Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummers : 200.255.192/01 en 200.259.904/01
Publicatie laatste tussenarrest : ECLI:NL:GHDHA:2021:1531
Arrest van 14 juni 2022
in de zaak met zaaknummer 200.255.192/01 (hierna: Zaak I) van:
1.Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad ,
gevestigd te Zaanstad,
hierna te noemen: BEZ,
2. [appellanten 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [appellant 2] c.s.,
hierna te noemen: [appellant 2] c.s.,
3. [appellant 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [appellant 3] ,
hierna te noemen: [appellant 3] ,
4. [appellanten 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [appellant 4] c.s.,
hierna te noemen: [appellant 4] c.s.,
5. [appellanten 5] ,
wonende te [woonplaats]
,hierna te noemen: [appellant 5] c.s.,
,hierna te noemen: [appellant 5] c.s.,
6. [appellanten 6] ,
wonende te [woonplaats]
,hierna te noemen: [appellant 6] c.s.,
,hierna te noemen: [appellant 6] c.s.,
appellanten 2 tot en met 6 samen te noemen: Erfpachters,
appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud),
appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
Gemeente Zaanstad,
zetelend te Zaanstad,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,
en in de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.259.904/01 (hierna: Zaak II) van:
Gemeente Zaanstad ,
zetelend te Zaanstad ,
appellante,
advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,
tegen
1.Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad ,
gevestigd te Zaanstad,
2. [appellanten 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [appellant 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
4. [appellanten 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
5. [appellanten 5] ,
wonende te Zaandstad
,
,
6. [appellanten 6] ,
wonende te [woonplaats]
,
,
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam.
1.De zaak in het kort
1.1
De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Zij biedt erfpachters de mogelijkheid om de bloot eigendom van de aan hen in erfpacht uitgegeven grond te verwerven. In deze zaak draait het thans met name nog om de vraag of het huidige beleid van de Gemeente voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom de toets der kritiek kan doorstaan.
1.2
Het hof oordeelt in dit arrest dat er geen reden is om terug te komen op zijn oordeel dat de door de Gemeente gehanteerde algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn. Verder is de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 van de Gemeente volgens het hof niet onrechtmatig. In het laatste tussenarrest heeft het hof al beslist dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof geeft in een overweging ten overvloede, die partijen niet bindt, aan welke gevolgen hieraan kunnen worden verbonden.
2.Procesverloop
2.1
Het hof heeft op 17 augustus 2021 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Hierna hebben partijen de volgende stukken gewisseld:
- de memorie na tussenarrest van de Gemeente, met bijlagen;
- de memorie na tussenarrest van BEZ c.s. (met wijziging van eis), met bijlagen;
- de bijlagen IV en V van de Gemeente en de bijlagen W en X van BEZ c.s., die partijen nog hebben overgelegd voor de hierna vermelde zitting.
2.2
Op 5 april 2022 heeft opnieuw een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.
Verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen over algemene voorwaarden
Verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen over algemene voorwaarden
3.1
BEZ c.s. heeft het hof verzocht terug te komen op zijn oordeel dat de door BEZ c.s. genoemde artikelen van de AB1991, en dan met name artikel 9 daarvan, niet onredelijk bezwarend zijn. In het verlengde daarvan heeft BEZ c.s. het hof ook verzocht om zijn zelfde oordeel over de AB1978 te heroverwegen. Volgens BEZ c.s. heeft het hof ten onrechte nagelaten om ambtshalve te toetsten of de betreffende bedingen jegens [appellant 6] c.s. oneerlijk zijn. Verder zou het hof aan de verkeerde maatstaf hebben getoetst en zou het ten onrechte in zijn oordeel hebben betrokken dat de manier waarop de AB1991 worden toegepast achteraf kan worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook zou artikel 9 AB1991 wel degelijk vallen onder artikel (j) van de blauwe lijst. Het feit dat de erfpachters in dit geval geen (reële) opzeggingsmogelijkheid hebben, is ten slotte volgens BEZ c.s. een belangrijk element bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft BEZ c.s. daaraan toegevoegd dat erfpachters onder het oude recht geen opzeggingsbevoegdheid hadden. Het feit dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 meeweegt dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid bestond, zou om die reden onjuist zijn.
3.2
Het hof oordeelt als volgt. Het hof heeft in het tussenarrest bindende eindbeslissingen gegeven. Het hof is hieraan in beginsel in het verdere verloop van het geding gebonden. Als de beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is het hof echter bevoegd om zijn beslissing te heroverwegen, om te voorkomen dat het op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen. [1] Het hof ziet echter geen reden om terug te komen op deze bindende eindbeslissingen en overweegt daartoe als volgt.
3.3
Alle relevante omstandigheden ten tijde van de contractsluiting spelen een rol bij de toetsing aan Richtlijn 93/13 inzake oneerlijke bedingen (hierna: de Richtlijn). Dus ook de omstandigheid, zoals reeds overwogen, dat het gaat om door de Gemeente om beleidsmatige redenen in erfpacht uitgegeven grond in een stedelijke omgeving. Het kritiekpunt van BEZ c.s., dat het hof bij zijn beoordeling van de AB de mogelijkheid van toetsing achteraf (de zogenaamde ‘Uitoefeningscontrole’) heeft laten meewegen is ongegrond. Het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden houdt immers al bij de totstandkoming beperkingen in van de bevoegdheid van de Gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen burger en gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de Gemeente en het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. [2] Of het wijzigingsbeding van artikel 9 AB1991 valt onder artikel (j) van de blauwe lijst is daarbij niet doorslaggevend.
3.4
Het gaat bovendien om langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia geleden een maatstaf voor herziening van de canon is geformuleerd. Op dat moment bestond de Richtlijn nog niet en was de vergaande consumentenbescherming zoals die tot ontwikkeling is gekomen in de op die Richtlijn gebaseerde jurisprudentie van het HvJ EU nog niet voorzienbaar. Bij de lange duur van de rechtsverhouding past bovendien dat de Gemeente de ruimte moet hebben om de berekening van de hoogte van de grondwaarde en de canon aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden, opvattingen en inzichten, waarbij de Gemeente, zoals in overweging 3.3 reeds opgemerkt, van meet af aan gebonden is aan de beperkingen die in de rechtsverhouding zelf besloten liggen. De maatstaf dat de canon zal worden berekend aan de hand van enerzijds de grondwaarde en anderzijds de marktrente vormt tegen die achtergrond een redelijke en voldoende transparante basis voor de berekening van de canon. Een verdere precisering kon, zeker op het moment dat de AB1991 werden opgesteld, niet van de Gemeente worden gevergd. Artikel 9 AB1991 kan daarom in zijn algemeenheid niet als kennelijk onredelijk worden beschouwd en is ook voldoende transparant.
3.5
Gelet op het voorgaande kan niet bij voorbaat in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat artikel 9 AB1991 in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de erfpachtverhouding voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van consument-erfpachter in aanzienlijke mate verstoort of kan verstoren. [3]
3.6
In de door BEZ c.s. in eerste aanleg over [appellant 6] c.s. aangevoerde omstandigheden – die het hof gelet op de verplichting om de oneerlijkheid van het beding ambtshalve te toetsen in zijn oordeel zal betrekken – ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn oordeel dat de toepassing van artikel 9 AB1991 niet onredelijk bezwarend is jegens [appellant 6] c.s. [4]
3.7
Ook de overige door BEZ c.s. ingenomen stellingen zijn voor het hof geen reden om terug te komen van zijn oordeel dat de overige door BEZ c.s. genoemde bedingen in de AB1991 en de AB1978 niet onredelijk bezwarend zijn. Het argument dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 ten onrechte zou hebben meegewogen dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid van het erfpachtrecht bestond, kan reeds daarom niet tot heroverweging van het oordeel in het tussenarrest leiden, omdat dit verwijt zich richt tegen een overweging ten overvloede die de beslissing van het hof niet draagt. Het hof honoreert dus niet het verzoek van BEZ c.s. om op deze beslissingen terug te komen.
4.De inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 (het nieuwe omzettingsbeleid)
4.1
Als voornaamste geschilpunt resteert het Omzettingsbeleid 2007. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat de Gemeente een reële vergoeding (door partijen ook wel aangeduid als een marktconforme waarde) krijgt voor de bloot eigendom van de grond die zij aan de erfpachters verkoopt. Dit is tussen partijen niet in geschil. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat een reële waarde is van de met een erfpachtrecht belaste grond (de bloot eigendom) en hoe deze waarde moet worden berekend.
4.2
De Gemeente gebruikt de volgende methode om de waarde van de bloot eigendom, en op basis daarvan de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting vast te stellen.
1) De Gemeente stelt allereerst de marktwaarde vast van de volle eigendom (inclusief de opstallen). Daarvoor gebruikt de Gemeente
de WOZ-waarde.
2) Om te bepalen welk aandeel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de grond hanteert de Gemeente een
grondquote(dus een percentage van de WOZ-waarde dat aan de grond wordt toegerekend). De Gemeente heeft daarbij in 2007 aan de hand van de kooprijs vrij op naam en de bouwkosten de grondquote van een middeldure
nieuwbouwwoningberekend. Het resterende bedrag leverde vervolgens de grondquote op. Voor oudere woningen was deze methode niet bruikbaar en is de Gemeente gaan schatten. Bij de oudere woningen is de Gemeente aanvankelijk uitgegaan van een hogere grondquote (dus van een hoger percentage van de WOZ-waarde, dat aan de grond werd toegerekend). Van 15 oktober 2007 tot 1 oktober 2015 bedroeg de grondquote:
1) De Gemeente stelt allereerst de marktwaarde vast van de volle eigendom (inclusief de opstallen). Daarvoor gebruikt de Gemeente
de WOZ-waarde.
2) Om te bepalen welk aandeel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de grond hanteert de Gemeente een
grondquote(dus een percentage van de WOZ-waarde dat aan de grond wordt toegerekend). De Gemeente heeft daarbij in 2007 aan de hand van de kooprijs vrij op naam en de bouwkosten de grondquote van een middeldure
nieuwbouwwoningberekend. Het resterende bedrag leverde vervolgens de grondquote op. Voor oudere woningen was deze methode niet bruikbaar en is de Gemeente gaan schatten. Bij de oudere woningen is de Gemeente aanvankelijk uitgegaan van een hogere grondquote (dus van een hoger percentage van de WOZ-waarde, dat aan de grond werd toegerekend). Van 15 oktober 2007 tot 1 oktober 2015 bedroeg de grondquote:
Bouwjaar woning
Grondquote
> 2000
32%
1991-2000
32%
1981-1990
34%
1971-1980
36%
1961-1970
38%
1931-1960
39%
<1931
40%
In het kader van een evaluatie van het beleid in 2014 heeft de gemeente geconstateerd dat de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning 4% onder die in 2007 bleek te liggen. Onder meer hierom heeft de gemeente besloten met ingang van 1 oktober 2015 de grondquotes met 4% te verlagen. Met ingang van 1 oktober 2015 bedraagt de grondquote:
Bouwjaar woning
Grondquote
> 2000
28%
1991-2000
28%
1981-1990
30%
1971-1980
32%
1961-1970
34%
1931-1960
35%
<1931
36%
3) Om te corrigeren voor het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven,
deprecieert(vermindert) de Gemeente de gevonden grondquote met een bepaald percentage (een percentage dat oploopt naarmate de op de grond gebouwde woning ouder is). Dit percentage is 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de peildatum, met een maximum van 40%.
deprecieert(vermindert) de Gemeente de gevonden grondquote met een bepaald percentage (een percentage dat oploopt naarmate de op de grond gebouwde woning ouder is). Dit percentage is 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de peildatum, met een maximum van 40%.
4) Het resultaat van die berekeningen levert de waarde op van de bloot eigendom op de peildatum en wordt door de Gemeente in haar overzichten
startwaardegenoemd. Ook het hof zal hierna het begrip startwaarde gebruiken. De startwaarde dient als basis voor de berekening van het aankoopbedrag van de bloot eigendom.
startwaardegenoemd. Ook het hof zal hierna het begrip startwaarde gebruiken. De startwaarde dient als basis voor de berekening van het aankoopbedrag van de bloot eigendom.
5) De Gemeente wil de bloot eigendom verkopen tegen de waarde daarvan aan het einde van de termijn waarvoor de canon is afgekocht of het erfpachtrecht is verleend. Om die waarde te bepalen wordt de grondwaarde op de peildatum
geïndexeerdmet de inflatie tot het moment dat de termijn afloopt. Hiervoor wordt het gemiddelde inflatiepercentage van het CBS over de afgelopen tien jaar gebruikt.
geïndexeerdmet de inflatie tot het moment dat de termijn afloopt. Hiervoor wordt het gemiddelde inflatiepercentage van het CBS over de afgelopen tien jaar gebruikt.
6) Vervolgens wordt teruggerekend naar de peildatum, aan de hand van de
rekenrentezoals deze gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente (5 en 6 samen ook wel het ‘waardevast maken’ van de koopsom genoemd).
rekenrentezoals deze gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente (5 en 6 samen ook wel het ‘waardevast maken’ van de koopsom genoemd).
7) Ten slotte hanteert de Gemeente voor de startwaarde per m2 een
bandbreedte.
De parameters worden periodiek herzien en gepubliceerd in het gemeenteblad van de Gemeente.
bandbreedte.
De parameters worden periodiek herzien en gepubliceerd in het gemeenteblad van de Gemeente.
4.3
Het hof zal hierna beoordelen of de wijze waarop de Gemeente haar beleid heeft toegepast onrechtmatig is, of in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM, zoals BEZ c.s. betoogt. [5] Daarbij is van belang dat het aan BEZ c.s. is om, zo mogelijk aan de hand van concrete berekeningen en/of taxaties van individuele objecten, aan te tonen dat de door de Gemeente gehanteerde rekenmethode leidt tot een onredelijk hoge prijs. Het is dus niet de Gemeente die de redelijkheid van haar aanbod moet aantonen.
4.4
In de praktijk zijn er verschillende methodes om de waarde van de bloot eigendom vast te stellen. Het staat de Gemeente naar het oordeel van het hof in beginsel vrij te kiezen voor een eigen methode (de Gemeente mag in dit opzicht een eigen beleid voeren), mits de vaststelling en toepassing van haar beleid voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uiteindelijk leidt tot een reële prijs voor de bloot eigendom. [6] Niet doorslaggevend is of op een individuele parameter iets valt aan te merken, of dat wellicht ook een andere keuze had kunnen worden gemaakt. Bij het vaststellen van die parameters heeft de Gemeente immers ook een zekere mate van beleidsvrijheid.
4.5
Het hof is van oordeel dat
de vaststelling en inhoudvan het Omzettingsbeleid 2007 voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Omzettingsbeleid 2007 heeft de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze benadering is in de praktijk geaccepteerd (ook door BEZ c.s.) en wordt veel gebruikt. Tegen de vaststelling van de hoogte daarvan staat bezwaar en beroep open, zodat de erfpachter op dit punt een laagdrempelige vorm van rechtsbescherming wordt geboden. Het door de Gemeente gevoerde beleid in zijn geheel is consistent, en de parameters worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld, als daar aanleiding toe bestaat ook in het voordeel van de erfpachters. De Gemeente heeft in 2014 het aanvankelijk in 2007 vastgestelde beleid geëvalueerd en op onderdelen aangepast. Ten slotte hanteert de Gemeente een bandbreedte waardoor individuele uitschieters worden voorkomen.
de vaststelling en inhoudvan het Omzettingsbeleid 2007 voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Omzettingsbeleid 2007 heeft de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze benadering is in de praktijk geaccepteerd (ook door BEZ c.s.) en wordt veel gebruikt. Tegen de vaststelling van de hoogte daarvan staat bezwaar en beroep open, zodat de erfpachter op dit punt een laagdrempelige vorm van rechtsbescherming wordt geboden. Het door de Gemeente gevoerde beleid in zijn geheel is consistent, en de parameters worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld, als daar aanleiding toe bestaat ook in het voordeel van de erfpachters. De Gemeente heeft in 2014 het aanvankelijk in 2007 vastgestelde beleid geëvalueerd en op onderdelen aangepast. Ten slotte hanteert de Gemeente een bandbreedte waardoor individuele uitschieters worden voorkomen.
4.6
De toepassingvan het Omzettingsbeleid 2007 leidt naar het oordeel van het hof tot een redelijk stabiele en voorspelbare startwaarde (waarde van de bloot eigendom op de peildatum). Uit het door de Gemeente overgelegde overzicht van de berekening en de prijsontwikkeling van de aankoopprijs van de bloot eigendom bij de individuele erfpachters 2 tot en met 6 blijkt hoe de WOZ-waarde en startwaarde zich hebben ontwikkeld. Opvallend is dat ondanks de stijging van de WOZ-waarde de startwaarde relatief stabiel is gebleven. Dit is cijfermatig weergegeven ten aanzien van de percelen van Erfpachters (appellanten 2 tot en met 6) in de aan dit arrest gehechte bijlage I. Deze bijlage maakt integraal onderdeel uit van dit arrest.
4.7
De stelling van BEZ c.s. dat de rekenmethode die de Gemeente hanteert aansluit bij de waan van de dag en tijdens de huidige hausse op de woningmarkt leidt tot een waarde aan het einde van het tijdvak die veel hoger is dan in redelijkheid op basis van historische feiten valt te verwachten, mist gelet op het in bijlage I opgenomen overzicht feitelijke grondslag. Veeleer lijkt het tegenovergestelde het geval. Het hof acht overigens het door BEZ c.s. (ter illustratie) gepresenteerde cijfermateriaal over de situatie in Amsterdam niet bruikbaar, omdat deze situatie teveel verschilt van die in Zaanstad.
4.8
Het Omzettingsbeleid 2007 heeft als
resultaatdat de prijs die de erfpachters moeten betalen voor de aankoop van de bloot eigendom (de koopprijs) sinds 2007 aanzienlijk is gestegen. Dit komt echter niet door de wijze waarop de Gemeente de waarde van de bloot eigendom op de peildatum (de startwaarde) bepaalt, maar doordat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom tegen het einde van het canontijdvak vergoed wil hebben (het zogenaamde waardevast maken).
resultaatdat de prijs die de erfpachters moeten betalen voor de aankoop van de bloot eigendom (de koopprijs) sinds 2007 aanzienlijk is gestegen. Dit komt echter niet door de wijze waarop de Gemeente de waarde van de bloot eigendom op de peildatum (de startwaarde) bepaalt, maar doordat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom tegen het einde van het canontijdvak vergoed wil hebben (het zogenaamde waardevast maken).
4.9
Het verschil tussen de rekenrente en het inflatiepercentage (stap 5 en 6 in overweging 4.2) is in de loop der jaren namelijk steeds kleiner is geworden, zoals blijkt uit onderstaande tabel.
Datum
Gemiddelde inflatie
Rekenrente
1-4-2021
1,62%
2,00%
1-1-2021
1,62%
2,00%
1-4-2020
1,48%
2,30%
1-1-2020
1,48%
2,30%
1-4-2019
1,56%
2,50%
1-1-2019
1,56%
2,50%
1-4-2018
1,58%
3,00%
1-1-2018
1,58%
3,00%
1-4-2017
1,66%
3,50%
1-1-2017
1,66%
3,50%
1-4-2016
1,79%
4,00%
1-11-2015
1,79%
4,00%
1-12-2012
1,86%
4,50%
1-12-2011
2,07%
4,50%
1-9-2010
2,19%
4,50%
1-8-2009
2,29%
4,50%
1-1-2009
2,24%
4,50%
1-11-2007
2,30%
4,50%
1-10-2007
2,50%
4,50%
Bij een groot verschil tussen het inflatiepercentage en de rekenrente leidt het waardevast maken tot een aanzienlijk voordeel voor de erfpachters. Naar mate beide percentages elkaar dichter naderen verdwijnt dit voordeel, waardoor de koopsom bij omzetting hoger wordt. In Bijlage II – die een integraal onderdeel uitmaakt van dit arrest – is per perceel van Erfpachters de startwaarde, en de waarde na inflatiecorrectie en terugrekenen weergegeven. Deze laatste waarde is de waarde die de erfpachters bij aankoop van de bloot eigendom moeten betalen. Uit dit overzicht blijkt dat de startwaarde bij invoering van het Omzettingsbeleid 2007 [7] voor de Erfpachters ongeveer gelijk was aan de startwaarde in 2021, althans betrekkelijk weinig is gestegen. De hoogte van de afkoopsom bij aankoop is ten gevolge van het waardevast maken echter aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren daarvóór, hoewel deze nog altijd minder dan de startwaarde bedraagt.
4.1
Het hof is van oordeel dat zowel de uitgangspunten dat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom aan het einde van de termijn vergoed wil zien, als het systeem van indexatie met inflatie en terugrekening op basis van de rekenrente, aanvaardbaar zijn. Hierbij tekent het hof bovendien nog aan dat de Gemeente de gemiddelde inflatie van de afgelopen tien jaar, op basis van de CBS-cijfers, hanteert. Hierdoor worden grote schommelingen voorkomen. Als rekenrente wordt de rente gebruikt die gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente. Ook dit is consistent en evenwichtig. Tot slot verdient opmerking dat het aldus beschreven systeem van waardebepaling eenvormig en praktisch uitvoerbaar is, en ervoor zorgt dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Dit systeem voorkomt de noodzaak van een individuele taxatie van de (herbouw)waarde van de opstal om tot de startwaarde te komen. Dat laatste zou ertoe kunnen leiden dat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld omdat redelijk bekwame en redelijk handelende deskundigen in gelijke gevallen nu eenmaal onvermijdelijk tot een verschillend oordeel kunnen komen.
4.11
Het hof komt tot de
tussenconclusiedat het Omzettingsbeleid 2007 als zodanig (los van de gebreken in de bekendmaking en het ontbreken van een overgangstermijn bij de invoering) behoorlijk door de Gemeente is vastgesteld en wordt toegepast, uitvoerbaar is en als geheel bezien leidt tot een reële prijs voor het aanbieden van de bloot eigendom aan de erfpachters. De Gemeente gaat bij de bepaling van de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting dus wel degelijk uit van de reële waarde van de met erfpacht belaste grond.
tussenconclusiedat het Omzettingsbeleid 2007 als zodanig (los van de gebreken in de bekendmaking en het ontbreken van een overgangstermijn bij de invoering) behoorlijk door de Gemeente is vastgesteld en wordt toegepast, uitvoerbaar is en als geheel bezien leidt tot een reële prijs voor het aanbieden van de bloot eigendom aan de erfpachters. De Gemeente gaat bij de bepaling van de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting dus wel degelijk uit van de reële waarde van de met erfpacht belaste grond.
4.12
De hierna te bespreken bezwaren van BEZ c.s. kunnen niet aan die conclusie afdoen.
4.13
Het feit dat dat het Omzettingsbeleid 2007 tot een veel hogere prijs leidt dan het Omzettingsbeleid 2006, [8] rechtvaardigt niet de conclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 niet tot een reële prijs leidt. Dit geldt temeer, nu tussen partijen vaststaat dat het Omzettingsbeleid 2006 tot een lage, niet reële prijs leidde, en dat dit juist aanleiding was om dat beleid te herzien.
4.14
De stelling van BEZ c.s. dat de erfpachters in een gebonden positie verkeren, is weliswaar juist, maar leidt niet tot de slotsom dat de Gemeente geen reële prijs voor de bloot eigendom zou mogen vragen. De Gemeente is immers niet verplicht de bloot eigendom te koop aan te bieden en de erfpachters hoeven de bloot eigendom ook niet te kopen.
4.15
De door BEZ c.s. tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst – en daarmee te laat – ingenomen stelling dat er sprake zou zijn van een oneerlijke handelspraktijk, is onjuist. Daargelaten dat de Gemeente bij het aanbod aan de erfpachters om de bloot eigendom te kopen niet optreedt als onderneming in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken, [9] kwalificeert het aanbod van de Gemeente aan de erfpachters niet als een oneerlijke handelspraktijk. Het beleid dat de Gemeente hieromtrent voert is transparant, consistent en uitvoerbaar, en leidt tot een reële prijs. Erfpachters zijn vrij om al dan niet op het aanbod in te gaan. Bovendien heeft sinds 2007 slechts een beperkt aantal erfpachters het aanbod van de Gemeente aanvaard.
4.16
Het hof komt tot de
slotsomdat de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 niet onrechtmatig is, of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM. Daarom faalt grief 2 van BEZ c.s. in zaak I, en zijn de door BEZ c.s. (in het tussenarrest onder I e., f. en g. genoemde) gevorderde verklaringen voor recht terecht afgewezen voor zover het gaat om de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007. Voor het benoemen van deskundigen ziet het hof geen noodzaak.
slotsomdat de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 niet onrechtmatig is, of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM. Daarom faalt grief 2 van BEZ c.s. in zaak I, en zijn de door BEZ c.s. (in het tussenarrest onder I e., f. en g. genoemde) gevorderde verklaringen voor recht terecht afgewezen voor zover het gaat om de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007. Voor het benoemen van deskundigen ziet het hof geen noodzaak.
5.
De wijziging van eis van BEZ c.s. na het tussenarrest en de toelaatbaarheid ervan
De wijziging van eis van BEZ c.s. na het tussenarrest en de toelaatbaarheid ervan
5.1
Blijkens het voorgaande acht het hof de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 toelaatbaar. De Gemeente heeft echter, zoals het hof al in nummer 12.1 van het laatste tussenarrest heeft overwogen, wél onrechtmatig gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof heeft toen een voorlopig oordeel gegeven over de consequenties daarvan en heeft partijen de mogelijkheid geboden om een voorstel te doen ter oplossing van het betreffende geschilpunt, desgewenst in de vorm van een wijziging van eis. Alles afwegende en gelet op de recente standpunten van partijen, acht het hof deze route thans niet meer zinvol en de uitgebreide nadere vorderingen van BEZ c.s. te vergaand. Wél ziet het hof aanleiding om thans bij overweging 7 ten overvloede nog nader op deze kwestie in te gaan.
6.Het verdere oordeel over de toewijsbaarheid van de vorderingen van BEZ c.s.
6.1
In hoger beroep zijn aan de orde de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor
recht, de in 5.2 van het vonnis vermelde proceskostenveroordeling en de nieuwe vorderingen van BEZ c.s. bij memorie van grieven in hoger beroep (vermeld in
overweging 7.2 van het laatste tussenarrest). De nieuwe vordering I.e komt overeen met de in het vonnis toegewezen en door de Gemeente aangevochten vordering 5.1 (i), zodat daar niet apart over hoeft te worden beslist. De door de rechtbank in het vonnis toegewezen vorderingen 5.1 (ii) en (iii) zijn niet aan het hof voorgelegd
recht, de in 5.2 van het vonnis vermelde proceskostenveroordeling en de nieuwe vorderingen van BEZ c.s. bij memorie van grieven in hoger beroep (vermeld in
overweging 7.2 van het laatste tussenarrest). De nieuwe vordering I.e komt overeen met de in het vonnis toegewezen en door de Gemeente aangevochten vordering 5.1 (i), zodat daar niet apart over hoeft te worden beslist. De door de rechtbank in het vonnis toegewezen vorderingen 5.1 (ii) en (iii) zijn niet aan het hof voorgelegd
6.2
De vorderingen van BEZ c.s., die in hoger beroep aan de orde zijn, zullen vrijwel allemaal worden afgewezen, ook de nog niet expliciet besproken vordering I.i . Blijkens het voorgaande is er geen grond om de Gemeente te verplichten om aan erfpachters een aanbod te doen conform ‘het oude’(2006)-beleid, noch een aanbod te doen dat van het ‘nieuwe’ beleid afwijkt. Slechts één onderdeel van de vorderingen oordeelt het hof toewijsbaar, namelijk voor zover het gaat om de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren . [10] Ook de rechtbank heeft dit onrechtmatig geoordeeld (overweging 4.30 van het vonnis). Anders dan de rechtbank (in 5.1.(i)) acht het hof echter niet de volledige verklaring voor recht toewijsbaar. Dit heeft te maken met het volgende.
6.3
Het hof leest in deze vordering, evenals overigens de rechtbank
(met name in overweging 4.30 en 4.33 van het vonnis), zowel een klacht over de onrechtmatige wijze van totstandkoming (de invoering) van het Omzettingsbeleid 2007, als over de onrechtmatige inhoud ervan. Mét de rechtbank is het hof, zoals gezegd, van oordeel dat de
invoeringvan het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren, onrechtmatig is geweest. De
inhoudervan echter niet. Uit de formulering van de betreffende gevorderde (en toegewezen) verklaring voor recht is dat onderscheid niet helder. Om misverstanden te voorkomen zal het hof de vordering daarom herformuleren overeenkomstig deze uitleg en de kennelijke bedoeling van partijen (en aldus geclausuleerd toewijzen en voor het overige afwijzen). Grief 9 van de Gemeente slaagt in zoverre. De overige grieven in beide zaken hoeven verder geen aparte bespreking meer.
(met name in overweging 4.30 en 4.33 van het vonnis), zowel een klacht over de onrechtmatige wijze van totstandkoming (de invoering) van het Omzettingsbeleid 2007, als over de onrechtmatige inhoud ervan. Mét de rechtbank is het hof, zoals gezegd, van oordeel dat de
invoeringvan het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren, onrechtmatig is geweest. De
inhoudervan echter niet. Uit de formulering van de betreffende gevorderde (en toegewezen) verklaring voor recht is dat onderscheid niet helder. Om misverstanden te voorkomen zal het hof de vordering daarom herformuleren overeenkomstig deze uitleg en de kennelijke bedoeling van partijen (en aldus geclausuleerd toewijzen en voor het overige afwijzen). Grief 9 van de Gemeente slaagt in zoverre. De overige grieven in beide zaken hoeven verder geen aparte bespreking meer.
7.
De mogelijke compensatie van de onrechtmatige bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007: ten overvloede
De mogelijke compensatie van de onrechtmatige bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007: ten overvloede
7.1
Het hof acht het zinvol, gelet op de inhoud van de vorderingen, de toepasselijke wetgeving en de suggestie van het hof in het laatste tussenarrest waarop partijen hebben kunnen reageren en het verzoek van BEZ c.s. in de memorie na tussenarrest om dit te doen, om in dit arrest ten overvloede – niet bindend – nader in te gaan op de manier waarop de gevolgen van de onrechtmatige invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zouden kunnen worden gecompenseerd. Het achterwege laten hiervan zou immers betekenen dat de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld individueel een nieuwe procedure moeten beginnen om de door hen geleden schade vast te laten stellen. BEZ c.s. kan deze schadevergoeding niet in een collectieve actie vorderen, omdat de onrechtmatige daad heeft plaatsgevonden in 2007 en krachtens het overgangsrecht de Wet afwikkeling massaschade in een collectieve actie niet van toepassing is. Dit alles is onbevredigend gezien het belang van maatschappelijk effectieve rechtspraak. Om die reden zal het hof aangeven hoe de gevolgen van het onrechtmatig handelen door de Gemeente, in ieder geval voor de zittende erfpachters, naar het oordeel van het hof zouden kunnen worden opgelost. Het hof zal dit doen in een overweging ten overvloede, die partijen, en de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld, niet bindt (het hof kan hier ook geen bindende uitspraak over doen). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op de praktische uitvoerbaarheid van een compensatieregeling, de uitvoeringskosten en de termijn waarop dit zou kunnen worden afgewikkeld. Verder sluit deze wijze van compensatie aan bij de normschending door de Gemeente, die er in essentie in bestaat dat het Omzettingsbeleid 2007 zonder het in acht nemen van een overgangstermijn en zonder zorgvuldige bekendmaking is ingevoerd.
Overweging tot compensatie
Overweging tot compensatie
7.2
Het hof is van oordeel dat als basis voor een oplossing het Omzettingsbeleid 2007 zou kunnen worden gehanteerd, mits daarop een aanpassing plaatsvindt waardoor de erfpachters worden gecompenseerd voor het feit dat zij bij de invoering van dat beleid geen gebruik hebben kunnen maken van een voor hen gunstige overgangsregeling. Anderzijds moet bij deze regeling ook rekening worden gehouden met het feit dat aannemelijk is dat indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben getroffen en die individueel aan de erfpachters bekend zou hebben gemaakt, een deel, maar zeker niet alle, erfpachters van die overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Deze overwegingen van het hof ter compensatie gelden louter die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Daarbij acht het hof de brief van BEZ c.s. van 24 mei 2013 [11] een stuitingsbrief in de zin van artikel 3: 317 BW.
7.3
Alles afwegende komt het hof tot het volgende – niet bindende – compensatievoorstel:
a) De Gemeente doet ieder van deze erfpachters – tegen finale kwijting – een individueel aanbod om de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van de dan geldende koopsom bij omzetting krachtens het Omzettingsbeleid 2007, verminderd met 25%.
b) De Gemeente moet dit aanbod één jaar gestand doen om de erfpachters voldoende gelegenheid te geven om dit aanbod te kunnen beoordelen en de koopsom te kunnen financieren.
c) Nadat de Gemeente haar aanbod jegens een erfpachter een jaar lang gestand heeft gedaan, vervalt het aanbod.
a) De Gemeente doet ieder van deze erfpachters – tegen finale kwijting – een individueel aanbod om de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van de dan geldende koopsom bij omzetting krachtens het Omzettingsbeleid 2007, verminderd met 25%.
b) De Gemeente moet dit aanbod één jaar gestand doen om de erfpachters voldoende gelegenheid te geven om dit aanbod te kunnen beoordelen en de koopsom te kunnen financieren.
c) Nadat de Gemeente haar aanbod jegens een erfpachter een jaar lang gestand heeft gedaan, vervalt het aanbod.
7.4
Dit oordeel is, zoals hiervoor overwogen, beperkt tot die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Personen die na de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 erfpachter zijn geworden hebben geen schade geleden door de onrechtmatige wijze van totstandkoming en bekendmaking van dat beleid. De Gemeente hoeft hen dus ook geen aanbod in voormelde zin te doen. Over eventuele compensatie van degene die in 2007 erfpachter was, maar inmiddels niet meer, of van een ander perceel, kan het hof in dit kader geen oordeel geven.
8.Conclusie en slot
8.1
Het hof zal bestreden vonnis bekrachtigen, met dien verstande dat het hof de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor recht zal clausuleren op in het dictum te vermelden wijze. Ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand, nu het hof de Gemeente als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwt, ook mede gelet op de (niet aangevochten) toewijzingen in 5.1 (ii) en (iii). De nieuwe vorderingen in hoger beroep zullen worden afgewezen.
8.2
BEZ c.s. en de Gemeente hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt daarom gepasseerd.
8.3
Beide partijen zijn door het hof deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep daarom compenseren.
9.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018, behoudens de formulering van de onder 5.1.(i) gegeven verklaring voor recht;
- vernietigt het vonnis alleen op dit punt;
en terzake opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing zijn;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.
Bijlage I
Verhouding WOZ-waarde en Startwaarde
Adres
Datum
WOZ waarde
Startwaarde
[adres 1]
1-4-2021
365
71.175
1-1-2021
307
59.865
1-4-2020
307
60.786
1-1-2020
272
53.856
1-4-2019
272
54.672
1-1-2019
255
51.255
1-4-2018
255
52.02
1-1-2018
235
47.94
1-4-2017
235
48.645
1-1-2017
211
43.677
1-4-2016
211
44.31
1-11-2015
211
44.31
1-12-2012
222
55.297
1-12-2011
232
58.568
1-9-2010
233
60.207
1-8-2009
233
61.975
1-1-2009
234
63.467
1-11-2007
221
59.361
Adres
Datum
WOZ waarde
Startwaarde
[adres 2]
1-4-2021
516
105.47
1-1-2021
463
94.637
1-4-2020
463
95.934
1-1-2020
441
91.375
1-4-2019
441
92.61
1-1-2019
420
88.2
1-4-2018
420
89.376
1-1-2018
403
85.758
1-4-2017
403
86,887
1-1-2017
364
78.478
1-4-2016
364
79.498
1-11-2015
358
78.187
1-12-2012
404
104.95
1-12-2011
430,000
113.066
1-9-2010
481,000
129.293
1-8-2009
481
132.925
1-1-2009
408,000
114.971
1-11-2007
393
109.411
Adres
Datum
WOZ waarde
Startwaarde
[adres 3]
1-4-2021
343
67.228
1-1-2021
316
61.936
1-4-2020
316
62.821
1-1-2020
298
59.242
1-4-2019
298
60.077
1-1-2019
268
54.029
1-4-2018
268
54.779
1-1-2018
249
50.896
1-4-2017
249
51.593
1-1-2017
229
47.449
1-4-2016
229
48.09
1-11-2015
218
46.39
1-12-2012
254
63.569
1-12-2011
265
67.162
1-9-2010
265
68.688
1-8-2009
265
70.649
1-1-2009
265
72.039
1-11-2007
250
67.2
Adres
Datum
WOZ waarde
Startwaarde
[adres 4]
1-4-2021
328
64.288
1-1-2021
300
58.8
1-4-2020
300
59.64
1-1-2020
262
52.086
1-4-2019
262
52.819
1-1-2019
252
50.803
1-4-2018
252
51.509
1-1-2018
233
47.625
1-4-2017
233
48.278
1-1-2017
211
43.719
1-4-2016
211
44.31
1-11-2015
203
43.198
1-12-2012
226
56.561
1-12-2011
236
59.812
1-9-2010
236
61.171
1-8-2009
236
62.917
1-1-2009
236
64.156
1-11-2007
225
60.48
Adres
Datum
WOZ waarde
Startwaarde
[adres 5]
1-4-2021
339
65.088
1-1-2021
317
60.864
1-4-2020
317
61.815
1-1-2020
290
56.55
1-4-2019
290
57.42
1-1-2019
251
49.698
1-4-2018
251
50.451
1-1-2018
213
42.813
1-4-2017
213
43.452
1-1-2017
207
42.228
1-4-2016
207
42.849
1-11-2015
206
42.642
1-12-2012
223
54.795
1-12-2011
238
59.282
1-9-2010
239
60.945
1-8-2009
233,000
61.171
1-1-2009
222
59.43
1-11-2007
224
59.405
Bijlage II
Invloed inflatiecorrectie en terugrekenen
Adres
Datum
Startwaarde
Inflatiecorrectie
Terugrekenen
[adres 1]
1-4-2021
71.175
90.576
67.3
1-1-2021
59.865
76.183
56.605
1-4-2020
60.786
76.894
53.442
1-1-2020
53.856
68.127
47.349
1-4-2019
54.672
71.13
46.746
1-1-2019
51.255
66.684
43.824
1-4-2018
52.02
68.979
40.518
1-1-2018
47.94
63.569
37.34
1-4-2017
48.645
66.51
34.596
1-1-2017
43.677
59.718
31.063
1-4-2016
44.31
63.184
28.836
1-11-2015
44.31
63.184
28.836
1-12-2012
55.297
86.057
30.498
1-12-2011
58.568
97.75
33.147
1-9-2010
60.207
105.747
33.941
1-8-2009
61.975
114.213
34.95
1-1-2009
63.467
115.427
34.431
1-11-2007
59.361
114.787
32.522
1-10-2007
29.311
59.593
16.822
Adres
Datum
Startwaarde
Inflatiecorrectie
Terugrekenen
[adres 2]
1-4-2021
105.47
152.634
96.794
1-1-2021
94,637
136.957
86.852
1-4-2020
95,934
136.49
79.084
1-1-2020
91.375
130,005
75.326
1-4-2019
92.61
136.372
73,558
1-1-2019
88,200
129,878
70.055
1-4-2018
89,376
134.349
62.297
1-1-2018
85,758
128,911
59.775
1-4-2017
86,887
135,521
53.532
1-1-2017
78.478
122.406
48.352
1-4-2016
79.498
130.646
43.568
1-11-2015
78.187
128.493
42.849
1-12-2012
104,950
189.277
46.749
1-12-2011
113.066
222,315
52.54
1-9-2010
129.293
270.06
60.411
1-8-2009
132.925
293,609
62.618
1-1-2009
114.971
249,642
51.898
1-11-2007
109.411
253.782
50.112
1-10-2007
40.468
100.743
19.821
Adres
Datum
Startwaarde
Inflatiecorrectie
Terugrekenen
[adres 3]
1-4-2021
67.228
92.712
62.392
1-1-2021
61.936
85.414
57.481
1-4-2020
62.821
85.525
53.052
1-1-2020
59.242
80.653
50.03
1-4-2019
60.077
84.451
49.055
1-1-2019
54.029
75.949
44.116
1-4-2018
54.779
78.561
39.806
1-1-2018
50.896
72.991
36.984
1-4-2017
51.593
76.593
33.545
1-1-2017
47.449
70.441
30.85
1-4-2016
48.09
74.935
28.109
1-11-2015
46.39
73.58
26.54
1-12-2012
63.569
108.481
30.28
1-12-2011
67.162
124.184
33.167
1-9-2010
68.688
134.444
33.987
1-8-2009
70.649
145.803
35.141
1-1-2009
72.039
146.365
34.387
1-11-2007
67.2
145.593
32.49
1-10-2007
17.446
40.552
9.016
Adres
Datum
Startwaarde
Inflatiecorrectie
Terugrekenen
[adres 4]
1-4-2021
64.288
88.657
59.664
1-1-2021
58.8
81.089
54.57
1-4-2020
59.64
81.195
50.366
1-1-2020
52.086
70.91
43.986
1-4-2019
52.819
74.249
43.129
1-1-2019
50.803
71.415
41.483
1-4-2018
51.509
73.87
37.43
1-1-2018
47.625
68.301
34.607
1-4-2017
48.278
71.672
31.389
1-1-2017
43.719
64.904
28.425
1-4-2016
44.31
69.045
25.9
1-11-2015
43.198
68.517
24.713
1-12-2012
56.561
96.522
26.942
1-12-2011
59.812
110.594
29.537
1-9-2010
61.171
119.731
30.268
1-8-2009
62.917
129.847
31.295
1-1-2009
64.156
130.347
30.624
1-11-2007
60.48
131.034
29.241
1-10-2007
12.967
30.141
6.702
Adres
Datum
Start-waarde
Inflatiecorrectie
Terugrekenen
[adres 5]
1-4-2021
65.088
81.51
61.774
1-1-2021
60.864
76.22
57.765
1-4-2020
61.815
77.055
54.786
1-1-2020
56.55
70.492
50.119
1-4-2019
57.42
73.557
49.55
1-1-2019
49.698
63.665
42.886
1-4-2018
50.451
65.858
39.845
1-1-2018
42.813
55,888
33.813
1-4-2017
43.452
58.44
31.462
1-1-2017
42.228
56.794
30.576
1-4-2016
42.849
60.026
28.491
1-11-2015
42.642
59.736
28.353
1-12-2012
54.795
83.719
30.758
1-12-2011
59.282
96.934
34,076
1-9-2010
60.945
104.749
34,854
1-8-2009
61.171
110.206
34.961
1-1-2009
59.43
105,718
32.691
1-11-2007
59.405
112.29
32.982
1-10-2007
19.958
39.764
11.637