Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/00369
Uitspraak van 7 november 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 maart 2023, nummer ROT 22/397.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 188.000 (de beschikking).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk, gedagtekend 4 september 2023, inclusief producties, ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 27 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
De eigenaar van de woning is bij brief als derde-belanghebbende uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zaak, doch heeft daarop niet gereageerd.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 2003, met een inhoud van 245 m3 en een berging/balkon. De eigenaar van de onroerende zaak is [Stichting] .
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix overgelegd. In de waardematrix zijn de verkooptransacties van drie naar zijn opvatting met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft hij foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 169.000,- bedraagt.
Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie op dat de volgende gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
Eiseres voert aan dat verweerder de kwaliteit van de onroerende zaak ten onrechte heeft ingeschat als ‘matig’ (factor 2). Dit zou ‘slecht’ (factor 1) moeten zijn. Sinds 2003/2004 is geen onderhoud meer aan de onroerende zaak gepleegd. De keuken en het sanitair moet vervangen worden. Deze kosten van € 20.000,- moeten in mindering gebracht worden op de waarde. Verweerder heeft niet inpandig opgenomen en er is geen onafhankelijk taxatierapport. De onroerende zaak is gelegen in een andere straat dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met parkeerproblematiek.
4. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een verweerschrift overgelegd, met daarbij een door taxateur [naam] opgestelde waardematrix en fotobijlage, en heeft daarop toelichting gegeven.
7. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast met betrekking tot de waarde ligt bij de heffingsambtenaar (zie ook ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Het is dus eerst aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken. Het staat verweerder vrij om de waarde in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten (zie ook ECLI:NL:GHARL:2014:6001). Ook staat het verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen (zie ook ECLI:NL:HR:2017:2605). Dit hoeven geen identieke objecten te betreffen (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2011:BU1574).
8. Over de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt.
8.1.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn steeds appartementen met een berging en balkon, met een inhoud vergelijkbaar met de onroerende zaak (226 m³), uit een vergelijkbaar bouwjaar (2000)en gelegen in dezelfde buurt als de onroerende zaak. Deze objecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak.
8.2.
Verweerder maakt, gelet op de gegeven toelichting en waardematrix, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Zo is verweerder voor alle objecten uitgegaan van een factor 3 (gemiddeld) voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Alleen de kwaliteit van de onroerende zaak stelt verweerder vast op 2 (matig), met een correctie van 10%.
De rechtbank overweegt dat uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per m³ voor de vergelijkingsobjecten € 1.046,- is, terwijl de gemiddelde prijs per m³ voor de onroerende zaak € 904,- bedraagt. Daaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank volgt eiseres verder niet in haar stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van de onroerende zaak.
9.1.
Zoals genoemd heeft verweerder deze beoordeeld als ‘matig’ en een correctie toegepast. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat factor 1 ‘slecht’ niet wordt gebruikt voor objecten die normaal bewoond worden, zoals de onroerende zaak.
De rechtbank overweegt dat, indien eiseres meent dat een nog grotere matiging had moeten plaatsvinden, het op haar weg had gelegen om te onderbouwen hoe slecht de onroerende zaak er aan toe is. Eiseres heeft daartoe niets overgelegd. De rechtbank is met verweerder van mening dat een eventuele investering voor verbetering van € 20.000,- niet één-op-één voor datzelfde bedrag door zou werken in een waardestijging.
(…)
11. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond.
(…)
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke gronden hij in hoger beroep concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 169.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 226.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn eveneens appartementen gelegen in [woonplaats] en qua inhoud, bouwjaar en bijgebouwen in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. In de matrix is de Heffingsambtenaar ten aanzien van de kwaliteit van de woning uitgegaan van de factor ‘2’ (matig). De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de prijs per kubieke meter van 10%. De blote stelling van belanghebbende dat de kwaliteit van de woning lager dient te worden gewaardeerd omdat sinds 2004 niets meer aan de woning is gedaan, is onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de door de Heffingsambtenaar toegepaste correctie. Dat de benodigde investering € 40.000 zou bedragen heeft belanghebbende geenszins onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft met de toegepaste correctie voldoende rekening gehouden met de slechtere kwaliteit van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Hij heeft derhalve de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld.
5.5.1.
Hetgeen belanghebbende voor het overige ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan dit oordeel. Anders dan belanghebbende stelt is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen (5.3).
5.5.2.
De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd, faalt eveneens. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd op basis van stijgingspercentages van appartementen in de [gemeente] . De Heffingsambtenaar heeft hiermee het vereiste inzicht gegeven. Belanghebbende heeft het gehanteerde stijgingspercentage van 5,99% niet betwist. Opmerking verdient dat de waardering van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en het niet vereist is dat de waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.
5.5.3.
De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar bij de indexatie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte is uitgegaan van de datum van levering in plaats van de datum van de koopovereenkomst, kan hem niet baten aangezien niet in geschil is dat sprake was van een markt met stijgende woningprijzen. Bij toerekening naar een waardepeildatum in de toekomst leidt dit immers tot een kleinere positieve correctie en bij terugrekening naar een waardepeildatum in het verleden tot een grotere negatieve correctie van de verkoopprijzen dan indien zou zijn uitgegaan van de eerdere datum van de koopovereenkomst.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.