ECLI:NL:GHSHE:2022:36

• Datum uitspraak: 11 januari 2022
• Publicatiedatum: 11 januari 2022
• Zaaknummer: 200.302.425_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van bedrijfsruimte wegens huurachterstand tijdens coronacrisis

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 11 januari 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep van een kort geding dat was aangespannen door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tegen [appellant]. De vordering betrof de ontruiming van een bedrijfsruimte inclusief bedrijfsafhankelijke woonruimte, alsook de betaling van achterstallige huur. De huurachterstand was grotendeels ontstaan sinds het begin van de coronacrisis. Het hof heeft vastgesteld dat [appellant] een aanzienlijke huurachterstand had laten ontstaan, ondanks tijdelijke huurverlagingen die door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] waren aangeboden. Het hof oordeelde dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid vormden, maar dat dit niet leidde tot een volledige kwijtschelding van de huur. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, omdat [appellant] niet had aangetoond dat hij in staat was de huurachterstand in te lopen. Het hof heeft de hoogte van de huurachterstand vastgesteld op € 12.950,-- en de veroordeling tot ontruiming bekrachtigd, met een termijn van drie weken voor de ontruiming. Tevens werd de veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke kosten aangepast.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.302.425/01

arrest van 11 januari 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant, tevens eiser in het incident op de voet van artikel 351 Rv,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. F.E.L. Teerling te Heerlen,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,2. [geïntimeerde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden, tevens verweerders in het incident op de voet van artikel 351 Rv,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. J.A.M.G. Vogels te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 november 2021 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 7 oktober 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 9433993 CV EXPL 21-4331)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven, producties en incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis;
• de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 12 december 2021 genomen memorie van antwoord, tevens houdende antwoord op de incidentele vordering, met productie 8;
• de op 17 december 2021 gehouden mondelinge behandeling;
• de voorafgaand aan de zitting door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegezonden productie 9, die zij bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding hebben gebracht;
• de voorafgaand aan de zitting door [appellant] toegezonden producties 10 en 11, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Vaststaande feiten en kern van het geschil

3.1.1.

Deze kortgedingprocedure betreft naar de kern genomen een vordering tot ontruiming van een bedrijfsruimte inclusief bedrijfsafhankelijke woonruimte wegens een aanzienlijke huurachterstand die grotendeels is ontstaan sinds het uitbreken van de coronacrisis, en een vordering tot betaling van de achterstallige huur.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij huurovereenkomst van 22/23 maart 2018 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de bedrijfsafhankelijke woonruimte in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW aan de [adres] te [plaats] verhuurd voor een huurperiode van vijf jaar. De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt volgens de artikelen 4.1 en 4.8 van de overeenkomst € 1.500,-- per maand waarvan € 400,-- per maand wordt toegerekend aan de woonruimte. € 1.100,-- per maand wordt toegerekend aan de bedrijfsruimte. De huurprijs is sinds het aangaan van de huurovereenkomst niet geïndexeerd.
• b. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012) van toepassing verklaard. Artikel 17.3 van die algemene bepalingen luidt als volgt:

“Bij voorgenomen verhuur, verkoop of veiling van het gehuurde en gedurende één jaar voor het einde van de huurovereenkomst zal huurder gedurende minstens twee werkdagen per week, na voorafgaande mededeling door verhuurder of diens gemachtigde, gelegenheid geven tot bezichtiging van het gehuurde, zonder dat dit een gebrek oplevert. Huurder zal de gebruikelijke ‘te huur’ of ‘te koop’ borden of biljetten aan of bij het gehuurde gedogen, tenzij dit hem schaadt in de bedrijfsvoering.”

• c. [appellant] is samen met zijn vrouw in het gehuurde gaan wonen en hij is daar een zogenaamde saloon, de [saloon] , gaan exploiteren. De saloon heeft een Amerikaanse stijl en bestaat, overeenkomstig conform de door [appellant] overgelegde blueprint en foto’s, voor het overgrote deel uit zalen waar evenementen worden georganiseerd. Voor de rest bestaat de saloon uit een café- en terrasgedeelte.
• d. [appellant] heeft met ingang van oktober 2018 een huurachterstand laten ontstaan.
• e. Bij brief van 18 januari 2019 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Het huurcontract is officieel gestart op 1 april 2018 en loopt tot 31 maart 2023.

U was over de eerste 3 maanden geen huur verschuldigd (in verband met het verbouwen en opknappen). Daarna zou er € 1.500,- per maand betaald gaan worden, wat ook de eerste 3 maanden (juli, augustus en september) gebeurd is.

In de maanden oktober en november 2018 heeft u niets betaald (zie brief 16-10-2018), terwijl er in december 2018 en januari 2019 € 500,- per maand is betaald. De conclusie is dat er tot heden een huurschuld is ontstaan van € 5.000,-.

Dit is een aanzienlijk bedrag en als u zo verder gaat is dit niet meer te overbruggen en te betalen. Daarom vinden wij het bedrag van € 500,- wel acceptabel en zien dit als een tijdelijke huurverlaging. Dat geeft u de kans om de zaak verder óp te bouwen, zodat er de nodige omzet gegenereerd gaat worden.

Dus willen wij met u afspreken dat de huur vanaf 1 december 2018 tot en met 31 maart 2019 verlaagd wordt naar € 500,- per maand. Vanaf 1 april 2019 bent u vervolgens de overeengekomen huur van € 1.500,- per maand weer verschuldigd.

Op voorwaarde dat u de verlaagde huur correct pp de eerste van de maand voldoet, zijn wij bereid de ontstane betalingsachterstand te laten vervallen.”

• f. [appellant] heeft met betrekking tot de maanden juni en augustus 2019 slechts € 1.000,-- per maand aan huur betaald in plaats van € 1.500,-- per maand, zodat over deze maanden een huurachterstand is ontstaan van (2 x € 500,00,-- =) € 1.000,--.
• g. Omstreeks begin 2020 brak de coronapandemie uit in Nederland. Om de coronapandemie in te dammen heeft de overheid in verschillende perioden maatregelen van verschillende aard getroffen. Aan paragraaf 3.7.1 van de conclusie van Procureur-Generaal M.H. Wissink van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902, ontleent het hof de volgende samenvatting van die maatregelen:

“Vanaf maart 2020 werden aanvankelijk maatregelen ingevoerd die werden aangeduid als een ‘intelligente lockdown’. Onderdeel daarvan was de gedwongen sluiting van de horeca. Deze maatregelen werden vanaf 1 juni en 1 juli 2020 deels versoepeld. Na de invoering van een beperkt aantal maatregelen in september werden de maatregelen vanaf 14 oktober 2020 verder uitgebreid; de ‘gedeeltelijke lockdown’. Een aanzienlijk verdere aanscherping van de maatregelen volgde per 15 december 2020, de ‘harde lockdown’. Per 20 januari 2021 werd hieraan de avondklok toegevoegd. Vervolgens werden per 28 april 2021 enkele versoepelingen doorgevoerd, waaronder de afschaffing van de avondklok. Verdere versoepelingen volgden in mei en juni 2021. Een groot aantal versoepelingen volgde per 25 september 2021.”

• h. Als gevolg van de sluiting van de horeca in maart 2020 kon [appellant] tijdelijk geen inkomsten meer genereren. [appellant] heeft in de maanden april, mei en juni 2020 geen huur betaald.
• i. In de periode van mei 2021 tot en met september 2021 heeft [appellant] van de gemeente een bedrag ontvangen van € 144,75 ter zake Tijdelijke ondersteuning noodzakelijke kosten (Tonk).
• j. Vanaf juli 2020 tot en met september 2021 heeft [appellant] een inkomensondersteuning ontvangen op grond van de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandige ondernemers (Tozo). De Tozo-ondersteuning bedroeg (afgerond) € 1.500.-- per maand. De Tozo-regeling is met ingang van 1 oktober 2021 afgeschaft.
• k. Sinds 1 juli 2020 (de datum met ingang waarvan [appellant] Tozo-ondersteuning ontving) is [appellant] voor het gehuurde € 500,00 per maand aan huur gaan betalen. [appellant] heeft dit voortgezet tot en met de maand oktober 2021. Over de maanden november en december 2021 heeft [appellant] geen huur betaald.
• l. Bij brief van 14 mei 2021 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] onder meer meegedeeld dat zij voornemens zijn om de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] te verkopen. Onder verwijzing naar artikel 17.3 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen hebben zij aan [appellant] voorts het volgende meegedeeld:

“Na overleg met onze makelaar delen wij u mee dat wij de twee werkdagen waarop wij

bezichtigingen zullen plannen de donderdag en/of vrijdag van elke week zijn.

Uiteraard zullen wij zodra het tot concrete bezichtigingen komt u daar minstens twee dagen tevoren van op de hoogte brengen.”

- m. Bij e-mail van 2 juni 2021 heeft mr. [persoon A] , de (toenmalige) gemachtigde van [appellant] , aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Namens cliënt wil ik u allereerst vragen wat uw plannen zijn met betrekking tot de

huurovereenkomst tussen u en cliënt. Is het de bedoeling dat de nieuwe eigenaar deze

huurovereenkomst (welke tot 31 maart 2023 doorloopt) respecteert? Of wil de potentiële nieuwe eigenaar de bedrijfsruimte zelf exploiteren? (…)

Zodra over het vorenstaande duidelijkheid bestaat, kan cliënt eveneens een nader standpunt innemen over de door u aangekondigde bezichtiging. Client wil u erop wijzen dat hijzelf en zijn partner wat betreft het corona-virus een risicogroep zijn. De door u gewenste bezichtiging (met meerdere personen) zorgt er per definitie voor dat de thans geldende corona-maatregelen geschonden worden, waardoor cliënt en zijn partner aan

gezondheidsrisico’s worden blootgesteld. (…) In het verlengde daarvan verzoek ik u dus ook, nadat u duidelijk heeft verschaft over de intenties met betrekking tot de huurovereenkomst, inzichtelijk te maken hoe u deze bezichtiging in gedachten heeft en hoe u dit veilig denkt te kunnen doen.”

- n. Bij brief van 16 juni 2021 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de gemachtigde van [appellant] medegedeeld dat hun wens om het gehuurde te verkopen geen verrassing kan zijn nu [appellant] zelf bij de oplevering van het gehuurde [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft verzocht het verkoopbord te verwijderen en dat reeds toen is aangegeven dat – hoewel het bord werd verwijderd – het pand te koop bleef staan via de makelaar. Ook hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de brief meegedeeld dat [appellant] als huurder geen nadeel zal ondervinden van een eigendomsoverdracht omdat de potentiële nieuwe eigenaar op grond van de wettelijke regeling de lopende huurovereenkomst zal moeten overnemen. In de brief staat verder onder meer het volgende:

“Daarnaast heeft u erop gewezen dat de heer [appellant] en zijn partner voor wat betreft het

corona-virus tot een risicogroep behoren. U stelt dat de gezondheid van de heer [appellant] en zijn partner moet prevaleren boven artikel 17.3 van de huurovereenkomst. Wij delen dit standpunt niet, voor zover dit zou inhouden dat voor onbepaalde tijd geen bezichtigingen mogelijk zijn. Temeer omdat wij telefonisch met de heer [appellant] hebben besproken dat de heer [appellant] en zijn partner zich tijdens de bezichtiging in een door hen uit te kiezen ruimte in de onroerende zaak kunnen verblijven en degenen die aan de inspectie deelnemen de geldende maatregelen ter bestrijding van het corona-virus in acht zullen nemen. (...)

Wij zijn dan ook van mening dat er op korte termijn een bezichtiging mogelijk moet zijn (…).

Aansluitend op de tweede alinea van deze brief willen wij erop wijzen dat een huurder niet alleen rechten aan een huurovereenkomst kan ontlenen, maar dat er op de huurder ook plichten rusten. Eén van die plichten is het tijdig betalen van de contractueel verschuldigde huurprijs. (...) Wij wijzen u naar het bijgaande overzicht waaruit blijkt dat er tot en met de maand juni 2021 een bedrag van € 16.025,00 open staat.

Bij het bepalen van het openstaande bedrag hebben wij rekening gehouden met rechterlijke uitspraken over de verdeling van lasten tussen verhuurders en huurder als gevolg van de corona-pandemie. (…) Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021 (…) blijkt dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten in mindering moet worden gebracht op de te betalen huur. Het bedrag dat overblijft wordt op basis van de omzetdaling van de huurder verdeeld over verhuurder en huurder. (…)

Wij hebben deze formule ook gehanteerd. (…)

Wij verzoeken u dan ook aan uw cliënt over te brengen dat wij binnen 14 dagen een concreet betalingsvoorstel verwachten.”

• o. Bij e-mail van 12 juli 2021 heeft mr. [persoon A] , namens [appellant] , aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder meer meegedeeld dat [appellant] de vordering van de hand wijst en geen betalingsvoorstel zal doen.
• p. Bij brief van 27 juli 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] , via diens toenmalige gemachtigde mr. [persoon A] , een laatste gelegenheid geboden om, kort gezegd, een betalingsvoorstel te doen met betrekking tot de openstaande huurachterstand en data te noemen waarop een bezichtiging mogelijk is. In de brief is, kort gezegd, een kortgedingprocedure in het vooruitzicht gesteld voor het geval een bevredigende reactie uitblijft.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in het geding bij de kantonechter, na wijziging van eis, als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat:

• veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van € 18.877,50 aan achterstallige huur over de periode tot 1 oktober 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van de huur van € 1.500,-- per maand vanaf 1 oktober 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met wettelijke rente;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van € 963,78 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Ondanks het feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] over de maanden april en mei 2020 en over de periode van oktober 2020 tot en met maart 2021 een korting op de verschuldigde huur hebben toegepast in verband met de corona-maatregelen, heeft [appellant] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Daarnaast weigert [appellant] mee te werken aan bezichtigingen van het pand, waardoor verkoop van het pand onmogelijk wordt gemaakt. [appellant] schiet dus tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is niet te vergen deze situatie te laten voortduren. Zij hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis van 7 oktober 2021 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben een spoedeisend belang bij beoordeling van hun vorderingen in kort geding (rov. 4.1 en 4.2).
• Het is voldoende aannemelijk dat [appellant] een huurachterstand heeft van de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gestelde omvang (rov. 4.3).
• Het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun aanspraak op de achterstallige huur hebben verwerkt, moet worden verworpen (rov. 4.4).
• Het is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betaling van de achterstallige huur vorderen. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij het bepalen van het gevorderde bedrag al rekening hebben gehouden met de door de overheid opgelegde corona-maatregelen en in verband daarmee al een korting hebben toegepast voor de maanden waarin de horecagelegenheden gesloten moesten zijn (rov. 4.5).
• De gevorderde huur van € 1.500,-- per maand vanaf 1 oktober 2021 is bij gebreke van een daartegen gevoerd specifiek verweer toewijsbaar (rov. 4.6).
• Vanwege de hoogte van de huurachterstand en omdat [appellant] zonder goede reden medewerking aan bezichtigingen heeft geweigerd, is het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst desgevraagd zal ontbinden. Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is niet te vergen de huurrelatie langer te laten voortduren (rov. 4.7).
• Ter zake buitengerechtelijke kosten is het gevorderde bedrag van € 963,78 toewijsbaar (rov. 4.9).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, samengevat:

• [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 18.877,50 te betalen aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2021 (de dag van de inleidende dagvaarding);

• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huur van € 1.500,-- per maand te betalen vanaf 1 oktober 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een en ander voor zover met ingang van de maand oktober 2021 geen huur is betaald, vermeerderd met wettelijke rente indien [appellant] met de betaling in gebreke blijft;
• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 963,78 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 september 2021;

[appellant] in de proceskosten veroordeeld, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten. [appellant] heeft ook een subsidiaire en meer subsidiaire conclusie geformuleerd. Het hof zal daarop ingaan in rov. 3.4.1 van dit arrest.

3.3.2.

[appellant] heeft voorts een incidentele vordering ingesteld, strekkende tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis op de voet van artikel 351 Rv, totdat het hof naar aanleiding van de grieven van [appellant] arrest heeft gewezen.

3.3.3.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de incidentele vordering en de grieven bestreden. Zij hebben geconcludeerd tot, kort gezegd:

• afwijzing van de incidentele vordering;
• bekrachtiging van het beroepen vonnis;
• niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in de pas in hoger beroep kennelijk ingestelde vordering in reconventie, althans afwijzing van die vordering in reconventie;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Met betrekking tot de subsidiaire en meer subsidiaire conclusie van [appellant] in hoger beroep: eis in reconventie?

3.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep primair geconcludeerd tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Daarnaast heeft [appellant] aan het slot van de appeldagvaarding ook een subsidiaire en meer subsidiaire conclusie geformuleerd, en wel als volgt:

“ Subsidiair : te bepalen dat, mocht uw gerechtshof van mening zijn dat er sprake is van

achterstallige huurpenningen die moeten worden betaald, de huurkorting, inhoudende dat

[appellant] voor de maanden april 2020 tot en met juni 2020, toen hij geen TOZO-ondersteuning

ontving, geen huursom hoeft te betalen en voor de maanden juli 2020 tot en met september 2021, toen hij een TOZO-ondersteuning van om en nabij de € 1.500,-- per maand ontving, een derde van de huursom moet betalen, te weten een bedrag van € 500,--, van toepassing is;

Meer subsidiair : te bepalen dat, mocht uw gerechtshof van mening zijn dat er sprake is

van achterstallige huurpenningen die moeten worden betaald en de huurkorting zoals

subsidiair gevorderd te laag is, de huurkorting, inhoudende dat [appellant] in de periode april

2020 tot en met september 2021 de helft van de huursom moet betalen, te weten een

bedrag van € 750,-- per maand, van toepassing is, dan wel een huurkorting van toepassing

is die uw gerechtshof in goede justitie vermeent te behoren.”

3.4.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betoogd dat deze subsidiaire en meer subsidiaire conclusie moeten worden opgevat als een eis in reconventie en dat [appellant] in die eis in reconventie niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.

3.4.3.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellant] uiteengezet dat de subsidiaire en meer subsidiaire conclusie niet zijn bedoeld als een eis in reconventie maar als verwoording van het standpunt van [appellant] dat het hof in zijn visie zou moeten volgen bij het in dit kort geding geven van een voorlopig oordeel over de hoogte van de huurachterstand. Het hof zal de subsidiaire en meer subsidiaire conclusie aldus opvatten. Er is dus geen sprake van een eis in reconventie.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis van 7 oktober 2021

3.5.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben het beroepen vonnis, op basis waarvan [appellant] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening zou moeten ontruimen, niet aan [appellant] laten betekenen. Er heeft wel overleg plaatsgevonden tussen (de advocaten van) partijen. In dat kader hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] een termijn tot 8 december 2021 gegund om het gehuurde te ontruimen. [appellant] heeft vervangende woonruimte gevonden in [plaats] , waar hij inmiddels woont. Hij heeft de gehuurde bedrijfsruimte wel ten dele maar nog niet geheel ontruimd.

Met betrekking tot grief I: spoedeisend belang?

3.6.1.

De kantonrechter heeft in rov. 4.2 van het vonnis geoordeeld, kort gezegd, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voldoende spoedeisend belang hebben hun vorderingen om een behandeling van die vorderingen in kort geding te rechtvaardigen.

3.6.2.

Grief I is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op die grief betoogt [appellant] naar de kern genomen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen spoedeisend belang hebben dat een behandeling van hun vorderingen in kort geding rechtvaardigt. Het hof stelt voorop dat in hoger beroep niet beslissend is of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang bij het gevorderde aanwezig is.

3.6.3.

Het hof verwerpt grief I voor zover het de vordering tot ontruiming betreft. In de visie van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is sprake van een aanzienlijke en steeds verder oplopende huurachterstand, die per december 2021 ruim € 22.000,-- beloopt terwijl er geen concreet uitzicht op is dat [appellant] deze achterstand zal inlopen. Het genoemde bedrag komt neer op een huurachterstand van ruimschoots meer dan een jaar. Het hof acht het voorshands aannemelijk dat een bodemrechter, indien het standpunt van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] juist bevonden wordt, ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal achten. Als de uitkomst van een bodemprocedure moet worden afgewacht, bestaat het risico dat de huurachterstand nog verder zal oplopen terwijl onduidelijk is of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de achtertallige huur op [appellant] kunnen verhalen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben er daarom een spoedeisend belang bij dat hun vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding wordt beoordeeld. Of de vordering toewijsbaar is, zal afhangen van de beoordeling van de andere grieven waarin onder meer de hoogte van de huurachterstand ter discussie wordt gesteld.

3.6.4.

Het hof verwerpt grief I ook voor zover het de vordering tot betaling van de achterstallige huur betreft. Die vordering strekt tot betaling van een geldsom. In kort geding is een dergelijke vordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Als de stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] over de huurachterstand juist zijn, dan is aan deze voorwaarden voor toewijzing van een geldvordering in kort geding voldaan. Er is dan immers sprake van een aanzienlijke geldvordering terwijl de omstandigheden er dan op wijzen dat [appellant] niet in staat is om die vordering uit zijn inkomen te voldoen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben er dan een spoedeisend belang bij om over een executoriale titel voor het incasseren van de vordering te beschikken, zodat zij kunnen proberen verhaal te nemen op vermogensbestanddelen van [appellant] . Het hof concludeert dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] spoedeisend belang hebben bij beoordeling van de vordering ter zake de huurachterstand in dit kort geding. In hoeverre de vordering daadwerkelijk toewijsbaar is, hangt af van de beoordeling van de andere grieven.

3.6.5.

De nevenvordering ter zake buitengerechtelijke kosten kan, aansluitend op de beide zojuist besproken vorderingen, ook worden beoordeeld in dit kort geding (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522).

Met betrekking tot grief II: hebben partijen mondeling afgesproken dat [appellant] met ingang van 1 juli 2020 mocht volstaan met betaling van een huurprijs van € 500,-- per maand?

3.7.1

Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het voldoende aannemelijk is dat [appellant] een huurachterstand heeft van de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gestelde omvang (rov. 4.3 van het vonnis).

3.7.2.

In de toelichting op de grief, bezien in samenhang met het gestelde bij de randnummers 3, 4 en 14 van de appeldagvaarding, betoogt [appellant] dat hij medio mei 2020 telefonisch met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft afgesproken dat hij met ingang van de maand juli 2020, toen de Tozo-uitkering inging, mocht volstaan met betaling van een huur van € 500,-- per maand totdat hij weer voldoende omzet zou kunnen genereren om de volledige huur te betalen.

3.7.3.

Het hof stelt voorop dat [appellant] zich in de toelichting op de grief niet, in elk geval niet voldoende duidelijk, heeft beroepen op enige afspraak op grond waarvan hij in de maanden juni en augustus 2019 mocht volstaan met betaling van € 1.000,-- per maand en op grond waarvan hij over de maanden april tot en met juni 2020 geen huur hoefde te betalen. Voor zover [appellant] zich op daartoe strekkende afspraken heeft willen beroepen, verwerpt het hof dat beroep omdat het niet onderbouwd is.

3.7.4.

Ten aanzien van de huurbetalingsplicht vanaf 1 juli 2020 geldt het volgende. Vast staat dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een huurprijs zijn overeengekomen van € 1.500,-- per maand (waarvan € 1.100,-- zag op de bedrijfsruimte en € 400,-- op de bedrijfsafhankelijke woonruimte). Omdat [appellant] zich erop beroept dat partijen in mei 2020 telefonisch hebben afgesproken dat hij met ingang van de maand juli 2020 mocht volstaan met betaling van een huur van € 500,-- per maand, zal hij, als het tot een bodemprocedure komt, die stelling moeten bewijzen door getuigenverhoren. De onderhavige kortgedingprocedure biedt naar zijn aard geen ruimte voor bewijslevering door getuigenverhoren.

3.7.5.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] binnen het kader van dit kort geding niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de gestelde afspraak met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft gemaakt. Het hof acht hierbij het volgende van belang.

• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben uitdrukkelijk betwist dat zij met [appellant] hebben afgesproken dat hij met ingang van de maand juli 2020 mocht volstaan met betaling van een huur van € 500,-- per maand. Volgens hen hebben zij pas bij hun brief van 16 juni 2021 aan [appellant] de beperkte huurvermindering aangeboden die in die brief is omschreven (waarbij rekening is gehouden met de zogeheten Tegemoetkoming Vaste Lasten).
• De gestelde afspraak wijkt aanzienlijk af van hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Aangezien van de totale huurprijs een deel van € 400,-- diende te worden toegerekend aan de woonruimte, zou de afspraak inhouden dat [appellant] voor de bedrijfsruimte nog slechts € 100,-- per maand zou betalen. Dat is minder dan 10% van de deel dat van de oorspronkelijke huurprijs aan de bedrijfsruimte werd toegerekend (€ 1.100,--). Dat [appellant] zou instemmen met kwijtschelding van het meerdere, ligt niet voor de hand.
• Indien de partijen daadwerkelijk een zo verstrekkende afspraak zouden hebben gemaakt, zou het voor de hand hebben gelegen om de afspraak schriftelijk te bevestigen.
• Dat geldt te meer omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de afspraak over de tijdelijke huurverlaging voor de periode van 1 december 2018 tot en met 31 maart 2019 wel bij brief van 18 januari 2019 schriftelijk aan [geïntimeerde 1] hebben bevestigd.
• [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt uit welke exacte bewoordingen van [geïntimeerde 1] of [geïntimeerde 2] hij meende te mogen afleiden dat hij kon volstaan met betaling van slechts € 500,-- per maand. Daardoor is onvoldoende duidelijk of de gebruikte bewoordingen een kwijtschelding van het meerdere boven € 500,-- inhielden, of slechts inhielden dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voorlopig niet op betaling van het meerdere zouden aandringen zonder hun aanspraak op uiteindelijke betaling prijs te geven.
• De stellingen van [appellant] zijn ook onduidelijk ten aanzien van de periode waarvoor de beweerdelijke huurverlaging zou gelden. In dit kader is van belang dat de coronamaatregelen vanaf 1 juni en 1 juli 2020 weer ten dele zijn versoepeld. Na de ‘gedeeltelijke lockdown’ van najaar 2020 en de ‘harde lockdown’ van de winter 2020/2021 volgden per 28 april 2021 enkele versoepelingen, en verdere versoepelingen volgden in mei en juni 2021. Een groot aantal versoepelingen volgde per 25 september 2021. Het ligt niet voor de hand dat [appellant] ook na deze versoepelingen mocht blijven volstaan met het betalen van slechts € 500,-- per maand.

Het hof is op grond van het bovenstaande voorshands van oordeel dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft afgesproken dat hij met ingang van 1 juli 2020 nog slechts een huur van € 500,-- verschuldigd was.

3.7.6.

Het enkele feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] pas op 16 juni 2021 schriftelijk hebben gereclameerd ter zake de achterstallige huur is voorshands onvoldoende voor een ander oordeel. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet eerder op betaling van het meerdere hebben aangedrongen is in de gegeven omstandigheden, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wisten dat [appellant] door de overheidsmaatregelen in zijn exploitatiemogelijkheden werd gehinderd en waarin tussen partijen besproken is dat [appellant] financiële problemen had, niet onlogisch.

3.7.8.

Het hof concludeert dat grief II geen doel treft.

Met betrekking tot grief III: rechtsverwerking aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ?

3.8.1.

[appellant] heeft als verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aangevoerd dat zij hun aanspraak op de achterstallige huur hebben verwerkt. De kantonrechter heeft dat verweer verworpen in rov. 4.4 van het vonnis.

3.8.2.

Grief III is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief beroep [appellant] zich op arrest van dit hof van 28 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5234, waarin een beroep van een huurder op rechtsverwerking is gehonoreerd. [appellant] meent dat het betreffende geval veel overeenstemming vertoont met het onderhavige geval, zodat ook [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun rechten ter zake de huurachterstand hebben verwerkt.

3.8.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grief het volgende voorop. Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

3.8.4.

In het door [appellant] genoemde arrest van dit hof van 28 november 2017 is inderdaad geoordeeld dat in het daar te berechten geval van dergelijke bijzondere omstandigheden sprake was. Het betreffende geval betrof namelijk een buitengewone situatie, hetgeen blijkt uit de volgende omstandigheden:

• De partijen hadden meerdere keren mondelingen afspraken gemaakt over een wijziging van de omvang van het gehuurde en een daarmee samenhangende verlaging van de huurprijs, zonder die afspraken schriftelijk te bevestigen.
• De verhuurder had de huurachterstand torenhoog laten oplopen door pas na ongeveer vier jaren aan de huurder duidelijk te maken dat hij, de verhuurder, geen genoegen (meer) nam met de hoogte van de door [persoon B] gedane huurbetalingen.
• Bij het maken van de genoemde mondelinge afspraken had de verhuurder nimmer melding gemaakt of een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de huurachterstand die – uitgaande van zijn stellingen – op het moment van het maken van die afspraken al bestond. Juist doordat de verhuurder in het verleden diverse malen met huurverlagingen en met een afname van de omvang van het gehuurde had ingestemd, had hij, door jarenlang niet te stellen dat te weinig huur werd betaald, de huurder in de waan gelaten dat hij genoegen nam met de huurbetalingen.
• Hierdoor kon bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de verhuurder genoegen nam met de feitelijk door de huurder gedane huurbetalingen en geen aanspraak zou maken over de over het verleden onbetaald gelaten deel van de huur. Dat gold te meer nu de verhuurder had nagelaten om (ook de onbestreden) afspraken tot wijziging van de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, hetgeen heeft bijgedragen aan de onduidelijkheid van de situatie.
• Het voorgaande had bovendien tot gevolg dat de positie van de huurder onredelijk was benadeeld. Door het uitblijven van een schriftelijke vastlegging van de meermaals mondeling gewijzigde afspraken is een bewijsprobleem ontstaan, terwijl de verhuurder ook – door met jarenlang stil te zitten de indruk te wekken dat hij genoegen nam met de feitelijk gedane betalingen – aan de huurder de mogelijkheid had ontnomen om – bijvoorbeeld door het opzeggen van de huurovereenkomst – te voorkomen dat er een torenhoge huurachterstand zou ontstaan en/of te voorkomen dat hij jarenlang bleef huren tegen een huur die hoger was dan hij aanvaardbaar vond.

3.8.5.

In het onderhavige geval is van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden geen sprake. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben weliswaar een keer ingestemd met een tijdelijke verlaging van de huur en met een kwijtschelding van een bestaande huurachterstand, maar die instemming hebben zij destijds schriftelijk aan [appellant] bevestigd bij hun brief van 18 januari 2019. Het is niet aannemelijk geworden dat partijen in dit geval mondelinge afspraken hebben gemaakt over huurverlaging zonder die afspraken schriftelijk te bevestigen.

3.8.6.

Het feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] pas op 16 juni 2021 schriftelijk hebben gereclameerd ter zake de achterstallige huur, terwijl [appellant] toen al bijna een jaar lang slechts € 500,-- per maand betaalde en een achterstand had ter zake de maanden juni 2019, augustus 2019 en april tot en met juni 2020, is ook onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet eerder op betaling van het meerdere hebben aangedrongen is in de gegeven omstandigheden niet onbegrijpelijk. [appellant] had immers met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] besproken dat hij in juni 2019 en augustus 2019 slechte maanden had gehad, terwijl [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wisten dat [appellant] vanaf maart 2020 door de overheidsmaatregelen in zijn exploitatiemogelijkheden werd gehinderd en mede daardoor financiële problemen had.

3.8.7.

De periode waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen schriftelijke aanmaning hebben gestuurd is voorts aanzienlijk korter dan in het geval dat aan de orde was in het arrest van 28 november 2017 en ook de huurachterstand is in dit geval veel minder ver opgelopen dan in het geval uit 2017. Verder is niet gesteld of gebleken dat [appellant] , als hem eerder schriftelijk duidelijk was gemaakt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hem slechts de huurkorting wilden geven die zij in de brief van 16 juni 2021 hadden becijferd, de huur eerder zou hebben opgezegd. Het hof concludeert dat er in dit geval geen sprake is van zodanig bijzondere omstandigheden dat een beroep op rechtsverwerking gerechtvaardigd is.

3.8.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief III.

Met betrekking tot grief IV: is het vorderen van de volledige achterstallige huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

3.9.1.

Door middel van grief IV betoogt [appellant] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aanspraak maken op de (volgens hen) achterstallige huur over de periode tot en met september 2021.

3.9.2.

In de toelichting op de grief noemt [appellant] ter onderbouwing van dat betoog allereerst enkele feiten en omstandigheden die het hof in het voorgaande bij de verwerping van het beroep op rechtsverwerking al heeft besproken (kort gezegd: het pas na geruime tijd schriftelijk aanspraak maken op betaling van de huur met daarop slechts een geringe door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de brief van 16 juni 2021 berekende korting). Die omstandigheden, die het beroep op rechtsverwerking niet konden dragen, maken ook niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aanspraak maken op de onbetaalde huur.

3.9.3.

Ook de andere omstandigheden die [appellant] in de toelichting op de grief bij de randnummers 19 tot en met 22 heeft genoemd (dat zijn partner een zwakke gezondheid heeft, dat het gehuurde ten dele woonruimte betreft en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het pand willen verkopen) maken het niet onaanvaardbaar dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de nog achterstallige huur vorderen. Die omstandigheden zijn daarvoor onvoldoende zwaarwegend.

3.9.4.

Tot slot betoogt [appellant] bij de randnummers 23 tot en met 25 van de toelichting op de grief, kort gezegd, dat de huurkorting die door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is toegepast, geen recht doet aan de situatie waarin [appellant] door de corona-maatregelen verzeild is geraakt.

3.9.5.

Het hof stelt bij dit onderdeel van dit onderdeel van de grief het volgende voorop.

Bij vonnis van 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982, heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vragen gesteld:

• Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
• 2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
• 3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
• 4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De Hoge Raad heeft deze vragen op dit moment, ten tijde van het op 21 december 2021 door het hof vaststellen van de definitieve tekst van het onderhavige arrest (en dus van het “wijzen” van het onderhavige arrest in de zin van HR 13 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:604) nog niet beantwoord. De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902) echter wel reeds aan de Hoge Raad voorgesteld om de vragen als volgt te beantwoorden:

“4.44 Ik kom tot de slotsom dat de vragen 1 en 2 als volgt beantwoord kunnen worden.

Vraag 1: Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

Vraag 2: De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.

(…)

5.38

Ik kom tot de slotsom dat de vragen 3 en 4 als volgt beantwoord kunnen worden.

Vraag 3: Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

Vraag 4: De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.”

Het hof zal de in deze antwoorden neergelegde standpunten voorshands tot uitgangspunt nemen in het kader van het onderhavige kort geding.

3.9.6.

Overeenkomstig het ten aanzien van vraag 3 voorgestelde antwoord neemt het hof voorshands aan dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die in het onderhavige geval in beginsel meebrengt dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (een en ander in de zin van artikel 6:258 BW). Het betoog dat [appellant] heeft neergelegd in de randnummers 23 tot en met 25 van de toelichting op grief IV moet onder aanvulling van rechtsgronden worden begrepen als een beroep op het bepaalde in artikel 6:258 BW.

3.9.7.

Overeenkomstig het op vraag 4 gegeven antwoord neemt het hof voorshands aan dat de coronacrisis in beginsel kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het na verdiscontering van de TVL en na verdiscontering van het omzetverlies resterende nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. De procureur-generaal heeft genoemde berekening nader uiteengezet in de paragrafen 5.26.1 tot en met 5.26.3 van zijn conclusie en aangeduid als “de vastelastenmethode”.

3.9.8.

De procureur-generaal heeft ook enkele andere rekenmethodes uiteengezet in zijn conclusie, waaronder de in de paragrafen 5.25.1 tot en met 5.25.4 beschreven “huurprijsmethode”. In die methode wordt het subsidiepercentage van de door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) in mindering gebracht op de contractueel verschuldigde huurprijs. Het niet door de TVL gedekte deel van de huurprijs wordt vervolgens vertegenwoordigd met het percentage omzetverlies dat de huurder in een bepaalde periode heeft geleden. Het daaruit resulterende bedrag wordt vervolgens in beginsel door twee gedeeld (de pijn moet worden verdeeld) en het daaruit resulterende bedrag vormt in beginsel het bedrag waarmee de huurprijs in die periode moet worden verminderd.

3.9.9.

In het onderhavige geval hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hun brief van 16 juni 2021 de huurprijsmethode gehanteerd. Zij hebben de resultaten daarvan neergelegd in productie 3 bij de inleidende dagvaarding. Vervolgens hebben zij hun eis nog verminderd omdat zij bij de berekening het aandeel van de bedrijfsruimte in de totale huurprijs aanvankelijk hadden gesteld op € 1.000,-- in plaats van € 1.100,--. Bij de berekening zijn zij ervan uitgegaan dat [appellant] een uitkering in het kader van de TVL heeft ontvangen. Het hof constateert dat [appellant] onvoldoende gegevens heeft overgelegd om de vastelastenmethode te kunnen hanteren. In zoverre acht het hof het niet onjuist dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huurprijsmethode hebben gehanteerd.

3.9.10.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellant] de grief echter nader gespecificeerd en onderbouwd door uiteen te zetten dat hij niet in aanmerking kwam voor de TVL, omdat zijn woning en bedrijf op hetzelfde adres zijn gevestigd. Het hof acht dit een toelaatbare onderbouwing van de grief, mede omdat [appellant] in de memorie van grieven al stelde dat hij geen ander inkomen had dan de Tozo-ondersteuning, zodat hij vanuit de Tozo-ondersteuning onder meer de huur moest betalen. In die stelling lag al besloten dat [appellant] geen TVL heeft ontvangen.

3.9.11.

Het hof kan voorshands niet uitsluiten dat [appellant] inderdaad niet in aanmerking kwam voor een TVL-uitkering. Een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor TVL-regeling is immers dat minstens één vestiging van het bedrijf een ander adres heeft dan het privéadres van de aanvrager. Het hof neemt voorshands aan dat hiervan geen sprake was ten aanzien van de bedrijfsafhankelijke woonruimte van [appellant] . Volgens de huurovereenkomst bevonden de bedrijfsruimte en de bedrijfsafhankelijke woonruimte zich immers op hetzelfde adres. Ook is niet gebleken dat de bedrijfsruimte los staat van de woonruimte of een eigen opgang of toegang heeft, in welke gevallen wel TVL kan worden ontvangen. Er zijn weliswaar bepaalde horecaondernemingen uitgezonderd van de eis van afzonderlijke vestigingsadressen (horecaondernemingen met SBI-code 56.10.1, 56.10.2 en 56.30) maar voorshands kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [appellant] onder die uitzondering valt. Vanwege de hierover bestaande grote onzekerheid zal het hof er bij de bepaling van het in dit kort geding toewijsbare bedrag aan huurachterstand voorshands vanuit gaan dat [appellant] geen TVL heeft ontvangen.

3.9.12.

Het hof zal er voorts vanuit gaan dat de omzet die [appellant] heeft gehad, gedurende de periode vanaf maart 2020 nihil is geweest. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben onvoldoende betwist dat de kernactiviteit van [appellant] , het organiseren van evenementen en feesten, in de genoemde periode zodanig belemmerd is geweest dat geen noemenswaardige omzet is behaald.

3.9.13.

Over de woning heeft [appellant] in de in geding zijnde periode wel het volledige huurgenot ontvangen. Dit brengt mee dat [appellant] het aan de woning toe te rekenen deel van de huur (€ 400,-- per maand) gewoon diende te voldoen. Uit de huur van de bedrijfsruimte heeft [appellant] voorshands geen inkomen kunnen genereren. Dit brengt mee dat het aan de bedrijfsruimte toe te rekenen deel van de huur ad € 1.100,-- (nu voorshands moet worden aangenomen dat geen TVL is ontvangen) met de helft verminderd moet worden. De “pijn” van de coronamaatregelen moet immers naar de geldende inzichten over huurder en verhuurder verdeeld worden. Dit brengt voorshands mee dat [appellant] ter zake de bedrijfsruimte vanaf maart 2020 € 550,-- per maand verschuldigd is. In totaal is [appellant] over het gehuurde met ingang van maart 2020 naar het voorlopig oordeel van het hof dus (€ 400,-- + € 550,-- =) € 950,-- per maand verschuldigd.

3.9.14.

Uit het voorgaande volgt dat de huurachterstand over de periode tot en met december 2021 voorshands als volgt begroot kan worden:

• Over de maanden juni en september 2019 (vóór het uitbreken van de coronacrisis) is in totaal € 1.000,-- te weinig betaald.
• Over de maanden april tot en met juni 2020 is niets betaald terwijl € 950,-- per maand betaald had moeten worden. Over deze maanden is dus € 2.850,-- te weinig betaald.
• Over de maanden juli 2020 tot en met oktober 2020 (16 maanden) is € 500,-- per maand betaald terwijl € 950,-- per maand betaald had moeten worden. Over deze periode is dus (16 x € 450,-- =) € 7.200,-- te weinig betaald.
• Over de maanden november en december 2021 is niets betaald. Over deze maanden is dus (2 x € 950,-- =) € 1.900,-- te weinig betaald.

Binnen het bestek van dit kort geding kan er dus voorshands vanuit worden gegaan dat de huurachterstand van [appellant] over de periode tot en met december 2021 € 12.950,-- bedraagt. De kantonrechter heeft ter zake achterstallige en lopende huur dus naar het voorlopig oordeel van het hof te hoge bedragen toegewezen. In zoverre is grief IV terecht voorgedragen.

Gevolgen van het ten dele slagen van grief IV, conclusies en afwikkeling

3.10.1.

Omdat grief IV terecht is voorgedragen, zal het hof het beroepen vonnis vernietigen voor zover het betreft:

- de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 18.877,50 te betalen aan achterstallige huur over de periode tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2021 (de dag van de inleidende dagvaarding);

- de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huur van € 1.500,-- per maand te betalen vanaf 1 oktober 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een en ander voor zover met ingang van de maand oktober 2021 geen huur is betaald, vermeerderd met wettelijke rente indien [appellant] met de betaling in gebreke blijft.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende:

• [appellant] veroordelen om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 12.950,-- te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot en met december 2021, vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.600,-- (de huurachterstand tot en met september 2021) vanaf 13 september 2021 en vermeerderd met de wettelijke rente over de nadien vervallen bedragen van € 450,-- (oktober 2021), € 950,-- (november 2021) en € 950,-- (december 2021) vanaf de eerste van elke genoemde maand;
• [appellant] veroordelen om aan [geïntimeerde 2] € 950,-- per maand te betalen met ingang van januari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente over de vervaldatum van elke termijn.

3.10.2.

Het hof zal de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde bekrachtigen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] ook in de bovenstaande aangepaste berekening een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan terwijl geen concreet uitzicht bestaat op betaling van de lopende huur en het aflossen van de achterstand. Het hof acht voorts van belang dat [appellant] ook vóór de coronacrisis in 2019 en in 2018 huurachterstanden heeft laten ontstaan. In zoverre is sprake van een herhaalde tekortkoming. [appellant] heeft in hoger beroep voorts niet het oordeel van de kantonrechter bestreden dat hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door zonder goede reden medewerking aan bezichtigingen van het gehuurde door potentiële kopers te weigeren. In hoger beroep strekt dus tot uitgangspunt dat [appellant] ook door het weigeren van bezichtigingen tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op al het voorgaande moet het belang van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om weer de beschikking te krijgen over het gehuurde naar het voorshands oordeel van het hof zwaarder wegen dat een eventueel belang van [appellant] om nog over het gehuurde te beschikken. Het hof tekent hierbij aan dat [appellant] inmiddels andere woonruimte heeft gevonden. [appellant] moet mede gelet op zijn uitlatingen ter zitting in staat worden geacht het gehuurde uiterlijk eind januari 2021 leeg op te leveren. Het hof zal de termijn van ontruiming dienovereenkomstig aanpassen.

3.10.3.

Het voorgaande brengt mee dat het bedrag dat ter zake buitengerechtelijke kosten is toegewezen, verminderd moet worden. Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (13 september 2021) was immers geen hoofdsom van € 18.877,50 maar slechts een hoofdsom van € 10.600,-- toewijsbaar (zie rov. 3.10.1). Volgens de tarieven van het BIK is dan ter zake buitengerechtelijke kosten € 881,-- toewijsbaar. In zoverre zal het hof het beroepen vonnis vernietigen en opnieuw rechtdoen.

3.10.4.

[appellant] blijft de partij die grotendeels in het ongelijk is gesteld. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen voor zover het de veroordeling van [appellant] in de proceskosten betreft.

3.10.5.

Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Het hof zal de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Met betrekking tot de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis

3.11.

Omdat het hof over de grieven heeft geoordeeld en in verband daarmee bij arrest van heden het beroepen vonnis ten dele bekrachtigt en ten dele vernietigt en opnieuw rechtdoet, hoeft niet meer beslist hoeft te worden op de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 9433993 CV EXPL 21-4331 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 7 oktober 2021, voor zover het betreft:

- de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 18.877,50 te betalen aan achterstallige huur over de periode tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2021;

• de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huur van € 1.500,-- per maand te betalen vanaf 1 oktober 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met wettelijke rente indien [appellant] met de betaling in gebreke blijft;
• de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 963,78 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 september 2021;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

• veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 12.950,-- te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot en met december 2021, vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.600,-- (de huurachterstand tot en met september 2021) vanaf 13 september 2021 en vermeerderd met de wettelijke rente over nadien vervallen bedragen van € 450,-- (oktober 2021), € 950,-- (november 2021) en € 950,-- (december 2021) vanaf de eerste van elke genoemde maand;
• veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde 1] [geïntimeerde 2] € 950,-- per maand te betalen met ingang van januari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente over de vervaldatum van elke termijn;
• veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 881,-- te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 13 september 2021;

bekrachtigt het vonnis voor zover het betreft:

• de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, met dien verstande dat de ontruiming uiterlijk dient plaatst te vinden binnen drie weken na betekening van dit arrest;
• de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 januari 2022.

griffier rolraadsheer