Uitspraak
Nr. 1371
Hoge Raad der Nederlanden
Derde Kamer
6 juni 2003
AB
Arrest
in de zaak van
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. A.H. Vermeulen,
tegen
de gemeente Rotterdam,
zetelende te Rotterdam,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Verweerster in cassatie (hierna: de Gemeente) heeft bij exploit van 12 mei 2000 eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam en ten behoeve van de uitvoering van het bouwplan "Insulindeplein" gevorderd bij vervroeging uit te spreken de onteigening ten behoeve van de Gemeente van het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [001], ter grootte van 0.01.23 ha, plaatselijk bekend als [adres], met bepaling van een voorschot op het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 9 november 2000, welk vonnis, nadat het daartegen door [eiser] ingestelde cassatieberoep bij arrest van de Hoge Raad van 5 oktober 2001 was verworpen, op 27 november 2001 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op f 33.825.
1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 16 mei 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de door de Gemeente aan [eiser] wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 19.974, alle vergoedingen daaronder begrepen, en de Gemeente veroordeeld van deze schadeloosstelling, na aftrek van het voorschot van f 33.825 (€ 15.349,12), pro resto aan [eiser] te voldoen € 4.624,88, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 16 mei 2002 tot aan de dag der voldoening. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [Eiser] heeft tegen het vonnis van 16 mei 2002 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 24 januari 2003 geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep.
2.5. De advocaat van [eiser] heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel van cassatie
3.1. Het eerste onderdeel van het cassatiemiddel klaagt dat de Rechtbank bij het bepalen van de waarde van het onteigende perceel een onjuist criterium heeft gehanteerd doordat zij niet rekening heeft gehouden met alle omstandigheden die in het algemeen in het commerciële verkeer hun invloed op de waarde van een zaak doen gelden, doch slechts het oordeel van deskundigen tot het hare heeft gemaakt zonder (waarneembaar) rekening te houden met hetgeen namens [eiser] bij pleidooi naar aanleiding van het deskundigenrapport met betrekking tot de werkelijke waarde is aangevoerd. Het onderdeel betoogt in dit verband meer in het bijzonder dat niet valt in te zien dat geen rekening had moeten worden gehouden met de door [eiser] bij pleidooi in de nummers 22 - 28 van de pleitnotities van mr. A.P.M. Haket naar voren gebrachte omstandigheid dat de Gemeente volgens haar eigen berekening voor zeven andere, nagenoeg even grote, percelen met te slopen opstallen erop in de Vlaggemanstraat - inclusief de sloopkosten - circa € 777 per m² heeft betaald. Het onderdeel slaagt in zoverre. Nu de Rechtbank zich voor wat betreft de waarde van het onteigende perceel aangesloten heeft bij het advies van deskundigen, die (onder de punten 19 en 20 van hun rapport) als voorbeeld van een redelijk handelend koper voor het onteigende perceel onder meer hebben gewezen op "de gemeente of een woningbouwcorporatie die het ter plaatse beoogde sociale bebouwing wil realiseren", behoefde het oordeel van de Rechtbank dat het onteigende perceel van 123 m², na verwijdering van funderingsrestanten, een waarde had van € 22.140 (dus € 180 per m²) nadere motivering in het licht van de stelling van [eiser] dat de Gemeente volgens haar berekening voor zeven nagenoeg even grote percelen in dezelfde straat bij minnelijke aankoop prijzen, inclusief sloopkosten, van (gemiddeld) f 210.623, derhalve € 95.576,55 ofwel € 777 per m², heeft betaald. Na verwijzing zal de juistheid van deze stellng alsnog moeten worden onderzocht.
Opmerking verdient dat indien men, ter bepaling van de waarde van te onteigenen grond, de onteigenaar denkt als redelijk handelend koper en de te onteigenen partij als redelijk handelend verkoper, weliswaar de invloed moet worden uitgeschakeld die op de prijsbepaling uitgaat van de omstandigheid dat de onteigenaar als overheidsorgaan ter wille van het door hem te dienen algemeen nut min of meer gedwongen is om de eigendom van juist deze grond te verwerven; dat brengt echter niet mee dat prijzen die de onteigenaar bij aankoop van vergelijkbare gronden in de nabije omgeving van het onteigende heeft betaald in geen geval ter vergelijking kunnen dienen
3.2. Het tweede onderdeel van het cassatiemiddel klaagt dat onbegrijpelijk is het oordeel van de Rechtbank dat de onteigende onroerende zaak, gelet op de staat waarin de opstal zich ten tijde van de aankoop door [eiser] bevond en het gebrek aan mogelijkheden voor zelfstandige ontwikkeling als bouwperceel, niet kan worden aangemerkt als een duurzame belegging als door de Hoge Raad bedoeld in zijn arrest van 16 juli 1990 (NJ 1991, 722) en dat [eiser] derhalve niet in aanmerking komt voor vergoeding van wederbeleggingskosten. De klacht faalt. De Rechtbank heeft kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat [eiser] het onteigende perceel aanhield met het oogmerk het op termijn met winst te verkopen en dat het onteigende daarom geen duurzame belegging vormde van het soort waarop de Hoge Raad het oog had in zijn vermelde arrest. Dit oordeel van de Rechtbank is niet onbegrijpelijk en de daaraan door de Rechtbank verbonden gevolgtrekking dat [eiser] in verband met de onteigening van deze onroerende zaak geen aanspraak heeft op vergoeding van wederbeleggingskosten, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Rotterdam van 16 mei 2002;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Gemeente in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 376,36 voor verschotten en € 1590 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 6 juni 2003