Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/653
Uitspraak van 2 juni 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.K. Bos)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 29 juli 2025, nummer ROT 24/866.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), naar de toestand op 1 januari 2023, voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 384.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2023 ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 18 maart 2026 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 maart 2026. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1910 gebouwde twee-onder-één-kapwoning in [woonplaats 1] met een woonruimte van 135 m2 en een bijgebouw van 60 m2 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 340 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verwezen naar de op 3 februari 2025 en 14 november 2025 door [naam] (taxateur) opgestelde waarderapporten en matrices. In deze matrices zijn voor de woning de factoren kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen alle op gemiddeld gesteld. De factoren onderhoud en ligging zijn voor de woning op matig gesteld. Uit de matrices volgen WOZ-waarden van de woning van respectievelijk € 389.000 en € 403.000.
2.3.
De waarde van de woning is in de matrix van 3 februari 2025 bepaald door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4] . Alle waarderingsfactoren (inclusief de ligging) zijn voor het vergelijkingsobject [adres 2] te [woonplaats 2] op gemiddeld gesteld. De factoren kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging zijn voor het vergelijkingsobject [adres 3] te [woonplaats 3] op bovengemiddeld gesteld en de overige factoren (inclusief de ligging) op gemiddeld. Voor het vergelijkingsobject [adres 4] te [woonplaats 4] zijn alle waarderingsfactoren (inclusief de ligging) op gemiddeld gesteld en de factor onderhoud op bovengemiddeld.
2.4.
De waarde van de woning is in de matrix van 14 november 2025 bepaald door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 5] te [woonplaats 2] en [adres 6] te [woonplaats 5] . Alle waarderingsfactoren (inclusief de ligging) zijn voor deze vergelijkingsobjecten op gemiddeld gesteld, met uitzondering van de factor voorzieningen voor het vergelijkingsobject [adres 5] te [woonplaats 2] , die op bovengemiddeld is gesteld.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van 13 september 2019 van een twee-onder-één-kapwoning aan de [adres 7] te [woonplaats 1] overgelegd. Dit object is gewaardeerd op € 220.000. Het doel van de taxatie was het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering. Dit object is op 2 maart 2020 verkocht voor een bedrag van € 213.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in beroep ten onrechte de aantekeningen van de taxateur over de heroverweging niet heeft overgelegd. Eiser verzoekt om deze aantekeningen alsnog te verstrekken. Dat de heffingsambtenaar in dit kader enkel naar de uitspraak op bezwaar verwijst, is in strijd met rechtspraak van de Hoge Raad.[1] Verder is ten onrechte geen berekening overgelegd van de totstandkoming van de WOZ-waarde. De rechtbank vat het betoog van eiser op als een beroep op artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb),
6. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk als deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak.[2]
7. In de uitspraak op bezwaar is opgenomen dat de waarde van de woning ten behoeve van de heroverweging door de taxateur opnieuw is onderzocht. De relevante bevindingen daarbij zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Onder meer is een matrix opgenomen ter onderbouwing van de waarde, met daarin onder andere primaire en secundaire objectkenmerken, zoals de taxateur die heeft gewaardeerd. De rechtbank is op grond van voorgaande en hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard van oordeel dat de bij de heffingsambtenaar beschikbare gegevens in de bezwaarfase aan eiser zijn verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 263.000,- bedraagt.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de ondoelmatige indeling, onderhoudstoestand, afwerking, uitstraling, kwaliteit en voorzieningen van de woning beneden gemiddeld zijn. Er is onvoldoende rekening gehouden met het isolatie- en afwerkingsniveau van de woning. De ligging van de woning zou op “slecht” moeten worden gesteld. De woning ligt naast de oprit naar een dijk en heeft geen privacy. De ligging in het buitengebied is een waardedrukkende factor.
Eiser betoogt verder dat de in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. Ten aanzien van [adres 3] in [woonplaats 3] geldt dat de transactiewaarde 90% afwijkt. Ook is dit vergelijkingsobject pittoresk gelegen aan de […] . [adres 4] in [woonplaats 4] ligt in een dorp, heeft uitzicht op de wereldberoemde molens, een hoog afwerkingsniveau en een karakteristieke uitstraling.
Gelet op de aard van de woning kan volgens eiser beter gebruik worden gemaakt van de taxatiewijzer agrarische objecten.
Eiser draagt de volgende vergelijkingsobjecten aan: [adres 7] in [woonplaats 1] , [adres 8] en [adres 9] in [woonplaats 5] , [adres 10] in [woonplaats 5] en [adres 11] in [woonplaats 6] . De verkoop van [adres 7] heeft volgens eiser wel degelijk op de openbare markt plaatsgevonden. Dat dit vergelijkingsobject tijdelijk van Funda is afgehaald, doet daar niets aan af. De heffingsambtenaar kan niet zonder opgaaf van reden voorbijgaan aan de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten.[3]
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.[4]
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 2] in [woonplaats 2] , [adres 3] in [woonplaats 3] en [adres 4] in [woonplaats 4] zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, voorzieningen en kwaliteit voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type twee-onder-een-kapwoning en uit het bouwjaar 1900-1910. De getaxeerde waarde van de woning is € 5.000,- hoger dan de beschikte waarde.[5] Dit leidt tot een bandbreedte waarin eventuele verschillen kunnen worden verdisconteerd.
De heffingsambtenaar heeft verder ter zitting verklaard dat hij geen correctie bouwjaarklasse heeft toegepast, wat in het voordeel van eiser is. De waarde is hierdoor lager uitgevallen. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij met allerlei elementen rekening dient te houden bij de selectie van de vergelijkingsobjecten, waaronder de wettelijk bepaalde referentieperiode. Het totaalbeeld maakt de vergelijkingsobjecten uiteindelijk geschikt.
11. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11.1.
De woning en de vergelijkingsobjecten stammen uit de periode 1900-1910. Gezien het bouwjaar is het aannemelijk dat wat eiser over het isolatieniveau van de woning betoogt, ook voor de vergelijkingsobjecten geldt. Daarmee is het onderdeel isolatie verdisconteerd in de waarde. Dat de factor kwaliteit van de woning op lager dan “gemiddeld” zou moeten worden gesteld, is de rechtbank niet gebleken.
Het onderhoud van de woning is door de heffingsambtenaar op “matig” gesteld. Hiermee is volgens de rechtbank voldoende tegemoetgekomen aan de beroepsgrond van eiser. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat hij nooit de kwalificatie “slecht” geeft, omdat dit erop duidt dat een object sloopwaardig is.
De uitstraling van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is op “gemiddeld” gesteld. Het is de rechtbank niet gebleken dat deze factor voor de woning op lager dan “gemiddeld” zou moeten worden gesteld, mede in het licht van de foto’s die onderdeel zijn van het dossier.
De voorzieningen van de woning zijn op “gemiddeld” gesteld. Eiser heeft geen onderbouwing overgelegd, bijvoorbeeld in de vorm van foto’s van de binnenzijde van de woning, die erop duidt dat deze kwalificatie niet aannemelijk zou zijn. Voorgaande geldt ook voor eisers betoog over de doelmatigheid van de woning.
De ligging van de woning is door de heffingsambtenaar op “matig” gesteld. Hiermee is volgens de rechtbank voldoende tegemoetgekomen aan eiser. Niet gesteld of gebleken is van omstandigheden die op de kwalificatie “slecht” zouden duiden.
11.2.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn voor de vergelijking, zoals hiervoor al is overwogen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.[6] Ook is hij vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat [adres 2] net als de woning van het type twee-onder-een-kapwoning is en uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar stamt. Beide objecten zijn qua uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar. Beide zijn landelijk gelegen, met water in de nabije omgeving. Uit de bijlage “Energielabels” (pagina 28 van het taxatierapport) volgt dat de woning en [adres 2] ook qua leefomgevingskwaliteit en buurtinformatie voldoende vergelijkbaar zijn. Met onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. [adres 3] heeft een veel groter perceel, wat de hogere transactieprijs verklaard. Dit vergelijkingsobject heeft voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging ook de kwalificatie “bovengemiddeld” gekregen.
Met het aspect “ligging” heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden, door die voor de woning, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] op respectievelijk “matig”, “gemiddeld”, “bovengemiddeld” en “gemiddeld” te stellen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder verklaard dat de ligging mede is verdisconteerd in de grondprijzen. De rechtbank kan de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting volgen en ziet geen reden daar anders over te oordelen.
11.3.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar genoegzaam toegelicht dat de taxatiewijzer agrarische objecten niet is bedoeld voor de taxatie van woonhuizen. De door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [adres 7] in [woonplaats 1] , [adres 9] in [woonplaats 5] en [adres 11] in [woonplaats 6] hebben niet aantoonbaar op de openbare markt te koop gestaan, waardoor geen sprake is van een verkoop aan de meestbiedende gegadigde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. De verkoopcijfers van deze drie vergelijkingsobjecten zijn daarom niet bruikbaar voor de vergelijking. [adres 7] in [woonplaats 1] is volgens iWOZ in 2019 voor het laatst openbaar aangeboden en de transportakte is van 24 mei 2019. [adres 8] (verkocht op 6 april 2020) en [adres 9] (verkocht op 16 juli 2020) in [woonplaats 5] , en [adres 10] (verkocht op 13 december 2019) in [woonplaats 5] zijn te ver van de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende uitgelegd waarom hij deze door eiser aangedragen objecten niet in de vergelijking heeft betrokken.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
(…)
[1] HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
[2] HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
[3] HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332.
[4] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[5] 389.000 - 384.000 = € 5.000,-.
[6] Gerechtshof Amsterdam 5 november 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3237.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 263.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, zonder toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar niet alle voor haar beschikbare en voor de waardevaststelling van de woning gebruikte gegevens heeft verstrekt. Belanghebbende doelt hierbij op de aantekeningen van de taxateur die inzicht zouden moeten geven in de KOUDVL-factoren, de toegepaste grondstaffel en de onderbouwing van de indexeringspercentages.
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
5.3.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase niet het in 5.2 bedoelde verzoek om verstrekking van de in 5.1 vermelde gegevens gedaan, zodat reeds hierom geen sprake is van schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Dat belanghebbende gedurende de beroepsfase een voldoende specifiek verzoek om de aantekeningen van de taxateur zou hebben gedaan, doet hieraan niet af. Voor de eventuele aanwezigheid van een schending van de informatieverplichting had een dergelijk verzoek in de bezwaarfase moeten zijn gedaan.
De waarde van de woning
5.4.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde primair de matrix van 3 februari 2025 (de primaire matrix) overgelegd en subsidiair de matrix van 14 november 2025 (de subsidiaire matrix). Uit de matrices volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengsten behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.7.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan zijn bewijslast voldaan. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
5.8.
Gelet op de door de Heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep overgelegde foto’s van de vergelijkingsobjecten in de primaire respectievelijk subsidiaire matrix en de door belanghebbende bij haar nader stuk gevoegde foto’s, verkeren de vergelijkingsobjecten qua onderhoud, kwaliteit en voorzieningen in een aanzienlijk betere staat dan de woning. De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] hebben voorts alle vrij uitzicht, een betere ligging en een aanzienlijk betere uitstraling dan de woning. De woning is daarentegen slecht gepositioneerd doordat deze direct grenst aan een vanuit de dijk aflopende afrit en is ingesloten door de omliggende woningen. Het vergelijkingsobject [adres 4] in [woonplaats 4] kan voorts niet als zodanig dienen omdat dit ongeveer 30 kilometer verwijderd is van de woning en veel dichter bij [stad] ligt. Het Hof verwijst in dit verband ook naar zijn uitspraak van 30 september 2025 in een eerdere zaak over de WOZ-waarde van de woning, ECLI:NL:GHDHA:2025:2244, overweging 5.2.5. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof al met al slechts zeer beperkt vergelijkbaar met de woning.
5.9.
Het Hof is voorts van oordeel dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning met het stellen van de factor onderhoud op ondergemiddeld en het neerwaarts corrigeren van de grondprijs met 20% voor de slechtere ligging onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanzienlijke onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De Heffingsambtenaar heeft in beide matrices de factoren kwaliteit, voorzieningen en doelmatigheid voor de woning op gemiddeld gesteld. Naar het oordeel van het Hof zijn de kwaliteit, de voorzieningen en de doelmatigheid van de woning ondergemiddeld. Met de verschillen op deze punten is derhalve onvoldoende rekening gehouden bij de bepaling van de waarde van de woning. Het Hof wijst met name op de foto’s van de kozijnen, de muren en de slaapkamers van de woning. Daaruit blijken onder meer de door belanghebbende gestelde vochtproblemen, scheurvorming, ondoelmatige indeling van de slaapkamers, gebrekkige voorzieningen en matige kwaliteit.
5.10.
Met betrekking tot de ligging heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat deze op matig is gesteld omdat deze aan de achterkant van een oorspronkelijk opgesplitste boerderij is gelegen. Naar het oordeel van het Hof is echter onvoldoende rekening gehouden met de slechte positionering van de woning zoals bedoeld in 5.8, die een verdere waardeverlaging rechtvaardigt. Ook op dit punt verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 30 september 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:2244, overweging 5.2.7.2.
5.11.
Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 263.000 aannemelijk heeft gemaakt.
5.12.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin de door haar bepleite waarde aannemelijk gemaakt.
5.13.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde uitsluitend het object [adres 7] aangedragen. Nog afgezien van het feit dat belanghebbende niet heeft toegelicht hoe daaruit een waarde van de woning kan worden herleid, staat vast dat het taxatierapport van [adres 7] dateert van 13 september 2019 en dat dit object op 2 maart 2020 is verkocht. Deze transactie is naar het oordeel van het Hof te ver van de waardepeildatum 1 januari 2022 gelegen. Dit taxatierapport en deze transactie kunnen reeds hierom niet als richtsnoer dienen bij de bepaling van de waarde van de woning.
5.14.
Nu partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 300.000.
Slotsom
5.15.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten, welke kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 7:15, lid 2, en artikel 8:75, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 2.534 (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het beroepschrift bij de Rechtbank, met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 1 en 1 punt voor het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 666 x wegingsfactor 1). Niet buiten redelijke twijfel is komen vast te staan dat de gemachtigde zijn diensten niet op basis van no cure no pay verleent, zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670. Hiermee is niet voldaan aan de criteria uit het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 om als bijzonder geval te kunnen worden aangemerkt. Dit betekent dat de proceskostenvergoeding voor de hogerberoepsfase op grond van artikel 30a Wet WOZ dient te worden vermenigvuldigd met factor 0,25. De vergoeding komt alsdan uit op € 2.534 -/- 0,75 * € 934 = € 1.833,50.
6.2.
Voorts dient de Heffingsambtenaar de door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van respectievelijk € 51 en € 143 te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 300.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 1.833,50; en
- gelast de Heffingsambtenaar de voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 194 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda C. Maas
De beslissing is op 2 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.