Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.357.567/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 11507887 \ RP VERZ 25-50056
Beschikking van 7 april 2026
in de zaak van
Badhuiskade B.V.,
gevestigd in Den Haag,
appellante,
advocaat: mr. D. Molenkamp, kantoorhoudend in Alkmaar,
tegen
Vereniging van Eigenaars Badhuiskade 18 tot en met 24 (alle nummers) te ‘s-Gravenhage,
gevestigd in Den Haag,
geïntimeerde,
advocaat: mr. V. Kortenbach, kantoorhoudend in 's-Gravenhage.
Belanghebbende: de stichting Arcade Mensen en Wonen.
Het hof noemt partijen hierna Badhuiskade, VvE en Arcade.
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of de besluiten van de VvE die zijn genomen op de ledenvergaderingen van 7 en 28 november 2024 vernietigbaar zijn.
1.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat Badhuiskade haar verzoeken tot vernietiging van de besluiten te laat heeft ingediend en dat ze daarom niet in behandeling worden genomen. Het hof komt tot dezelfde conclusie met betrekking tot de VvE besluiten van 7 november 2024, maar oordeelt anders over het verzoek tot vernietiging van de besluiten van 28 november 2024. Volgens het hof is dit verzoek wel op tijd bij de rechtbank ingediend. Het hof wijst echter het verzoek tot vernietiging af omdat de besluiten niet in strijd met de wettelijke en statutaire bepalingen zijn genomen en ook niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- het beroepschrift met grieven en met bijlagen van Badhuiskade, ingekomen ter griffie van het hof op 25 juli 2025, waarmee Badhuiskade in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de rechtbank Den Haag van 26 juni 2025;
- het verweerschrift van de VvE, met bijlagen;
- de akte wijziging van eis tevens indiening aanvullende producties, verstuurd per e-mail van 16 februari 2026 en ingekomen ter griffie op 17 februari 2026.
2.2
Op 25 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Het appartementsgebouw aan de Badhuiskade 18-24 is gesplitst in een deel kantoor (nummer 24) en een deel woningen (nummers 18-23b) en een hal met toebehoren (nummer 17a), hierna ook te noemen: het gebouw.
3.2
In de splitsingsakte van 26 februari 2019 staat, voor zover van belang:
“Artikel 45
(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt schriftelijk plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen – de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet gerekend – en wordt verzonden naar de werkelijke of, in overeenstemming met artikel 1:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek, de gekozen woonplaats van de eigenaars; (…)
(…)
9. Alle ter vergadering aanwezige stemgerechtigden zijn verplicht een presentielijst te tekenen. De presentielijst is bepalend voor het quorum. De gevolmachtigde tekent de presentielijst namens de volmachtgever.
Artikel 46
1. Van het verhandelde in de vergadering worden, tenzij hiervan een notarieel proces-verbaal wordt opgemaakt, onderhandse notulen gehouden, welke moeten worden ondertekend door de voorzitter en het bestuur en welke worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering.”
3.3
Badhuiskade is eigenaar van de kantoorruimte aan de Badhuiskade 24. De overige appartementen in de splitsing zijn eigendom van Arcade.
3.4
De VvE bestaat uit twee leden: Badhuiskade en Arcade.
3.5
Het totaal aantal stemmen bedraagt 3.553. De stemverhouding binnen de VvE is: Badhuiskade 1.100/3.553 en Arcade 2.453/3.553.
3.6
De VvE is, voor zover in deze zaak van belang, in een algemene ledenvergadering bijeengekomen op 23 augustus 2024, 7 november 2024 en 28 november 2024.
3.7
[naam 1] heeft namens Badhuiskade bij brief (aangetekend en per e-mail verstuurd naar Arcade) op 3 augustus 2024 een oproeping gedaan voor het houden van een extra ledenvergadering op 23 augustus 2024, waarin onder punt 5 van de agenda is opgenomen “Aanpassing gevel kantoor begane grond”, onder punt 6 “Ontslag beheerder” en onder punt 7 “Benoemen nieuwe beheerder”.
3.8
Bij e-mail van 22 augustus 2024 heeft [naam 2] , secretaresse van Arcade, een getekende volmacht van Arcade voor de ledenvergadering van 23 augustus 2024 verstuurd. In de e-mail staat dat deze volmacht “vandaag” ook per gewone post wordt verstuurd.
3.9
In de volmacht van Arcade, gedateerd op 21 augustus 2024 en getekend door [naam 3] , staat, voor zover relevant:
“Steminstructie:
(…)
5. Algemeen/investeringen
Op dit moment kan Arcade niet instemmen met dit plan.”
3.1
De notulen van deze ledenvergadering van 23 augustus 2024 vermelden, voor zover relevant:
“Aanwezig:Arcade, Badhuiskade B.V.
Volmachten:Arcade aan [naam 1]
Stemrecht Arcade:Arcade [naam 3] via machtiging aan [naam 1]
Afwezig:-
Notulist:[naam 1]
(…)
5. Aanpassing gevel kantoor begane grond
[naam 1] van Badhuiskade B.V. heeft het voorstel voor de gevelwijziging van het kantoor toegelicht. Deze zijn gelijk aan de tekeningen en technische berekeningen zoals eerder aan alle leden zijn gestuurd.
Daarna is het voorstel ter stemming voorgelegd. Badhuiskade B.V. stemt voor met 1100 stemmen. [naam 1] brengt geen stem uit namens Arcade.
Besluit: Het voorstel is aangenomen en de VVE stemt hierbij in met de voorgestelde gevelwijziging van Badhuiskade B.V.
6.Ontslag beheerder
[naam 1] licht namens Badhuiskade B.V. het voorstel toe om Arcade te ontslaan als beheerder van de VVE.
(…)
Daarna is het voorstel ter stemming voorgelegd. Badhuiskade B.V. stemt voor met 1100 stemmen. [naam 1] brengt geen stem uit namens Arcade.
Besluit: Het voorstel is aangenomen en de VVE stemt hierbij in met het ontslag van Arcade als beheerder. De uitvoering van taken worden onmiddellijk opgeschort. Het contract wordt opgezegd per eerst volgende mogelijkheid.
7.Benoemen nieuwe beheerder
[naam 1] draagt de nieuwe beheerder voor.
(…)
Daarna is het voorstel ter stemming voorgelegd. Badhuiskade B.V. stemt voor met 1100 stemmen. [naam 1] brengt geen stem uit namens Arcade.
Besluit: Het voorstel om Totaal VVE Beheer aan te stellen als beheer is aangenomen en de VVE stemt hierbij in met de aanstelling van de nieuwe beheerder van VVE Badhuiskade 18-24.”
3.11
Bij e-mail van 24 september 2024 is door [naam 4] , VvE-beheerder, namens Arcade een uitnodiging verstuurd voor de ledenvergadering van 15 oktober 2024, met als bijlagen de agenda met toelichting en een volmachtformulier. Onder punt 5 van de agenda staat “algemeen/investeringen – ‘Besluiten’ ledenvergadering 23 augustus 2024”. In de toelichting staat dat Arcade alle punten die zijn besproken in de vergadering van 23 augustus 2024 opnieuw ter besluitvorming in de vergadering brengt en dat het aan de leden is om een keuze te maken. In de e-mail staat dat de stukken ook terug zijn te vinden in het digitaal archief van de VvE. De uitnodiging is verstuurd naar onder meer [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl.
3.12
Bij brief van 17 oktober 2024 heeft [naam 4] aan de eigenaren van VvE Badhuiskade een uitnodiging verstuurd voor de algemene ledenvergadering van 7 november 2024. In de brief staat dat de stukken voor de ledenvergadering ontvangen zijn bij de uitnodiging voor de ledenvergadering van 15 oktober 2024, die niet door is gegaan omdat er onvoldoende stemmen vertegenwoordigd waren voor een rechtsgeldige vergadering. De uitnodiging is ook per e-mail van 17 oktober 2024 verstuurd naar onder andere de e-mailadressen [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl. In de e-mail staat dat de stukken ook terug zijn te vinden in het digitaal archief van de VvE.
3.13
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 7 november 2024 staat, voor zover relevant:
“Afwezig:Vestia, Badhuiskade B.V., [naam 1] en [naam 5] .
(…)
4. Vaststellen notulen vorige vergadering
(…) het betreft het verslag van 23 augustus 2024 (…)
Eigenaar Arcade geeft aan dat de notulen geen goed beeld geven. Arcade had een volmacht afgegevenmet steminstructiewelke door de voorzitter van de vergadering qua steminstructie niet gevolgd is.
De notulen worden afgekeurd.
5.Algemeen/Investeringen
- ‘Besluiten’ ledenvergadering 23 augustus 2024
Eigenaar Arcade brengt alle punten, welke besproken zijn in de vergadering van 23 augustus 2024, zoals verwoord is in de uitnodiging opnieuw ter besluitvorming in de vergadering.
(…)
Punt 5 Aanpassing gevel kantoor begane grond
Arcade gaat niet akkoord met de aanpassingen aan de gevel.
De ledenvergadering besluit dat de gevel niet aangepast mag worden.
Punt 6 Ontslag beheerder
Arcade geeft aan dat er geen aanleiding is om de VvE beheerder te ontslaan.
De ledenvergadering besluit om Arcade als beheerder te continueren.
Punt 7 Benoemen nieuwe beheerder
Gezien het voorafgaande punt is er geen noodzaak om een andere VvE beheerder te benoemen. De vergadering besluit dat er geen andere beheerder benoemd wordt.”
3.14
Bij brief van 12 november 2024 heeft [naam 4] de eigenaren van de VvE een uitnodiging met agendapunten gestuurd voor de algemene ledenvergadering van 28 november 2024. De uitnodiging is ook verstuurd per e-mail van 12 november 2024 naar onder andere de e-mailadressen [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl. In de e-mail staat dat de stukken ook terug zijn te vinden in het digitaal archief van de VvE.
3.15
De notulen van de vergadering van 7 november 2024 zijn bij brief van 2 december 2024 door [naam 4] verstuurd aan Badhuiskade. De notulen van 7 november 2024 zijn ook per e-mail van 2 december 2024 verstuurd naar de adressen: [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl.
3.16
Op 2 december 2024 heeft de secretaresse van Arcade een e-mail aan [naam 4] en de mailbox “automatisering” gestuurd dat ze een mailtje richting “One” retour krijgt met de vraag aan automatisering of er iets aan te doen is. In het bijgevoegde bericht van Microsoft Outlook staat dat het bericht naar de adressen [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] en secretariaat@one.nl is geweigerd. Mail.one.nl heeft de berichten geweigerd in verband met een “IP Block” omdat de e-mails worden verdacht van spam. De notulen van 7 november 2024 zijn op diezelfde dag op een later tijdstip nogmaals verstuurd naar het e-mailadres secretariaat@one.nl. Daarop is geen melding ontvangen dat het bericht is geweigerd.
3.17
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 28 november 2024 staat onder meer:
“Aanwezig:Arcade [naam 3] met volmacht van bestuurder
[naam 3] [naam 4] (rbo), beheerder
(…)
Afwezig:Vestia, Badhuiskade B.V. [naam 1]
(…)
4. Vaststellen notulen vorige vergadering
Het verslag van de vorige keer wordt doorgenomen, tekstueel en naar aanleiding van. De notulen worden zonder opmerkingen goedgekeurd.
5.(Her)benoemen bestuur
Er zijn geen aanmeldingen binnengekomen om deel te nemen in het bestuur. Tijdens de vergadering geeft de eigenaar Arcade aan deel te willen nemen in het bestuur. (…)
Er wordt met meerderheid van stemmen besloten om een bestuur aan te stellen.
Bestuur: STICHTING ARCADE mensen en wonen.
6.(Her)benoemen kascommissie
- Kascommissie verplicht
(…)
- Kascommissie
Er zijn geen aanmeldingen binnengekomen om deel te nemen in de kascommissie. Op dit moment wordt de kascontrole uitbesteed aan Kascontrole.com. Er wordt besloten om de kascontrole uit te besteden aan Kascontrole.com.
(…)
8. Jaarstukken en decharge bestuur afgelopen jaar
(…)
De jaarrekening van 2023 wordt door alle leden goedgekeurd.
(…)
De leden verlenen decharge voor het gevoerde beleid over 2023. De kascommissie (kascontrole.com) heeft geen onwaarheden kunnen vinden.
(…)
11. Mandateren van de beheerder om incassomaatregelen te treffen in geval van achterstallige betaling
De beheerder legt uit wat de procedure is in geval van achterstallige betaling en dat bij een eventueel incassotraject de kosten verhaald worden op de veroorzaker. De leden stemmen hiermee in.”
3.18
De notulen van de ledenvergadering van 28 november 2024 zijn door Arcade per e-mail van 23 december 2024 verstuurd naar onder andere [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres], secretariaat@one.nl. Verder staat in die e-mail dat de stukken ook terug zijn te vinden in het digitale archief van de VvE.
3.19
De gemeente Den Haag heeft op 5 september 2025 een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen van de begane grond van het kantoor Badhuiskade 24 tot vijftien woon-werkstudio’s en kantoor.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Badhuiskade heeft bij de rechtbank, sector kanton, een verzoekschrift ingediend en vernietiging verzocht van de besluiten, genomen tijdens de algemene ledenvergadering van 7 november 2024 en 28 november 2024, althans vernietiging van de besluiten genoemd onder de randnummers 23 tot en met 37 van het verzoekschrift, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2
Badhuiskade heeft daaraan kort gezegd ten grondslag gelegd dat Arcade buiten Badhuiskade om twee algemene ledenvergaderingen heeft belegd (op 7 en 28 november 2024), waarop besluiten zijn genomen die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Badhuiskade is niet voor deze vergaderingen uitgenodigd en is niet bij deze twee ledenvergaderingen aanwezig geweest, ook niet bij volmacht. Badhuiskade wil dat de besluiten vernietigd worden. Arcade heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.3
De kantonrechter heeft Badhuiskade niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoeken en Badhuiskade in de proceskosten veroordeeld. Kort gezegd oordeelde de kantonrechter dat Badhuiskade op 2 december 2024 kennis heeft kunnen nemen van de besluiten die zijn genomen op de ledenvergadering van 7 november 2024. Het verzoek tot vernietiging had binnen een maand na kennisneming van de besluiten moeten worden gedaan, dat betekent uiterlijk 2 januari 2025. Het ingediende verzoekschrift is gedateerd op 24 januari 2025. Badhuiskade is dus te laat. Dit geldt ook voor het verzoek tot vernietiging van het besluit van 28 november 2024 omdat Badhuiskade op 23 december 2024 op de hoogte is geraakt van het besluit dat op 28 november 2024 is genomen. Het verzoek had uiterlijk 23 januari 2025 moeten worden gedaan.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
Badhuiskade vordert na wijziging van eis
primair: vernietiging van de beschikking van de kantonrechter van 26 juni 2025 en vernietiging van de besluiten die zijn genomen op de algemene ledenvergaderingen van 7 november 2024 en 28 november 2024,
subsidiair: vernietiging van de beschikking van de kantonrechter van 26 juni 2025 en terugverwijzing van de zaak voor een inhoudelijke beoordeling naar de kantonrechter en
primair en subsidiair: veroordeling van de VvE in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, met bepaling dat Badhuiskade niet hoeft bij te dragen in de kostenveroordeling.
primair: vernietiging van de beschikking van de kantonrechter van 26 juni 2025 en vernietiging van de besluiten die zijn genomen op de algemene ledenvergaderingen van 7 november 2024 en 28 november 2024,
subsidiair: vernietiging van de beschikking van de kantonrechter van 26 juni 2025 en terugverwijzing van de zaak voor een inhoudelijke beoordeling naar de kantonrechter en
primair en subsidiair: veroordeling van de VvE in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, met bepaling dat Badhuiskade niet hoeft bij te dragen in de kostenveroordeling.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van Badhuiskade op de niet-ontvankelijkverklaring. Daardoor is in eerste aanleg geen inhoudelijk oordeel gegeven over de verzoeken van Badhuiskade. Ingevolge artikel 17 Grondwet Pro heeft Badhuiskade recht op toegang tot de rechter en daarmee op een inhoudelijke beoordeling van haar verzoek door twee feitelijke instanties. Om die reden verzoekt Badhuiskade vernietiging met terugverwijzing naar de kantonrechter. Badhuiskade stelt dat zij de besluiten van 7 november 2024 niet per e-mail heeft ontvangen op 2 december 2024. Bijna alle e-mails die de VvE heeft gestuurd zijn als onherstelbaar (het hof leest: onbestelbaar) retour gekomen. De verzending naar het e-mailadres [e-mailadres] is weliswaar (als enige) niet onbestelbaar retour gekomen, maar de VvE had niet als vanzelfsprekend mogen aannemen dat Badhuiskade actief gebruik maakt van dat e-mailadres en al helemaal niet als Badhuiskade nooit berichten verstuurt vanaf dat e-mailadres. Badhuiskade was pas op 23 december 2024 op de hoogte van de besluiten die zijn genomen op de vergaderingen van zowel 7 als 28 november 2024. Daarom is het verzoekschrift tot vernietiging van de besluiten op 23 januari 2025 tijdig ingediend. Het verzoekschrift dateert niet, zoals de kantonrechter overweegt, van 24 januari 2025 maar van 23 januari 2025. Het is op diezelfde dag (dus op 23 januari 2025) ook naar de griffie verstuurd. Het terugdraaien van besluiten op een volgende ledenvergadering kan niet omdat er rechtsmiddelen openstaan, te weten het verzoeken van vernietiging van de besluiten. De VvE heeft nagelaten hier gebruik van te maken waardoor de besluiten onherroepelijk zijn geworden.
5.3
De VvE heeft samengevat het verweer gevoerd dat Badhuiskade niet (voldoende) heeft betwist dat de notulen haar via het e-mailadres [e-mailadres] hebben bereikt. Badhuiskade stelt immers alleen dat de VvE dit adres niet heeft gecontroleerd. Daarnaast laat Badhuiskade onweersproken dat de besluiten haar ook via het e-mailadres secretariaat@one.nl hebben bereikt. Zekerheidshalve heeft de VvE de notulen van 7 november 2024 nadat het bericht ’s morgens als onbestelbaar retour was gekomen op 2 december 2024 om 16:36 uur nogmaals naar secretariaat@one.nl verstuurd en dat e-mailbericht is niet als onbestelbaar retour gekomen, zodat aangenomen kan worden dat de notulen Badhuiskade die dag ook op dat e-mailadres hebben bereikt. Het bericht met de notulen van de ledenvergadering van 28 november 2024 is op 23 december 2024 om 11:18 uur naar dezelfde e-mailadressen gestuurd en daarvan is geen melding “onbestelbaar retour” gekomen. De VvE stelt dat de communicatie met Badhuiskade altijd verliep per e-mail en per post. Voorts stelt de VvE dat de besluiten op 23 augustus 2024 tot stand zijn gekomen door misbruik van de volmacht van Arcade.
6.Beoordeling in hoger beroep
Verzoek tot vernietiging van de besluiten van de VvE van 7 november 2024 tijdig ingediend?
6.1
Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat het verzoek tot vernietiging van de op 7 november 2024 genomen besluiten te laat is ingediend en dat Badhuiskade om die reden niet ontvankelijk moet worden verklaard. In artikel 5:130 lid 2 BW Pro staat: “Het verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.” Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onder de woorden “heeft kunnen kennis nemen” moet worden verstaan “redelijkerwijs heeft kunnen kennis nemen”. Voor personen die bij de vergadering aanwezig waren of anderszins vroegtijdig hebben kennisgenomen van het besluit, is het duidelijk wanneer de maandtermijn een aanvang neemt; voor personen die niet bij de vergadering aanwezig waren is de vraag wanneer zij van het besluit hebben kunnen kennisnemen. Wanneer zij redelijkerwijs kennis hebben kunnen nemen van het besluit hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij komt volgens de Hoge Raad veel gewicht toe aan de gebruiken binnen de VvE over de wijze waarop besluiten ter kennis van de leden worden gebracht. Is het gebruikelijk besluiten bekend te maken door de verspreiding van een besluitenlijst of notulen, dan is het uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was vanaf het moment van die bekendmaking redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen van het besluit, tenzij hij feiten en omstandigheden stelt en zo nodig bewijst waaruit volgt dat hij pas op een later moment redelijkerwijs van het besluit heeft kunnen kennisnemen. Ontbreekt zo’n gebruik, dan mag in beginsel worden verwacht dat een appartementseigenaar die wist of behoorde te weten dat en wanneer een vergadering plaatsvond en welke besluiten op die vergadering genomen zouden kunnen worden, binnen een week na de vergadering informatie inwint over de genomen besluiten (vgl. HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022).
6.2
Binnen de VvE bestond het gebruik om na afloop van de ledenvergadering notulen op te maken en onder de leden te verspreiden per e-mail en door ze op te slaan in het digitale archief van de VvE, tot welk archief de leden van de VvE toegang hebben.
6.3
De notulen van de vergadering van de VvE van 7 november 2024 zijn verstuurd per e-mailbericht van 2 december 2024 naar de e-mailadressen: [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl. De notulen zijn later op de dag nog een keer naar het mailadres secretariaat@one.nl verstuurd omdat het bericht de eerste keer als onbestelbaar retour was gekomen (zie rov. 3.16). Daarnaast zijn ze per gewone post verstuurd en geplaatst in het digitale archief. Badhuiskade ontkent dat zij de notulen heeft ontvangen en wijst in dat verband op een e-mail van een medewerkster van Arcade die schrijft dat de mail retour is gekomen en dat zij denkt dat het als spam wordt gezien. Badhuiskade stelt dat zij pas op 23 december 2024 heeft kennis genomen van de besluiten van 7 november 2024 en daarom op tijd was met het indienen van het verzoekschrift op 23 januari 2025.
6.4
Naar het oordeel van het hof is niet het moment waarop de geadresseerde de e-mail leest beslissend, maar het moment waarop de e-mail in de elektronische postbus wordt ontvangen, oftewel het moment dat het e-mailbericht in zijn e-mailbox wordt gedeponeerd. De notulen zijn op 2 december 2024 naar van Badhuiskade bekende e-mailadressen gestuurd. Vóór 2 december 2024 – op 17, 20 en 21 juni 2024 – is er namelijk correspondentie gevoerd tussen [naam 4] en Badhuiskade, waarbij Badhuiskade mailt met [naam 4] vanaf het e-mailadres [e-mailadres naam 1] (met in de cc [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres], secretariaat@one.nl en [naam 1] @badhuiskade.nl). Dat het in eerste instantie is misgegaan met de verzending naar de adressen [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] en secretariaat@one.nl heeft de VvE bij de mondelinge behandeling uitgelegd. Het IP-adres werd op die dag geblokkeerd, terwijl de verzending naar die mailadressen daarvoor altijd goed ging. Zij heeft daarop het IP-adres gewijzigd en toen kwamen de e-mailberichten wel aan. De e-mails zijn er dezelfde dag nog uitgegaan. Deze uitleg is door Badhuiskade niet betwist. In het bijzonder heeft zij niet betwist dat de e-mail op het adres secretariaat@one.nl is aangekomen, terwijl zij niet heeft gesteld dat dit e-mailadres door haar niet wordt gebruikt. Maar ook los daarvan, had Badhuiskade kennis kunnen nemen van de notulen op het e-mailadres [e-mailadres], want de notulen die naar dit adres zijn verstuurd zijn in eerste instantie niet als onbestelbaar retour gekomen. Niet is betwist is dat dit een e-mailadres van Badhuiskade is. Badhuiskade heeft niet uitgelegd waarom zij niet ook via dat e-mailadres heeft kunnen kennis nemen van de notulen. Dat Badhuiskade deze mailbox niet actief gebruikt en de e-mails niet dan wel onregelmatig leest dient voor haar rekening en risico te komen. Badhuiskade had dus vanaf 2 december 2024 redelijkerwijs kennis kunnen nemen van de notulen van de vergadering van 7 november 2024 en was met het indienen van het verzoekschrift tot vernietiging van de op 7 november 2024 genomen besluiten te laat. De kantonrechter heeft haar op dit punt dan ook terecht niet-ontvankelijk verklaard.
De besluiten van de VvE van 28 november 2024
6.5
Het verzoek tot vernietiging van het besluit van 28 november 2024 is, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, wel op tijd ingediend. Immers, het verzoekschrift is gedateerd op 23 januari 2025 en op die dag via een aangetekende e-mail bij de rechtbank ingediend. Dit wordt niet betwist door de VvE. Nu het gaat om het moment van ontvangst van het verzoekschrift in de e-mailbox van de rechtbank, heeft Badhuiskade het verzoek op tijd ingediend. Dat de rechtbank de e-mail de dag daarna pas heeft geopend doet er niet aan af.
6.6
Het verzoek om de zaak terug te verwijzen en de kantonrechter het verzoek tot vernietiging van de besluiten die zijn genomen op 28 november 2024 inhoudelijk te laten beoordelen wijst het hof af. De niet-ontvankelijkverklaring moet worden aangemerkt als een einduitspraak. Door het hoger beroep tegen een einduitspraak wordt in beginsel de gehele zaak, zoals deze voor de eerste rechter diende, ter beslissing naar de hogere rechter overgebracht. Deze regel brengt mee dat de hogere rechter zich niet deels aan deze hem opgedragen taak mag onttrekken door een gedeelte van de beslissing van het aan zijn oordeel onderworpene over te laten aan de rechter die zijn oordeel over de zaak reeds heeft gegeven (vgl. HR 23 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6299). Er zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een uitzondering op deze hoofdregel rechtvaardigen. Iets anders volgt ook niet uit artikel 17 Gw Pro, dit nog daargelaten dat de bepalingen uit het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet aan de Grondwet kunnen worden getoetst.
6.7
Dan ligt de vraag voor of de besluiten die zijn genomen op 28 november 2024 vernietigbaar zijn. Het eerste argument van Badhuiskade is dat zij niet is opgeroepen voor de vergadering en dat de besluiten daarom in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen. Dit argument faalt. De oproeping en de vergaderstukken voor de algemene ledenvergadering van 28 november 2024 zijn per e-mail en per gewone post van 12 november 2024 aan Badhuiskade verstuurd. Op grond van art. 2:41 lid 5 BW Pro kan de oproeping geschieden door een langs elektronische weg toegezonden leesbaar en reproduceerbaar bericht aan het adres dat door de geadresseerde voor dit doel is bekend gemaakt. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat art. 2:41 BW Pro, bij gebreke van een schakelbepaling, weliswaar niet rechtstreeks van toepassing is op de vereniging van eigenaars, maar dat niettemin moet worden aangenomen dat de vergadering van eigenaars langs elektronische weg kan worden bijeengeroepen met inachtneming van de voorwaarden en het voorbehoud genoemd in art. 2:41 lid 5 BW Pro. Aangenomen moet worden dat de zinsnede “tenzij de statuten anders bepalen” inhoudt dat elektronische oproeping slechts dan niet is toegelaten indien die wijze van oproepen in de statuten voldoende duidelijk wordt uitgesloten (HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1535). In dit geval is elektronische oproeping niet uitgesloten in de statuten.
6.8
De uitnodiging voor de algemene ledenvergadering is verstuurd naar de bij Badhuiskade in gebruik zijnde e-mailadressen: [e-mailadres naam 1] , backoffice@one.nl, [e-mailadres naam 5] , [e-mailadres] en secretariaat@one.nl. De e-mails zijn niet als onbestelbaar retour gekomen. Kortom, er is geen sprake van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen, zoals bedoeld in art. 2:15 lid 1 sub a BW Pro).
6.9
De tweede pijler van het betoog van Badhuiskade is dat de op 28 november 2024 genomen besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die door art. 2:8 BW Pro wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. De toetsingsmaatstaf ten aanzien van een besluit van een vergadering van eigenaars is of de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit. Indien er een meerderheidseigenaar is eist de redelijkheid en billijkheid dat die rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaren.
Besluit tot goedkeuring van de notulen van de vergadering van 7 november 2024
6.1
In de vergadering van 28 november 2024 zijn de notulen goedgekeurd en vastgesteld. Voor zover Badhuiskade heeft willen aanvoeren dat deze goedkeuring en vaststelling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan gaat dit niet op. VvE notulen zijn de schriftelijke vastlegging van de besprekingen en besluiten die plaatsvinden tijdens de VvE vergaderingen. Deze notulen geven een duidelijk beeld van wat er besproken is, welke besluiten genomen zijn en welke actiepunten zijn vastgesteld. Niet gesteld of gebleken is dat de notulen van de VvE niet objectief of correct weergeven wat tijdens de vergadering van 7 november 2024 is besloten. Voor zover Badhuiskade de besluiten inhoudelijk heeft willen aanvechten, met onder andere haar stelling dat het niet mogelijk is om op een volgende ledenvergadering besluiten terug te draaien, dan geldt dat zij daarvoor te laat is (zie rov. 6.4).
Besluit naar aanleiding van agendapunt 5
6.11
Badhuiskade stelt dat Arcade onterecht is aangesteld als (enig) bestuurder van de VvE. Badhuiskade had ook graag willen toetreden tot het bestuur, maar omdat zij niet is uitgenodigd voor de vergadering heeft zij zich niet beschikbaar kunnen stellen voor deze bestuursfunctie.
6.12
Het hof oordeelt dat de VvE gezien de bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Dat Badhuiskade zich ook kandidaat had willen stellen betekent niet dat Arcade niet een goed bestuurder van de VvE zou kunnen zijn. Dat heeft Badhuiskade ook niet gesteld.
Besluit naar aanleiding van agendapunt 6
6.13
Badhuiskade is tegen het besluit om de kascontrole uit te besteden aan kascontrole.com omdat zij deze taak zelf op zich had willen nemen. Zij stelt dat haar belang erin ligt dat Arcade in het verleden nooit inzage heeft gegeven in de uitgaven van de VvE, ondanks de vele verzoeken daartoe.
6.14
De kascommissie heeft de belangrijke taak de jaarrekening te controleren en te zorgen dat de kasbalans klopt. Het hof acht het uitbesteden van deze taak aan een derde en het benoemen van die kascontrolecommissie niet een besluit dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen, mede gelet op de onbetwiste stelling van de VvE dat er voorheen een “kascommissie Badhuiskade” bestond, maar dat deze haar taak niet uitvoerde. Voorts heeft Badhuiskade ook niet aangegeven dat zij hiervoor beschikbaar was.
Besluit naar aanleiding van agendapunt 8
6.15
Badhuiskade vindt het onterecht dat er decharge is verleend voor het gevoerde financiële beleid over het jaar 2023, omdat zij de jaarrekening over 2023 niet heeft gezien of ontvangen.
6.16
Badhuiskade heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat er onterecht decharge is verleend door de VvE voor het gevoerde financiële beleid over het jaar 2023. Dat Badhuiskade geen jaarrekening heeft gezien of ontvangen is gelet op het hiervoor overwogene over de verzending en ontvangst van de correspondentie van de VvE richting Badhuiskade onvoldoende onderbouwd.
Besluit naar aanleiding van agendapunt 11
6.17
Badhuiskade verzet zich ten slotte tegen het besluit om Arcade een doorlopend incassomandaat te verstrekken in geval van achterstallige (VvE) betalingen omdat Arcade zich in het verleden meerdere keren tot Badhuiskade heeft gewend voor niet-bestaande betalingsachterstanden. Badhuiskade vreest dat Arcade opnieuw misbruik maakt van een incassomandaat. Dit betoogt faalt wegens gebrek aan onderbouwing, zeker in het licht van het arrest van hof Den Haag van 9 augustus 2022, waarbij Badhuiskade is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 32.475,87 aan achterstallige VvE bijdragen.
Conclusie en proceskosten
6.18
De conclusie is dat het hoger beroep van Badhuiskade niet slaagt. Het hof zal de beschikking deels bekrachtigen en deels vernietigen. Het hof zal Badhuiskade als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.19
Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van de VvE op:
griffierecht € 827,00
salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × tarief II)
nakosten € 189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.596,00.
Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.
.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 26 juni 2025 voor zover Badhuiskade niet-ontvankelijk is verklaard in haar verzoek tot vernietiging van de besluiten van de algemene ledenvergadering op 7 november 2024;
- vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 26 juni 2025 voor zover Badhuiskade niet-ontvankelijk is verklaard in haar verzoek tot vernietiging van de besluiten van de algemene ledenvergadering op 28 november 2024;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt Badhuiskade in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € € 3.596,00, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Badhuiskade deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
- bepaalt dat als Badhuiskade niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Badhuiskade de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,00, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Badhuiskade deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Deze beschikking is gewezen door mrs. Th.G. Lautenbach, J.J. van der Helm en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.