Uitspraak
25 november 2011
Eerste Kamer
10/02543
DV/RA
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiseres 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [Eiseres 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. BEHEERMAATSCHAPPIJ DE HEFBRUG B.V.,
gevestigd te Waddinxveen,
EISERESSEN tot cassatie,
advocaten: mr. C.M.E. Verhaegh en mr. R. van der Zwan,
t e g e n
HET BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,
zetelende te 's-Gravenhage,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] c.s. en BBL.
1. Het geding in feitelijke instantie
BBL heeft bij exploot van 21 november 2008 de eiseressen tot cassatie onder 1 en 3 gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage en gevorderd ten behoeve de uitvoering van de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO Pro" vervroegd uit te spreken de onteigening van de in het exploot van dagvaarding nader omschreven percelen en perceelsgedeelten (grondplannummers [001 t/m 017]) gelegen in de kadastrale gemeente Zevenhuizen, waarvan de eiseressen tot cassatie onder 1 en 3 als eigenaren zijn aangewezen en een rechter-commissaris en deskundigen te benoemen.
Bij vonnis van 4 februari 2009 heeft de rechtbank, onder meer, de eiseres tot cassatie onder 2 als tussenkomende partij toegelaten, de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op € 930.715,20 en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
Bij vonnis van 14 april 2010 heeft de rechtbank, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [eiseres] c.s. vastgesteld op € 1.230.800,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 930.715,20, alsmede op een samengestelde rente van 3% over € 300.084,80 vanaf 1 mei 2009 tot 14 april 2010.
Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
[Eiseres] c.s. hebben tegen het vonnis van de rechtbank van 14 april 2010 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
BBL heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van [eiseres] c.s. heeft bij brief van 22 september 2011 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 Onteigend zijn een zeventiental (gedeelten van) percelen akkerbouwland met een totale oppervlakte van 14.48.00 ha gelegen in de Eendragtspolder te Zevenhuizen (destijds gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, thans gemeente Zuidplas). De onteigening is geschied ter uitvoering van de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO Pro".
Deze bestemmingsplannen voorzien in een gedeeltelijke herindeling van de nog hoofdzakelijk agrarisch gebruikte Eendragtspolder met 152 ha open water en 148 ha plas-dras- en recreatiegebied. De primaire functie van de aan te leggen waterplas is waterberging met een capaciteit van 2,8 miljoen m³ water. Het overige gebied heeft een secundaire bergingscapaciteit van nog eens 1,2 miljoen m³ water. In de waterplas voorzien de bestemmingsplannen in de aanleg van een wedstrijdroeibaan. Op de onteigende percelen en perceelsgedeelten rusten volgens de bestemmingsplannen de bestemmingen "Water", "Recreatiegebied", "Hoofdwatergang", "Groenvoorzieningen" en de dubbelbestemming "Primair waterkering".
Het vonnis van 4 februari 2009 waarbij de onteigening vervroegd is uitgesproken is op 1 mei 2009 ingeschreven in de openbare registers.
3.2 In haar vonnis van 14 april 2010 heeft de rechtbank, uitgaande van een werkelijke waarde van de onteigende gronden van € 8,50 per m², de schadeloosstelling vastgesteld op € 1.230.800,--.
3.3 Het eerste middel betoogt dat de rechtbank bij de waardebepaling van de onteigende gronden ten onrechte art. 40d Ow. niet heeft toegepast en daardoor in strijd met art. 40 Ow Pro. geen volledige schadeloosstelling heeft vastgesteld. Voorts klaagt het middel dat het oordeel van de rechtbank dat de onteigende gronden geen deel uitmaken van een complex als bedoeld in art. 40d onbegrijpelijk, althans onvoldoende, is gemotiveerd.
3.4 De klachten falen. De rechtbank heeft in haar rov. 32, in het voetspoor van de deskundigen, geoordeeld dat de realisering van waterberging en recreatiegebied in de Eendragtspolder een op zichzelf staande ruimtelijke ontwikkeling vormt die losstaat van de toekomstige ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Hiermee verwierp de rechtbank de visie dat de voor de realisering van waterberging en recreatiegebied nodige gronden in de Eendragtspolder samen met de voor de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder nodige gronden als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht zodat bij de bepaling van de waarde van de onteigende gronden krachtens art. 40d mede zou moeten worden gelet op de bestemmingen van gronden die in de Zuidplaspolder zijn gelegen.
Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voor het overige hangt het zozeer samen met waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. Het oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.5 Voor zover het middel erover klaagt dat de rechtbank in rov. 32 geen of onvoldoende acht heeft geslagen op "een grote hoeveelheid informatie" waarnaar [eiseres] c.s. in hun notitie ter descente en in hun reactie op het concept deskundigenrapport hebben verwezen en op "de uitvoerige overwegingen" van [eiseres] c.s. in die notitie, mist die klacht de nodige precisie.
3.6 Het tweede middel klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft gevolgd de visie van [eiseres] c.s. dat de bestemmingsplannen "Eendragtspolder" en "Eendragtspolder, herziening ex artikel 30 WRO Pro" moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardebepaling van de onteigende gronden de daarop volgens die bestemmingsplannen rustende bestemmingen moeten worden weggedacht. Voorts betoogt het middel dat de rechtbank de hiervoor bedoelde bestemmingen had moeten wegdenken omdat sprake is van een dwangbestemming.
3.7.1 Indien bij de waardebepaling van de onteigende gronden geen rekening behoort te worden gehouden met de bestemmingen die de hiervoor genoemde bestemmingsplannen aan die gronden geven, moet rekening worden gehouden met de bestemming "Agrarische doeleinden" die, zoals de deskundigen op blz. 10 van hun rapport hebben vermeld, het voorheen geldende bestemmingsplan "Zevenhuizen Landelijk Gebied 1990" aan de onteigende gronden gaf.
De rechtbank is bij het bepalen van de waarde van de onteigende gronden uitgegaan van de agrarische waarde. Het door [eiseres] c.s. verlangde wegdenken zou slechts tot een hogere dan de agrarische waarde kunnen leiden, indien aan die gronden, zoals het middel onder 2.4 betoogt, een verwachtingswaarde toekomt die boven de agrarische waarde ligt.
3.7.2 Van dit laatste kan echter niet worden uitgegaan. Op de bladzijden 14 en 15 van hun rapport hebben de deskundigen uiteengezet waarom, anders dan [eiseres] c.s. hebben betoogd, uit de in 1995 vastgestelde Structuurvisie Zevenhuizen-Moerkapelle niet valt af te leiden dat de thans onteigende gronden op enig moment in de toekomst voor bebouwing in aanmerking zouden komen, en dat een dergelijke invulling van de Eendragtspolder ook niet zou hebben gepast in het vigerend beleid van de Provincie Zuid-Holland zoals dat valt af te leiden uit de Nota van Wijziging bij gelegenheid van de vaststelling van het Streekplan Zuid-Holland Oost op 18 november 1994. Voorts hebben de deskundigen in dit verband nog gewezen op de enige tijd later, separaat van de plannen voor waterberging in de Eendragtspolder, ontwikkelde plannen voor grootschalige herinrichting van de Zuidplaspolder, onder meer ten behoeve van woningbouw, waardoor woningbouwontwikkeling in de Eendragtspolder volgens de deskundigen in het geheel niet voor de hand zou liggen, ook niet indien het huidige bestemmingsplan zou worden weggedacht. Op blz. 27 van hun rapport hebben de deskundigen ten slotte nog uiteengezet waarom ook de inhoud van de Gebiedsvisie Zuidplaspolder van 4 augustus 2001, waaruit volgens [eiseres] c.s. valt af te leiden dat destijds de gedachten ernaar uitgingen om in de Eendragtspolder het realiseren van nieuwe landgoederen toe te staan, niet meebrengt dat aan de onteigende gronden thans een hogere dan de agrarische waarde kan worden toegekend.
3.7.3 Deze zijdens [eiseres] c.s. bij de rechtbank niet nader bestreden argumentatie van de deskundigen kan, samen met de inhoud van de in rov. 21 van het vonnis vermelde Beleidsnotitie toepassing van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden ten aanzien van de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven in de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen, vastgesteld in mei 2002, waaruit, zoals de rechtbank oordeelde - in cassatie onbestreden - valt af te leiden dat de gemeente Zevenhuizen al geruime tijd eigener beweging het tegengaan van het verdichten van de Eendragtspolder nastreefde en deze open ruimte wilde gebruiken als bufferzone tegen de oprukkende verstedelijking van Rotterdam, tot geen andere conclusie leiden dan dat aan de onteigende gronden, als de daarop volgens de geldende bestemmingsplannen rustende bestemmingen buiten beschouwing worden gelaten, geen verwachtingswaarde zal kunnen worden toegekend die boven de agrarische waarde uitstijgt.
3.7.4 Waar dus uitgesloten is dat het buiten beschouwing laten van de thans geldende bestemmingen tot een hogere waardering van de onteigende gronden zal kunnen leiden, kan het middel bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
3.8 Het derde middel is gericht tegen de beslissing van de rechtbank (rov. 56) dat [eiseres] c.s. geen aanspraak kunnen maken op vergoeding van kosten van wederbelegging. De rechtbank kwam, verwijzend naar de in de jurisprudentie ontwikkelde criteria als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2003, LJN AH9904, NJ 2003/550, tot die beslissing op grond van haar oordeel (rov. 59) dat de onteigende gronden niet als duurzame belegging werden aangehouden terwijl de onteigenden geen redelijk belang hebben om opnieuw in onroerende zaken te beleggen.
3.9 Het middel betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het in dit geval wel degelijk gaat om een duurzame belegging. Die klacht kan niet tot cassatie leiden omdat het bestreden oordeel van de rechtbank als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. Anders dan het middel onder 3.3 betoogt, kunnen de in rov. 56 van het bestreden vonnis vermelde, door de deskundigen in aanmerking genomen, omstandigheden, te weten dat niet aannemelijk is dat de onteigende agrarisch gebruikte en bestemde gronden beoogd waren als duurzame belegging en dat de aankoop van deze gronden door [eiseres] c.s. veeleer gericht zal zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond, zeer wel bijdragen tot het oordeel van de rechtbank dat de onteigende gronden geen duurzame belegging vormden als in de jurisprudentie van de Hoge Raad bedoeld.
3.10 Het vierde middel betreft de vraag of een gedeelte van 25.000 m² van de niet onteigende gronden van [eiseres] c.s. als gevolg van de onteigening een waardevermindering hebben ondergaan doordat die gronden een gerende erfgrens hebben gekregen die volgens de deskundigen meebrengt dat die gronden moeilijker agrarisch zijn te exploiteren. BBL heeft de visie van de deskundigen op dit punt bestreden. De rechtbank heeft (rov. 55) het standpunt van BBL aanvaard en geen vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende toegekend. Het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat deze gronden zodanig moeilijker zijn te exploiteren dat daaraan een lagere waarde moet worden toegekend.
De rechtbank motiveerde dit oordeel met de vaststelling dat de gronden een dusdanige breedte hebben, dat de onteigening niet heeft geleid tot een ongunstige vorm die kan worden geacht van invloed te zijn op de prijs die een gegadigde voor de gronden zal willen betalen. Het middel is gericht tegen deze vaststelling. Het faalt, nu het oordeel van de rechtbank, mede in het licht van de tot de processtukken behorende kaarten, voldoende begrijpelijk is.
3.11 Het vijfde middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank (rov. 37-40) dat het in de onteigende gronden aanwezige zand geen waardevermeerderende invloed heeft, nu bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen zand zal vrijkomen dat een op geld waardeerbaar voordeel zal opleveren. De klacht van het middel komt erop neer dat de rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, een verkeerd criterium heeft gehanteerd.
Zij had volgens het middel een waardeverhoging moeten aannemen nu, zoals gesteld is door [eiseres] c.s., een economisch verantwoorde exploitatie van de onteigende gronden voor zandwinning mogelijk is. De klacht is ongegrond. Indien het onteigende winbare bodembestanddelen bevat, kan dat een meerwaarde meebrengen. Het moet dan echter, anders dan het middel onder 5.3 betoogt, wel gaan om een winning van bodembestanddelen waarvan te verwachten valt dat de daarvoor nodige vergunningen van overheidswege zullen worden verkregen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake geweest, zodat de rechtbank geen onjuiste maatstaf heeft aangelegd door op grond van haar oordeel dat bij de realisering van het werk waarvoor onteigend is geen voordeel zal ontstaan door vrijkomend zand, geen meerwaarde aan de onteigende gronden toe te kennen.
3.12 Voor zover de middelen klachten bevatten die in het voorgaande nog niet zijn behandeld, kunnen deze niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van BBL begroot op € 385,34 aan verschotten en € 1.100,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 25 november 2011.