Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 21/01511, 22/00032 en 22/00033
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] (Duitsland),
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 1 november 2021, nummers ROE 20/3012, ROE 20/3088 en ROE 20/3089 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de BsGW Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna tezamen: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarde van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] (hierna tezamen: de onroerende zaken) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van haar uitspraak (terugwijzing).
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Na de terugwijzing door de rechtbank heeft de heffingsambtenaar binnen de hoger beroepstermijn opnieuw met betrekking tot de in 1.2 vermelde bezwaren uitspraak op bezwaar gedaan.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Op 28 april 2023 heeft belanghebbende, na sluiting van het onderzoek, een mail naar het hof gestuurd. Deze mail is gelijktijdig met de uitspraak doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.9.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreffen omstreeks 1961 gebouwde woningen in een galerijflat gelegen aan [adres 4] (waarvan [adres 1 t/m 3] onderdeel uit maakt) in [plaats] .
2.2.
De waarde van de onroerende zaken is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld:
[adres 1]
€ 96.000
[adres 2]
€ 96.000
[adres 3]
€ 125.000
2.3.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken en de aanslagen gehandhaafd.
2.4.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraken ingestelde beroep gegrond verklaard en heeft in onderdeel 12 van haar uitspraak overwogen dat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de stelling van belanghebbende dat hij bij de waardering van de onroerende zaken is uitgegaan van onjuiste inhoudsmaten. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat een onderbouwing van de inhoud van de onroerende zaken ontbreekt en dat daardoor de rechtbank niet kan vaststellen of de onroerende zaken identiek zijn aan de door de taxateur in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten en of de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten de beschikte waarden onderbouwen. Reeds hierom acht de rechtbank het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. Belanghebbende acht zij - in onderdeel 14 van de uitspraak - niet geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te laag zijn. In onderdeel 15 van de uitspraak, tenslotte, overweegt de rechtbank dat het ontbreken van een onderbouwing van de inhoudsmaten van de onroerende zaken en het als gevolg daarvan ontbreken van voldoende aanknopingspunten om zelf in de zaak te voorzien haar noopt om de heffingsambtenaar op te dragen een nieuwe beslissing op het bezwaar te nemen. Ook is daarbij vermeld dat het aan belanghebbende is om, indien hij het met de beslissing niet eens is, te voldoen aan zijn bewijslast zoals in onderdeel 12 van de uitspraak is opgenomen. Tegen deze uitspraak van de rechtbank richt zich het onderhavige hoger beroep.
2.5.
Na terugwijzing door de rechtbank op 1 november 2021, heeft de heffingsambtenaar op 19 november 2021, voordat op 7 december 2021 het hoger beroepschrift door het hof was ontvangen, opnieuw uitspraken op bezwaar gedaan. Hij heeft, zonder belanghebbende van te voren te horen, daarbij (wederom) de bezwaren afgewezen en onder meer gesteld dat de door hem in de taxatierapporten gehanteerde inhoudsmaten - na nameting - juist zijn.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken beroepen op de in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door [A] en [B] (gediplomeerd WOZ-taxateurs). In deze taxatierapporten zijn de inhouden en de getaxeerde waarden van de onroerende zaken als volgt opgenomen:
[adres 1]
118 m³
€ 102.000
[adres 2]
118 m³
€ 102.000
[adres 3]
159 m³
€ 131.000
2.7.
In de taxatierapporten hebben de taxateurs de hierna vermelde referentiegegevens, met betrekking tot woningen die in dezelfde galerijflat als de onroerende zaken zijn gelegen, ter onderbouwing van hun taxatiewaarde opgenomen.
2.7.1.
Met betrekking tot [adres 1] en [adres 2] :
adres
verkoopdatum
verkoopprijs
[adres 5]
13 maart 2019
€ 110.000
[adres 6]
9 augustus 2018
€ 110.000
[adres 7]
12 maart 2018
€ 102.500
2.7.2.
Met betrekking tot [adres 3] :
adres
verkoopdatum
verkoopprijs
[adres 5]
13 maart 2019
€ 110.000
[adres 6]
9 augustus 2018
€ 110.000
[adres 8]
5 december 2019
€ 169.000
2.8.
In zijn verweerschrift in hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat na nameting de inhouden als volgt luiden:
[adres 1]
116 m³ (vloeroppervlak 41,7 m² x 2.8 m hoogte)
[adres 2]
116 m³ (vloeroppervlak 41,7 m² x 2.8 m hoogte)
[adres 3]
158 m³ (vloeroppervlak 56,7 m² x 2.8 m hoogte)
2.9.
In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn inhoudsberekening van de onroerende zaken een fragment uit de bouwtekening van het complex waarbinnen de onroerende zaken zijn gelegen opgenomen. Qua maatvoering laat dit fragment slechts een (leesbare) hoogte van 2.6 m zien. Op deze bouwtekening is in het rood een hoogte van 2,8 meter vermeld.
2.10.
Belanghebbende heeft met zijn aan het hof gerichte mail van 14 juni 2022 een certificaat energielabel E (datum registratie 28 april 2022) met betrekking tot [adres 1] overgelegd. Uit dit certificaat blijkt een vloeroppervlakte 34 m². Belanghebbende schrijft in die email ook dat uit een certificaat energielabel van 2009 blijkt dat het vloeroppervlak 32 m² bedraagt.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep en een waarde voor [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] op waardepeildatum van respectievelijk € 90.000, € 90.000 en € 92.500. De heffingsambtenaar concludeert tot een ongegrond hoger beroep en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vooraf
4.0.1.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. Dat betekent dat partijen daarna geen toelichting meer kunnen geven of stukken kunnen indienen, tenzij het hof het onderzoek heropent. Belanghebbende heeft na het sluiten van het onderzoek de onder 1.8 vermelde e-mail verstuurd. Het hof merkt dit stuk aan als een verzoek tot heropening van het onderzoek. Het hof heeft in dat wat belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Het hof overweegt dat belanghebbende voldoende mogelijkheden heeft gehad om stukken eerder in te dienen. Het hof rekent belanghebbendes e-mail van 28 april 2023 dan ook niet tot de gedingstukken en slaat daar geen acht op.
4.0.2.
De rechtbank heeft geoordeeld niet zelf in de zaak te kunnen voorzien. Uit het arrest van de Hoge Raad [1] van 28 januari 2011 blijkt dat het de voorkeur verdient dat de rechter zaken zelf afdoet, tenzij hij over zo weinig relevante feiten beschikt dat hij niet in staat is om de aanslag of beschikking - desnoods door schatting - vast te stellen. Doet deze laatste uitzondering zich voor, dan kan de belastingrechter besluiten tot terugwijzing wanneer hij geen aanleiding ziet voor toepassing van de zogenoemde bestuurlijke lus.
4.0.3.
De heffingsambtenaar heeft met schending van artikel 27h, lid 3, Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) opnieuw uitspraak op bezwaar gedaan. Partijen hebben op de zitting van het hof uitdrukkelijk verzocht dat het hof een inhoudelijk oordeel vormt over de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaken. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
4.0.4.
Ingevolge artikel 6:19 Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt het hoger beroep mede geacht te zijn gericht tegen de nieuwe uitspraak op bezwaar [2] . Door opnieuw uitspraak op bezwaar te doen, zonder eerst de procedure in hoger beroep af te wachten, heeft de heffingsambtenaar het bepaalde in artikel 27h, lid 3, AWR geschonden. Daarin is immers bepaald dat de werking van een uitspraak wordt opgeschort totdat op het hoger beroep onherroepelijk is beslist. De heffingsambtenaar had dus nog geen gevolg mogen geven aan de uitspraak van de rechtbank en had dus nog niet opnieuw op het bezwaar mogen beslissen. Gelet daarop moet het hoger beroep, voor zover het is gericht tegen de nieuwe uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 gegrond worden verklaard [3] .
4.0.5.
Het hof vindt hierin echter geen aanleiding de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. Met het oog op een definitieve afdoening van geschillen binnen een redelijke termijn en het in 4.0.2 vermelde verzoek van partijen zal het hof zelf de WOZ-beschikkingen beoordelen. [4]
Inhoud
4.1.
De waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [5] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [6]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.4.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaken omdat de waarden zijn vastgesteld met behulp van een geveltaxatie in plaats van een taxatie na een inpandige opname. Ook trekt hij de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel. Daarnaast stelt hij dat de heffingsambtenaar zonder objectief vergelijkbare maatvoering in een gebouw met meerdere typen woningen onvoldoende rekening houdt met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingspanden. Belanghebbende stelt ook dat de in 2.9 vermelde bouwtekening (zonder oppervlaktemaatvoering) onvoldoende is voor een juiste inhoudsberekening.
4.5.
Het hof overweegt als volgt. Vooropgesteld dient te worden dat het oordeel van de rechtbank in onderdeel 9 van haar uitspraak inhoudende dat de heffingsambtenaar niet is gehouden om, ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast, de onroerende zaken inpandig te doen opnemen, juist is. Eveneens juist is dat belanghebbende, ook in hoger beroep, geen concrete feiten en omstandigheden heeft aangedragen op grond waarvan aan de kwaliteit en de betrouwbaarheid van de taxateurs en hun taxatierapporten zou moeten worden getwijfeld.
Met betrekking tot [adres 1] en [adres 2]
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] zogenaamde type-A woningen zijn. Gelet op de in de taxatierapporten vermelde gelijke inhouden en het feit dat voormelde onroerende zaken en de gebruikte referentiepanden in dezelfde galerijflat zijn gelegen acht het hof het hoogst waarschijnlijk dat de in 2.7.1 vermelde referentiepanden zogenaamde type-A woningen zijn.
4.7.
Vaststaat dat de vastgestelde inhoud van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] dezelfde is als die van de referentiepanden. Allen kennen in de taxatierapporten een inhoud van 118 m³. Juist is de stelling van belanghebbende dat uit de bouwtekening niet is af te leiden wat de inhoud is omdat een vermelding van de lengte en de breedte ontbreekt. Ook uit de in de taxatierapporten opgenomen plattegronden van de referentiepanden is de maatvoering niet te distilleren omdat de gegevens niet leesbaar zijn. Desalniettemin ziet het hof hierin geen belemmering om de in de matrices opgenomen gegevens in zijn oordeel te betrekken omdat vergeleken is met qua grootte en locatie identieke type-A woningen. Eventuele fouten in de berekening van de inhoud leiden dan in zoverre niet tot een onjuiste waardering van de hiervoor vermelde onroerende zaken omdat daardoor geen voor belanghebbende negatieve (te hoog) waarde-effecten optreden. Dat de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft gesteld dat de inhoud van de type-A woningen niet 118 m³ maar 116 m³ bedraagt doet daar niet aan af. Ook dan heeft nog steeds te gelden dat diezelfde foutieve inhoudsberekening ook is toegepast bij de identieke referentiepanden. Evenmin doet daar aan af de stelling van belanghebbende dat op het certificaat energielabel (2022) voor [adres 1] - in afwijking van hetgeen in 2.8 staat vermeld - een oppervlaktemaat van 34 m² staat vermeld, waarvan overigens niet bekend is hoe deze is berekend en er blijkbaar voor het jaar 2009 [7] een kleiner oppervlakte is vastgesteld.
4.8.
Met betrekking tot de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] (type-A woningen) is derhalve - met betrekking tot de inhoud en locatie - met identieke woningen vergeleken. Gelet op de bij de taxatierapporten gevoegde foto’s en de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaken binnen de gereguleerde huurprijzen zijn verhuurd en in minder goede staat zijn dan appartementen voor eigen gebruik is er terecht van uitgegaan dat de kwaliteit van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] minder is dan die van de referentiepanden. Door hiervoor ten opzichte van de referentiepanden een negatieve waardecorrectie van 7% (het verschil tussen een gemiddelde en een matige tot slechte kwaliteit) in aanmerking te nemen heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit.
4.9.
De stelling van belanghebbende dat rekening gehouden dient te worden met de in 2018 en 2019 verkochte woningen aan het [adres 9] (verkocht voor € 82.500), [adres 11] (verkocht voor € 79.000) en [adres 12] (verkocht voor € 85.000) wordt verworpen. Deze panden zijn niet vergelijkbaar omdat enerzijds niet bekend is wat de onderhoudstoestand is en anderzijds omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de verkoopdata, anders dan belanghebbende stelt, in ieder geval met betrekking tot [adres 9] (1 juli 2014) en [adres 11] (22 augustus 2016) te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Het pand aan [adres 12] is weliswaar verkocht op iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum (8 december 2017), maar de heffingsambtenaar heeft op zitting gesteld dat de door belanghebbende genoemde prijs van € 85.000 de vraagprijs was, maar dat het pand is verkocht voor € 101.000.
Met betrekking tot [adres 3]
4.10.
Gelet op de in het taxatierapport met betrekking tot [adres 3] vermelde inhoud van deze onroerende zaak en die van het referentiepand [adres 8] en het feit dat voormelde panden in dezelfde galerijflat zijn gelegen acht het hof het hoogst waarschijnlijk dat dit beide zogenaamde type-B woningen zijn. De overige in 2.7.2 vermelde referentiepanden zijn, onder verwijzing naar hetgeen in onderdeel 4.6 hierover is overwogen, zogenaamde type-A woningen. Vanwege de verschillen in inhoud die in het taxatierapport in aanmerking zijn genomen tussen de type A- en B-woningen en bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing van de grootte van die inhouden, zoals in onderdeel 4.7 is overwogen, zal het hof slechts het referentiepand [adres 8] in zijn oordeel betrekken. Dat slechts één referentiepand ter onderbouwing van de gezochte waarde kan dienen acht het hof in dit geval niet onoverkomenlijk omdat beide panden qua grootte en locatie identiek zijn.
4.11.
Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde foto’s van het referentiepand [adres 8] en de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak binnen de gereguleerde huurprijzen is verhuurd en in minder goede staat is dan appartementen voor eigen gebruik is er ook met betrekking tot [adres 3] er terecht van uitgegaan dat de kwaliteit van deze onroerende zaak minder is dan die van het referentiepand. Door hiervoor ten opzichte van het referentiepand een negatieve waardecorrectie van 7% (het verschil tussen een gemiddelde en een matige tot slechte kwaliteit) in aanmerking te nemen heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit. In het licht van de verkoopprijs (€ 154.230) van het referentiepand is de voor deze onroerende zaak beschikte waarde van € 125.000 niet te hoog vastgesteld.
4.12.
Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht maakt dat oordeel niet anders.
Tussenconclusie
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het hof ziet aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van € 500 voor onnodige administratie en onterechte aanmaningen. Aangezien het besluit proceskosten bestuursrecht in de vergoeding hiervan niet voorziet is het hof van oordeel dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond voor zover het is gericht tegen de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het hoger beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van die uitspraak in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 134.
De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, T.A. Gladpootjes en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De griffier, De voorzitter,
N.A. de Grave A.J. Kromhout
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.