Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/128
Uitspraak van 28 augustus 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 december 2023, nummer SGR 22/6795.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.040.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat het Hof heeft aangemerkt als nader stuk. Naar aanleiding van het verzoek van het Hof aan [naam] om toezending van een recente machtiging van de belanghebbende heeft het Hof op 1 mei 2025 een machtiging van belanghebbende ontvangen, gedagtekend 25 april 2025.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat de Heffingsambtenaar heeft afgezien van een mondelinge behandeling en dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij belanghebbende uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht het Hof laat weten dat hij ter zitting wil worden gehoord. Belanghebbende heeft niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft bij bericht van 13 augustus 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd dat het schriftelijk uitspraak zal doen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenherenhuis gebouwd in 1920 met drie bouwlagen en een kelder, een gebruiksoppervlakte van 243 m2 en een perceeloppervlakte van 158 m2. Op de begane grond bevinden zich een kamer en suite, een keuken, een toilet, een gang/hal; op de eerste verdieping bevinden zich drie (slaap)kamers, een toilet, een badgelegenheid en een overloop; op de tweede verdieping bevinden zich vier (slaap)kamers, een balkon/terras, een toilet en een overloop.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag van de woning overgelegd en een matrix. Daarin is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 met behulp van de vergelijkingsmethode bepaald op € 1.040.000. Het taxatieverslag en de matrix bevatten de verkoopgegevens (transactiedata en verkoopprijzen), grondoppervlakte, gebruiksoppervlakte, WOZ-waarde en prijs per m2 van de bij de vergelijkingsmethode gebruikte vergelijkingspanden: [adres 2] , [adres 3] (alleen in het taxatieverslag), [adres 4] (alleen in de matrix), [adres 5] , [adres 6] (alleen in de matrix) en [adres 7] (alleen in de matrix).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover van belang - geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.635 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 4.280. De vergelijkingsobjecten zijn qua woning, gebruiks- en kadastrale oppervlakte, voorzieningen en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Aangezien de waarde van de woning nog altijd lager is dan die van de vergelijkingsobjecten is er met kleine onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige staat van onderhoud van de woning, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van matig onderhoud en gedateerde voorzieningen nadat verweerder dit gemotiveerd weersproken heeft. Ook indien verweerder de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten aan de [adres 4] en [adres 6] , welke laatste, gelet op de overgelegde foto's van verweerder ter zitting, het beste vergelijkbaar is, zou gebruiken voor de waardebepaling, dan is de waarde nog altijd niet te hoog. De stelling van eiser ter zitting dat er geen taxatieverslag is overgelegd bij de uitspraak op bezwaar, aangezien er andere vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien verweerder in de uitspraak op bezwaar de verschillen tussen het onderhavige object en vergelijkingsobjecten nader beschrijft, waaruit de waarde van de woning volgt op basis van de door verweerder gehanteerde waarderingssystematiek.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ
10. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Daarover schrijft eiser: "Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden (.. . )". Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren.
Deze gegevens konden dus niet aan eiser worden verstrekt.[1] Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de waarde in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld en de matrix pas in de beroepsfase handmatig wordt opgesteld. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen.
Ook heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard het taxatieverslag aan eiser te hebben verstuurd, en daarnaast waren deze gegevens door eiser zelf in te zien in zijn digitale omgeving. Gelet op liet voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft voldaan [2].
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] E CLI:NL:HR:2023:1390.
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is, of:
- de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden en in de (hoger)beroepsfase artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb); en of
- de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 976.000 alsmede tot het toekennen van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en hogerberoepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Schending informatieverplichting
5.1.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Uit het taxatieverslag blijkt dat bij de waardering gebruik wordt gemaakt van 'minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand)' en daarnaast dat de taxateur 'alle benodigde gegevens, foto's, etc.' op kantoor beschikbaar heeft. Deze gegevens zijn niet controleerbaar en inzichtelijk gemaakt. Het gaat om op de zaak betrekking hebbende stukken die in de bezwaarfase op grond van artikel 7:4 Awb Pro ter inzage hadden moeten liggen en ook van aan de waarde ten grondslag liggende gegevens die op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ moeten worden verstrekt indien daarom wordt verzocht. Belanghebbende wenst alsnog alle aan de waarde ten grondslag liggende gegevens te ontvangen, alsmede een afschrift van alle relevante gegevens die ter beschikking hebben gestaan ten behoeve van het controleren van de waardebepaling zowel in bezwaar als in beroep, waaronder in ieder geval begrepen de gegevens die zijn geraadpleegd bij het opstellen van de matrix, voorzien van een uitleg over hoe deze gegevens tot stand gekomen zijn.
5.2.
De op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (de waardebeschikking), en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1.).
5.3.
In bezwaar is het taxatieverslag beschikbaar gesteld in de digitale omgeving aan belanghebbende. Dit verslag bevat naast de gegevens van de vergelijkingsverkopen ook de foto’s van het pand van belanghebbende en van de andere panden. In de uitspraak op bezwaar zijn de gegevens van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsverkopen opgenomen. In beroep is een matrix gemaakt (zie 2.2.) waarbij ook in de vergelijking zijn betrokken de door belanghebbende genoemde vergelijkingsverkopen en de staat waarin zij ten tijde van de verkoop verkeerden en zijn luchtfoto’s en kadastrale kaarten met de ligging van de diverse panden overgelegd.
5.4.
In het verweerschrift in beroep en hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop de woningen in de gemeente Den Haag worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de gebruiksoppervlakte. Er wordt gezocht naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Er wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en waarden van objectonderdelen. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat, anders dan de gemachtigde veronderstelt, de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren, door belanghebbende aangeduid als 'minder objectieve kenmerken’, de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Artikel 40 Wet Pro WOZ gaat over gegevens. Het inzicht verschaffen en het interpreteren van deze gegevens vallen niet onder deze bepaling. De werkwijze van de Heffingsambtenaar is reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806 en 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Beroep op artikel 8:42 Awb Pro
5.5.
Eenzelfde overweging heeft te gelden voor het beroep dat wordt gedaan op artikel 8:42 Awb Pro. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672) behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:571) draagt belanghebbende de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden. Belanghebbende heeft slechts de blote stelling ingenomen dat de Heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van gegevens over minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand) en dat de taxateur alle benodigde gegevens, foto's, etc. op kantoor beschikbaar heeft. Gelet op het hiervoor in 5.3 vermelde over de stukken die de Heffingsambtenaar heeft verstrekt en het in 5.4 overwogene ten aanzien van het niet aanwezig zijn van gegevens, is ook van schending van het bepaalde in artikel 8:42 Awb Pro geen sprake.
Waarde van de woning
5.6.
Het Hof heeft met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die appel instelt toekomt, in hoger beroep de onderhavige WOZ-waardering van de Heffingsambtenaar opnieuw beoordeeld in het licht van het bepaalde van artikel 17 Wet Pro WOZ, welke bepaling voorschrijft te waarderen op de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Belanghebbende heeft in hoger beroep ten aanzien van de vastgestelde waarde van het pand geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die niet of onvoldoende zijn meegewogen door de Rechtbank of die een zodanig nieuw of ander licht werpen op de waardering, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank die erop neer komt dat de waarde door de Heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld, niet in stand kan blijven.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en S.E. Bandsma, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter
Y. Postema H.A.J. Kroon
De beslissing is op 28 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.