Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.293.820/01
Zaaknummer rechtbank : 8951015 VZ VERZ 20-20648
Beschikking van 1 maart 2022(bij vervroeging)
in de zaak met bovenvermeld zaaknummervan:
Gemeente Schiedam,
zetelend te Schiedam,
appellante,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. J.C.G. Franken te Rotterdam,
tegen:
Arsenius B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: Arsenius,
advocaat: mr. I. Reidsma te Rotterdam.
1.De zaak in het kort
1.1
De Gemeente is verhuurster en Arsenius is huurster van bedrijfsruimte. De Gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd. Arsenius is het daar niet mee eens en heeft inmiddels voor de tweede maal verzocht om de ontruimingstermijn voorwaardelijk te verlengen op grond van artikel 7:230a BW, dit in afwachting van de beslissing in een dagvaardingsprocedure. Deze zaak gaat over het tweede voorwaardelijke verlengingsverzoek. De kantonrechter heeft dit toegewezen. De Gemeente is met een beroep op de ‘doorbrekingsjurisprudentie’ van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2
Zoals het hof hierna zal toelichten, laat het hof de Gemeente toe in haar hoger beroep. Het hof oordeelt verder dat de geformuleerde voorwaarde in strijd is met het wettelijke systeem.
2.Het procesverloop
2.1
Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het dossier van de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
- de beschikking van de kantonrechter van 24 maart 2021 (hierna: de bestreden beschikking);
- het op 9 april 2021 bij het hof ingekomen beroepschrift van de Gemeente (met latere correctie).
2.2
Op 13 januari 2022 heeft bij het hof een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van schriftelijke aantekeningen (mr. Reidsma noemt haar processtuk ‘mondeling verweer’), die zij hebben overgelegd. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3.Feiten
3.1
Arsenius huurt sinds 1 februari 2015 bedrijfsruimte, gelegen aan de Kommiezenlaan 2/ Bettoweg 1 te Schiedam (hierna: het gehuurde). Sinds 1 januari 2016 is de Gemeente de verhuurder. De Gemeente heeft bij brief van 8 januari 2019 de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 januari 2020. Inmiddels staat tussen partijen vast dat het om zogenoemde ‘230a-bedrijfsruimte’gaat.
3.2
De kantonrechter heeft bij beschikking van 27 oktober 2020 de ontruimingstermijn op verzoek van Arsenius voorwaardelijk verlengd voor de duur van 1 jaar, te weten tot 1 februari 2021 (hierna: de eerste verlenging). De kantonrechter heeft daarbij geoordeeld dat sprake was van 230a-bedrijfsruimte. De betreffende voorwaarde is als volgt omschreven:
“verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden na het eindigen van de huurovereenkomst tot 1 februari 2021, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter[hof: bedoeld wordt na te melden dagvaardingsprocedure]
wordt beslist dat sprake is van een rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging”.
“verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden na het eindigen van de huurovereenkomst tot 1 februari 2021, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter[hof: bedoeld wordt na te melden dagvaardingsprocedure]
wordt beslist dat sprake is van een rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging”.
3.3
Arsenius heeft de Gemeente gedagvaard voor de rechtbank. Deze dagvaardingsprocedure is bekend onder zaaknummer 8601113 CV EXPL 20-20899. Arsenius vordert daar onder meer primair een verklaring voor recht dat de Gemeente de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarnaast vordert zij om de Gemeente te gebieden aan Arsenius een aanbod te doen tot koop van het gehuurde dan wel tot verkrijging van een erfpachtrecht. Subsidiair vordert Arsenius onder meer een verklaring voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het niet respecteren van de koopoptie althans het voorkeursrecht in de huurovereenkomst, nog meer subsidiair vordert zij schadevergoeding op te maken bij staat. In de dagvaardingsprocedure heeft de rechtbank nog niet beslist.
3.4
Arsenius heeft inmiddels een nieuw bedrijfspand gebouwd en dit betrokken. Zij heeft het gehuurde niet ontruimd. Zij heeft de ruimte naar haar zeggen nodig voor opslag.
3.5
Arsenius heeft voor de tweede maal een voorwaardelijke verlenging van de ontruimingstermijn verzocht. Dit heeft geleid tot de bestreden beschikking, waarbij de kantonrechter ook het tweede verlengingsverzoek heeft toegewezen, en wel aldus:
“verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden tot 1 februari 2022, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extra judicieel karakter wordt beslist dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging en beëindiging van de huurovereenkomst en Arsenius het gehuurde dient te ontruimen;”.
“verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden tot 1 februari 2022, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extra judicieel karakter wordt beslist dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging en beëindiging van de huurovereenkomst en Arsenius het gehuurde dient te ontruimen;”.
3.6
De kantonrechter heeft daartoe overwogen (a) dat tussen partijen vaststaat dat het om ‘230a-bedrijfsruimte’ gaat, (b) dat het zelfstandige verzoek van de Gemeente om onvoorwaardelijke beantwoording van die voorvraag (de kwalificatie) dus geen bespreking meer behoeft, (c) dat een voorwaardelijk verzoek, inhoudend dat in een dagvaardingsprocedure over de geldigheid van de opzegging wordt beslist, mogelijk is en (d) dat dus in deze procedure wordt uitgegaan van de presumptie dat de opzegging rechtsgeldig is geweest. De kantonrechter heeft de Gemeente daarbij veroordeeld in de proceskosten.
3.7
Arsenius heeft op 31 december 2021 een derde, weer voorwaardelijk, vergelijkbaar verlengingsverzoek ingediend bij de kantonrechter. Hierop is nog niet beslist.
4.Het hoger beroep
Stellingen Gemeente over de ontvankelijkheid
4.1
De Gemeente doet een beroep op de zogenoemde ‘doorbrekingsjurisprudentie’. Daarom moet zij ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep.
4.2
De kantonrechter is volgens de Gemeente (i) buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW getreden door de verlengde ontruimingstermijn niet overeenkomstig het systeem van de wet te bepalen op maximaal 1 jaar (op grond van artikel 7:230a lid 5 BW). De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn ten onrechte onbepaald door laten lopen totdat in de dagvaardingsprocedure zal worden beslist. Deze termijn is ongewis en kan nog lang duren. Daarom moet het dictum worden aangevuld met de toevoeging
dat Arsenius althans uiterlijk 1 februari 2022 moet ontruimen.
dat Arsenius althans uiterlijk 1 februari 2022 moet ontruimen.
4.3
Daarnaast (ii) heeft de kantonrechter ten onrechte de voorvraag naar de geldigheid van de opzegging onbeantwoord gelaten. De verzoekschriftprocedure doet inhoudelijk niet onder voor een dagvaardingsprocedure.
Verweer Arsenius
Verweer Arsenius
4.4
Partijen zijn in een lange en complexe dagvaardingsprocedure verwikkeld, omdat Arsenius ten onrechte buiten spel is gezet bij de verkoop van het gehuurde. Daar speelt ook de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, dan wel of Arsenius recht heeft op vergoeding van haar investeringen. De opzegging is niet rechtsgeldig omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (hierna: abbb). In de dagvaardingsprocedure kan het hele geschil aan de rechter worden voorgelegd. Dit kan niet in de verzoekschriftprocedure.
4.5
Naast deze dagvaardingsprocedure lopen verlengingsprocedures op grond van artikel 7:230a BW. Het gaat nu om de tweede verlengingsprocedure.
4.6
De Gemeente is niet-ontvankelijk in haar hoger beroep. Een voorwaardelijk verlengingsverzoek, in afwachting van een beslissing in de dagvaardingsprocedure over de rechtsgeldigheid van de opzegging, is toegestaan. Dit is vaste jurisprudentie (ECLI:NL:GHDHA:2015:2889 en ECLI:NL:GHARN:2011:BR2540). De Gemeente onderbouwt niet waarom dit niet mag. Niet duidelijk is wat de Gemeente hiermee bedoelt. De Gemeente heeft de kantonrechter niet in een tegenverzoek verzocht om te beslissen over de geldigheid van de opzegging. De Gemeente heeft het alleen gehad over de kwalificatievraag (230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte). Daarom was de kantonrechter gebonden aan de door Arsenius geformuleerde voorwaarden.
4.7
Er is geen strijd met lid 5 van artikel 7:230a BW. Indien Arsenius ook na 1 februari 2022 in het gehuurde blijft, is dit niet het gevolg van de beschikking, maar is dit het gevolg van het inmiddels ingediende derde verlengingsverzoek en een vonnis in de bodemprocedure. Indien het derde (voorwaardelijke) verlengingsverzoek eveneens wordt toegewezen blijft de ontruimingsbescherming overigens ook na 1 februari 2023 doorlopen, zolang nog niet in de dagvaardingsprocedure is beslist.
4.8
De kantonrechter is niet buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW getreden.
4.9
Mocht het hof de Gemeente onverhoopt wel ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep en mocht het beroep geheel of gedeeltelijk gegrond zijn, dan verzoekt Arsenius het hof om haar niet-ontvankelijk te verklaren omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten in beide instanties.
5.Beoordeling van de ontvankelijkheid
5.1
De Gemeente is ontvankelijk in haar hoger beroep.
Het appelverbod van artikel 7: 230a lid 8 BW wordt doorbroken (mits daar een beroep op wordt gedaan), onder meer als de rechter buiten het toepassingsgebied van de wet is getreden. Deze situatie doet zich hier voor. De wet stelt immers in artikel 7:230a lid 5 BW uitdrukkelijk als maximale termijn voor verlenging van de ontruimingsbescherming telkens één jaar (met de mogelijkheid van verlenging tot maximaal drie jaar). Door de verlenging te koppelen aan de beslissing in een dagvaardingsprocedure van volstrekt onbepaalde duur wordt deze termijn (mogelijk tot ver) buiten het wettelijke systeem opgerekt.
Het beroep van Arsenius op een uitspraak van dit hof (ECLI:NL:GHDHA:2015:2889) gaat niet op. In die uitspraak heeft het hof alleen maar geoordeeld dat de kantonrechter had moeten beslissen op een onvoorwaardelijk tegenverzoek. Het hof is daarbij niet toegekomen aan onderzoek naar de formulering van de voorwaarde door de huurder. Ook de uitspraak van het Arnhemse hof kan Arsenius niet baten. In die uitspraak (ECLI:NL: GHARN:2011:BR2540) speelt de kwestie van een met de wet strijdige voorwaarde niet. Daar werd een voorwaardelijke verlenging voor de duur van een jaar uitgesproken.
Het appelverbod van artikel 7: 230a lid 8 BW wordt doorbroken (mits daar een beroep op wordt gedaan), onder meer als de rechter buiten het toepassingsgebied van de wet is getreden. Deze situatie doet zich hier voor. De wet stelt immers in artikel 7:230a lid 5 BW uitdrukkelijk als maximale termijn voor verlenging van de ontruimingsbescherming telkens één jaar (met de mogelijkheid van verlenging tot maximaal drie jaar). Door de verlenging te koppelen aan de beslissing in een dagvaardingsprocedure van volstrekt onbepaalde duur wordt deze termijn (mogelijk tot ver) buiten het wettelijke systeem opgerekt.
Het beroep van Arsenius op een uitspraak van dit hof (ECLI:NL:GHDHA:2015:2889) gaat niet op. In die uitspraak heeft het hof alleen maar geoordeeld dat de kantonrechter had moeten beslissen op een onvoorwaardelijk tegenverzoek. Het hof is daarbij niet toegekomen aan onderzoek naar de formulering van de voorwaarde door de huurder. Ook de uitspraak van het Arnhemse hof kan Arsenius niet baten. In die uitspraak (ECLI:NL: GHARN:2011:BR2540) speelt de kwestie van een met de wet strijdige voorwaarde niet. Daar werd een voorwaardelijke verlenging voor de duur van een jaar uitgesproken.
5.2
Zogenoemde voorvragen (zoals de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd of de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd) worden niet getroffen door het appelverbod van artikel 7:230a BW (HR 14 juli 2000, LJN AA 6528, NJ 2000, 715). Ook als dergelijke voorvragen in eerste instantie niet uitdrukkelijk aan de orde zijn gesteld, kunnen deze in beroep alsnog aan het hof worden voorgelegd. Of hier in dit geval sprake van is, zal hierna worden beoordeeld.
6.Verdere beoordeling
6.1
Hiermee komt de inhoudelijke kwestie aan de orde.
De inhoud van het voorwaardelijke verzoek
De inhoud van het voorwaardelijke verzoek
6.2
De Gemeente heeft in haar beroepsschrift verzocht om het dictum aan te vullen met de toevoeging
dat Arsenius althans uiterlijk 1 februari 2022 moet ontruimen. Dit verzoek zal in na te melden zin worden toegewezen. Het hof wijst voor zijn motivering naar overweging 5.1 en naar overwegingen 6.3 en 6.8 hierna. Tegen de verlenging als zodanig is geen bezwaar gemaakt.
dat Arsenius althans uiterlijk 1 februari 2022 moet ontruimen. Dit verzoek zal in na te melden zin worden toegewezen. Het hof wijst voor zijn motivering naar overweging 5.1 en naar overwegingen 6.3 en 6.8 hierna. Tegen de verlenging als zodanig is geen bezwaar gemaakt.
6.3
Weliswaar is voorwaardelijke verlenging van de ontruimingstermijn in beginsel mogelijk, maar de voorwaarden moeten dan wel passen binnen het wettelijk kader. Dat is met de voorwaarden in dit geding niet het geval. Het wettelijke systeem van artikel 7:230a lid 5 BW met zijn maximale verlengingsmogelijkheden wordt immers op deze manier omzeild. Het hof verwijst naar overweging 5.1. Het hof voegt hier nog aan toe dat de voorwaarden bovendien (in strijd met de rechtszekerheid) onduidelijk zijn over de vraag of gewacht moet worden op louter de beslissingen van de rechtbank of mogelijk ook van hof en Hoge Raad.
De voorvragen
De voorvragen
6.4
De Gemeente heeft daarnaast ter zitting (pleitnota 4) verzocht om de voorvraag naar de rechtsgeldigheid van de opzegging te beantwoorden. Arsenius heeft zich daartegen verzet met een beroep op de twee conclusieregel. Dit verweer is juist. De Gemeente had een dergelijk verzoek eerder (in haar beroepschrift) kunnen en ook moeten doen.
6.5
Dit baat Arsenius echter niet. Zij heeft immers zelf in haar (op schrift gezette) mondeling verweer verzocht (namelijk indien de Gemeente onverhoopt ontvankelijk is en het hoger beroep geheel of gedeeltelijk gegrond is)
om haar niet-ontvankelijk te verklaren, omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.Deze voorwaarden zijn vervuld, zodat het hof op dit verzoek moet beslissen. Voor zover Arsenius heeft aangevoerd (in reactie op het tegenverzoek van de Gemeente) dat zij op die manier een instantie mist en dat dit in strijd is met een goede procesorde [1] , miskent zij hiermee haar eigen verzoek. Bovendien bestaat er geen absoluut recht op behandeling in twee instanties.
om haar niet-ontvankelijk te verklaren, omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.Deze voorwaarden zijn vervuld, zodat het hof op dit verzoek moet beslissen. Voor zover Arsenius heeft aangevoerd (in reactie op het tegenverzoek van de Gemeente) dat zij op die manier een instantie mist en dat dit in strijd is met een goede procesorde [1] , miskent zij hiermee haar eigen verzoek. Bovendien bestaat er geen absoluut recht op behandeling in twee instanties.
6.6
Het hof stelt voorop dat de verzoekschriftprocedure een met voldoende waarborgen omklede procedure is waarin voorvragen naar de rechtsgeldigheid van de opzegging wel degelijk kunnen worden beantwoord. [2] Inmiddels staat vast dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Verder stelt het hof vast dat de Gemeente de voor opzegging geldende formaliteiten in acht heeft genomen en dat bij dit type bedrijfsruimte geen specifieke opzeggingsgronden gelden.
6.7
Arsenius betoogt dat desondanks de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat deze in de gegeven omstandigheden (kort gezegd geen rekening houden met de grote investeringen door Arsenius, het niet respecteren van een koopoptie en het niet geven van mededingingsruimte bij verkrijging van het gehuurde) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en/of in strijd met de abbb.
6.8
Het hof laat in het midden of en zo ja in welke mate deze omstandigheden vaststaan en aan de Gemeente zijn tegen te werpen. In het bevestigende geval dient dit zich op te lossen in vervangende schadevergoeding. Het tast de rechtsgeldigheid van de opzegging niet aan. Dit betekent dat het (subsidiaire) verzoek van Arsenius om haar niet-ontvankelijk te verklaren omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, zal worden afgewezen.
6.9
De Gemeente heeft nog opgemerkt (12 pleitnota) dat de beslissing ‘gewoon’ uitvoerbaar bij voorraad zou moeten worden verklaard omdat geen sprake is van woonruimte. Het hof zal dit niet doen. Voor zover het om een
vorderingvan deze strekking gaat, is deze in strijd met de twee conclusieleer pas bij de mondelinge behandeling (en niet bij beroepschrift), dus te laat, gedaan. Bovendien is er geen belang. Het gaat immers niet om een veroordeling die door de Gemeente kan worden geëxecuteerd. Het hof beslist in deze procedure alleen over de verlenging van de ontruimingstermijn en stelt daarbij niet het tijdstip van ontruiming vast.
vorderingvan deze strekking gaat, is deze in strijd met de twee conclusieleer pas bij de mondelinge behandeling (en niet bij beroepschrift), dus te laat, gedaan. Bovendien is er geen belang. Het gaat immers niet om een veroordeling die door de Gemeente kan worden geëxecuteerd. Het hof beslist in deze procedure alleen over de verlenging van de ontruimingstermijn en stelt daarbij niet het tijdstip van ontruiming vast.
7.Conclusie en slot
7.1 1)
1) De Gemeente is ontvankelijk in haar hoger beroep. Het hof zal de verlengde ontruimingstermijn in dit tweede verlengingsverzoek begrenzen tot 1 februari 2022.
2) De geformuleerde voorwaarden zijn, gelet op het voorgaande, niet meer aan de orde.
3) De (subsidiaire) vordering van Arsenius, zoals omschreven in overweging 6.5, zal worden afgewezen.
4) De nadere vorderingen van de Gemeente zullen eveneens worden afgewezen.
2) De geformuleerde voorwaarden zijn, gelet op het voorgaande, niet meer aan de orde.
3) De (subsidiaire) vordering van Arsenius, zoals omschreven in overweging 6.5, zal worden afgewezen.
4) De nadere vorderingen van de Gemeente zullen eveneens worden afgewezen.
7.2
De bestreden beschikking zal worden vernietigd en beslist zal worden, zoals in het dictum zal worden vermeld.
7.3
Het hof zal de proceskosten compenseren omdat partijen over en weer gelden als deels in het ongelijk gesteld.
8.Beslissing
Het hof:
8.1
verklaart de Gemeente ontvankelijk in haar hoger beroep;
8.2
vernietigt de bestreden beschikking,
en opnieuw rechtdoende:
en opnieuw rechtdoende:
8.3
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden tot
1 februari 2022;
1 februari 2022;
8.4
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep moet dragen;
8.5
wijst af het door partijen meer of anders gevorderde.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en
P. van der Kolk-Nunes en getekend en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.
P. van der Kolk-Nunes en getekend en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.