Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/363
Uitspraak van 9 december 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 april 2025, SGR 24/3869.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de bovenwoning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 247.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft als volgt beslist:
“de rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 226.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 226.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende te vergoeden.”
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft op 24 juli 2025 een nader stuk ingediend, aangeduid als verweerschrift.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende, kenmerk BK-25/364, betreffende de door de Heffingsambtenaar bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2023 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [woonplaats] , alsmede de tegelijk met die beschikking aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2023. Voor zover in die zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de bovenwoning. De bovenwoning is een tweekamerappartement met een zolderruimte, twee dakkappellen en een aangebouwde berging. De gebruiksoppervlakte bedraagt 102 m2. De bovenwoning wordt door belanghebbende verhuurd.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank een matrix (de matrix) overgelegd, waarin onder meer de hieronder weergegeven gegevens zijn opgenomen van de bovenwoning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van de bovenwoning op de waardepeildatum berekend op € 242.656.
De bovenwoning
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
Soort object
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Flat
Bouwjaar
1949
1952
1952
1963
Gebruiksoppervlakte
102 m2
79 m2
79 m2
90 m2
Bijgebouwen
Dakkapel (€ 1.000)
Aangebouwde berging (€ 4.000)
Dakkapel (€ 1.000)
Onderpandige berging (€ 4.000)
Dakterras/Balkon
(6 * € 300 = € 1.800)
Vrijstaande berging (€ 4.000)
Dakterras/Balkon
(2 * € 300 = € 600)
Dakterras/Balkon (5 * € 300 = € 1.500)
Onderpandige berging (€ 4.000)
Transactiedatum
5-8-2022
1-10-2021
18-3-2022
Transactieprijs
€ 245.000
€ 280.000
€ 270.000
VVE Reservefonds
-/- € 3.888
-/- € 3.472
-/- € 6.128
Corr. naar wpd
€ 228.999
(-5,024%)
€ 271.639
(-1,768%)
€ 269.643 (2,187%)
Prijs per m2 vóór correctie
€ 2.825
€ 3.380
€ 2.935
VLOKS
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/Luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
3
2
2
2
2
3
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Prijs per m2 na correctie
€ 2.320
€ 2.195
€ 2.550
€ 2.215
Totale waarde 1-1-2022
€ 242.656
2.3.
Hangende het beroep heeft de Heffingsambtenaar een compromisvoorstel gedaan. In dat verband heeft hij bij brief van 12 juli 2024 aan belanghebbende laten weten dat een taxateur de waarde van de bovenwoning nogmaals heeft beoordeeld, alsmede dat de taxateur van mening is dat de waarde te hoog is vastgesteld. Bij de waardering was al rekening gehouden met de slechte staat van de bovenwoning, maar op basis van de door belanghebbende genoemde gebreken heeft de taxateur een extra aftrek toegepast, resulterend in waarde van € 226.000. Het compromis is niet tot stand gekomen omdat belanghebbende zich daarin niet kon vinden.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 150.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het compromis voorstel met dagtekening 12 juli 2024 staat dat de waarde volgens de taxateur te hoog is vastgesteld. De taxateur stelt voor om vanwege de gebreken de waarde lager vast te stellen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die waarde is gekomen. De rechtbank merkt daarbij op dat het doel van de Wet WOZ ertoe strekt dat de waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rond de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum zijn gerealiseerd. De waarde van de woning kan dan ook niet worden vastgesteld met behulp van de gemiddelde waardestijging van woningen op grond van de WOZ-waarden en de WOZ-waarden van de voorafgaande jaren. Met de overige stellingen maakt belanghebbende ook niet aannemelijk dat de waarde van onderhavige [woning,
Hof] € 150.000 moet zijn.
Hof] € 150.000 moet zijn.
5. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 226.000.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde, zoals verlaagd door de Rechtbank, niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, aanpassing van de beschikking tot een naar een waarde van € 130.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat de verlaging van de vastgestelde waarde door de Rechtbank onvoldoende is. Hij heeft in dat verband meer in het bijzonder de volgende grieven naar voren gebracht. De waardering voor het onderhavige jaar is niet in lijn met stijgingspercentages die gelden voor andere woningen. Belanghebbende wijst in dit verband onder meer op de WOZ-waarden van tot hetzelfde pand behorende appartementen (buurpanden). Belanghebbende is verder van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de ernstig achterstallige staat van onderhoud waarin de bovenwoning in- en extern verkeert. Volgens belanghebbende bedragen de totale renovatiekosten € 131.722 en dienen deze in mindering te worden gebracht op de bij de in 1.1 vermelde beschikking vastgestelde waarde.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft zich daartegen verweerd. Hij stelt zich op het standpunt dat de door de Rechtbank nader vastgestelde waarde niet te hoog is. Vergelijking met stijgingspercentages van andere woningen is volgens hem niet relevant. De WOZ-waarde wordt onafhankelijk van een eerder vastgestelde waarde vastgesteld. Verder is naar zijn mening in voldoende mate rekening is gehouden met de matige staat waarin de bovenwoning verkeert. Alle VLOK-factoren, behalve de factor ligging, zijn in de matrix gesteld op code ‘2’. Volgens de Heffingsambtenaar wordt code ‘1’ alleen toegekend indien een woning onbewoonbaar is, in welk geval deze volgens de gemeente niet meer zou mogen worden verhuurd (hetgeen hier niet aan de orde is).
5.3.
De waarde van de bovenwoning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de bovenwoning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de bovenwoning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet WOZ de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63, r.o. 3.2). Slechts indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378, r.o. 3.2; het Oostflakkee-arrest). Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92, r.o. 4.2.3). Deze bewijsrechtelijke uitgangspunten gelden ook voor de procedure in hoger beroep (HR 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.2 en 4.3). Verder geldt in gevallen waarin een partij die geen hoger beroep heeft ingesteld naar het oordeel van de rechtbank niet is geslaagd in het bewijs met betrekking tot de door haar verdedigde waarde, dit oordeel van de rechtbank in hoger beroep als gegeven moet worden beschouwd. De desbetreffende stap uit het beslisschema van het Oostflakkee-arrest (rechtsoverweging 3.2) moet het hof in deze gevallen overslaan (HR 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.3).
5.5.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft geen hoger beroep ingesteld, zodat in hoger beroep als een gegeven moet worden beschouwd dat hij niet is geslaagd in zijn bewijslast met betrekking tot de door hem verdedigde waarde (zie hiervóór in 5.4). Dit betekent dat in hoger beroep op belanghebbende de last rust de door hem verdedigde waarde van de bovenwoning van € 130.000 aannemelijk te maken, alsmede dat indien hij daarin niet slaagt, het Hof de waarde in goede justitie zal vaststellen.
5.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.7.
Voor zover belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft gebaseerd op (i) een vergelijking met WOZ-waarden van de bovenwoning van voorgaande jaren en (ii) een vergelijking met WOZ-waarden van buurpanden, kan dat niet dienen als basis voor de waardebepaling van de bovenwoning. Het systeem van de Wet WOZ houdt in dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de bovenwoning geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde WOZ-waarde vaststelt. Die waarde wordt vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de bovenwoning vergelijkbare objecten. Een vergelijking met WOZ-waarden van buurpanden, waarvan geen rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers bekend zijn, kan daarom niet dienen als basis voor de waardebepaling van de bovenwoning. Evenmin komt voor de waardebepaling voor het onderhavige jaar betekenis toe aan de WOZ-waarde van de bovenwoning op een eerdere waardepeildatum. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzingen naar de rechtsgelijkheid in het kader van zijn vergelijking met de WOZ-waarden van buurpanden een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, kan dat niet slagen. Uit niets blijkt dat de Heffingsambtenaar voor die buurpanden begunstigend beleid heeft gevoerd of waardes heeft vastgesteld met een oogmerk van begunstiging. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de buurpanden identiek zijn aan de bovenwoning (in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn), hetgeen is vereist voor een succesvol beroep op de meerderheidsregel. Het Hof verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, BNB 2005/299, r.o. 3.4, van 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, BNB 2007/3, r.o. 3.3.2 en van 4 december 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG7213, BNB 2010/65, r.o. 3.3.
5.8.1.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de (zeer) slechte staat en gedateerdheid van de bovenwoning. Hij wijst erop dat de bovenwoning sinds de bouw – volgens belanghebbende: in 1931 – nimmer is gerenoveerd. Gas-, elektra- en waterleidingen moeten worden vernieuwd. Keuken en sanitair zijn verouderd en er dient een nieuwe CV geplaatst te worden. Voorts wijst belanghebbende onder meer op slechte isolatie, schimmelvorming, scheuren in de buitenmuur, daklekkages, houtrot, alsmede op verouderde dakkapellen, vensters, kozijnen en dakgoot. Volgens belanghebbende bedragen de totale renovatiekosten € 131.722 (te weten: € 92.722 aan kosten voor de externe renovatie + € 39.000 aan kosten voor de interne renovatie). Voor de kosten van de renovatiekosten van de buitenzijde verwijst belanghebbende naar een offerte uit 2014 van Bouw- en Adviescentrum [naam] van € 185.446,83. Volgens de verdeelsleutel van de Vereniging van Eigenaren kan van dat bedrag 25% (derhalve: € 46.461) worden toegerekend aan de bovenwoning, welk bedrag belanghebbende vervolgens, rekening houdend materiaalkosten en uurloon naar maatstaven 2023 (maar overigens niet nader onderbouwd), heeft verhoogd tot een bedrag van € 92.722. De kosten voor de interne renovatie bedragen volgens belanghebbende € 65.000. Hiervan neemt hij vervolgens 60% (derhalve: € 39.000) in aanmerking.
5.8.2.
Tussen partijen is de matige staat van de bovenwoning (onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen) niet in geschil, maar wel de invloed daarvan op de waarde. Belanghebbende heeft ook op dat punt echter de door hem voorgestane waarde naar het oordeel van het Hof onvoldoende (cijfermatig) onderbouwd. De kosten van renovatie zijn deels gebaseerd op een sterk gedateerde offerte en voor het overige schattenderwijs bepaald. Hij heeft geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht ingebracht ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde.
5.9.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de bovenwoning op een door hemzelf gekozen grondslag bepalen. Het Hof slaat daarbij acht op alle relevante feiten en omstandigheden en bepaalt de waarde van bovenwoning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 200.000. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, die mede ten grondslag hebben gelegen aan het compromisvoorstel dat de Rechtbank kennelijk in goede justitie heeft gevolgd, naar het oordeel van het Hof niet geschikt zijn om daaruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de vast te stellen waarde. Het Hof wijst in dit verband met name op grote verschillen in uitstraling, luxe en onderhoudstoestand tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de bovenwoning anderzijds die blijken uit de in het dossier aanwezige foto’s, alsmede relevante verschillen in het aantal kamers en de gebruiksoppervlakte.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 143 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 200.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
- gelast de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 143 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, T.A. de Hek en P.C. van den Brink in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik.
De griffier, de voorzitter,
A.S.H.M. Strik C. Maas
De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.