ECLI:NL:GHSHE:2024:629

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 22/00920

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 maart 2022, nummer SHE 20/3413 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 221.000. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] vergezeld van [taxateur] (taxateur).

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een bedrijfswoning uit 1953, gerestaureerd in 1996, verbonden aan een (agrarisch) bedrijf. De bedrijfswoning bestaat uit een hoofdbouw van 618 m3, een aangebouwde garage met zadeldak van 21 m2 en een overkapping van 15 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 890 m2.

2.2.

Ter onderbouwing van de door hem aan de woning toegekende waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgesteld op 31 maart 2021 door [taxateur] , WOZ-taxateur. De waarde van de woning, zijnde een agrarische bedrijfswoning, is bepaald aan de hand van de kengetallen van de landelijke taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2019 en is met behulp van het TIOX-rekenmodel getaxeerd. De uit dit rekenmodel voortvloeiende waarde is niet getoetst aan verkopen van min of meer vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum, omdat geen verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare bedrijfswoningen beschikbaar zijn. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum vastgesteld op € 221.740. In het taxatierapport zijn gegevens van het object, foto’s van het object en een matrix opgenomen.

2.3.

Belanghebbende heeft voor (onder meer) het aanwenden van rechtsmiddelen tegen de WOZ-beschikking een volmacht verstrekt aan [persoon] van [kantoornaam] met het recht van substitutie (hierna: het kantoor). Het kantoor treedt ook namens vele andere belanghebbenden op als gemachtigde in procedures tegen WOZ-beschikkingen die worden vastgesteld door de heffingsambtenaar. Het kantoor en de heffingsambtenaar hebben in dat kader onder andere de volgende werkafspraken gemaakt:

“(…)

(…) [hof: het kantoor] zal, bij het niet ontvangen van de ontvangstbevestiging en/of taxatieverslagen, na 14 dagen een herinneringsbrief sturen naar de gemeente.
Voor wat betreft de aanlevering van gegevens door de gemeente wordt volstaan met het aanleveren van het taxatieverslag. In het taxatieverslag staan geen KOUDV factoren, liggingsfactor en grondstaffel. In de uitspraak op bezwaar worden van de referenties naast het adres, ook de oppervlakte, het bouwjaar, inhoud, Kwaliteit, Onderhoud en Ligging benoemd.”

2.4.

Voorafgaand aan het hoorgesprek heeft het kantoor om de volgende stukken verzocht: de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en de wijze waarop verschillen tussen de woning en vergelijkingspanden zijn verdisconteerd.

2.5.

Het kantoor heeft in deze zaak geen herinneringsbrief naar de heffingsambtenaar verstuurd.

2.6.

Ten aanzien van de correctie op de ligging heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het volgende geschreven:

“Het is bij de gemeente bekend dat het een agrarische bedrijfswoning betreft. Deze is dan ook middels de agrarische landelijke taxatiewijzer doorgerekend. Met de ligging is voldoende rekening gehouden omdat de grondstaffel van de landelijke taxatiewijzer is gehanteerd.

(…)

Voor de agrarische woning is een ligging 2 gehanteerd en de Kwaliteit- en Onderhoudsaanduiding van de woning hebben een code 3.”

2.7.

In de matrix heeft de taxateur de ligging als voldoende aangemerkt.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Heeft de heffingsambtenaar artikel 40 Wet WOZ geschonden?

Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 174.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

1. Schending artikel 40 Wet WOZ

4.1.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar te weinig informatie heeft verstrekt om de waardebepaling inzichtelijk te maken en dat daarmee de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingspanden opgevraagd, maar de heffingsambtenaar heeft deze stukken volgens belanghebbende niet verstrekt. Belanghebbende meent recht te hebben op toezending van dergelijke informatie en is daarnaast van mening dat het eenmaal daarom verzoeken, voorafgaande aan het hoorgesprek, voldoende is. Belanghebbende doet daarbij een beroep op het zogeheten ‘black box-arrest’^[1], op artikel 7:4, lid 4, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 40 Wet WOZ.

4.2.

De heffingsambtenaar stelt dat hij zich heeft gehouden aan de met het kantoor gemaakte werkafspraken. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit die werkafspraken dat de gemachtigde van belanghebbende bij het ontbreken van de juiste informatie een herinneringsbrief aan de heffingsambtenaar zou moeten sturen. Aangezien dit niet is gebeurd, is de heffingsambtenaar van mening dat de gemachtigde van belanghebbende tekortschiet in zijn nakoming van de werkafspraken en dat dat de heffingsambtenaar niet kan worden aangerekend.

4.3.

Voordat een bestuursorgaan op het bezwaar beslist, stelt het belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord.^[2]Voorafgaand aan dat horen legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage.^[3]De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende op diens verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde toe te zenden.^[4]De grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingspanden zijn in dit geval aan te merken als gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.^[5]

4.4.

Aan een succesvol beroep op artikel 40 Wet WOZ staan in dit geval naar het oordeel van het hof de tussen het kantoor en de heffingsambtenaar gemaakte afspraken in de weg. Die afspraken houden nu juist in dat de door belanghebbende gevraagde gegevens pas in de uitspraak op bezwaar zouden worden vermeld. De heffingsambtenaar hoefde dus geen opvolging te geven aan het na de gemaakte afspraken gedane verzoek. Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is aldus geen sprake en evenmin van een situatie dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.

2. De WOZ-waarde

4.5.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[6]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.6.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode als genoemd in artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De waarde kan ook op andere manieren worden bepaald, als dit maar leidt tot de waarde zoals in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is omschreven.

4.7.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 221.000 naar het in 2.2 vermelde taxatierapport. Uit dit taxatierapport volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 is getaxeerd op € 221.740.

4.8.

Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 174.000. Belanghebbende betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het feit dat het onderhavige object een bedrijfswoning betreft, dat de badkamer en het sanitair gedateerd zijn en dat voldoende rekening is gehouden met de mindere ligging.

4.9.

Ten aanzien van de WOZ-waarde heeft de rechtbank het volgende geoordeeld:

“14. (…) Gelet op het bouwjaar van de bedrijfswoning mag van enige gedateerdheid worden uitgegaan. Verweerder is uitgegaan van € 217 per m3. Dit is lager dan het kengetal van € 233 bij het bouwjaar 1953 en het archetype A 1001120, zoals blijkt uit bijlage 3 bij het verweerschrift. De rechtbank begrijpt dat ook een correctie is toegepast omdat de inhoud van de bedrijfswoning groter is dan de standaard grootte van 425 m3. De enkele blote stelling van eiser dat de badkamer en het sanitair gedateerd zijn, zonder dat nader te onderbouwen met stukken, zoals foto's, is onvoldoende om aan de juistheid van de taxatie van verweerder te twijfelen. Te meer, nu verweerder om onderbouwende gegevens heeft verzocht, maar eiser daar om hem moverende redenen geen gehoor aan heeft gegeven.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van het taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.

16. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiser heeft zijn waarde van € 174.000 niet onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.”

4.10.

Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep heeft belanghebbende geen nadere stukken verstrekt waaruit de gedateerdheid van de badkamer en het sanitair volgt. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende faalt in zoverre.

4.11.

Ten aanzien van de uitspraak op bezwaar, zie onder 2.6 hiervoor, moet het belanghebbende worden toegegeven dat de heffingsambtenaar hiermee verwarring over een mogelijke correctie voor de ligging van de woning heeft veroorzaakt. In die uitspraak op bezwaar is immers enerzijds opgemerkt dat met de ligging voldoende rekening is gehouden omdat de grondstaffel van de landelijke taxatiewijzer is gehanteerd en anderzijds dat voor de woning een ligging 2 is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij ‘burgerwoningen’ een correctie zou worden toegepast naar code 2. Echter, bij de onderhavige (agrarische) woning is aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ waarin de correctie al is verwerkt, dus kan volgens de heffingsambtenaar worden uitgegaan van een gemiddelde liggingsfactor met code 3. Deze toelichting acht het hof toereikend. Dat neemt echter niet weg dat de mogelijke verwarring bij belanghebbende heeft gemaakt dat die zich gedwongen kon hebben gevoeld om beroep in te stellen om op die wijze meer duidelijkheid te verkrijgen of nu al dan niet een correctie voor de ligging is toegepast. Dit had voor de rechtbank aanleiding moeten zijn om een proceskostenvergoeding toe te kennen en het griffierecht te laten vergoeden. Het hof is dan ook van oordeel dat het hoger beroep van belanghebbende in zoverre slaagt.

Tussenconclusie

4.12.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.13.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en belanghebbende als gevolg van de opgeroepen verwarring (zie onder 4.11) genoodzaakt was beroep in te stellen.

Ten aanzien van de proceskosten

4.14.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en belanghebbende als gevolg van de opgeroepen verwarring (zie onder 4.11) genoodzaakt was beroep in te stellen.

4.15.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van de zaak bij de rechtbank op 2 (punten)^[7]x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750.

4.16.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de behandeling van de zaak bij het hof op 2 (punten)^[8]x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750.

4.17.

Het hof ziet echter aanleiding tot matiging van de aldus berekende vergoeding. Het geschil dat voorligt omvat zowel de omvang van de WOZ-beschikking als de motivering van de uitspraak op bezwaar. Hiervan uitgaande zou een wegingsfactor van 1 in beginsel van toepassing zijn. Belanghebbende wordt echter voor het materiële geschil in het ongelijk gesteld en uitsluitend in het gelijk gesteld op het formele geschilpunt dat naar het oordeel van het hof een punt van ondergeschikte aard is. Het hof ziet hierin aanleiding op grond van artikel 2, lid 2, Besluit proceskosten bestuursrecht het totale bedrag te verminderen tot € 1.750.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor wat betreft de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 184 vergoedt, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van in totaal € 1.750, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende.

De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, A.J. Kromhout en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van A. Muller, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

A. Muller M.J.C. Pieterse

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.