Conclusie
Nr. 1371
P.J. Wattel
Zitting 24 januari 2003
Derde Kamer B
Onteigening
Conclusie in de zaak:
[Eiser]
tegen
de Gemeente Rotterdam
1 Feiten en procesverloop
1.1 [Eiser] was eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [001], ter grootte van 0.01.23 ha, lokaal bekend als [adres]. Dit perceel is bij besluit van de raad van de gemeente Rotterdam van 25 maart 1999, nr. 216,(1) op basis van art. 77, lid 1, sub 2, van de Onteigeningswet (hierna: Ow) tot onteigening aangewezen ten behoeve van de uitvoering van het bouwplan "Insulindeplein (A-straat)."
1.2. Het perceel heeft een frontbreedte van circa 5.50 m en is circa 22,5 m diep. Voorheen stond er een een souterrain-bedrijfsruimte op met daarboven een beletage- en twee verdiepingwoningen met zolders. Het is door [eiser] gekocht in het midden van de jaren tachtig. De woningen waren toen verhuurd. Bij Gemeenteraadsbesluit van 3 oktober 1985 zijn de woningen onbewoonbaar verklaard. Bij brief van 25 november 1997 heeft de Gemeente [eiser] bericht dat indien niet voor 1 december 1997 gesloopt zou zijn, de deelgemeente Noord tot adequate actie zou overgaan. [Eiser] achtte de handelwijze van de Gemeente onzorgvuldig wegens veel te korte termijn en is niet voor het genoemde tijdstip tot sloop overgegaan. Op 1 of 2 december 1997 heeft de gemeente toen de daad bij het woord gevoegd. Ten tijde van de onteigening was het perceel nog steeds te karakteriseren als braakliggende grond met funderingsresten.
1.3. Bij exploit van 12 mei 2000 heeft de gemeente [eiser] doen dagvaarden voor de Rechtbank en onder meer gevorderd te harer name vervroegd de onteigening uit te spreken van het in 1.1 genoemde perceel.
1.4. [Eiser] heeft de onteigening onder meer bestreden met het verweer dat de Gemeente niet zou hebben voldaan aan haar verplichting ex art. 17 Ow Pro tot pogen tot minnelijke verkrijging. De partijen lagen een factor 7 uit elkaar: de Gemeente bood circa f 34.000; [eiser] verlangde en verlangt circa f 250.000.
1.5. Bij vonnis van 9 november 2000, nr. 138400/HA ZA 00-1159, heeft de Rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op het door de Gemeente aangeboden bedrag van ƒ 33.825 (EUR 15.349).
1.6. Tegen dit vonnis heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Op 23 mei 2001 concludeerde de Advocaat-Generaal Ilsink dat dit beroep zinloos en kansloos was; op 5 oktober 2001 verwierp u het beroep onder verwijzing naar art. 101a (thans 81) RO. Het onteigeningsvonnis is vervolgens op 27 november 2001 ingeschreven in de openbare registers.
1.7 In een vonnis van 8 november 2001, nr. 138400/HA ZA 00-1159 heeft de Rechtbank de data voor de nederlegging ter griffie van het rapport van deskundigen alsmede voor de pleidooien bepaald op 8 maart 2002, respectievelijk op 19 april 2002. De deskundigen hebben hun concept-rapport aan partijen gezonden en nadat dezen schriftelijk hadden gereageerd, hebben de deskundigen hun rapport op 25 februari 2002 ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd. De voorgeschreven mededelingen en kennisgevingen zijn gedaan, respectievelijk hebben plaatsgevonden. Gepleit is op 19 april 2002.
1.9 Bij eindvonnis van 16 mei 2002, nr. 138400/HA ZA 00-1159 heeft de Rechtbank de aan [eiser] toe te kennen schadeloosstelling in overeenstemming met het deskundigenrapport bepaald op € 19.880. Dit bedrag bestaat uit de waarde van het perceel onder aftrek van de kosten voor sloop en afvoer van de nog aanwezge funderingsrechten. Voor andere posten is aan [eiser] geen vergoeding toegekend, met name niet voor in cassatie nog litigieuze herbeleggingskosten.
1.10 [Eiser] heeft, tijdig en regelmatig, opnieuw beroep in cassatie ingesteld. Zowel [eiser] als de gemeente hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten.
2 Geschil in cassatie
2.1 [Eiser] stelt één middel voor in twee onderdelen. Het eerste onderdeel komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen de waardebepaling door de Rechtbank. Het perceel is, kort gezegd, veel meer waard. De Rechtbank heeft een onjuist criterium gehanteerd en onvoldoende gemotiveerd omdat zij niet met "alle omstandigheden, die in het algemeen in het commerciële verkeer hun invloed op de waarde van een zaak doen gelden" rekening heeft gehouden, maar slechts het oordeel van deskundigen tot het hare gemaakt heeft zonder (waarneembaar) rekening te houden met [eiser]'s argumenten.
2.2 Het tweede onderdeel klaagt over het niet-toekennen van een vergoeding voor herbeleggingskosten. Onbegrijpelijk is het oordeel van de Rechtbank (r.o. 4.3), dat het perceel "gelet op de staat waarin de opstal zich ten tijde van de aankoop door [eiser] bevond en het gebrek aan mogelijkheden voor zelfstandige ontwikkeling als bouwperceel, niet kan worden aangemerkt als een duurzame belegging als door de Hoge Raad in dit kader is bedoeld (HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722) en dat [eiser] derhalve niet in aanmerking komt voor vergoeding van wederbeleggingskosten." Het genoemde arrest betreft volgens [eiser] een andere situatie dan de zijne en onduidelijk is waarom een circa 17 jaar aangehouden belegging niet als duurzaam wordt aangemerkt.
3. De waardebepaling (eerste onderdeel)
3.1 [Eiser] meent dat de Rechtbank niet had mogen "blindvaren" op het advies van deskundigen waar die niet-onderbouwd afweek van zijn wèl onderbouwde stellingen. De Rechtbank heeft zelf niet onderzocht of deskundigen van de juiste feiten zijn uitgegaan of dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien.
3.2 De onteigeningsrechter dient inderdaad zelfstandig de schadevergoeding te bepalen. Dat betekent echter niet dat de rechter zich op grond van het deskundigenonderzoek niet met het oordeel van de deskundigen zou kunnen verenigen en dat oordeel tot het zijne zou kunnen maken.(2) Als het deskundigenrapport voldoende is gemotiveerd, is de Rechtbank niet tot nadere motivering daarvan gehouden.(3) Er is voorts geen rechtsregel die de rechter verplicht alle stellingen van de partijen expliciet te behandelen.
3.3 De deskundigen hebben de argumenten van [eiser] uitgebreid behandeld en gemotiveerd weerlegd, met name door uitgebreid de onvergelijkbaarheid van de door [eiser] aangevoerde vergelijkingsobjecten te beargumenteren en door de zeer beperkte zelfstandige (rendabele) gebruiksmogelijkheden van het perceel te beargumenteren. De Rechtbank heeft in haar eindvonnis (r.o. 4.2, onder a.1, onderdelen "nadere toelichting" en "rechtbank") aandacht besteed aan [eiser]'s bezwaren en aan het antwoord van de deskundigen en uiteindelijk het oordeel van de deskundigen overgenomen. Dat is een feitelijk en voldoende gemotiveerd oordeel. De rechtbank heeft niet "blind" gevaren. [Eiser]'s bewering dat de deskundigen niet-gemotiveerd voorbij zouden zijn gegaan aan zijn wél-gemotiveerde stellingen ontbeert feitelijke grondslag. De Rechtbank is domweg niet overtuigd door [eiser]'s stellingen. Dat moge hem verdrieten, maar is geen reden voor vernietiging.
3.4 Voor het eerst bij pleidooi van 19 april 2002 (punten 22-25) verwijst [eiser] nog naar een gemeentelijke "exploitatie-opzet van het bouwplan,"(4) waaruit hij afleidt dat de gemeente bereid bleek voor veel hogere prijzen andere percelen in de (buurt van de) [adres] aan te kopen. De rechtbank is daarop in haar vonnis niet expliciet ingegaan.
3.5 De desbetreffende exploitatie-opzet is een kleine twee jaar eerder, op 23 mei 2000, door de gemeente aan de deskundigen en aan [eiser] verstrekt. Zij is voorts als bijlage bij het deskundigenrapport van 8 maart 2002 gevoegd. De "opzet" is een begroting van het project nieuwbouw Insulindeplein Bergpolder Zuid en vermeldt onder meer aankooptotaalbedragen per jaar. Volgens de toelichting (onder "Verwerving") is [eiser]'s perceel er niet bij betrokken: "Uiteraard is dit exclusief [adres]." De opzet biedt geen gegevens over individuele aankoopprijzen, noch over staat en ligging van de betrokken percelen, over wat er op stond, over hun rol in het project, of over hun individuele ontwikkelbaarheid. [eiser] berekent een ongewogen gemiddelde ad f 170.552, telt er een door hem ongewogen gemiddeld sloopbedrag ad f 40.000 bij en berekent aldus een ongewogen gemiddelde prijs per voor dat project benodigd (ander) perceel ad f 210.623, dit kennelijk tot steun van zijn stelling dat vergelijkbare percelen veel meer opleverden dan de gemeente hem bood. Die laatste stelling (zijn hoofdstelling) heeft [eiser] in de eerste plaats doen steunen op door hem gespecificeerd aangevoerde (andere) vergelijkingsobjecten. De deskundigen zijn zeer uitgebreik ingegaan op de (on)vergelijkbaarheid van die objecten. Bij pleidooi gaat [eiser] opnieuw zeer uitgebreid in op die door hem aangevoerde en gespecificeerde vergelijkingsobjecten, ter zake waarvan hij bij akte zelfs de koopovereenkomsten in het geding heeft gebracht. Ter zake van de percelen in de "exploitatie-opzet" heeft hij geen gegevens verstrekt, maar betrekt hij de algemene stelling dat de gemeente, door die exploitatie-opzet in het geding te brengen, zelf aangeeft veel hogere prijzen voor vergelijkbare percelen als dat van [eiser] betaald te hebben. [eiser] heeft ter zake van de "exploitatie-opzet" als volgt doen pleiten:
"23. [eiser] bestrijdt de juistheid van die opzet en de juistheid van de daarin gehanteerde cijfers; maar zij zijn wel veelzeggend. De gemeente becijfert daarin immers dat zij, verkapitaliseerd voor die acht percelen bij elkaar een bedrag betaalt van f 1.253.654. Voor het perceel van [eiser] begroot de gemeente in die becijfering een bedrag van f 60.000."
[Eiser] gaat er mogelijk van uit, zonder zulks echter uiteen te zetten, en zonder vindplaatsen te geven, dat de niet naar perceel uitgesplitste regel "2000 - 100% - f 60.000 - f 60.000" op de laatste bladzijde van de begroting (uitsluitend) het litigieuze perceel betreft.
3.6 De Rechtbank hoefde mijns inziens niet expliciet in te gaan op [eiser]'s verwijzing naar de "exploitatie-opzet." De Rechtbank is wél ingegaan op [eiser]'s stelling c.q. argument dat de gemeente niet in wenste te gaan op [eiser]'s aanbod om de overige (kennelijk dezelfde) zeven percelen aan de [adres] te kopen voor f 250.000 per perceel omdat de Gemeente dat bod te laag zou vinden. Met de verwerping van dat argument is mijns inziens tevens verworpen de stelling dat de mogelijke prijs van die andere percelen concludent, althans relevant zou zijn voor het litigieuze perceel. De Rechtbank is voorts zeer uitgebreid ingegaan op de waarde en de vergelijkbaarheid van de individuele door [eiser] als vergelijkingsobject aangevoerde percelen. Daarmee is het feitelijke oordeel van de Rechtbank over de waarde van het litigieuze perceel mijns inziens ook in het licht van [eiser]'s beroep op de exploitatie-opzet niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Ten overvloede merk ik het volgende op: [eiser] betoogt zelf dat hij de juistheid van "de gehanteerde cijfers" in de exploitatie-opzet bestrijdt, zodat hij deze cijfers kennelijk slechts selectief "veelzeggend" acht, zonder echter uiteen te zetten welke cijfers op welke bladzijde wél en welke niet betrouwbaar zouden zijn en waaom (niet). In de tweede plaats valt voor het litigieuze perceel uit de "opzet" hoogstens op te maken dat de gemeente dat niet meer dan f 60.000 waard achtte, al is dat speculatief, nu de "opzet" op geen enkele wijze naar percelen, maar slechts naar jaar specificeert. In de derde plaats kon de Rechtbank ervan uitgaan, gezien de reeds lopende en véél concreter discussie over de door [eiser] aangevoerde vergelijkingsobjecten - die volgens [eiser] tot het prijsniveau zou moeten leiden dat door [eiser] ook in de "exploitatie-opzet" gelezen wordt voor andere percelen dan het zijne - dat het hier ging om ondersteuning van de vergelijkbaarheid in waarde van de gespecificeerd door [eiser] aangevoerde objecten, welke stelling de deskundigen en de Rechtbank echter gemotiveerd verwierpen. Bij de verwijzing naar de exploitatie-opzet gaat het immers, gezien het procesverloop, met name de overlegging van de exploitatie-opzet op 23 mei 2000, en de reeds gevoerde vergelijkbaarheidsdiscussie ter zake van andere percelen, om een nogal vage en nogal late stelling.
3.7 Ik meen dat het middelonderdeel doel mist.
4 Herbeleggingkosten (tweede onderdeel)
4.1 Het tweede onderdeel bestrijdt het oordeel van de Rechtbank dat het onteigende perceel niet als een duurzame belegging kan worden aangemerkt. In zijn toelichting merkt [eiser] zelf op dat het oordeel dat geen sprake is van een duurzame belegging niet geheel onbegrijpelijk is, maar dat het wel enigszins gemakzuchtig en daardoor ontoereikend.
4.2 Het gaat om een perceel braak liggende grond waarin zich (afgebrande) funderingsrestanten bevonden. [Eiser] heeft het in 1985 aangekocht toen er nog een opstal op stond, dat echter onstabiel was (geworden) en nog in 1985 ontruimd moest worden. Weliswaar heeft [eiser] het perceel inderdaad 17 jaar in eigendom gehad, maar huuropbrengst heeft het voor hem dus maar zeer korte tijd kunnen hebben. De onbewoonbaarverklaring in 1985 was ten tijde van de aankoop te voorzien en in 1997 is het pand op last van de gemeente gesloopt wegens instortingsgevaar. Het perceel kon voorts niet (rendabel) zelfstandig ontwikkeld worden in verband met de perceelsgrootte en [eiser] heeft kennelijk ook niets in die richting ondernomen. Hij heeft het alleen verkocht aan een voor de gemeente en de woningbouwvereniging onaanvaardbare partij en die verkoop weer ongedaan gemaakt. Gezien deze omstandigheden heeft de Rechtbank mijns inziens kunnen oordelen dat het eerder om een speculatie-object met verhoopte nuisance value gaat dan om een duurzaam en regelmatig rendement afwerpende belegging of een reëel ontwikkelingsobject, dus, zoals de rechtbank het uitdrukt: dat "de onderhavige onroerende zaak gelet op de staat waarin de opstal zich ten tijde van de aankoop door [eiser] bevond en het gebrek aan mogelijkheden voor zelfstandige ontwikkeling als bouwperceel niet kan worden aangemerkt als een duurzame belegging" als bedoeld in HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722. Ik acht dit feitelijke oordeel geenszins onvoldoende onderbouwd. Ik merk op dat de feiten mij overigens geen andere conclusie lijken toe te laten dan dat het persoonlijke belang van [eiser] niet bepaaldelijk vordert dat de opbrengst opnieuw in onroerend goed wordt gestoken, zodat ook aan het tweede en cumulatieve criterium van het genoemde arrest niet voldaan is.
5. Conclusie
Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen.
De Procureur-Generaal
Bij de Hoge Raad der Nederlanden
(a.-g.)
1 Goedgekeurd bij KB van 17 september 1999, nr. 99.004248, Stcrt. 1999, nr. 200.
2 Zie onder meer HR 16 november 2001, nr. 1320, na conclusie Groeneveld, NJ 2002, 15.
3 Zie onder meer HR 23 juni 1976, na conclusie Van Soest, NJO 1976,18, m.nt. MB.
4 Bijlage bij een brief van de Gemeente aan de deskundigen d.d. 23 mei 2000, alsmede gevoegd bij het deskundigenrapport.