ECLI:NL:GHSHE:2024:158

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 22/00968

Uitspraak op het hoger beroep van

Stichting [belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende

tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 30 maart 2022, nummer ROE 21/771 in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2019 vastgesteld. Tevens is daarbij de aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar is – met kennisgeving – niemand verschenen.

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kinderdagverblijf uit 1972 die in 1998 is uitgebreid met 105 m2 binnenruimte. De totale bruto vloeroppervlakte bedraagt sindsdien 505 m2. De grondoppervlakte is 2.017 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: per waardepeildatum) gesteld op € 360.000. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en geconcludeerd tot een waarde van € 161.000. Zij heeft daartoe een taxatierapport op laten stellen door [kantoornaam] (hierna: [kantoornaam] ). De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 265.000, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 360 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.214,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van € 630, te vermeerderen met de ter zake verschuldigde omzetbelasting.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd van taxateur [taxateur 2] waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van € 324.000. In hoger beroep heeft hij geen nieuw taxatierapport ingebracht.

2.5.

In hoger beroep beroept belanghebbende zich op een nieuw taxatierapport van [kantoornaam] , waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum is bepaald op € 164.000.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de hoogte van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 164.000. De heffingsambtenaar concludeert, naar het hof begrijpt, tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Vooraf en ambtshalve

Geen uitstel zitting

4.1.

Daags voor de zitting heeft de heffingsambtenaar het hof bericht dat namens hem niemand aanwezig zal zijn tijdens de zitting. Als gevolg van een interne fout aan de zijde van heffingsambtenaar was de zitting niet in de werkplanning opgenomen. In het bericht heeft de heffingsambtenaar het volgende vermeld:

“In de uitnodigingsbrief is opgenomen dat alleen om zwaarwichtige redenen nog uitstel van de zitting kan worden verleend. Het is aan u om gelet op de redenen te beslissen of de zitting nog kan worden uitgesteld”.

4.2.

Het hof heeft naar aanleiding van dit bericht de heffingsambtenaar telefonisch laten weten dat de zitting doorgang zal vinden. Zo het bericht al als een verzoek om uitstel dient te worden aangemerkt, heeft het hof dit afgewezen. Vaststaat dat de uitnodiging voor de zitting op de juiste wijze is verzonden en ook is ontvangen door de heffingsambtenaar. Dat de zitting wegens een interne fout niet in de werkplanning van de heffingsambtenaar is opgenomen, dient voor zijn rekening te blijven.. Het belang dat de heffingsambtenaar heeft om de zitting bij te wonen weegt in dit geval minder zwaar dan het algemeen belang van een doelmatige procesgang. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat belanghebbendes gemachtigde, en diens taxateur, zich voor vier zaken hebben voorbereid en uitstel van de zitting voor hen, en daarmee ook voor belanghebbende, extra tijd en kosten met zich zal meebrengen.

Geen incidenteel hoger beroep

4.3.

De heffingsambtenaar heeft niet expliciet incidenteel hoger beroep ingesteld. In zijn verweerschrift gaat hij in op de stelling van belanghebbende dat de rechtbank de waarde te hoog heeft vastgesteld op € 265.000 en dat deze volgens belanghebbende € 164.000 dient te zijn. Hierbij is de heffingsambtenaar gemotiveerd ingegaan op de door belanghebbende in het hoger beroepschrift aangevoerde grieven. In het verweerschrift is niet opgenomen dat de heffingsambtenaar het niet eens is met bepaalde overwegingen van de rechtbank. De in het verweerschrift opgenomen conclusie dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 324.000, de waarde die de heffingsambtenaar bij de rechtbank verdedigde, begrijpt het hof niet als een incidenteel hoger beroep. Het hof begrijpt die conclusie zo dat de heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank, omdat hij geen argumenten aanvoert die tot een hogere waarde kunnen leiden dan de door de rechtbank vastgestelde waarde.

Ten aanzien van het geschil

4.4.

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

- de aard en de bestemming van de zaak;

- de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.5.

De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond, de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen.^[1]De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar heeft de landelijke ‘Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, archetypen O114PL12 en O115PL12 (hierna: de Taxatiewijzer) tot uitgangspunt genomen. De taxateur van belanghebbende heeft de Taxatiewijzer niet tot uitgangspunt genomen – belanghebbende aanvaardt de Taxatiewijzer niet als uitgangspunt voor de waardebepaling – maar is bij de waardering van de onroerende zaak op de meeste punten, waaronder de grondprijs, de bruto vervangingswaarde en functionele correctie, aangesloten bij de taxatie van de heffingsambtenaar die is gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer. Voor wat betreft de restwaarden wijkt de taxateur af van de kengetallen van de Taxatiewijzer.

4.7.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.8.

De heffingsambtenaar beroept zich op een taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 324.000. In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer. Bij het bepalen van de levensduur is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer opgenomen gegevens en heeft hij deze vervolgens verlengd. Voor de onderdelen met bouwjaar 1972 is de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties verlengd met respectievelijk 10, 27 en 37 jaar. Voor de onderdelen met bouwjaar 1998 is de levensduur van de installaties met 11 jaar verlengd.

4.9.

De rechtbank heeft met betrekking tot de verlenging van de technische levensduur door de heffingsambtenaar het volgende overwogen (waarbij belanghebbende als “eiseres” is aangeduid en de heffingsambtenaar als “verweerder”):

“13. Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van een levensduurverlenging, omdat er geen sprake is van renovatie of ander actief ingrijpen.

14. Verweerder heeft bij zijn taxatie voor de onderdelen met bouwjaar 1971 de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties verlengd. Voor de onderdelen met bouwjaar 1998 is enkel het onderdeel installaties verlengd. Verweerder heeft voornoemde onderdelen verlengd op basis van de externe inspectie en de ter beschikking staande gegevens van het object. Tijdens de externe inspectie is door verweerder het volgende geconstateerd:

- hardhouten kozijnen met enkel en dubbele beglazing;

- voldoende speelgelegenheid op eigen terrein en in de nabije omgeving;

- object maakt onderdeel uit van een groter geheel ( [adres 1] en [adres 2] );

- de staat van onderhoud is voldoende, buiten schilderwerk van de buitenspouwbladen en kozijnen vertonen plaatselijk verweringsverschijnselen, maar in het algemeen in een goede conditie.

15. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 202010 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onroerende zaak op een langere periode moeten worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

16. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van die onderdelen van de onroerende zaak gerechtvaardigd is.

(…)

20. Verweerder heeft niet concreet beschreven welke investeringen in onderhoud dan wel welke renovatie heeft plaatsgevonden. Gelet daarop is het voor de rechtbank niet mogelijk te beoordelen of sprake is van normaal (groot) onderhoud, dan wel van een renovatie die een levensduurverlenging rechtvaardigt. Verweerder is voor wat betreft de levensduurverlenging dus niet geslaagd in zijn bewijslast.

10 ECLI:NL:HR:2020:1671. ”

4.10.

Het hof acht deze overwegingen juist, op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne. De heffingsambtenaar heeft in dit oordeel berust omdat hij in zijn verweerschrift geen argumenten aanvoert waarom dit oordeel niet in stand zou kunnen blijven. Dat betekent dat de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport ook in hoger beroep de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.11.

Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij beroept zich daartoe op een taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 164.000.

4.12.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarde, die het gemiddelde was van de in de Taxatiewijzer opgenomen gegevens, uitdrukkelijk betwist en stelt dat de restwaarde 10% bedraagt. Volgens belanghebbende betreft dit een percentage dat het midden houdt tussen objecten die gesloopt worden aan het eind van de levensduur, en dus een restwaarde van nihil hebben, en objecten die een andere functie binnen de huidige bestemming krijgen. Uit de door de heffingsambtenaar genoemde onderbouwende transacties volgen volgens belanghebbende restwaarden tussen de 8 en 14%, zodat 10% zeker niet te laag is, aldus belanghebbende.

4.13.

Belanghebbende heeft met hetgeen zij heeft aangedragen niet, dan wel onvoldoende, inzichtelijk gemaakt dat de restwaarde van de onroerende zaak op 10% moet worden gesteld. In het taxatierapport vermeldt de taxateur van belanghebbende slechts dat is gekozen voor een restwaardepercentage van 10%. Het is hof niet duidelijk geworden hoe belanghebbende op dat restwaardepercentage uitkomt. Ook de berekeningen van de onderbouwende transacties van de [adres 3] te [plaats 3] , [adres 4] te [plaats 4] en de [adres 5] te [plaats 5] , maken niet inzichtelijk hoe belanghebbende aan 10% komt. In deze berekeningen komt de taxateur tot restwaardepercentages van 14,3%, 0% en 7,8% voor deze transacties, maar ook voor deze berekeningen geldt dat niet duidelijk is hoe deze lage restwaardepercentages tot stand zijn gekomen. Het hof kan daarom deze berekeningen niet volgen.

4.14.

Dit betekent dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het hof zal de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. De rechtbank heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 265.000. Het hof ziet geen reden daarvan af te wijken en neemt deze waarde daarom over. Dat betekent dat het hoger beroep ongegrond is.

Tussenconclusie

4.15.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, J.M. van der Vegt en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

M.A.M. van den Broek L.B.M. Klein Tank

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.