ECLI:NL:GHSHE:2022:2844

• Datum uitspraak: 17 augustus 2022
• Publicatiedatum: 17 augustus 2022
• Zaaknummer: 21/00659
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.M. van Daalen-Mannaerts; P.A.M. Pijnenburg; W.A.P. van Roij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde geschakelde woning en heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant over de WOZ-waarde van een geschakelde woning in 's-Hertogenbosch. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 241.000 per 1 januari 2018, maar belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat er sprake was van roet- en stankoverlast die de waarde zou drukken. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna zij in hoger beroep ging. Tijdens de zitting bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 6 juli 2022 werd de zaak behandeld. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde waarde, onderbouwd door een taxatierapport en vergelijkingspanden. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast had voldaan en dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank werd bevestigd. Belanghebbende had geen recht op vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 21/00659

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 24 maart 2021, nummer SHE 20/241, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch,

hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) met waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

De woning betreft een geschakelde woning uit 1978. De ene zijgevel grenst geheel aan het buurpand, zoals een rijwoning. Van de andere zijgevel grenst de muur slechts gedeeltelijk aan bebouwing. Die zijgevel grenst aan de aangebouwde garage en oprit van de woning. De garage grenst aan een buurpand. Ten opzichte van dat buurpand staat de woning niet op één lijn, maar verspringt deze naar voren. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 280 m3, een aanbouw van 11 m3 en een garage van 58 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 173 m2. De woning is gelegen in de wijk [wijk] in [woonplaats] .

2.2.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 241.000.

2.3.

In de bezwaarfase heeft belanghebbende verzocht om een matrix, grondstaffel en taxatieverslag. De heffingsambtenaar heeft daarop een taxatiekaart, grondstaffel en taxatieverslag overgelegd. De woning is op 22 mei 2019 in- en uitpandig opgenomen door de taxateur. Van de opname is een verslag gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 september 2020 door taxateur [taxateur] . Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie, ook in [wijk] gelegen, vergelijkingspanden betrokken:

Pand

Verkoopprijs (in €)

Verkoopdatum

[adres 2]

249

3 mei 2017

[adres 3]

200

18 februari 2017

[adres 4]

242.5

13 maart 2018

Het taxatierapport bevat een beschrijving en foto’s van de woning en de vergelijkingspanden. Uit de bijgevoegde matrix volgt dat is gecorrigeerd in verband met de verschillen in type en grootte tussen de woning en de vergelijkingspanden.

2.5.

In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 242.000.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of belanghebbende reeds recht heeft op vergoeding van het griffierecht, alsmede een proceskostenvergoeding, vanwege de noodzaak beroep in te stellen om de m3-prijzen van de vergelijkingspanden en de KOUDV-factoren te verkrijgen.

3.2.

Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen en vergoeding van proceskosten en griffierecht. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. ^[1] Daarbij geldt de waarde in het economische verkeer als die waarde, vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende koper zou zijn besteed.

4.2.

De in 4.1 bedoelde waarde van de woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. ^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.4.

De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar het taxatierapport. Het hof acht - in tegenstelling tot belanghebbende - de in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingspanden vergelijkbaar met de woning. Twee vergelijkingspanden zijn rijwoningen doordat zij aan beide zijden tegen een andere woning zijn gebouwd en één vergelijkingspand ligt op de hoek van een rij en grenst met één zijgevel niet aan bebouwing. De vergelijkingspanden [adres 2] en [adres 3] zijn voor wat betreft het hoofdbouw exact even groot als de woning; het vergelijkingspand [adres 4] is 30 m² kleiner. Verder liggen de vergelijkingspanden in dezelfde buurt als de woning. De vergelijkingspanden zijn rondom de waardepeildatum verkocht. Van de woning en de vergelijkingspanden zijn de objectkenmerken, het type, het bouwjaar, de grootte, de kwaliteit, het onderhoud, de mate van luxe, de doelmatigheid en de ligging vermeld. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden.

4.5.

Gelet hierop is de waarde van de woning op zich goed onderbouwd door de heffingsambtenaar.

4.6.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

4.7.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning. De woning is ingeklemd tussen andere woningen en belanghebbende ervaart burenoverlast (roet- en stankoverlast wegens het stoken van hout dan wel andere materialen). Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar (meer) onderzoek moeten doen naar de mate van die overlast en de waarde moeten verminderen.

4.8.

Als een belastingplichtige gemotiveerd stelt dat een bepaalde waardedrukkende omstandigheid zich voordoet, dan ligt de bewijslast dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in dat kader toegelicht dat bij in- en uitpandige opnames door de taxateur geen roet- of stankoverlast is geconstateerd. De heffingsambtenaar heeft voorts onderzoek gedaan naar meldingen van stankoverlast bij de gemeente. Er is bij de gemeente één melding van stank van 7 maart 2019 bekend van de bewoner van [adres 5] . Tussen 1 januari 2016 en 1 december 2020 zijn geen andere meldingen over stank uit de straat van belanghebbende binnengekomen, ook niet van belanghebbende zelf.

4.9

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar voldoende onderzoek gedaan naar de gestelde overlast en is daarvan op de waardepeildatum - objectief bezien - geen sprake. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting overtuigend uiteengezet dat aan de verkoopprijzen rondom de waardepeildatum van vlak bij de woning gelegen panden niet te zien was dat sprake was van een waardedrukkend effect. Een eventueel waardeverminderend effect, zo daar toch sprake van zou zijn, acht het hof reeds verdisconteerd in de vastgestelde waarde, die immers is gebaseerd op vlakbij de woning gelegen verkochte vergelijkbare panden.

4.10.

Belanghebbende heeft in haar nadere stuk een overzicht gegeven van de dagen waarop ze overlast ervaarde in de periode januari tot en met mei 2021. Dit overzicht dateert van te ver na de waardepeildatum en werpt geen licht op de situatie ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2018. Reeds om die reden gaat het hof aan dit overzicht voorbij.

4.11.

Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde omstandigheid dat de woning ingeklemd is tussen andere woningen, heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de ligging ongunstiger is ten opzichte van [adres 2] (een hoekwoning in een rij), maar gunstiger is dan die van de andere twee vergelijkingspanden, die nog meer ingeklemd zijn. Uit het taxatierapport blijkt, naar het oordeel van het hof, dat met dit verschil in ligging voldoende rekening is gehouden. ^[3]

4.12.

Belanghebbende voert aan dat [adres 6] als vergelijkingspand gebruikt had moeten worden. Dat pand is echter op 29 augustus 2019, dus niet op of rondom de waardepeildatum, verkocht. Gelet hierop verwerpt het hof deze grief van belanghebbende.

4.13.

Belanghebbende voert, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 ^[4] , aan dat zij ten onrechte in de bezwaarfase niet de beschikking heeft gekregen over de m3-prijzen van de vergelijkingspanden en de KOUDV-factoren.

4.14.

Het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, waarnaar belanghebbende verwijst, is bekend komen te staan als het ‘black box’-arrest. In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat, als bij de totstandkoming van een besluit gebruik wordt gemaakt van een ‘geautomatiseerd proces’, dit gevolgen heeft voor de door de heffingsambtenaar te verstrekken informatie. ^[5] De heffingsambtenaar moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de in het geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames. Alleen wanneer bepaalde gegevens niet beschikbaar zijn of niet ten grondslag hebben gelegen aan de WOZ-beschikking, hoeven deze niet (ter inzage) te worden verstrekt.

4.15.

De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat (1) in de bezwaarfase reeds een taxatieverslag, een taxatiekaart en een grondstaffel is overgelegd, (2) belanghebbende toen niet om de KOUDV-factoren en m3-prijzen heeft verzocht, (3) er geen verplichting is om de KOUDV-factoren en m3-prijzen in het taxatieverslag of de taxatiekaart te gebruiken of op te nemen en (4) tijdens de hoorzitting niet is gevraagd om (nog) meer informatie.

4.16.

Belanghebbende klaagt er over dat met het taxatieverslag en de taxatiekaart, waarmee de waarde in de bezwaarfase is onderbouwd, de waarde ondeugdelijk is gemotiveerd omdat een deel van de gegevens waarop de waarde is gebaseerd (zoals de KOUDV-factoren en de m3-prijzen) is weggelaten
. Het hof constateert dat het taxatieverslag en de taxatiekaart refereren aan vergelijkingspanden met vermelding van kenmerken zoals bouwjaar, inhoud en perceeloppervlak. Daarmee kan niet gezegd worden dat de waarde in bezwaar ondeugdelijk of onvoldoende is gemotiveerd. Verder heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig verklaard dat bij de initiële waardebepaling geen KOUDV-factoren en m3-prijzen zijn gebruikt. Naar het oordeel van het hof hoefde dat ook niet. Nu de KOUDV-factoren en m3-prijzen niet bij de waardebepaling zijn gebruikt en er overigens in de bezwaarfase ook niet door belanghebbende om is gevraagd, treft de klacht van belanghebbende geen doel.

4.17.

Belanghebbende voert aan dat het onderhoudsniveau van de woning bij de inpandige opname met het cijfer 3 is gewaardeerd, terwijl in de matrix van het taxatierapport van een 4 is uitgegaan. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat het onderhoudsniveau van de woning hem bij de inpandige opname voorkwam als gemiddeld (3), maar dat door latere vergelijking met de ‘hele referentiegroep van gelijksoortige woningen’ is gebleken dat het onderhoudsniveau van de woning en de vergelijkingspanden bovengemiddeld (4) ten opzichte van de hele referentiegroep was. Het hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar voldoende om in het taxatierapport cijfer 4 voor onderhoud van de woning en van de vergelijkingspanden te hanteren. De uitleg van de heffingsambtenaar wordt ondersteund door de verkoopinformatie van de vergelijkingspanden en het bijbehorende fotomateriaal.

4.18.

Het hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft gesteld. Aan beoordeling van de door belanghebbende zelf bepleite waarde van de woning op de waardepeildatum van € 209.000, komt het hof daarom niet toe.

Tussenconclusie

4.19.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.20.

Belanghebbende heeft, ook bij een ongegrond hoger beroep, om vergoeding van het door haar betaalde griffierecht gevraagd. Gelet op voorgaande overwegingen, ^[6] heeft belanghebbende geen recht op vergoeding van het griffierecht vanwege de noodzaak om beroep in te stellen om de m3-prijzen van de vergelijkingspanden en de KOUDV-factoren te verkrijgen. Ook overigens ziet het hof geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.21.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door V.M. van Daalen-Mannaerts, P.A.M. Pijnenburg en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Vanwege verhindering van de griffier heeft uitsluitend de voorzitter deze uitspraak ondertekend.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

2. Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

3. Zie de matrix bij correctie type.

4. ECLI:NL:HR:2018:1316.

5. Op basis van artikel 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Algemene wet bestuursrecht.

6. Met name r.o. 4.16.