Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.333.398/01
arrest van 3 december 2024
in de zaak van
[appellante] ,
[vestigingsplaats] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. R. Janssen te [woonplaats] ,
tegen
[geïntimeerde] ,
[vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,
op het bij exploot van dagvaarding van 7 september 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 augustus 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10027888 \ CV EXPL 22-4718)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties 1 tot en met 13;
- de memorie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
- de bij H12-formulier van 25 oktober 2024 door [geïntimeerde] toegezonden productie 7, die [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht;
- de bij email van 1 november 2024 door [appellante] toegezonden producties 14 tot en met 16, die [appellante] bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht;
- de tijdens de mondelinge behandeling door mr. Janssen aan de griffie van het hof toegezonden beschikking van de kantonrechter van 24 september 2024, die [appellante] bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De kern van het geschil
3.1.
[persoon A] huurde een woning van [geïntimeerde] in [woonplaats] . Na een incident met een zelf gemaakt explosief waarbij hij gewond raakte, heeft de politie in de tuin bij zijn woning een aantal hennepstruiken aangetroffen. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder meer omdat [persoon A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming heeft gebruikt en in strijd met de voorwaarden van de huurovereenkomst hennep heeft gekweekt in de tuin bij de gehuurde woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en [appellante] , de bewindvoerder van [persoon A] , veroordeeld tot ontruiming van de woning. [appellante] is het niet eens met dat vonnis. Het hof volgt haar niet in haar standpunten. Dat oordeel zal hierna verder worden toegelicht.
De feiten
3.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.2.1.
Per 14 september 2017 zijn [persoon A] en zijn toenmalige partner [persoon B] een huurovereenkomst aangegaan met [geïntimeerde] voor de woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst zijn de destijds ter hand gestelde “algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte januari 2014” (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
3.2.2.
In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang voor deze procedure, het volgende bepaald:
“6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.4.
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
(…)
6.7.
Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met
€ 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.”
3.2.3.
Per 22 mei 2018 heeft de kantonrechter bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [persoon A] . Met ingang van 1 september 2019 is [appellante] tot bewindvoerder benoemd.
3.2.4.
Op 19 april 2018 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant de huurovereenkomst ontbonden vanwege een huurachterstand en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde uitgesproken. Om tenuitvoerlegging van dit vonnis te voorkomen heeft de toenmalig bewindvoerder van [persoon A] met [geïntimeerde] een overeenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst), waarbij onder meer is afgesproken dat [persoon A] en [persoon B] onder bepaalde voorwaarden als gebruikers in de woning mogen blijven wonen. Verder is daarbij onder meer het volgende overeengekomen:
“4. Met name zullen [persoon A] en [persoon B] geen overlast veroorzaken, (…) en de woning niet gebruiken voor criminele activiteiten, zoals bijvoorbeeld hennepteelt. Dit wordt genoemd in verplichtingen en regels uit de gestopte huurovereenkomst en de huurvoorwaarden.
(…)
6. (…) Als de huurachterstand is voldaan, zal de huurovereenkomst welke door de Kantonrechter is ontbonden wordenherleefd.”
De betalingsregeling is nagekomen en de huurovereenkomst uit 2017 is herleefd.
3.2.5.
Op 10 januari 2020 heeft [persoon B] de huurovereenkomst opgezegd. [geïntimeerde] heeft de opzegging geaccepteerd, waarmee alleen [persoon A] nog huurder was van het gehuurde.
3.2.6.
Op 25 september 2021 is [persoon A] ernstig gewond geraakt in de nabijheid van de woning door de ontploffing van een zelf gefabriceerde ‘raket’. [persoon A] is direct na dit voorval naar zijn woning gerend waarna hij met spoed op een brancard naar het ziekenhuis is gebracht voor behandeling. De politieagenten die waren afgekomen op de melding hebben de tuin van het gehuurde betreden en geconstateerd dat daar hennep werd geteeld. De politie heeft de hennepplanten afgeknipt en vernietigd. De politie heeft verder in een slaapkamer van het gehuurde een koolstoffilter aangetroffen.
3.2.7.
Op 5 oktober 2021 heeft de wijkagent van de politie Oost-Brabant aan [geïntimeerde] geschreven:
“op zaterdag 25 september 2021 werd door de politie een onderzoek ingesteld in de woning [adres] te [woonplaats] .
In de achtertuin van genoemde woning werden door verbalisanten veertien hennepplanten in een aangetroffen in een provisorische kas. Op de eerste verdieping op een slaapkamer werd een koolstoffilter aangetroffen.”
3.2.8.
Op 2 december 2021 heeft [geïntimeerde] per email aan de wijkagent van de politie aangegeven dat [persoon A] stelt dat maar vijf hennepplanten zijn aangetroffen en dat het getal van veertien gekoppeld zou zijn aan het aantal koppen en niet aan het aantal “stammen”. De wijkagent heeft diezelfde dag aan [geïntimeerde] bevestigd dat het ging om veertien hennepplanten.
3.2.9.
Op 25 januari 2022 heeft [persoon A] een strafbeschikking van de Officier van Justitie geaccepteerd en is hij akkoord gegaan met een taakstraf van 25 uur als gevolg van het aantreffen van de hennepplanten in het gehuurde.
In het schriftelijk verslag van het hoorgesprek dat [persoon A] op 25 januari 2022 heeft gevoerd met de Officier van Justitie is vermeld dat [persoon A] heeft aangegeven dat de politie al tweemaal eerder de hennepplanten heeft weggehaald en dat de agent heeft gezegd dat het officieel niet mag maar dat hij ze de vorige keren gewoon meenam. Zijn raadsman heeft aangegeven dat [persoon A] al 2 á 3 keer is gewaarschuwd door de wijkagent en dat hij daarvan geleerd heeft en de planten niet meer heeft.
De Officier van Justitie heeft vervolgens aangegeven:
“De planten die zijn aangetroffen waren erg groot. Het waren meer struiken/bomen. Vijf kleine planten worden gedoogd. En dan gaat het over planten die minder dan een halve meter hoog zijn. Uit de jurisprudentie blijkt dat deze hennepbomen gewoon teveel en te groot waren. Gezien het geldelijk gewin blijkt uit de jurisprudentie en de Aanwijzing Opiumwet dat deze teelt als beroeps- en bedrijfsmatig kan worden gekwalificeerd. Als ik kijk naar de richtlijnen dan staat hier normaliter 80 uur taakstraf op. Dat vind ik echter te veel, dus ik ga afschalen naar 25 uur. Ik verwacht dat verdachte zijn les nu wel heeft geleerd.”
3.2.10.
Op 27 juli 2022 heeft [geïntimeerde] [appellante] gedagvaard.
De vorderingen van [geïntimeerde] en de beslissingen van de kantonrechter
3.3.1.
In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg na wijziging van eis gevorderd:
I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [persoon A] met betrekking tot het gehuurde met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum;
II. veroordeling van [appellante] om het gehuurde te ontruimen, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, althans met inachtneming van een door de kantonrechter te bepalen termijn;
III. veroordeling van [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huur per maand, vanaf de dag van de ontbinding tot aan de dag van de ontruiming;
IV. veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde en de eventueel te maken nakosten.
3.3.2.
[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.3.
De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling gehouden en bij eindvonnis van 17 augustus 2023 de huurovereenkomst op die datum ontbonden. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en heeft [appellante] veroordeeld tot betaling uit het vermogen van [persoon A] van een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huur per maand tot aan de dag van de ontruiming.
3.3.4.
[geïntimeerde] is in afwachting van de procedure in hoger beroep (nog) niet tot daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde overgegaan. Intussen wonen naast [persoon A] ook zijn partner [persoon B] en hun in begin 2024 geboren dochter in het gehuurde.
De grieven van [appellante]
3.4.1.
[appellante] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. Haar grieven komen er in de kern op neer dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zou er al sprake zijn van enige tekortkoming, dan is die zo gering dat deze de ontbinding onder meer vanwege de betrokken belangen van, en de gevolgen voor, [persoon A] en zijn gezin niet rechtvaardigt. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , danwel tot het bepalen dat de uiterlijke datum van ontbinding wordt gesteld op een jaar na de datum van het arrest, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
3.4.2.
[geïntimeerde] heeft de grieven gemotiveerd weersproken en geconcludeerd dat [appellante] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep, althans dat de grieven verworpen moeten worden onder bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
3.4.3.
Het hof zal hierna onder rov. 3.5 en 3.6 een tweetal formele onderdelen van het geschil behandelen. Daarna zullen de grieven Van [appellante] bij de inhoudelijke beoordeling verder gezamenlijk worden besproken en beoordeeld.
Wie is procespartij?
3.5.1.
Tijdens de mondeling behandeling bij het hof is gebleken dat de onderbewindstelling van [persoon A] is geëindigd per 9 oktober 2024. Daarmee is de vraag gerezen wie in het vervolg van deze procedure als procespartij moet worden aangemerkt.
3.5.2.
Het hof stelt voorop dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bij de kantonrechter, [persoon A] onder bewind stond. De bewindvoerder treedt als formele procespartij op in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (vgl. HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). [geïntimeerde] heeft daardoor terecht [appellante] gedagvaard. De kantonrechter heeft tegen [appellante] een veroordelend vonnis uitgesproken en [appellante] , die toen nog bewindvoerder was, is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Dit betekent dat [appellante] de formele partij is die hoger beroep kon instellen en in zoverre ontvankelijk is hoger beroep.
3.5.3.
Met de opheffing van de onderbewindstelling per 9 oktober 2024 is de (rechts)betrekking, waarin [appellante] het geding voerde, echter verloren gegaan. Het ophouden van de betrekking waarin een partij het geding voert, kan een grond voor schorsing van het geding op grond van artikel 225 lid 1 sub c Rv Pro opleveren. In een dergelijk geval wordt een gerechtelijke procedure niet van rechtswege geschorst. De (opvolger van de) partij aan wiens zijde de grond voor schorsing zich voordoet, moet daarop een beroep doen. Als een beroep achterwege blijft, wordt de procedure ten name van de oorspronkelijke procespartij voortgezet (artikel 225 lid 2 tweede Pro zin Rv).
3.5.4.
[appellante] heeft toen de bewindvoering op 9 oktober 2024 eindigde geen schorsing van het geding op grond van artikel 225 lid 1 Rv Pro verzocht teneinde [persoon A] voor haar in de plaats te stellen. De advocaat van [appellante] is ter zitting verschenen met [persoon A] en heeft ook bij die gelegenheid geen daartoe strekkende akte ter rolle genomen. Hij heeft evenmin aangegeven niet langer voor [appellante] op te treden. Dat betekent dat deze procedure op naam van [appellante] wordt voortgezet.
De ontvankelijkheid van [appellante] in hoger beroep
3.6.1.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellante] [geïntimeerde] na het beroepen vonnis van de kantonrechter met zoveel woorden te kennen heeft gegeven zich bij het vonnis neer te leggen en vrijwillig uitvoering aan het een en ander te geven. [appellante] heeft voorts verzocht de datum voor uithuiszetting te verlengen met één maand, zodat [persoon A] voldoende tijd zou hebben alles weer in oude staat te brengen. Daarmee is volgens [geïntimeerde] afstand van recht gedaan, zodat [appellante] geen belang heeft bij - en dus niet-ontvankelijk is in - het hoger beroep. [appellante] heeft ontkend dat er overeenstemming is bereikt met [geïntimeerde] over een vrijwillige ontruiming.
3.6.2.
In artikel 334 Rv Pro is bepaald dat elke partij die berust zal hebben in een vonnis, niet meer ontvankelijk kan zijn om daarvan in hoger beroep te komen. Indien een partij na berusting toch een rechtsmiddel instelt, dient zij daarom wegens gebrek aan belang niet-ontvankelijk te worden verklaard in het hoger beroep.
3.6.3.
Volgens vaste rechtspraak (vgl. onder meer HR 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV3373 en HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1138) is berusting in een rechterlijke uitspraak het te kennen geven aan de wederpartij van de wil om zich bij die uitspraak neer te leggen en aldus afstand te doen van het recht om daartegen een rechtsmiddel in te stellen. Van berusting kan slechts sprake zijn indien de in het ongelijk gestelde partij na de uitspraak jegens de wederpartij heeft verklaard dat zij zich bij de uitspraak neerlegt of jegens de wederpartij een houding heeft aangenomen waaruit dit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt. Indien de wederpartij van de in het ongelijk gestelde partij uit diens uitingen heeft afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat deze op ondubbelzinnige wijze haar wil om in de uitspraak te berusten tot uitdrukking heeft gebracht, kan jegens die wederpartij op het ontbreken van die wil geen beroep worden gedaan (artikel 3:59 BW Pro in verbinding met artikel 3:35 BW Pro, vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:412). De eis van ondubbelzinnigheid impliceert dat de rechter zich terughoudend zal moeten opstellen bij het aannemen van berusting. Vanwege het ingrijpende rechtsgevolg van een berusting mag niet snel worden aangenomen dat daarvan sprake is.
3.6.4.
Uit de emails van de raadsman van [geïntimeerde] van 4 en 5 september 2023 (bij prod. 8 bij memorie van grieven) blijkt dat mr. Janssen zich op 30 augustus 2023 bij [geïntimeerde] heeft gemeld met de mededeling dat hij in hoger beroep gaat en een executiegeschil gaat starten. De email van [appellante] met het verzoek om een verlengde termijn voor de ontruiming dateert van 3 september 2023. In die email staat niet vermeld dat geen rechtsmiddel wordt ingesteld. Dat [geïntimeerde] daaruit ook niet ondubbelzinnig heeft mogen afleiden dat dit niet zou gebeuren, volgt al uit het feit dat zij wisten dat mr. Janssen - ook al was toen nog niet duidelijk of hij alleen voor [persoon A] of ook voor [appellante] optrad - had aangekondigd dat wel te doen. Het bericht van [appellante] wordt door de raadsman van [geïntimeerde] ook “verrassend” genoemd in het licht van de eerdere mededeling van mr. Janssen. Dat [geïntimeerde] hierop ook niet heeft vertrouwd, blijkt alleen al uit het feit dat [geïntimeerde] in de email van 5 september 2023, waarin is aangegeven dat akkoord wordt gegaan met uitstel tot 15 oktober 2023, [appellante] heeft verzocht een verklaring te ondertekenen waarin onder meer staat vermeld dat er geen hoger beroep wordt ingesteld en dat van dat recht afstand wordt gedaan. Dit omdat het voor [geïntimeerde] , zo staat in de email, wel belangrijk is om “helderheid en zekerheid” te hebben. Overigens is het hof van oordeel dat (bijvoorbeeld vanwege de kosten) een vrijwillige ontruiming niet automatisch betekent dat wordt berust in de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst. Indachtig de in rov. 2.6.3 genoemde maatstaf, is daarmee geen sprake van berusting.
3.6.5.
Dat betekent dat [appellante] ontvankelijk is in haar hoger beroep.
Is er sprake van een tekortkoming?
3.7.1.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is aan de tekortschietende partij (in dit geval [appellante] ) om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd was, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
3.7.2.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst [persoon A] verplichtte tot onder meer de volgende verbintenissen. [persoon A] diende zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Dit hield onder meer in dat hij het gehuurde zelf als woonruimte moest gebruiken. Voorts diende hij het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen. Tot slot is in de algemene huurvoorwaarden bepaald dat het niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
3.7.3.
Niet ter discussie staat dat in de achtertuin van de woning, die op grond van artikel 1 van Pro de huurovereenkomst onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het gehuurde, een aantal hennepplanten is aangetroffen. De politie spreekt over 14 planten, maar zelfs als moet worden uitgegaan van het door [persoon A] genoemde aantal van 5 moederplanten en zelfs als die planten niet in een ‘provisorische kas’ zouden hebben gestaan, levert dat een tekortkoming op. [persoon A] heeft erkend dat hij de planten heeft gekliefd om zo een hogere opbrengst te verkrijgen en dat de planten ongeveer een meter hoog waren en heel breed in doorsnee. Hij dacht dat hij daarmee - in zijn eigen woorden - een “loophole” had gevonden om binnen het gedoogde aantal van 5 planten een zo hoog mogelijke wietopbrengst te genereren. Door het klieven ontstaan meer vertakkingen, of stammen, aan de moederplanten, hetgeen kan verklaren waarom de politie spreekt van 14 planten. Hoe dan ook, de Officier van Justitie heeft tijdens het OM-hoorgesprek op 25 januari 2022 aangegeven dat de aangetroffen planten te groot waren om gedoogd te worden en dat het meer ging om struiken of zelfs bomen. Dat kan op grond van de Aanwijzing Opiumwet gezien het geldelijk gewin als beroep- en bedrijfsmatig worden aangemerkt. Dat alles heeft [appellante] niet betwist. Nog sterker, tijdens de mondelinge behandeling heeft haar raadsman erkend dat de aangetroffen hoeveelheid planten/struiken gezien de in de jurisprudentie geldende lijn als strafbaar moet worden aangemerkt. Er is ook een strafbeschikking voor opgelegd. De hoeveelheid hennep die is aangetroffen is veel meer dan wettelijk is toegestaan. Dit levert een ernstige schending op van artikel 7:213 BW Pro en de algemene huurvoorwaarden, ook als wordt aangenomen dat het strafrechtelijk wordt gedoogd om vijf hennepplanten in bezit te hebben. Dat [persoon A] nooit eerder voor problemen heeft gezorgd en dat geen sprake was van overlast of gevaar voor de omgeving, doet daaraan niet af. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de hiervoor onder 3.7.2. genoemde verbintenissen, ook al was geen sprake van binnenteelt.
3.7.4.
Dat [persoon A] zich niet (voldoende) zou hebben gerealiseerd dat dit niet was toegestaan, of althans dat dit binnen de huurrelatie het geval zou zijn, vindt het hof niet aannemelijk. Hij heeft tijdens het OM-hoorgesprek erkend dat al meerdere keren eerder planten zijn weggehaald door de politie en dat hem door de agent was gezegd dat het “niet officieel mag”. Dat hij bij die eerdere gelegenheden niet strafrechtelijk is vervolgd en dat hem toen niet is gezegd dat dit mogelijk gevolgen zou kunnen hebben voor de huurrelatie, betekent niet dat het dus toch wel was toegestaan en ook door [geïntimeerde] zou worden gedoogd. [persoon A] dacht naar eigen zeggen een “loophole” te hebben gevonden, hetgeen er ook op duidt dat hij bewust de grenzen heeft opgezocht en ze heeft overschreden. Bovendien staat in de algemene huurvoorwaarden een uitdrukkelijk verbod op het kweken van hennep en is hij er daarnaast in de vaststellingsovereenkomst van 27 augustus 2018 ook nog expliciet op gewezen dat een van de verplichtingen uit de huurovereenkomst inhoudt dat het gehuurde niet mag worden gebruikt voor hennepteelt. Dat die overeenkomst tot stand is gekomen na een ontbinding op grond van huurachterstand, maakt dat niet anders. Bij dit alles komt dat, zou [persoon A] al in de veronderstelling hebben verkeerd dat wat hij deed binnen de grenzen van het gedoogbeleid viel, dit nog niet maakt dat geen sprake is van een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het was [persoon A] niet toegestaan om in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Met het houden van de aangetroffen hoeveelheid hennep heeft hij dit contractuele beding geschonden en zich niet als een goed huurder gedragen. Toerekenbaarheid is voor toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW Pro niet vereist.
3.7.5.
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] in beginsel bevoegd was de overeenkomst te ontbinden. De grieven I tot en met IV en het daarop betrekking hebbende deel van grief V slagen niet.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?
3.8.1.
[appellante] heeft aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, kort gezegd gezien bijzondere aard en geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding voor [persoon A] en zijn gezin.
3.8.2.
Het hof heeft hiervoor al vastgesteld dat geen sprake is van een (te) geringe tekortkoming. Zelfs als moet worden uitgegaan van 5 moederplanten, heeft het klieven van de planten door [persoon A] ertoe geleid dat een hoeveelheid gelijk aan 14 planten of stammen in beslag is genomen. Dat is bijna drie keer de strafrechtelijk gedoogde hoeveelheid. De omstandigheden dat buitenteelt minder of geen gevaar of overlast voor de omgeving zou geven en dat geen sprake zou zijn geweest van een professionele kwekerij gericht op het verkrijgen van geldelijk gewin, doen daar niet aan af. Gelet op de schaalgrootte en vanwege het ontbreken van enige onderbouwing is overigens niet erg aannemelijk dat de hennep slechts bestemd zou zijn geweest voor eigen (medicinaal) gebruik. Dat [geïntimeerde] , net als alle andere woningcorporaties, een zero-tolerance beleid voert mag naar het oordeel van het hof intussen als een feit van algemene bekendheid worden aangemerkt en staat bovendien in gelijke bewoordingen te lezen op de website van [geïntimeerde] , zoals zij onweersproken heeft gesteld. [persoon A] was wel gewaarschuwd voor de gevolgen van het overtreden van het contractuele verbod op hennepteelt: niet alleen door het daartoe strekkende beding in de algemene huurvoorwaarden zelf, maar ook door de expliciete vermelding van deze verplichting in de vaststellingsovereenkomst van 27 augustus 2018. Aan het overtreden van het verbod om hennepkwekerijen in te richten en/of daaraan gerelateerde activiteiten in een woning van een woningcorporatie te ondernemen zijn serieuze consequenties verbonden voor de mogelijkheden om de beschikking te krijgen over een vergelijkbare woning in de omgeving. Ook dat is inmiddels algemeen bekend; gesteld noch gebleken is dat [persoon A] daarmee niet bekend was of kon zijn. De huisvestingsproblemen die [persoon A] signaleert zijn het gevolg van zijn eigen handelen en zijn niet van dien aard dat deze opwegen tegen de vaststaande tekortkoming.
3.8.3.
Dat [geïntimeerde] enige tijd heeft gewacht met het uitbrengen van de dagvaarding strekkende tot ontbinding en ontruiming, leidt er naar het oordeel van het hof niet toe dat ontbinding gelet op de omstandigheden van het geval niet is gerechtvaardigd. De verwijzing naar rechtspraak van de bestuursrechter over woningsluitingen door burgemeesters op grond van het zogenaamde Damocles beleid gaat niet op, al omdat dit een ander toetsingskader betreft. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Dat daarvan sprake is, heeft [appellante] niet (voldoende) onderbouwd gesteld.
3.8.4.
Ook de persoonlijke omstandigheden van [persoon A] die [appellante] aandraagt leiden niet tot een ander oordeel. [appellante] heeft aangevoerd dat de minderjarige zoon van [persoon A] in co-ouderschap bij hem verblijft en intussen wonen ook zijn partner [persoon B] en hun begin 2024 geboren dochter in het gehuurde. Het hof overweegt dat op grond van artikel 3 van Pro het Verdrag inzake de rechten van het kind de belangen van kinderen een eerste overweging moeten vormen. Dat betekent niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van een minderjarig kind zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook in de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kind zoveel mogelijk te beperken. Ten aanzien van de zoon van [persoon A] overweegt het hof dat niet aannemelijk is dat ontruiming voor hem tot een noodsituatie leidt, omdat gesteld noch gebleken is dat hij niet bij zijn moeder kan verblijven. [persoon B] en haar nog ongeboren kind hebben zich op het adres van [persoon A] laten inschrijven toen het vonnis strekkende tot ontbinding en ontruiming al was gewezen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon A] toegelicht dat [persoon B] er al geruime tijd eerder weer is komen wonen, sinds medio 2020. Gedurende die tijd hebben zij het appartement van [persoon B] aangehouden en onderverhuurd, en achter de hand gehouden voor het geval ze uit het gehuurde zouden worden gezet, zo heeft [persoon A] toegelicht. Pas nádat het vonnis waarvan beroep is gewezen, is de huur echter opgezegd. Niet omdat ze daar niet met een kind mochten wonen, zoals [appellante] eerder nog had gesteld, maar om andere redenen, zo is gebleken tijdens de mondelinge behandeling. [persoon A] had bij de uitkeringsinstantie niet gemeld dat [persoon B] bij hem was ingetrokken en ook de neveninkomsten uit de onderhuur waren niet gemeld, met als gevolg dat hij is geconfronteerd met een terugvordering. [persoon A] en/of zijn gezin hadden in dat appartement kunnen gaan wonen na de uitgesproken ontbinding. Dat heeft [persoon A] tijdens de mondelinge behandeling ook erkend. Dat het appartement klein was, maakt op zichzelf niet dat dit geen optie was. Tot slot stelt het hof vast dat [persoon B] niet op een zwarte lijst staat, zodat het voor haar om die reden niet onmogelijk is een woning te vinden. Dat dit in de huidige markt niet zal meevallen is een gegeven, maar gesteld noch gebleken is dat zij en hun dochter niet tijdelijk elders kunnen verblijven totdat zij een andere woning toegewezen hebben gekregen. Gelet op dit alles is het hof niet gebleken dat er een noodtoestand zal ontstaan voor de kinderen indien de ontruiming wordt toegewezen. De ontstane situatie is bovendien een direct gevolg van keuzes die [persoon A] (en [persoon B] ) als ouders hebben gemaakt.
3.8.5.
Tegenover de belangen van [persoon A] staan de belangen van [geïntimeerde] . Als woningcorporatie heeft zij een gerechtvaardigd belang bij het handhaven van haar strikte beleid ten aanzien van drugshandel en hennepkweek in de door haar verhuurde woningen. Doel en strekking van dit beleid en de in verband daarmee geformuleerde contractuele bepalingen is het in het belang van de algehele leefbaarheid van de woonomgeving tegengaan van aan drugs gerelateerde overlast en onveiligheid. [geïntimeerde] dient dit beleid te kunnen uitvoeren en de vooraf aangekondigde maatregelen bij overtreding van de desbetreffende bepalingen te kunnen effectueren. [geïntimeerde] hoeft niet af te wachten totdat zij daadwerkelijk klachten krijgt over overlast en onveiligheid.
3.8.6.
Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat de kantonrechter op goede gronden en na afweging van de betrokken belangen heeft kunnen komen tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden en belangen van [persoon A] . Die zijn van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. De grieven V tot en met VII en het daarop betrekking hebbende deel van grief VIII slagen niet.
Is er aanleiding om een langere termijn voor ontruiming te bepalen?
3.9.1.
In grief VIII stelt [appellante] zich nog op het standpunt dat aan [persoon A] een langere termijn voor ontruiming moet worden gegund, zodat hij een reële kans heeft op het vinden van vervangende woonruimte. [geïntimeerde] verzet zich daartegen en voert aan dat [persoon A] intussen geruim de tijd heeft gehad om een andere woning te zoeken.
3.9.2.
Het hof volgt [geïntimeerde] in dat standpunt. Sinds de eerste aanzegging in oktober 2021 zijn inmiddels ruim drie jaar verstreken. Na het vonnis waarvan beroep heeft [geïntimeerde] de uithuiszetting uitgesteld in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep. Dat brengt het hof tot het oordeel dat [persoon A] meer dan voldoende tijd heeft gehad om een andere passende oplossing te vinden. De grief faalt.
Is het vonnis van de kantonrechter terecht uitvoerbaar bij voorraad verklaard?
3.10.
Ter onderbouwing van grief IX heeft [appellante] slechts aangevoerd dat wordt verwezen naar al hetgeen ter onderbouwing van de grieven V tot en met VIII is gesteld. Het falen van die grieven brengt mee dat ook deze grief niet kan slagen.
Geen bewijslevering
3.11.
Door [persoon A] zijn geen voldoende onderbouwde stellingen ingenomen die indien bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof ziet daarom geen aanleiding om bewijslevering toe te staan.
Slotsom
3.12.1.
Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Om die reden blijft ook de uitgesproken proceskostenveroordeling in stand en faalt de daarop betrekking hebbende grief X.
3.12.2.
Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:
- griffierechten € 783,-
- salaris advocaat € 2.428,- (2 punt(en) x tarief II)
- nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.389,-
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] tot betaling uit het vermogen van [persoon A] van € 3.389,- aan proceskosten van het hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellante] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet zij uit het vermogen van [persoon A] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.J.M. van Lanen en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 december 2024.
griffier rolraadsheer