Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 12/00620
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 23 augustus 2012, nummer AWB 11/3365 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [vestigingsplaats],
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gegeven beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 2 te ’[vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 732.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor dat tijdvak (hierna: de aanslag ozb).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij de beschikking is de waarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ per de waardepeildatum voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op een bedrag van € 732.000. Het daartegen gemaakte bezwaar is bij uitspraak van de Heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 302. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 466. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 4 oktober 2013 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [A] en de heer [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] (taxateur).
1.6.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.7.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met garage en twee dakkapellen. De inhoud is ongeveer 1.095 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.830 m2. Het bouwjaar is 1893. De vrijstaande garage is uitgebouwd omstreeks 1997 en heeft een inhoud van 276 m3. De onroerende zaak heeft de status van gemeentelijk monument. De woning (hierna: de pastorie) werd ten tijde van de waardepeildatum bewoond door de pastoor van de parochie als dienstwoning.
2.2.
De onroerende zaak is gelegen op het kadastrale perceel [sectie --], perceelnummer [perceelsnummer 1]. Het kerkgebouw (hierna: de kerk) is gelegen op het kadastrale perceel [sectie --], perceelnummer [perceelsnummer 2], dat een oppervlakte heeft van 1.350 m2 (hierna: het kerkperceel). Tussen het kerkperceel en de onroerende zaak is een afsluitbare poort. Via de poort is vanaf het kerkperceel de onroerende zaak te bereiken, daarna is via een pad over de onroerende zaak de sacristie van de kerk te bereiken.
2.3.
Achter de pastorie is een terras aangelegd dat via een voetpad eveneens naar de sacristie van de naastgelegen kerk leidt. Aansluitend aan het terras ligt een vijver, met daarachter een lage buxushaag alsmede een boomstronk. Verder is op het perceel van de onroerende zaak een altaar en een open kapel gebouwd en is bestrating in de vorm van een kruis aangelegd
.Dit deel van het perceel wordt enkele keren per jaar gebruikt voor erediensten.
.Dit deel van het perceel wordt enkele keren per jaar gebruikt voor erediensten.
2.4.
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar getaxeerd door de heer [D], RMT, verbonden aan [E] te [F] (hierna: taxateur [D]). Daartoe is de onroerende zaak op 6 december 2011 inpandig opgenomen. Blijkens het taxatierapport van 13 december 2011 is de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 749.000. Bij het taxatierapport behoort een waardematrix. Het rapport is verder voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten en het hierna te noemen object [G-straat] 6 te [vestigingsplaats].
2.5.
De door taxateur [D] getaxeerde waarde wordt ondersteund door de opbrengst behaald bij verkoop van de volgende vergelijkingsobjecten:
Vergelijkingsobject transactiedatum prijs m3/m2
[H-straat] 4 03-08-2009 570.000 562 m3/430 m2
[J-straat] 2 01-07-2009 575.000 558 m3/535 m2
[K-straat] 12 02-02-2009 755.000 897 m3/1035 m2
2.6.
Het taxatierapport vermeldt verder nog de verkoop van de vrijstaande woning met garage aan het [G-straat] 6, transactiedatum 29 juni 2011, verkoopprijs € 900.000, inhoud 680 m3,oppervlakte 1150 m2, bouwjaar 1850.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een waarde van € 495.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.1.
De Rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen:
‘De weergave ter zitting door eiseres van de wijze waarop verweerder tot vaststelling van de waarde is gekomen, namelijk door uit te gaan van een gemiddelde kubieke meterwaarde waarop vervolgens correcties voor grootte, ligging, onderhoud, voorzieningen, kwaliteit en doelmatigheid worden doorgevoerd is juist, maar niet zonder meer, zoals eiseres stelt, onnavolgbaar en willekeurig. Het rust immers op de weg van eiseres om te stellen en te onderbouwen dat met deze correcties onvoldoende rekening wordt gehouden met waardeverminderende factoren. De rechtbank kan immers eerst tot het oordeel komen dat een bepaalde correctie onnavolgbaar is indien eiseres gemotiveerd betoogd[t] dat deze onjuist of onvoldoende is.’
Onder verwijzing naar de arresten van de Hoge Raad van 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545, van 19 december 2003, nr. 39 294, ECLI:NL:HR:2003:AO0656 en van 1 april 2005, nr. 40 313, ECLI:NL:HR:2005:AT3035, oordeelt het Hof dat de Rechtbank aldus de bewijslast onjuist heeft verdeeld. Nu vaststaat dat de onroerende zaak verschilde van de vergelijkingsobjecten, rustte op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken in hoeverre met eventuele verschillen bij de waardebepaling rekening is gehouden. De in hoger beroep door belanghebbende tegen het vorenbedoelde oordeel van de Rechtbank aangevoerde grief slaagt.
Ten aanzien van de objectafbakening
4.2.
Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
een gebouwd eigendom;
een ongebouwd eigendom;
een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
4.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ongebouwde grond van de onroerende zaak (hierna: de tuin) een zelfstandig gedeelte bevat als bedoeld in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ, te weten een gedeelte van de tuin dat bij de kerk behoort (hierna: de kerktuin). Het resterende deel van de tuin hoort bij de pastorie (hierna: de pastorietuin). Ter beoordeling ligt allereerst de vraag voor of de hiervoor genoemde kerktuin blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor een bevestigend antwoord op die vraag is vereist dat zodanig deel redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden afgescheiden van het andere deel (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 42). Verder brengt een redelijke uitleg van die eis mee onder een afsluitbaar gedeelte slechts te rekenen die gedeelten die op de waardepeildatum feitelijk afsluitbaar zijn en niet ook die delen die afsluitbaar kunnen worden gemaakt. Bepalend immers is de toestand waarin het gebouwd of ongebouwd eigendom in feite verkeert (Hoge Raad 12 februari 2010, nr. 09/02834, ECLI:NL:HR:2010:BL3592).
4.4.
Gelet op het voorgaande en de onder 2.1 – 2.3 opgenomen feiten is het Hof van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de kerktuin een zelfstandig gedeelte vormt als bedoeld in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ. De aangebrachte fysieke afscheiding bestaande uit buxushaag, vijver en boomstronk acht het Hof onvoldoende om de kerktuin als afzonderlijk zelfstandig gedeelte aan te merken. Dit te meer nu genoemde fysieke afscheiding slechts over een gedeelte van de breedte van het perceel is aangelegd en bovendien de kerktuin ook vanaf de oprit tussen pastorie en garage volkomen vrij toegankelijk is. Evenmin dwingt de inrichting van de kerktuin tot de conclusie dat deze is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Weliswaar is er een altaar, open kapel en kruisvormig voetpad, doch gelet op de totale oppervlakte en inrichting van de tuin acht het Hof dit onvoldoende om te concluderen dat, objectief bezien, de kerktuin blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat de kerktuin volgens belanghebbende blijkens het bestemmingsplan een andere bestemming heeft dan de pastorie met eventueel de pastorietuin, doet niet af aan het voorgaande. In het kader van de objectafbakening zijn bestemmingsplanvoorschriften niet van betekenis. Samengevat is het oordeel van het Hof dat de tuin niet (een) zelfstandige gedeelte(n) bevat in de zin van artikel 16, onder c, van de Wet WOZ.
4.5.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of de Heffingsambtenaar op de juiste wijze toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, door als samenstel aan te merken de pastorie, de garage en de tuin (de onbebouwde grond bij de onroerende zaak). De garage is wat betreft de functie van een garage in het algemeen noch wat betreft de ligging in dit geval (naast de pastorie en niet naast de kerk), als aanhorigheid van de kerk aan te merken. De omstandigheid dat belanghebbende de garage mede in gebruik heeft en die ruimte benut als opslagplaats voor kerkelijke attributen, maakt niet dat de garage als ‘nevenruimte’ bij de kerk hoort. Onweersproken is verder dat de bewoner van de pastorie de garage tot zijn beschikking heeft staan, deze kan gebruiken en deze ook feitelijk gebruikt door daarin (onder meer) de fiets te stallen. Gelet op de ligging van de tuin moet worden geconcludeerd dat deze bij de pastorie hoort en niet bij de kerk. De tuin is vrij toegankelijk vanaf de oprit tussen pastorie en garage en slechts toegankelijk vanaf het kerkperceel via een afsluitbare poort. Dat door de tuin een voetpad loopt naar de sacristie, is niet voldoende om te concluderen dat de tuin bij de kerk hoort. Gelet op het voorgaande beantwoordt het Hof de in de eerste volzin geformuleerde vraag bevestigend. Naar de omstandigheden beoordeeld horen pastorie, tuin en garage bij elkaar en zij zijn in gebruik bij de bewoner van de pastorie.
Ten aanzien van de vrijstelling van artikel 2, lid 1, onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ
4.6.
Artikel 2, lid 1, onder g, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ luidt als volgt:
‘1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
(…)
g. onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning;‘
4.7.
Belanghebbende betoogt dat bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven de waarde van de tuin omdat dit een onroerende zaak is die in hoofdzaak is bestemd voor de openbare eredienst.
4.8.
Artikel 2, lid 1, onder g (hierna kortweg aan te duiden als: de kerkenvrijstelling) is per 1 januari 2005 in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ opgenomen en was daarvóór in artikel 220d, aanhef en onder c, van de Gemeentewet geregeld. In de wetsgeschiedenis is vermeld, voor zover te dezen van belang, het volgende:
‘De vraag of een object in hoofdzaak is bestemd voor de openbare eredienst zal aan de hand van de feitelijke omstandigheden moeten worden beoordeeld. Het bestemd zijn voor de openbare eredienst houdt in dat er een zekere duurzaamheid moet zijn in het nagestreefde gebruik van het gebouw. Over de vraag of er sprake is van het in hoofdzaak bestemd zijn voor de openbare eredienst, is in een aantal gevallen het oordeel gevraagd van de belastingrechter. In het licht van de jurisprudentie - zowel die met betrekking tot de onroerend-goedbelastingen als die betreffende de inkomstenbelasting - is een gebouw in hoofdzaak bestemd voor de openbare eredienst indien dit voor ongeveer 65% het geval is. De wijze waarop dit aandeel wordt berekend gaat niet uit van de oppervlaktemaat, maar van de inhoudsmaat van de desbetreffende onroerende goederen. De belastingrechter heeft in onder meer de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 21 september 1979, nr. 72/1978, BNB 1981/55, geoordeeld dat de inhoudsmaat de voorkeur verdient boven de oppervlaktemaat, omdat door de grotere aantallen personen die in grote ruimten vertoeven een grotere plafondhoogte noodzakelijk is. Overigens kan dat bij andere gebouwen weer anders liggen.’ (NEV, Tweede Kamer, vergaderjaar 1990-1991, 21 591, nr. 10, pag. 15)
4.9.
Uit hetgeen onder (4.4 en) 4.5 is overwogen volgt, dat de pastorie, de tuin en de garage een onroerende zaak vormen. Voor de kerkenvrijstelling dient beoordeeld te worden of de onroerende zaak in hoofdzaak is bestemd voor de openbare eredienst. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 4 december 1991, nr. 27 661, Belastingblad 1992/73, ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, volgt dat daarvan sprake is indien de onroerende zaak 70% of meer wordt gebruikt voor de openbare eredienst. Gelet op het feit dat de tuin enkele keren per jaar wordt gebruikt voor de eredienst en het feit dat de pastorie en garage het gehele jaar als woning dienen is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak niet 70% of meer wordt gebruikt voor de openbare eredienst.
4.10.
Uit het vorenstaande volgt dat de onroerende zaak niet kan delen in de kerkenvrijstelling.
Ten aanzien van de waarde
4.11.
Van de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten acht het Hof de onroerende zaken aan de [J-straat] 2 en [K-straat] 12 niet bruikbaar. Deze objecten zijn vooral wat bouwjaar betreft niet goed te vergelijken met de onroerende zaak. Daar komt nog bij dat ze niet in de kern [L] zijn gelegen en een geheel andere uitstraling hebben. Het object aan de [H-straat] 4 is naar het oordeel van het Hof wel geschikt als vergelijkingsobject. Dit object wijkt weliswaar af van de onroerende zaak in die zin dat inhoud en oppervlakte kleiner zijn, maar de Heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
4.12.
Hoewel de vrijstaande woning met garage aan het [G-straat] 6 niet ter onderbouwing van de WOZ-waarde is gebruikt, is dit naar het oordeel van het Hof wel geschikt als vergelijkingsobject. Zowel wat betreft bouwjaar, ligging - in de kern [L] - en oppervlakte is het goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verkoop van dit object heeft weliswaar enige tijd ná de waardepeildatum plaatsgevonden, maar in een geval als het onderhavige, waarin het gaat om een bijzondere onroerende zaak waarbij nauwelijks verkoopgegevens rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, kunnen naar het oordeel van het Hof ook verder van de peildatum gerealiseerde verkopen een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormen.
4.13.
Met het referentieobject aan de [H-straat] 4 en de (transactie)gegevens van het [G-straat] 6 acht het Hof de Heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarde van € 732.000 niet te hoog is. Met de verschillen in kwaliteit, onderhoudstoestand en ligging, zoals die in het taxatierapport en de matrix inzichtelijk zijn gemaakt, is naar het oordeel van het Hof, voldoende rekening gehouden.
Slotsom
4.14.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank, met verbetering van gronden als hiervoor vermeld, dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.15.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de gemeente aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.16.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op: 14 november 2013 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P. Fortuin en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.