Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 22/2284
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 20 oktober 2022, nummer ROE 21/2506, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn onder meer de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 31 juli 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een omstreeks 1975 gebouwde vrijstaande woning van 597 m3. Tot de onroerende zaak behoren een serre, een vrijstaande garage, een carport, een tuinhuis en twee overkappingen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 735 m2.
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 363.000.
2.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Het bezwaarschrift is ingediend door [A BV] . In het bezwaarschrift verzoekt belanghebbende “om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. de gehanteerde grondstaffel; en
2. de gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren)” (hierna: de KOUDV-factoren).
2.4.
In de bezwaarfase is het taxatieverslag verstrekt. Daarop staan de KOUDV- en liggingsfactoren alsmede de grondstaffel van de woning en van de gehanteerde vergelijkingspanden en de transactiedata, de verkoopprijzen en WOZ-waarden van de vergelijkingspanden. Op 19 juli 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
2.5.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport van 25 november 2021 van taxateur [taxateur] overgelegd (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 373.000. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingspanden, die evenals de onroerende zaak zijn gelegen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , op 15 oktober 2020 geleverd voor € 350.000 (geïndexeerd: € 334.000);
- [adres 3] , op 15 september 2020 geleverd voor € 354.000 (geïndexeerd: € 341.000);
- [adres 4] , op 17 maart 2020 geleverd voor € 358.500 (geïndexeerd: € 355.000).
Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.
2.7.
Belanghebbende heeft in de beroepsfase een waardematrix overgelegd en de door hem bepleite WOZ-waarde naar boven bijgesteld, namelijk tot de in de matrix vastgestelde waarde van € 292.000. Deze matrix bevat gegevens van de onroerende zaak en de drie vergelijkingspanden die ook door de taxateur van de gemeente zijn gebruikt (zie onder 2.6).
2.8.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
2.9.
Belanghebbende heeft in hoger beroep op 20 juli 2024 een als “WOZ-DESKUNDIGENRAPPORT” aangeduid stuk van 19 juli 2024 van [persoon] overgelegd. Ook dit rapport is voorzien van een waardematrix betreffende voormelde onroerende zaken. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 292.000. In het rapport zijn de gegevens van de verkooptransacties van de in 2.6 genoemde vergelijkingspanden aangevuld met de volgende verkoopdata en zijn de verkoopprijzen tot de volgende bedragen geïndexeerd:
- [adres 2] , op 1 juni 2020 verkocht voor € 350.000 (geïndexeerd: € 345.000);
- [adres 3] , op 3 juli 2020 verkocht voor € 354.000 (geïndexeerd: € 341.000);
- [adres 4] , op 2 februari 2021 verkocht voor € 358.500 (geïndexeerd: € 368.000).
2.10.
De verschillen tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardematrix en de door belanghebbende in hoger beroep verdedigde waardematrix zijn de volgende:
Heffingsambtenaar (2.6)
Belanghebbende (2.9)
Geïndexeerde verkoopprijs [adres 2]
€ 334.000
€ 345.000
Geïndexeerde verkoopprijs [adres 4]
€ 355.000
€ 368.000
Inhoud hoofdbouw [adres 2]
448 m3
Inhoud aanbouw [adres 2]
56 m3
-
Totaal inhoud [adres 2]
504m3
544m3
Inhoud hoofdbouw [adres 4]
582 m3
817 m3
Oppervlakte/waarde kelder [adres 4]
6 m2 / € 1.800
? / € 1.800
Effect op WOZ-waarde onroerende zaak als gevolg van factor 2 voor kwaliteit
-7%
-10%
KOUDV-factoren onroerende zaak
Uitstraling 3
Voorzieningen 3
Uitstraling 2
Voorzieningen 2
Effect op WOZ-waarde onroerende zaak
-
-15%
KOUDV-factoren [adres 2]
Kwaliteit 3
Onderhoud 4
Kwaliteit 4
Onderhoud 3
Effect op waarde [adres 2]
+7%
+10%
Waarde bijgebouwen [adres 2] bijgebouwen
€ 19.640
€ 20.040
KOUDV-factoren [adres 3]
Kwaliteit 2
Onderhoud 3
Kwaliteit 3
Onderhoud 2
Effect op waarde [adres 3]
-7%
-5%
KOUDV-factoren [adres 4]
Kwaliteit 2
Onderhoud 3
Kwaliteit 3
Onderhoud 2
Effect op waarde
-7%
-5%
Waarde bijgebouwen [adres 4]
€ 10.800
€ 15.700
2.11.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep vermeld dat voor de bezwaarfase met de toenmalige gemachtigde werkafspraken zijn gemaakt en dat deze onder meer het volgende inhouden:
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is (1) of de heffingsambtenaar artikel 6:17 Awb en/of artikel 7:4, lid 4, Awb en/of artikel 8:42 Awb heeft geschonden, (2) of de heffingsambtenaar en de rechtbank het motiveringsbeginsel hebben geschonden en (3) of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde primair tot € 292.000.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
(1) Schending artikel 6:17 Awb en/of artikel 7:4, lid 4, Awb en/of artikel 8:42 Awb
4.1.
Belanghebbende stelt zich allereerst op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet alle door belanghebbende verzochte stukken aan diens gemachtigde heeft toegezonden. Hiermee doelt belanghebbende op de grondstaffel en de matrix. Belanghebbende baseert zijn standpunt op artikel 6:17 Awb. Daarnaast diende de heffingsambtenaar op basis van artikel 7:4, lid 4, Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken – waaronder de matrix, de grondstaffel en de iWOZ-kaarten – aan belanghebbende toe te zenden, aldus nog steeds belanghebbende.
4.2.
Het hof stelt voorop dat in artikel 6:17 Awb slechts wordt geregeld aan wie bepaalde stukken moeten worden toegezonden. Hieruit kan, anders dan belanghebbende voorstaat, geen algemene toezendplicht worden afgeleid. Voorts kan uit artikel 6:17 Awb, ook anders dan belanghebbende kennelijk meent, niet worden afgeleid dat de heffingsambtenaar gehouden zou zijn een waardeberekening met matrix op te maken.
4.3.
Aan een succesvol beroep op artikel 7:4 Awb staat in dit geval naar het oordeel van het hof de tussen de voormalig gemachtigde en de heffingsambtenaar gemaakte afspraken in de weg. Die afspraken houden nu juist in dat de heffingsambtenaar in dit geval kon volstaan met het verstrekken van het taxatieverslag. Van een schending van artikel 7:4, lid 4, Awb is reeds daarom geen sprake. [1]
4.4.
Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift gesteld dat de bouwtekeningen behoren tot de zogeheten 8:42-stukken op de grond dat hij gemotiveerd de inhoud van de vergelijkingspanden bestrijdt. Het hof constateert dat over de inhoud van de onroerende zaak en van de [adres 3] geen geschil bestaat en over de inhoud van de hoofdbouw van [adres 4] ook niet meer. In zoverre behoren de bouwtekeningen reeds niet tot de 8:42-stukken omdat deze niet van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. [2]
4.5.
Wat betreft de bouwtekeningen betreffende [adres 2] en [adres 4] voor zover het de onderkeldering betreft, merkt het hof allereerst op dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard de inhoud te hebben bepaald met gebruikmaking van een 3D-viewer waarbij, na invoering van het peil, met een satellietlaser de afstand tot de grond wordt gemeten. De betreffende bouwtekeningen zijn derhalve niet door de heffingsambtenaar gebruikt.
4.6.
Het hof leidt voorts de volgende ontwikkeling af uit de rechtspraak waarbij gemachtigde namens belastingplichtigen optrad. Na een ontstane vaste lijn in de jurisprudentie dat bouwtekeningen in beginsel niet tot de 8.42-stukken behoren en dat dit anders zou kunnen zijn indien belanghebbende aannemelijk maakt dat de inhoud onjuist is, is inmiddels een geschil over de inhoud een terugkerende grief van gemachtigde namens de betreffende belastingplichtigen.
4.7.
Voor het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud niet juist is, verwijst de gemachtigde daartoe naar stamkaarten van ‘De Juiste Waarde’. Deze bevatten informatie van makelaars ten behoeven van de via hen te koop aangeboden woningen. Omdat deze inhoudsgegevens van makelaars afkomstig zijn, zijn deze te beschouwen als betrouwbare informatie aldus de gemachtigde. Volgens de gemachtigde kunnen enkel bouwtekeningen van de vergelijkingspanden hiertegenover worden gesteld.
4.8.
De redenering van de gemachtigde dat, zoals hij in zijn hogerberoepschrift stelde, 3D-metingen niet bruikbaar zijn vanwege de volgens hem aanwezige disclaimer bij digitale modellen en dat de gegevens van de makelaar op de stamkaarten als betrouwbare informatie zijn te beschouwen, kan het hof niet goed verenigen met de vermelding op een door gemachtigde ingebrachte stamkaart: “Aan eventuele afwijkingen op de gegeven informatie en tekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.”.
4.9.
Verder wekt de in 4.6 beschreven gang van zaken de indruk dat de gemachtigde het verkrijgen van bouwtekeningen tracht te forceren middels het aanvoeren van grieven en het hof acht die grief ondermaats onderbouwd met de enkele verwijzing naar de in 4.7 bedoelde stamkaarten. Wat betreft de onderhavige procedure springt in het oog dat de stamkaart betreffende [adres 4] een inhoud van 817 m3 vermeldt, terwijl, zoals ter zitting bij het hof partijen eenduidig hebben verklaard, de inhoud van de hoofdbouw (exclusief de onderkeldering) de door de heffingsambtenaar, via 3D-meting vastgestelde inhoud heeft van 582 m3. Het moet ook de gemachtigde bekend zijn dat de inhoudsgegevens op de stamkaarten onvoldoende houvast geven voor WOZ-taxaties. Zo heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld (zie onderdeel 12.1 van de uitspraak van de rechtbank) dat de in makelaarsinformatie genoemde inhoud niet alleen de inhoud van de woning maar ook de inhoud van alle bijgebouwen omvat. Hierdoor zijn door makelaars gebruikte inhoudsgegevens niet goed bruikbaar ter onderlinge vergelijking van woningen. In dit licht merkt het hof nog op dat vanaf kalenderjaar 2022 bij WOZ-taxaties is overgeschakeld van inhoud naar de gebruiksoppervlakte om de WOZ-taxatie transparanter te maken en meer duidelijkheid te bieden doordat de gebruiksoppervlakte onder andere ook door makelaars wordt gehanteerd.
4.10.
Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de door hem verlangde bouwtekeningen van de [adres 2] en [adres 4] aan de heffingsambtenaar ter beschikking staande stukken betreffen die van enig belang kunnen zijn (geweest) voor de besluitvorming van de heffingsambtenaar.
4.11.
Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift voorts vermeld dat hij de heffingsambtenaar verzoekt de niet door de heffingsambtenaar overgelegde delen van de iWOZ-kaarten van de vergelijkingspanden alsnog in de procedure te brengen. Het hof stelt vast dat de heffingsambtenaar niet zodanige stukken aan het hof heeft gestuurd.
4.12.
Ter zake van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende geen beroep gedaan op artikel 8:42 Awb. Hij heeft aan het niet door de heffingsambtenaar overleggen van bepaalde delen van de iWOZ-kaarten de gevolgtrekking verbonden dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de bewijslast en aangegeven dat belanghebbende bij gebrek aan wetenschap bestrijdt dat de objectkenmerken van de vergelijkingspanden juist zijn en dat hij bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak. Het hof gaat op dit standpunt in bij de behandeling van het geschilpunt over de WOZ-waarde.
4.13.
Het hof merkt nog op dat anders dan belanghebbende kennelijk meent, iWOZ-kaarten van de vergelijkingspanden niet behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de iWOZ-kaarten aan de heffingsambtenaar ter beschikking staande stukken betreffen die van enig belang kunnen zijn (geweest) voor de besluitvorming van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar was daarom niet verplicht om deze gegevens te verstrekken.
(2) Schending motiveringsbeginsel
4.14.
Belanghebbende bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd en voert daartoe aan dat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven.
4.15.
De rechtbank heeft omtrent het geschilpunt of de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden het volgende overwogen:
“2. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Verweerder heeft immers in het bestreden besluit gemotiveerd uiteengezet dat hij in weerwil van datgene wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat het primaire besluit terecht is opgelegd. Bovendien hoeft het enkele feit dat het bestreden besluit onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging. Een dergelijk gebrek hoeft immers niet te betekenen dat het primaire besluit niet terecht is opgelegd en een eventueel motiveringsgebrek kan in beroep worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep meer uitgebreid op de standpunten van eiser ingegaan en heeft eiser daarop bij conclusie van repliek kunnen reageren. Eiser is – zo er al sprake zou zijn van een niet toereikende motivering - niet in zijn processuele belangen geschaad. De rechtbank verwijst voor dit oordeel naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1200).”
4.16.
Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en verwerpt de stelling van belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zou zijn gemotiveerd. Anders dan belanghebbende meent omvat het vereiste van een deugdelijke motivering niet de verplichting om het besprokene tijdens een hoorzitting volledig weer te geven in de uitspraak op bezwaar. De eisen die aan de motivering worden gesteld, hangen samen met de aard van de motivering van hetgeen is aangevoerd. In de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de door de toenmalige gemachtigde van belanghebbende in bezwaar ingenomen stellingen. Dat belanghebbende (of zijn toenmalige of nieuwe gemachtigde) zich niet kan vinden in de argumentatie van de heffingsambtenaar of op een uitgebreidere motivering rekende, betekent niet dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Overigens heeft belanghebbende op geen enkele wijze aangegeven welke punten zouden ontbreken in het uitspraak op bezwaar.
4.17.
Belanghebbende stelt dat de rechtbank niet aan de stellingen van belanghebbende en de door hem opgestelde matrix (zie 2.7) voorbij mocht gaan. Het hof vat dit op als het standpunt van belanghebbende dat de rechtbank het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Anders dan belanghebbende meent is de rechtbank niet aan zijn stellingen en opgestelde matrix voorbijgegaan. De rechtbank is in de onderdelen 7 tot en met 12.2 van haar uitspraak ingegaan op de argumenten van belanghebbende, waaronder ook expliciet op de matrix. Voor dat laatste verwijst het hof naar de slotzin van onderdeel 11 van de rechtbankuitspraak luidende: “De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser in de door hem bij brief van 26 september 2022 overgelegde matrix uitgaat van dezelfde indexeringspercentages.”. Ook hier geldt: dat belanghebbende (of zijn gemachtigde) zich niet kan vinden in de verkregen argumentatie of op een uitgebreidere motivering rekende, betekent niet dat het motiveringsbeginsel is geschonden.
(3) Waarde van de onroerende zaak
4.18.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [3] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.19.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [4]
4.20.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [5] Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [6]
4.21.
In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde dan de bij beschikking vastgestelde en door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport met waardematrix (zie onder 2.6), met dien verstande dat de taxatiewaarde van de onroerende zaak € 366.154 moet worden – dus nog steeds hoger dan de bij beschikking vastgestelde waarde – als gevolg van de doorwerking van een waardecorrectie betreffende de kelder van [adres 4] . Dit heeft hij als volgt toegelicht. Ter zake van [adres 4] kan aan de kelder een waarde worden toegekend van € 21.000 uitgaande van een prijs per m2 van € 300. Doordat de kelder was gewaardeerd op € 1.800, wijzigt hierdoor de gecorrigeerde m3-prijs voor dat vergelijkingspand van € 497 in € 463. Daarmee komt het gemiddelde van de gecorrigeerde m3-prijs voor de drie vergelijkingspanden uit op € 441. Dat resulteert in een waarde van de hoofdbouw van € 263.277 in plaats van € 270.390 zodat de taxatiewaarde van € 373.267 wijzigt in € 366.154.
4.22.
In reactie op wat belanghebbende heeft aangevoerd, heeft het hof bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, het volgende in aanmerking genomen:
- Voor zover belanghebbende nog stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige ligging van de onroerende zaak, volgt het hof belanghebbende niet, reeds omdat de ligging van de onroerende zaak in de waardematrices door zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende als gemiddeld is gekwalificeerd. Ook de ligging van de vergelijkingspanden is door beiden als gemiddeld gekwalificeerd. Die kwalificaties komen het hof bovendien als juist voor omdat op grond van hetgeen partijen hebben ingebracht niet geoordeeld kan worden dat bij de onroerende zaak in vergelijking tot de referenties sprake is van een mindere ligging.
- Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden zijn geïndexeerd. In het midden kan blijven of dit inderdaad het geval is aangezien de door de heffingsambtenaar gehanteerde geïndexeerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden lager of gelijk zijn aan de door belanghebbende bepleite geïndexeerde verkoopprijzen (zie 2.6 en 2.9). Ten voordele van belanghebbende gaat het hof daarom uit van de door de heffingsambtenaar gehanteerde geïndexeerde verkoopprijzen en niet van de door belanghebbende bepleite geïndexeerde verkoopprijzen.
- Ook wat betreft de verschillen met betrekking tot de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten geldt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten gunstiger voor belanghebbende zijn dan volgt uit de door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte matrix, zodat ook hiervoor geldt dat van de uitgangspunten van de heffingsambtenaar kan worden uitgegaan.
- Anders dan belanghebbende kennelijk meent is in de door hem bij het hof overgelegde waardematrix de inhoud van [adres 2] niet gelijk aan de door hem in de beroepsfase ingebrachte stamkaart aangezien die stamkaart een inhoud vermeldt van 600 m3 en belanghebbende in voormelde waardematrix uitgaat van 544 m3 zonder de aanbouw van 56 m3 op enigerlei wijze in de waardematrix te betrekken. Dit overigens in afwijking van de in beroep door belanghebbende verdedigde waardematrix waarin de aanbouw van 56 m3 nog wel in aanmerking was genomen.
- Ter zitting bij het hof is met betrekking tot [adres 4] tussen partijen komen vast te staan dat deze volledig is onderkelderd en dat de inhoud van de woning exclusief de kelder 582 m3 bedraagt.
- Anders dan belanghebbende primair heeft gesteld bestaat er geen aanleiding de verklaringen van de heffingsambtenaar ter zitting bij het hof aangaande de kelder van [adres 4] tardief te verklaren. De discussie over de inhoud van de [adres 4] blijkt al uit de door belanghebbende zelf overgelegde stukken. Niet geoordeeld kan worden dat belanghebbende in zijn procespositie wordt geschaad door eerst ter zitting bij het hof ermee geconfronteerd te worden dat de heffingsambtenaar ten voordele van belanghebbende de kelder van [adres 4] voor een hoger bedrag in aanmerking neemt dan vermeld in het in 2.6 genoemde taxatierapport.
- In de bij het hof door belanghebbende overgelegde waardematrix is de kelder van [adres 4] kennelijk dubbel in aanmerking genomen, namelijk als (onderdeel van de) hoofdbouw én afzonderlijk als bijgebouw voor € 1.800. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat naast de volledige onderkeldering er nóg een kelder zou bestaan.
- Waardering van het onderkelderde deel tegen dezelfde m3-prijs als de hoofdbouw zoals in de bij het hof door belanghebbende overgelegde waardematrix, is niet te rijmen met de stelling van belanghebbende ter zitting bij het hof dat het gebruikelijk is de kelder voor zover deze is voorzien van daglichttoetreding – hier twee van de vier ruimtes – als woonruimte te waarderen en voor de resterende helft als kelder.
- Wat betreft de architectuur/vormgeving van de onroerende zaak (onderdeel uitstraling in de KOUDV-factoren) en het aantal en de soort voorzieningen die de onroerende zaak heeft (onderdeel voorzieningen in de KOUDV-factoren) is het hof van oordeel dat deze niet lager dan ‘gemiddeld’ kunnen worden gekwalificeerd. Het hof heeft hierbij het door partijen ingebrachte fotomateriaal in aanmerking genomen alsmede de omstandigheid dat – naar tussen partijen niet in geschil is – de onroerende zaak beschikt over voorzieningen met een totaalwaarde van € 30.112 bestaande uit: garage, serre, overkapping, carport en tuinhuis en de omstandigheid dat de gedateerdheid van de keuken en badkamer onder de KOUDV-factor kwaliteit is verdisconteerd.
- Dat de keuken en badkamer van de onroerende zaak verouderd zijn, komt naar het oordeel van het hof terecht in ieders waardematrix tot uitdrukking. In beide waardematrices is door de gedateerde voorzieningen het onderdeel kwaliteit in de KOUDV-factoren als matig/slecht gekwalificeerd. Voor een andere kwalificatie dan matig/slecht bestaat geen aanleiding. Ook kan de verouderde staat van de keuken en badkamer uiteraard niet nogmaals bij het onderdeel voorzieningen in de KOUDV-factoren worden betrokken; dat zou tot dubbele aftrek leiden. Met een aftrek van 7% op de prijs per m³ ten opzichte van een gemiddelde kwaliteit (of een gemiddeld voorzieningenniveau bij verdiscontering van de gedateerdheid onder de KOUDV-factor voorzieningen) is niet een voor belanghebbende nadelige correctie toegepast in relatie tot die van de vergelijkingsobjecten.
- Het hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat een waardedruk voor asbest in aanmerking moet worden genomen. De daarvoor benodigde feiten en omstandigheden zijn niet aannemelijk geworden. Wat betreft de aanwezigheid van asbest stelt belanghebbende dat deze aanwezig is in de onroerende zaak, namelijk in het isolatiemateriaal op zolder en dat hij, bij gebrek aan wetenschap, betwist dat ook in de vergelijkingsobjecten asbest aanwezig is. Volgens belanghebbende moet ervan uit worden gegaan dat in de vergelijkingsobjecten geen asbest aanwezig is, omdat uit de stukken niet blijkt dat er bij die objecten wel asbest aanwezig is. Daar is ter zitting nog aan toegevoegd dat voor [adres 4] geldt dat dit pand een aantal keren onder handen is genomen waardoor mogelijk daar geen asbest meer aanwezig is. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd niet te weten of in de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten asbest aanwezig is. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de dakisolatie niet ongebruikelijk is bij woningen uit dezelfde bouwperiode. Door de gemaakte vergelijking is mogelijke waardedruk vanwege de aanwezigheid van asbest in het isolatiemateriaal verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, tenzij het dak vervangen is, wat volgens hem niet het geval zal zijn. Hierdoor is er volgens hem geen aanleiding om de vastgestelde waarde te verlagen. De heffingsambtenaar heeft nog aangegeven dat de verwijderingsplicht per 1 januari 2024 niet geldt voor asbest aan de binnenkant van gebouwen, zoals in het dakbeschot. Het hof acht de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de dakisolatie van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet ongebruikelijk gelet op de periode waarin zij zijn gebouwd. De in het procesdossier aanwezige stukken bieden geen enkel aanknopingspunt om aannemelijk te kunnen achten dat alleen de onroerende zaak op de waardepeildatum nog beschikte over het bij de bouw aangebrachte asbesthoudende isolatiemateriaal. Het verwijderen van asbest in een dakbeschot zonder dat sprake is van een beschadigd dak is geen gemeengoed, al helemaal niet als het gaat om bergzolders/niet afgewerkte ruimten zoals blijkens de door belanghebbende overgelegde stamkaarten het geval is bij [adres 3] en [adres 4] . De stamkaarten bevatten overigens bij geen van de vergelijkingspanden een vermelding dat het dakbeschot is vervangen, terwijl van vervangen dakbeschot wel een waardeverhogend effect uitgaat.
- Wat betreft de juistheid en inzichtelijkheid van de inhoud is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ook ter zake van [adres 2] in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij neemt het hof in ogenschouw dat de heffingsambtenaar heeft gesteld dat de inhoud van de onroerende zaak en de vergelijkingspanden via 3D-metingen is bepaald en dat de aldus becijferde inhoud van de onroerende zaak, [adres 3] en [adres 4] niet (meer) in geschil is. Dat de op dezelfde wijze gemaakte inhoudsberekening van [adres 2] onjuist zou zijn, acht het hof niet aannemelijk. Het lijkt er veeleer op dat het verschil met de op de stamkaart vermelde inhoud die – zoals hiervoor is geconstateerd – belanghebbende nu zelf niet meer overneemt, en de door de heffingsambtenaar bepaalde inhoud is gelegen in de inhoud van de bijgebouwen. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [adres 2] een grotere inhoud heeft dan de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen inhoud.
- Wat betreft de waardering van de kelder van [adres 4] acht het hof de door de heffingsambtenaar daarvoor bepleite waarde van € 21.000 (zie 4.21) niet te laag. Het hof neemt hierbij in ogenschouw dat het om bouwjaar 1958 gaat alsmede de beschrijving van de kelder en het fotomateriaal op de stamkaart. Op die foto’s zijn onder meer, bij de buitenunit van de airco, smalle ramen onder en naast de erker zichtbaar. De uitstraling van de gevel past bij het bouwjaar. Blijkens de beschrijving zijn er vier kelderruimtes waarvan twee met daglichttoetreding, één met keukenklok en wasbak, en één voorzien van de aansluiting van het witgoed en de opstelling van de cv-installatie. Voor de door belanghebbende bepleite waardering van de delen van de kelder met een woonfunctie tegen de kubieke meterprijs van de hoofdbouw bestaat geen aanleiding alleen al vanwege het verschil in uitstraling van de kelderruimten en de hoofdbouw.
- Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoeft de rechter de feiten niet aan te vullen; tot het aanvullen van de feiten is hij wel bevoegd
4.23.
Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld en onderbouwd in samenhang bezien met al het voorgaande is de slotsom dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.24.
Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift nog opgemerkt dat de inhoud van de uitspraak van de rechtbank als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Het hof vat dit niet op als een herhalen en invoegen van in beroep aangevoerde argumenten. Voor zover die opmerking wel als zodanig moet worden aangemerkt, is het hof van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en maakt het hof die tot de zijne.
Tussenconclusie
4.25.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.26.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.27.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De raadsheer,
A.S. van Middelkoop W.A.P. van Roij
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.