ten nadele van de verhuurder - kan worden afgeweken. Als partijen, zoals in dit geval, een bepaling hebben opgenomen in de huurovereenkomst omtrent de huurprijs die zal gelden na de mogelijke verlenging daarvan en met het oog op de belangen van de huurder, sluit zulks een door de verhuurder op de voet van art. 7:303 BW gevorderde nadere huurprijsvaststelling uit.
4.2 Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op de vordering van [verweerster], die is ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus 2003.
4.3 Voorts moet uitgangspunt zijn dat art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen.
Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht, waarin met de woorden "ongeacht enig andersluidend beding" in art. 7A:1632a tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in deze bepaling gegeven bevoegdheid. Dit heeft het hof miskend. Hieruit volgt dat de rechtsklacht van onderdeel a slaagt en dat, nu het hof de uitleg van het onderhavige beding in het midden heeft gelaten, verwijzing moet volgen voor een nieuwe beoordeling van het geschil in hoger beroep.
4.4 Door het slagen van onderdeel a behoeven de onderdelen b en c geen behandeling.
5. Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep
5.1 Het middel, dat aan de orde komt nu de voorwaarde waaronder het is ingesteld is vervuld, keert zich tegen rov. 4.8, 4.11 en 8.6 waarin volgens de lezing van [verweerster] het hof heeft geoordeeld dat de afspraak tussen [verweerster] en Roli (de oorspronkelijke huurster) in de allonge van 1987, alsmede de gestelde bindende prijsafspraak tussen [verweerster] en Roli van 1994 ook in de verhouding tussen [verweerster] en Momus gelden.
5.2 Volgens onderdeel 1 had het hof zo nodig met ambtshalve toepassing van art. 6:159 lid 2 BW moeten oordelen dat dit niet het geval was, nu art. 4 van de overeenkomst van indeplaatsstelling bepaalt dat [verweerster] per 1 maart 2004 (behoudens een minnelijke regeling) huurprijswijziging zal vorderen en [verweerster] een beroep heeft gedaan op deze bepaling en heeft gesteld dat Momus door ondertekening van de akte van indeplaatsstelling ermee heeft ingestemd dat [verweerster] in ieder geval per 1 maart 2004 huurprijswijziging kon vorderen.
5.3 Voorzover onderdeel 1 berust op de opvatting dat de rechter art. 6:159 lid 2 ambtshalve moet toepassen, faalt het, omdat deze opvatting onjuist is. Voorzover het berust op de veronderstelling dat het hof de juistheid van het standpunt van [verweerster] heeft aanvaard dat de optieregeling is achterhaald door de overeenkomst van indeplaatsstelling, gaat het uit van een onjuiste lezing van de aangevallen overwegingen en kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
De onderdelen 2 en 3 stuiten eveneens hierop af.
6. Beslissing
De Hoge Raad;
in het principale beroep:
vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april 2008;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Arnhem;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Momus begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
in het incidentele beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Momus begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 28 mei 2010.