Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1082
Uitspraak van 14 januari 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 september 2023, nummer ROT 22/2137.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 430.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1978 met een inhoud van 556 m³ en een grondoppervlakte van 419 m². De onroerende zaak bevat een dakkapel en een tuinhuis.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van de woning (het taxatierapport), waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen, alsmede de onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten factoren voor voorzieningen, onderhoud en ligging (VOL-factoren) toegekend. Aan de woning is voor de factoren voorzieningen en ligging een factor 3 toegekend (gemiddeld) en voor de factor onderhoud een factor 2 (slecht) toegekend. Verder is van het totale perceel (556 m2) waarop de woning is gelegen een deel groot 227 m2 gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 654 en is de overige grond (192 m2), vanwege de grootte van het totale perceel, aangemerkt als restgrond en gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 523. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 469.000.
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd van “ [naam] ”, dat is uitgebracht op 19 november 2024 (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 375.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix over. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op afgerond € 430.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder eventuele onderdelen zoals een carport, dakkapel, garage of berging van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Er vindt, waar nodig, een correctie plaats om de voorzieningen, het onderhoud en de ligging naar een gemiddelde staat terug te rekenen. Verweerder rekent 40% van de geïndexeerde en gecorrigeerde verkoopprijs voor de grond en 60% hiervan voor het object zelf. Deze bedragen worden gedeeld door het aantal vierkante en kubieke meters en hieruit volgen de m²-prijzen en m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 415,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 650,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs wordt vermenigvuldigd met de inhoud (556 m³) van de onroerende zaak. Omdat de onroerende zaak op onderhoud een 2 (matig) scoort wordt hierbij nog een correctie van -10% toegepast. Dit komt uit op een bedrag van afgerond € 207.000,-. De gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte. De onroerende zaak heeft 155 m² méér oppervlakte dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. Deze extra oppervlakte (restgrond) wordt vermenigvuldigd met 50% van de gemiddelde en gecorrigeerde m²-prijs als correctie voor onder meer het afnemend grensnut. Dit komt uit op een grondprijs van € 221.000,-. Er wordt ten slotte nog een vast bedrag van € 2.500,- toegevoegd voor de dakkapel en een bedrag van € 1.000,- voor het tuinhuis. Dit komt in totaal uit op een getaxeerde waarde van € 431.500,-. Verweerder rondt dit af op € 430.000,-.
5. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, twee-onder-een-kapwoningen van rond de jaren 80. Ook liggen alle objecten in de wijk [naam wijk] . Deze objecten zijn dan ook een goed uitgangspunt voor het waarderen van de onroerende zaak.
6. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de onroerende zaak juist zijn. Hierbij benoemt eiser de inhoud van de onroerende zaak, de oppervlakte van het perceel en de restgrond en de aanwezigheid van een carport, dakkapel, nokverhoging en een berging.
6.1.
Verweerder stelt dat hij de inhoud van de onroerende zaak gecontroleerd heeft op basis van tekeningen van de identieke woning [adres 2] onder verwijzing naar een bijlage waarin de afmetingen van de onroerende zaak per bouwlaag zijn opgenomen. De conclusie hierbij is dat de inhoud circa 559 m³ is. De afmetingen van de percelen betreffen de oppervlakten die geregistreerd staan in het kadaster zijn ook als bijlagen bijgevoegd. De onroerende zaak bevat volgens verweerder een dakkapel en een tuinhuis. De overige door eiser genoemde onderdelen zijn niet aanwezig en daarom ook niet meegenomen in de waardering.
6.2
De rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting. Nu eiser zijn bestrijding van de objectkenmerken niet gemotiveerd heeft, slaagt deze beroepsgrond niet.
7. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Het object [adres 3] is zeer goed onderhouden. De prijs per kubieke meter had daarom naar beneden moeten worden bijgesteld. Volgens eiser is bij het object [adres 4] de garage verbouwd tot een kantoorruimte met eigen opgang. Verweerder heeft hiermee geen rekening gehouden. Ook heeft verweerder geen rekening gehouden met de moderne voorzieningen van het object [adres 4] en dit vergelijkingsobject zou helemaal niet moeten worden meegenomen.
7.1
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het object [adres 2] vrijwel identiek is aan de onroerende zaak. De objecten aan de [straat] zijn iets kleiner, maar liggen wel in dezelfde buurt en zijn van hetzelfde type. Verweerder heeft de objecten [adres 3] en [adres 4] voor voorzieningen een 4 (goed/boven gemiddeld) gegeven. Hiermee heeft verweerder rekening gehouden met de betere staat van de voorzieningen in deze objecten. Eiser maakt niet aannemelijk dat verweerder rekening had moeten houden met een zeer goede staat van de voorzieningen. Het gegeven dat de garage in het object [adres 4] is verbouwd tot een kantoorruimte met eigen opgang maakt niet dat dit object niet kan worden meegenomen in de waardering. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast heeft verweerder volgens eiser geen rekening gehouden met het gegeven dat de onroerende zaak voor een deel op tuingrond staat. Volgens eiser kan tuingrond niet meer waard zijn dan € 210,- per vierkante meter onder verwijzing naar informatie van de gemeente dat indien er een stuk gemeentegrond rondom een woning ligt, de woningeigenaar dit stuk grond onder voorwaarden kan kopen om de tuin te vergroten voor een richtprijs van € 210,- per vierkante meter. Volgens eiser blijkt hieruit dat de oppervlakte die op tuingrond staat op dit bedrag gewaardeerd had moeten worden. Nu verweerder dit niet heeft gedaan is de waarde volgens eiser te hoog vastgesteld.
8.1
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de prijs van € 210,- per vierkante meter de richtprijs is die geldt wanneer tuingrond door de gemeente wordt uitgegeven. Dit gaat over stukken zogenoemd snippergrond in eigendom van de gemeente die grenzen aan de tuin van een woningeigenaar. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak moet de prijs bij verkoop van de gehele onroerende zaak op de vrije markt te worden bepaald. De prijs die de gemeente voor tuingrond vraagt, is hierbij volgens verweerder niet van belang. De grond waar eiser naar verwijst is weliswaar tuingrond, maar deze is niet in eigendom van de gemeente. Omdat er op tuingrond niet gebouwd kan worden en omdat de perceeloppervlakte van de onroerende zaak een stuk groter is dan de gemiddelde perceeloppervlakte van de vergelijkingsobjecten is verweerder echter wel van mening dat deze grond lager gewaardeerd moet worden. Verweerder heeft 155 m² grond gewaardeerd op 50% van de vierkante meterprijs van de reguliere grond. Normaal gesproken wordt de oppervlakte die boven het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten uitkomt op 80% van de vierkante meterprijs gewaardeerd.
8.2
Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld op basis van de prijs die de meest biedende koper hiervoor betaalt na de meest geschikte voorbereiding. De prijs die de gemeente voor een stuk snippergrond vraagt, is hierbij niet van belang. Verweerder heeft rekening gehouden met het feit dat er op tuingrond niet gebouwd mag worden en dat het perceel een stuk groter is dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten door 155 m² van de grond te waarderen op 50% van de vierkante meterprijs van de reguliere grond. De rechtbank acht dit voldoende gemotiveerd. Uit het bestemmingsplan volgt dat zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten allemaal een stuk tuingrond bevatten.
9. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten onrechte niet heeft berekend op grond van de modelmatige waardebepaling. Omdat wel in het taxatieverslag staat dat de waarde modelmatig bepaald wordt, maar dit volgens eiser niet is gebeurd, is er volgens eiser sprake van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel.
9.1
Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de WOZ-waarde is vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op deze marktgegevens zijn vervolgens op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Niet gebleken is dat er sprake is van strijd met het verbod van willekeur dan wel het vertrouwensbeginsel.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 375.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft verzocht om overlegging van de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende betoogt dat deze stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren en dat de Heffingsambtenaar deze niet heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
5.2.
Anders dan belanghebbende meent horen de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in dit geval niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672) behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:571) draagt belanghebbende de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden. Belanghebbende heeft de stelling ingenomen dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is. Ter motivering van zijn stelling heeft belanghebbende de stamkaarten/verkoopdocumentatie van (een aantal van) de vergelijkingsobjecten overgelegd. Dit is echter onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen inhoudsmaten, die blijkens de geloofwaardige verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) opgenomen maten van de woning en de vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende bijgebouwen. Dit zijn algemeen toegankelijke openbare gegevens, te raadplegen in de zogenoemde BAG-viewer. Het Hof acht het daarom aannemelijk dat de in de matrix weergegeven inhoudsmaten kloppen. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar in het kader van het geschil de bouwtekeningen en/of de iWOZ-rapporten niet hoeven raadplegen. De Heffingsambtenaar heeft deze naar zijn onweersproken stelling ook niet geraadpleegd. Er is daarom geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen deze stukken over te leggen. Het betoog van belanghebbende faalt.
Waarde van de woning
5.3.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om de conclusie te kunnen trekken dat de door hem voorgestane waarde van € 430.000 niet te hoog is. Het Hof verwijst naar de motivering van de Rechtbank, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel. Het Hof voegt daaraan het volgende toe.
5.5.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de restgrond niet meer dan € 210,- per vierkante meter kan bedragen omdat dit de richtprijs is die geldt wanneer snippergrond door de gemeente wordt uitgegeven. Ter zitting heeft belanghebbende onder andere gewezen op uitspraken van de civiele kamer van dit Hof, waaronder ECLI:NL:GHDHA:2022:686, r.o. 6.8, en het zogenoemde Didam-arrest van de Hoge Raad. Uit deze uitspraken volgt volgens belanghebbende dat het risico dat een stuk grond volgens het bestemmingsplan de bestemming tuin heeft en geen woonbestemming kan krijgen voor rekening van de verkoper moet komen. Belanghebbende verbindt hier naar het Hof begrijpt de conclusie aan, dat de restgrond bij belanghebbendes woning lager moet worden gewaardeerd, omdat deze grond geen woonbestemming heeft. Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn stelling. Anders dan in de door belanghebbende aangehaalde uitspraken is in dit geval sprake van grond die bij de rest van de tuin is gevoegd, volgens de bestemming als tuin gebruikt mag worden en ook als zodanig wordt gebruikt. Van gebruik in strijd met de bestemming is hier geen sprake. Bij verkoop van de woning met de tuin zal de extra grond een vergelijkbare waarde hebben als de tuingrond van andere woningen. Wel dient rekening gehouden te worden met de wet van het afnemend grensnut, vanwege de grootte van het perceel. Dat heeft de Heffingsambtenaar gedaan door de extra grond (restgrond) tegen een lagere vierkante meterprijs te waarderen. De verwijzing naar de prijs per vierkante meter die de gemeente rekent bij de verkoop van snippergrond kan belanghebbende niet baten. De restgrond maakt immers deel uit van de onroerende zaak en een eventuele verkoop betreft de volledige onroerende zaak, inclusief de restgrond. Gelet op de uitgangpunten voor de waardering (zie r.o. 5.3) moet niet worden uitgegaan van de uitgifteprijs van snippergrond, maar van de prijs die de meestbiedende gegadigde na de beste voorbereiding voor de woning met tuin zou betalen op de waardepeildatum.
5.6.
Tot slot heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport overgelegd waarmee hij stelt dat de waarde van de woning lager moet zijn. Het Hof kan deze stelling niet volgen. In het taxatierapport wordt uitgegaan van een waarde “basiseenheid” en een waarde “eenheid na correctie”. Uit het taxatierapport van belanghebbende is echter niet te herleiden op welke wijze deze waarden per vierkante meter woonoppervlak tot stand zijn gekomen. Verder zijn in het taxatierapport KOUDVL-factoren weergegeven. Daarbij zijn correctiepercentages opgenomen. Het is niet inzichtelijk op welke wijze deze correctiepercentages tot stand zijn gekomen. Gelet hierop brengt het taxatierapport van belanghebbende het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.