Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/01041
Uitspraak van 13 december 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 8 september 2021, nummer ROT 20/680.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 685.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2019 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 48 aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.068.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 134 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 oktober 2022 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 november 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 2.250 m3 en als bouwjaar 1927. De woning heeft een garage. Voorts heeft de woning een schuur en een zomerhuisje, beide met bouwjaar 1960.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 685.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
Vergelijkingsobject:
Bouwjaar:
Inhoud
Grondoppervlakte:
Overige objectdelen:
Verkoopprijs:
Leveringsdatum:
[adres 2]
1910
1.235 m3
1.750 m2
garage,
dakkapel, berging, tuinhuis, overkapping, zwembad
€ 622.000
18 maart 2017
[adres 3]
1800
1.900 m3
2.140 m2
garage, berging, dakkapel
€ 1.000.000
13 januari 2017
[adres 4]
1795
2.520 m3
2.495 m2
garage, hobbykas
€ 705.000
16 januari 2018
2.3.
Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit en onderhoud bij de woning respectievelijk de factoren 2 en 3 zijn toegekend (waarbij 2 staat voor matig en 3 staat voor voldoende/gemiddeld). De woning heeft voor ligging een factor 1 (zeer slechte ligging). Voor ligging, kwaliteit en onderhoud heeft het vergelijkingsobject [adres 2] respectievelijk de factoren 3-3-4, [adres 3] de factoren 3-4-4 en [adres 4] de factoren 2-3-3, waarbij ‘2’ staat voor slecht, 3 staat voor voldoende/gemiddeld en ‘4’ staat voor goed.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. In bezwaar heeft eiser gevraagd om een matrix en de grondstaffel. Eiser betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft overgelegd en verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
3.1.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in ieder geval de door hem gehanteerde grondstaffel niet heeft overgelegd voordat de uitspraak op bezwaar is gedaan. Verweerder heeft in zoverre niet voldaan aan zijn verplichtingen volgend uit voornoemd arrest van de Hoge Raad. Dit leidt dit tot de conclusie dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. Bij het verweerschrift heeft verweerder de gevraagde informatie alsnog verstrekt, zodat artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht toepassing vindt.
4. De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem in het kader van het beroep opgestelde en overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 getaxeerd op € 685.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
7. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
Aan dit oordeel doet niet af dat verweerder in beroep is uitgegaan van andere vergelijkingsobjecten. Het staat verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de onder punt 5 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605).
7.1.
Eiser voert aan dat het zomerhuisje ernstig is verzakt en dat er scheuren zitten in de muren van de woning. Volgens eiser heeft verweerder hier niet voldoende rekening mee gehouden. Anders dan eiser stelt is de rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden door aan het onderdeel ‘kwaliteit’ voor het woongedeelte en de onderdelen ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ voor het zomerhuisje een factor ‘2’ (matig) toe te passen. Voor zover eiser stelt dat factor ‘2’ te hoog is, is de rechtbank van oordeel dat eiser dit niet aannemelijk heeft gemaakt.
7.2.
Eiser stelt verder dat geen rekening is gehouden met het verslechterde uitzicht, de aantasting van de karakteristiek van het gebied en de kans op een ramp/gevaarzetting door de bouw van het gascompressorstation. Verweerder stelt, dat met de slechtere ligging rekening is gehouden in de vorm van een waardering met ‘1’ die is vertaald in een lagere grondprijs voor de onroerende zaak dan bij de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft onbetwist verklaard dat het gascompressorstation zich op 700 meter afstand bevindt van de onroerende zaak. Met de genoemde omstandigheden – zo daar al sprake van is – heeft verweerder voldoende rekening gehouden door een factor ‘1’ aan de ligging van de onroerende zaak toe te kennen. De rechtbank merkt daarbij op dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , net als de onroerende zaak, zijn gelegen in de buurt van het gascompressorstation; de voornoemde omstandigheden zijn dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Voorts is de grondprijs van de onroerende zaak (€ 19,-) lager gewaardeerd dan die van de vergelijkingsobjecten (een gemiddelde m²-prijs van € 88,-). Dat is een aanzienlijk verschil, dat in dit verband voldoende groot is, ook na correctie volgens de door de gemeente voor grondwaardering gehanteerde staffel. Aan dit oordeel doet niet af eisers stellingen dat – wat daar verder ook van zij – een deel van de grond als weiland wordt gebruikt en dat weliswaar uit de door de gemeente overgelegde grafiek blijkt dat de grondprijs lager wordt als de oppervlakte groter wordt, maar dat inzicht in de toepassing ervan op het perceel van eiser ontbreekt.
7.3.
Eiser betoogt dat een deel van de boerderij, de deel, niet bewoonbaar is omdat deze is afgewerkt als schuur. Verweerder heeft de deel volgens eiser daarom ten onrechte aan het woongedeelte toegerekend. Verweerder stelt daar bij de waardering rekening mee te hebben gehouden. De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht maakt de rechtbank op dat de deel niet als woning is afgewerkt en dus niet is voorzien van isolatie of verwarming en dat vloer is belegd met stoeptegels. De in het taxatierapport gehanteerde m³-prijs van het woongedeelte (€ 181,-) ligt lager dan de gemiddelde m³-prijs van het woongedeelte van de vergelijkingsobjecten (€ 336,-). Deze marge van € 155,- is (bij een inhoud van 2.250 m3) groot genoeg om de aanpassingen aan de deel aan te brengen die nodig zijn voor bewoning. Daarmee is de waarde ook in dit opzicht niet te hoog vastgesteld.
8. De rechtbank is aldus van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Gelet op punt 3.1 ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op (in totaal) € 1.068,-:
- € 1.068,- € 1.068,- voor de beroepsprocedure: 2 [1x indienen beroepschrift en 1x verschijnen ter zitting] x € 534,- x 1 (wegingsfactor);”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 521.000, subsidiair op € 596.000 en meer subsidiair op € 646.000, steeds met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, dan wel een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport met bijbehorende matrix en grondstaffel overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van de drie vergelijkingsobjecten opgenomen (zie 2.2). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.3.
Het Hof overweegt dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. Het Hof toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
5.4.
De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 685.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het object op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
5.5.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.6.
Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, de matrix en de grondstaffel ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoen niet aan deze eisen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
5.6.1.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de waarde van de woning is bepaald op basis van de methode van modelmatige waardebepaling. Hiervan is echter geen nadere onderbouwing verstrekt.
5.6.2.
De door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix bevat de gegevens van de vergelijkingsobjecten, waarbij zogenoemde KOL-factoren zijn gehanteerd. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar aangaande de matrix toegelicht dat ‘kwaliteit’ (K) wordt gecorrigeerd met 10% per punt en ‘onderhoud’ (O) met 5%. Met betrekking tot de omvang van de objecten is volgens de Heffingsambtenaar uitgegaan van de stelregel dat een correctie van 1% van de kubiekemeterprijs plaatsvindt voor elke 2% dat een object groter/kleiner is. De matrix maakt echter op geen enkele wijze inzichtelijk hoe de waarde van de woning met inachtneming van deze factoren is herleid uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten.
5.6.3.
Voor wat betreft de factor ligging (L) geldt dat de grondstaffel een grafiek betreft zonder enige toelichting op de formule die daaraan ten grondslag ligt. Onduidelijk is verder hoe bij de bepaling van de waarde van de grond rekening is gehouden met de liggingsfactoren van de woning. De matrix en de grondstaffel maken dus ook niet inzichtelijk op welke wijze de waarde van de grond is herleid.
5.6.4.
Met de matrix, de grondstaffel en de toelichting van de Heffingsambtenaar ter zitting is onvoldoende inzicht gegeven in de onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en de daarbij gemaakte aannames en keuzes. Anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, maakt de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de KOL-factoren alle een hogere waarde hebben dan de woning, voormeld oordeel niet anders. Deze enkele omstandigheid betekent namelijk niet dat inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van de woning is herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en kan dus niet worden beoordeeld of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.7.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
5.8.
Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane waarden evenmin aannemelijk zijn gemaakt. Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van primair € 521.000 wordt het verkoopcijfer van het object [adres 5] (€ 500.000) aangedragen. Dit object is op 14 maart 2020 verkocht. Aangezien deze verkoop ruim twee jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is het verkoopcijfer van [adres 5] onbruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De door belanghebbende subsidiair bepleite waarde van € 596.000 is gebaseerd op de door hem overgelegde matrix, waarin ook het verkoopcijfer van het object [adres 5] is opgenomen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is dit verkoopcijfer niet bruikbaar. Aangezien de twee overige door belanghebbende in de matrix aangedragen objecten een hogere gecorrigeerde transactieprijs hebben, kan de matrix niet dienen ter onderbouwing van het subsidiaire standpunt van belanghebbende. De meer subsidiair verzochte waarde van € 646.000 acht het Hof evenmin aannemelijk gemaakt, aangezien deze waarde niet aan de hand van marktgegevens is vastgesteld, maar louter een rekenkundige exercitie betreft.
5.9.
Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 600.000.
5.10.
Gelet op het voorgaande behoeft de grief omtrent het zorgvuldigheidsbeginsel geen behandeling.
5.11.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.056, berekend als volgt: € 538 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 269 x 1 (gewicht van de zaak) en € 1.518 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 759 x 1 (gewicht van de zaak).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 134 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen ten aanzien van de vergoeding van proceskosten en griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 600.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.056 en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in het griffierecht tot een bedrag van € 134.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 13 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.