Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.288.394/01
Zaaknummer rechtbank : 7989187 RL EXPL 19-19328
Arrest van 19 april 2022
in de zaak van
1.de maatschap naar burgerlijk recht Stal [appellant 1],
gevestigd te [plaats],
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
wonende te [woonplaats 2]
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonende te [woonplaats 2],
4.
[appellant 4],
[appellant 4],
wonende te [woonplaats 2],
5.
[appellant 5],
[appellant 5],
wonende te [woonplaats 2],
appellanten in het principaal hoger beroep,
verweerders in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: [appellant 1] c.s. (meervoud),
advocaat: mr. Reidsma te Den Haag,
tegen
[verweerster] Holding B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
verweerster in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: [verweerster],
advocaat: mr. P.J. de Groen te Sassenheim.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een overeenkomst van huurkoop met betrekking tot een in [plaats] gelegen perceel met paardenstallen en een bedrijfswoning. Centraal staan de vragen of de huurverkoper gerechtigd was de overeenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming te ontbinden, of contractuele boetes zijn verbeurd en op welke wijze de ontbonden overeenkomst financieel moet worden afgewikkeld.
2.Procesverloop
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag;
- de tussen partijen gewezen vonnissen van 11 maart 2020, 29 april 2020 en 23 september 2020;
- de dagvaarding in hoger beroep van 10 november 2020 van [appellant 1] c.s.;
- de memorie van grieven van [appellant 1] c.s. met bijlagen;
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [verweerster], met bijlagen;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellant 1] c.s., met bijlagen,
- de bijlagen 46 tot en met 52 van [verweerster], de brief ingekomen bij bericht van
7 februari 2022 van [verweerster] en de bijlagen 74 tot en met 77 van [appellant 1] c.s., alle overgelegd voor de hierna vermelde zitting.
2.2
Op 21 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feiten
3.1
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 11 maart 2020 onder 2 feiten vastgesteld.
Grief 1in principaal hoger beroep keert zich tegen een deel van deze feitenvaststelling. Het hof zal hierna het onbetwiste deel van de door de rechtbank vastgestelde feiten opnemen, evenals enkele door [appellant 1] c.s. in hoger beroep aangevoerde aanvullende onbetwiste feiten, voor zover deze voor de beslissing van belang (kunnen) zijn.
Grief 1in principaal hoger beroep keert zich tegen een deel van deze feitenvaststelling. Het hof zal hierna het onbetwiste deel van de door de rechtbank vastgestelde feiten opnemen, evenals enkele door [appellant 1] c.s. in hoger beroep aangevoerde aanvullende onbetwiste feiten, voor zover deze voor de beslissing van belang (kunnen) zijn.
Het hof gaat daarmee in hoger beroep uit van het volgende.
3.2
Stal [appellant 1] drijft een onderneming die zich volgens het uittreksel van de Kamer
van Koophandel onder meer bezig houdt met het fokken, houden en stallen van paarden.
3.3
[appellante 2], [appellant 3], [appellant 4] en [appellant 5] huurden sinds januari 2013 de percelen grond en de daarop gelegen boerderijen aan de [adres 1] van Ruigekant Holding B.V. (hierna: Ruigekant).
3.4
De heer [betrokkene] (DGA van Ruigekant) heeft [appellant 1] c.s. (namens Ruigekant) in 2017 laten weten dat hij de boerderijen wilde verkopen. [betrokkene] heeft toen ook geïnformeerd bij [appellant 1] c.s. of zij interesse hadden om de boerderijen te kopen. [appellant 1] c.s. hebben hier positief op gereageerd en daarna geprobeerd om hiervoor een financiering te verkrijgen. Daarin zijn zij niet geslaagd. [appellant 4] heeft vervolgens met [X] (de zoon van [DGA van verweerster]) gesproken. [X] heeft [appellant 4] geadviseerd om te praten met [DGA van verweerster] (DGA van [verweerster]).
[DGA van verweerster] heeft [appellant 1] c.s. te kennen gegeven dat hij hen geen hypothecaire lening wilde verstrekken, maar wel een huurkoopovereenkomst met [appellant 1] c.s. wilde sluiten.
3.6
Tussen Ruigekant en [verweerster] is begin mei 2018 een koopovereenkomst gesloten, waarbij de eigendom van de hiervoor besproken percelen en de boerderijen aan [verweerster] werd overgedragen. In die koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen met de strekking dat [verweerster] met [appellant 1] c.s. vóór of uiterlijk op 18 mei 2018 een
huurkoopovereenkomst sluit
3.7
Na het sluiten van die koopovereenkomst hebben (de gemachtigden van) [verweerster] en
[appellant 1] c.s. onderhandeld over het sluiten van een huurkoopovereenkomst tussen hen met betrekking tot de percelen en boerderijen. In het (eerste) concept van de
huurkoopovereenkomst is in artikel 4.2 bepaald dat de (totale) koopprijs
€ 1.256.600,- bedraagt. Daarnaast is in dat concept opgenomen dat € 256.600,- van de koopprijs vijf werkdagen voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurkoop-overeenkomst aan [verweerster] moet zijn betaald.
3.8
Op 16 mei 2018 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [appellant 1] c.s. een e-mail
verzonden aan (de gemachtigde van) [verweerster]. Daarin staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…)
1 Maatschap [appellant 1] legt als eigen geld in het geldbedrag ad € 260.000,-. Dit geld is afkomstig van de verkoop van de privéwoning van [appellant 3] en wordt ingelegd zodra de verkoop van deze woning heeft plaatsgevonden en de koopsom door [appellant 3] is ontvangen. Deze vorm van inbreng is door cliënten reeds met de [DGA van verweerster] persoonlijk besproken. (…)”.
Als antwoord op deze e-mail heeft de gemachtigde van [verweerster] het volgende, voor zover relevant, geschreven:
“(…)
1) Niet acceptabel om de eerste termijn ad € 260.600, 00 pas op een onzeker moment na 1 juni aanstaande te betalen. De [DGA van verweerster] zou als uiterste nog bereid zijn om deze termijn (...) uit te lenen (...) met dien verstande dat (...) het geleende bedrag (...) volledig uiterlijk op 31 december 2018 betaald moet zijn.
Wat de [DGA van verweerster] betreft is het nu kiezen of delen. (…)”
3.9
Op 18 mei 2018 heeft [verweerster] een e-mail verzonden aan (onder ander) [appellante 2]
. Daarin is onder andere het volgende te lezen:
“(...) Gezien dat de € 260.600,- nog niet beschikbaar is waardoor het risico veel groter geworden is wil ik het hele bedrag financieren voor 6% (€ 1.260.600,-)
Als de € 260.600,- gestort zijn gaat de rente terug naar 5%.”
3.1
Diezelfde dag hebben partijen een huurkoopovereenkomst gesloten. In de
huurkoopovereenkomst zijn de volgende (relevante) bepalingen opgenomen:
“(…)
1. Het object van de huurkoop, bestemming
1.2
Stal [appellant 1] handelt te dezen niet als consument maar alg ondernemer. Stal [appellant 1] verklaart ermee bekend te zijn dat de boerderij, onderdeel van de Boerderij met grond, uitsluitend bedoeld is als bedrijfswoning en dat het zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [verweerster] niet is toegestaan die woning te laten bewonen, betaald of onbetaald, door middel van verhuur of een andere wijze van ingebruikneming, dan aan personen voor wie het in verband met hun firnctie in de onderneming van Stal [appellant 1] noodzakelijk is om in de onmiddellijke nabijheid van de onderneming te wonen.
1.3
Het in huurkoop genomene heeft thans de bestemming paardenhouderij. (...)
4. Huurkoopprijs, omzetbelasting, huurkoopprijsaanpassing, betalingsverplichting, Betaalperiode
4.1
De huurkoopprijs bevat twee elementen, enerzijds de koopprijs en anderzijds de
verschuldigde rente.
4.2
De koopprijs is €1.200.000,00, vermeerderd met de transactiekosten, inclusief kosten opstellen huurkoopovereenkomst, kosten rechtsbijstand en acties jegens de vorige eigenaar van de boerderij met grond ad € 60.600, is € 1.260.600,00 en dient als volgt te worden voldaan door Stal [appellant 1]: dit bedrag, vermeerderd met een rente ad 6 % (zes procent) per jaar, dient door Stal [appellant 1] in maandelijkse termijnen aan [verweerster] worden betaald vanaf de ingangsdatum als bedoeld in artikel 2, welke maandelijkse termijnen bevattende enerzijds één driehonderdste deel van € 1.260.600 en anderzijds de per die maand hierop verschuldigde rente over het nog onbetaald gelaten deel van de koopsom, waarbij iedere maand en steeds bij vooruitbetaling moet worden betaald.
4.3
Stal [appellant 1] is gehouden van het bedrag genoemd in lid 2 ad €1.260.600 een deel, namelijk € 260.600,00, vervroegd als eerste termijn aan [verweerster] te betalen en wel uiterlijk op 31 december 2018. Indien en zodra dit bedrag betaald is, is Stal [appellant 1] over het restant van de koopsom een rente van 5% (vijf procent) per jaar verschuldigd, in zoverre in afwijking van het bepaalde in lid 2. Het bepaalde in lid 2 blijft overigens van toepassing.
(…)
4.5
Voorts geldt dat de koopsom voor wat betreft het bedrag van € 260.600, alsmede alle dan nog niet betaalde rente hierover, volledig opeisbaar is op 31 december 2018 en dat bij gebreke van tijdige en volledige betaling van dit bedrag het bepaalde in artikel 6.4 van toepassing is, met als gevolg dat [verweerster] de mogelijkheid heeft de huurkoopovereenkomst te ontbinden en Stal [appellant 1] alsdan ook de overeengekomen boete verschuldigd is.
(…)
6. Betaling, boetebepaling en verzuim
6.1
De betaling van de huurkoopprijs en van al hetgeen verder krachtens de onderhavige huurkoopovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke Stal [appellant 1] op [verweerster] heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door [verweerster] op te geven rekening.
6.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurkoopovereenkomst door Stal [appellant 1]
verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Stal [appellant 1] aan [verweerster] van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)
6.4
Onverminderd het bepaalde in lid 2 heeft [verweerster] de bevoegdheid om in geval a) Stal [appellant 1] drie keer of méér in verzuim is (geweest) met de betaling van de huurkoopprijs en/of van al hetgeen verder krachtens de onderhavige huurkoopovereenkomst aan [verweerster] is verschuldigd, ongeacht of het drie opeenvolgende of één of meer afzonderlijke situaties van verzuim betreft, of b) Stal [appellant 1] de geldlening van €260.600,00 (plus eventuele verschuldigde rente hierover) zoals bepaald in artikel 4.3, de overeenkomst middels een buitengerechtelijke schriftelijke verklaring te ontbinden. In het geval de overeenkomst aldus
wordt ontbonden dient Stal [appellant 1] de boerderij met grond te ontruimen met al het hare en de haren, de boerderij met grond leeg en in goede staat aan [verweerster] ter beschikking te stellen en is Stal [appellant 1] aan [verweerster] een boete verschuldigd in verband met de aldus tot stand gekomen voortijdige beëindiging van de huurkoopovereenkomst. De boete bedraagt 20% (twintig procent) van het bedrag van de aan [verweerster] verschuldigde: huurkoopprijs voor zover die per datum ontbinding nog verschuldigd zou zijn indien de ontbinding niet zou hebben plaatsgevonden indien de ontbinding gedurende de eerste vijfjaar van de overeenkomst plaats vindt en 15% (vijftien procent) indien de ontbinding na de eerste vijfjaar van de overeenkomstplaats vindt. Voorbeeld: bij ontbinding per 1 januari 2033 is Stal [appellant 1] 15% verschuldigd van € 410.000,95 (zie bijlage 1). (…)”.
3.11
Op 15 juni 2018 heeft de overdracht van de percelen grond en de boerderijen van
Ruigekant aan [verweerster] plaatsgevonden. [verweerster] is op dat moment eigenaar geworden.
3.12
Op 31 december 2018 heeft [DGA van verweerster] aan [appellante 2] de volgende mail gestuurd.
“Goedemorgen [appellante 2]
In het huurkoop contract zijn wij overeengekomen dat [appellant 1] € 260.600,00 aflost voor 31-12-2018. Kan jij laten weten of dit lukt. Hoor graag. (…)”
Hierop heeft [appellante 2] per een e-mail het volgende geantwoord:
“Beste [DGA van verweerster], kunnen een gedeelte betalen is het mogelijk over het restant een afspraak te maken binnenkort! (…)”
Op deze e-mail heeft [verweerster] het volgende geantwoord:
“(…) Als het niet mogelijk is het hele bedrag te voldoen dan blijft de rente 6%.
Zodra het mogelijk is om de aflossing van € 260.600,00 te doen gaat de rente naar 5%, Ik hoop dat jullie je hierin kunnen vinden. Alvast een prettige jaarwisseling toegewenst.”
3.13
Op 20 juni 2019 heeft de gemachtigde van [verweerster] een brief verzonden aan
gedaagden. In de brief is het volgende, voor zover relevant, te lezen:
“(...)
Geachte mevrouw en heren [appellant 1],
(…)
Krachtens de huurkoopovereenkomst diende u een bedrag van € 260.600,00 uiterlijk op 1 december 2018 te betalen. U hebt dit bedrag niet betaald. En u was derhalve vanaf 1 januari 2019 in verzuim, zonder noodzaak van ingebrekestelling. Daarnaast is gebleken dat u de periodieke betalingen voor de maanden maart, april, mei en juni 2019, (...), niet tijdig heeft betaald (...)
Indien en voor zover nog vereist verzoek en sommeer ik u om hetgeen u achterstallig bent, vermeerderd met de hieronder vermelde boetes, ten spoedigste maar uiterlijk binnen twee weken na heden alsnog te voldoen. Ik wijs erop dat cliënte niet verplicht is om u een extra mogelijkheid te geven om alsnog het ontbrekende bedrag te voldoen, maar dat cliënte u graag een uiterste mogelijkheid wil geven om uw verplichtingen alsnog na te komen. Mocht u niet binnen twee weken na heden, derhalveuiterlijk op 4 juli 2019, alsnog het volledige hieronder vermelde bedrag betaald te hebben, en wel op de u bekende rekening van cliënte, dan bent u niet alleen van rechtswege (dus: automatisch) nogmaals in verzuim maar staan
cliënte alle middelen open om op dit verzuim te reageren.
Krachtens het bepaalde in artikel 6 lid 2 van de huurkoopovereenkomst bent u ook boetes verschuldigd met de niet of niet-tijdige betaling. (…) Per saldo bent u thans derhalve € 32.472,00 aan boetes verschuldigd.
(…)
Hierdoor verzoek en sommeer ik u, voor zover nog vereist, om binnen twee weken genoemd bedrag van € 293.072,00 over te maken (…)
Ik wijs er met nadruk op dat cliënte op grond van het bepaalde in artikel 6.4 van de
huurkoopovereenkomst thans de bevoegdheid heeft, (...) de huurkoopovereenkomst middels een buitengerechtelijke schriftelijke verklaring te ontbinden. Indien het hierboven genoemde bedrag (...) niet binnen twee weken na heden is voldaan (..,), moet u er rekening mee houden dat de huurkoopovereenkomst zal worden ontbonden. (...)”
3.14
[appellant 1] c.s. hebben daarna op 3 juli 2019 verzocht om uitstel van betaling. Dit
uitstel is door [verweerster] niet geaccepteerd.
3.15
[verweerster] heeft op 4 juli 2019 (wederom) een brief verzonden aan [appellant 1] c.s.. In die
brief staat, voor zover relevant, het volgende:
“(...)
Met verwijzing naar mijn brief van 20 juni jl en de brieven gericht aan u en de telefoongesprekken gewisseld met u nadien bericht ik u hierdoor dat cliënte de
huurkoopovereenkomst ontbindt indien het opeisbare bedrag van € 260.600,00, met de betaling waarvan u in verzuim bent, niet heden zal zijn bijgeschreven op de u bekende bankrekening van cliënte.
(...)”
3.16
[appellant 1] c.s. hebben het hiervoor genoemde bedrag niet op 4 juli 2019 betaald aan
[verweerster]. [appellante 2] heeft op 4 juli 2019 aan de gemachtigde van [verweerster] nog de volgende email gestuurd:
“(…) Hierbij doe ik u een e-mailbericht van 31.12.2018 van de [DGA van verweerster] toekomen. Hierin geeft de [DGA van verweerster] aan dat zodra het mogelijk is om de aflossing van € 260.600,-- te doen de rente naar 5% gaat. Wij betalen nu een rente van 6%. Na dit schrijven is er nooit een aanmaning gestuurd. Wij hebben geen achterstand in de maandelijkse betalingen. (…) Wij doen ons uiterste best het bedrag van € 260.600,-- voor 31 juli 2019 over te maken. (…)”
3.17
In een vervolgbrief heeft [verweerster] [appellant 1] c.s. uitgenodigd voor een gesprek om
afspraken te maken over de praktische afwikkeling van de huurkoopovereenkomst. Dit gesprek heeft op 16 juli 2019 plaatsgevonden. De gemachtigde van [verweerster] heeft gedaagden daarna een brief met een verslag verzonden. In die brief staat dat [appellant 1] c.s. de ontbinding van de huurkoopovereenkomst accepteren. Ook is in de brief te lezen dat partijen afspraken hebben gemaakt over de gevolgen van de ontbinding. [appellant 1] c.s. hebben vervolgens op 18 juli 2019 een e-mail verzonden aan [verweerster] en aan [verweerster] te kennen gegeven dat zij het niet eens zijn met de inhoud van de hiervoor besproken brief en dat gedaagden zich tot een advocaat hebben gewend.
3.18
Op 2 augustus 2019 heeft de gemachtigde van [appellant 1] c.s. een brief verzonden aan
[verweerster]. In die brief stellen [appellant 1] c.s. zich op het standpunt dat er geen sprake is van een betalingsachterstand omdat het bedrag van € 260.600,- niet opeisbaar was en dat de ontbinding daarom niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
3.19
[verweerster] heeft op 23, 28 en 30 augustus 2019 (conservatoir) beslag gelegd op alle
bankrekeningen van [appellant 1] c.s..
4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank/kantonrechter
4.1
[verweerster] heeft [appellant 1] c.s. gedagvaard en, na wijziging van eis, gevorderd dat, samengevat, [appellant 1] c.s. wordt bevolen het perceel te ontruimen en, hoofdelijk, worden veroordeeld tot betaling van € 273.820,- ter zake van contractuele boetes, € 3.500,- voor buitengerechtelijke incassokosten en € 78.000,- aan gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding van de huurkoopovereenkomst, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten.
4.2
[appellant 1] c.s. hebben op hun beurt gevorderd in reconventie, eveneens na wijziging van eis, dat alle ten laste van [appellant 1] c.s. gelegde beslagen worden opgeheven, voor recht wordt verklaard dat [verweerster] aansprakelijk is voor de door [appellant 1] c.s. als gevolg van de beslaglegging geleden schade, [verweerster] wordt veroordeeld mee te werken aan de notariele vastlegging van de huurkoopovereenkomst en wordt veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 217.951,66, met veroordeling van [verweerster] in de kosten van de procedure.
4.3
De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen grotendeels toegewezen, de vorderingen in reconventie afgewezen en [appellant 1] c.s. in de kosten van de procedure in conventie en reconventie veroordeeld.
5.Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
[appellant 1] c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het de vonnissen van 11 maart en 23 september 2020. Zij hebben verschillende grieven tegen deze vonnissen aangevoerd. [appellant 1] c.s. vorderen dat het hof de vorderingen in conventie zal afwijzen en in reconventie, samengevat, voor recht zal verklaren dat [verweerster] aansprakelijk is voor de door [appellant 1] c.s. geleden schade, [verweerster] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen door [appellant 1] c.s. op grond van de vonnissen is betaald, [verweerster] zal veroordelen mee te werken aan de vastlegging van de huurkoopovereenkomst en [verweerster] zal veroordelen in de kosten van de procedure.
5.1
[verweerster] vordert in het incidenteel hoger beroep dat het eindvonnis wordt vernietigd voor zover daarin de contractuele boete is gematigd en de vonnissen voor het overige worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de kosten van het hoger beroep.
6.Beoordeling door het hof
In het principaal hoger beroep
Verplichting om uiterlijk 31 december 2018 € 260.600,- te betalen?
6.1
De
grieven 2 en 3keren zich tegen het oordeel van de kantonrechter (rov. 4.3 tot en met 4.8) dat partijen op 18 mei 2018 zijn overeengekomen dat [appellant 1] c.s. uiterlijk 31 december 2018 een bedrag van € 260.600,- aan [verweerster] moesten voldoen. Het hof overweegt hierover als volgt.
grieven 2 en 3keren zich tegen het oordeel van de kantonrechter (rov. 4.3 tot en met 4.8) dat partijen op 18 mei 2018 zijn overeengekomen dat [appellant 1] c.s. uiterlijk 31 december 2018 een bedrag van € 260.600,- aan [verweerster] moesten voldoen. Het hof overweegt hierover als volgt.
6.2
De kantonrechter heeft in het vonnis van 11 maart 2020 onder 4.4 de regels voor de uitleg van overeenkomsten vooropgesteld die van belang zijn voor de onderhavige zaak. Deze komen, samengevat, erop neer dat het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen afhangt van de betekenis die zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bewoordingen van de overeenkomst mochten toekennen, waarbij een rol kan spelen dat de overeenkomst het resultaat is van onderhandelingen en partijen zijn bijgestaan door ter zake deskundige personen.
6.3
In dit geval vermeldt de overeenkomst onder 4.3 dat een bedrag van € 260.600,- vervroegd als eerste termijn uiterlijk op 31 december 2018 aan [verweerster] moet zijn betaald. Art. 4.5 bepaalt dat dit bedrag per 31 december 2018 volledig opeisbaar is en [verweerster] bij niet tijdige betaling gerechtigd is de huurkoopovereenkomst te ontbinden en [appellant 1] c.s. de in art. 6.2 van de overeenkomst genoemde boete verschuldigd zijn.
6.4
[appellant 1] c.s. hebben niet (voldoende) betwist dat de achtergrond van deze bepalingen erin is gelegen dat partijen aanvankelijk ervan uitgingen dat [appellant 1] c.s. meteen bij het aangaan van de huurkoopovereenkomst € 260.600 zouden voldoen zodat [verweerster] niet de gehele koopsom zou financieren. Zoals in de namens [appellant 1] c.s. verstuurde e-mail van 16 mei 2018 is vermeld, zouden zij dit bedrag, zoals al met [verweerster] was besproken, uit de opbrengst van de verkoop van de woning van [appellant 3] voldoen. Toen [appellant 1] c.s. vervolgens meedeelden dat die verkoop vertraging opliep, heeft [verweerster] op 16 mei 2018 voorgesteld de hele koopsom te financieren tegen 6% totdat het bedrag alsnog betaald werd, waarna de onder 6.3 bedoelde bepalingen in de overeenkomst zijn opgenomen. Daarbij heeft [verweerster] benadrukt dat het niet acceptabel was de eerste termijn van
€ 260.000,- pas op een onzeker moment in de toekomst te betalen en is de datum van 31 december 2018 als uiterste termijn voor de betaling genoemd.
6.5
Tegen deze achtergrond en gelet op de duidelijke bewoordingen van de art. 4.3 en 4.5, in het bijzonder de in de overeenkomst uitdrukkelijk genoemde termijn en de uitdrukkelijk benoemde – zwaarwegende – gevolgen van een overschrijding daarvan, mochten [appellant 1] c.s. aan de tweede zin van artikel 4.5 (
“indien en zodra dit bedrag betaald is, is Stal [appellant 1] over het restant van de koopsom een rente van 5% verschuldigd”) niet het vertrouwen ontlenen dat zij (desondanks) ook later dan 31 december 2018 zouden kunnen betalen met het enkele gevolg dat dan de hogere rente van 6% langer zou doorlopen. De door hen aangehaalde e-mail van 18 mei 2018 (hiervoor weergegeven onder 3.9) maakt dit niet anders. Zoals hiervoor al is opgemerkt, was namelijk daarvoor, op 16 mei 2018, namens [verweerster] al aan (de gemachtigde van) [appellant 1] c.s. meegedeeld dat voor [verweerster] niet acceptabel was dat de termijn van € 260.600 pas op een onzeker moment na 1 juni 2018 zou worden betaald en dat dit bedrag uiterlijk 31 december 2018 zou moeten zijn voldaan. Uit deze e-mailcorrespondentie blijkt ook dat de betalingstermijn al voorwerp van gesprek was toen [appellant 1] c.s. rechtskundig werden bijgestaan, dit nog naast het gegeven dat [verweerster] ook (voldoende) heeft betwist de stelling van [appellant 1] c.s. dat dit laatste ten tijde van de contractsluiting niet langer het geval zou zijn geweest. Ook indien, zoals [appellant 1] c.s. aanvoeren en te bewijzen hebben aangeboden, ‘in de gesprekken tussen [DGA van verweerster] en [appellant 4]’ de hiervoor genoemde verplichting ‘nimmer op die wijze naar voren is gebracht’, laat dat onverlet dat dit in de tussen (de gemachtigden van) partijen gevoerde correspondentie wel degelijk is gebeurd en die verplichting vervolgens in de schriftelijke overeenkomst ook uitdrukkelijk is opgenomen. Het hof gaat aan het desbetreffende bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. dan ook als onvoldoende concreet en niet ter zake dienend voorbij.
“indien en zodra dit bedrag betaald is, is Stal [appellant 1] over het restant van de koopsom een rente van 5% verschuldigd”) niet het vertrouwen ontlenen dat zij (desondanks) ook later dan 31 december 2018 zouden kunnen betalen met het enkele gevolg dat dan de hogere rente van 6% langer zou doorlopen. De door hen aangehaalde e-mail van 18 mei 2018 (hiervoor weergegeven onder 3.9) maakt dit niet anders. Zoals hiervoor al is opgemerkt, was namelijk daarvoor, op 16 mei 2018, namens [verweerster] al aan (de gemachtigde van) [appellant 1] c.s. meegedeeld dat voor [verweerster] niet acceptabel was dat de termijn van € 260.600 pas op een onzeker moment na 1 juni 2018 zou worden betaald en dat dit bedrag uiterlijk 31 december 2018 zou moeten zijn voldaan. Uit deze e-mailcorrespondentie blijkt ook dat de betalingstermijn al voorwerp van gesprek was toen [appellant 1] c.s. rechtskundig werden bijgestaan, dit nog naast het gegeven dat [verweerster] ook (voldoende) heeft betwist de stelling van [appellant 1] c.s. dat dit laatste ten tijde van de contractsluiting niet langer het geval zou zijn geweest. Ook indien, zoals [appellant 1] c.s. aanvoeren en te bewijzen hebben aangeboden, ‘in de gesprekken tussen [DGA van verweerster] en [appellant 4]’ de hiervoor genoemde verplichting ‘nimmer op die wijze naar voren is gebracht’, laat dat onverlet dat dit in de tussen (de gemachtigden van) partijen gevoerde correspondentie wel degelijk is gebeurd en die verplichting vervolgens in de schriftelijke overeenkomst ook uitdrukkelijk is opgenomen. Het hof gaat aan het desbetreffende bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. dan ook als onvoldoende concreet en niet ter zake dienend voorbij.
6.6
[appellant 1] c.s. kunnen verder niet worden gevolgd in hun (kennelijke) stelling dat [verweerster] uit de tijdsdruk waaronder de overeenkomst tot stand kwam had moeten begrijpen dat [appellant 1] c.s. zich niet (voldoende) realiseerden waartoe zij zich verplichtten. Allereerst was de tijdsdruk waaronder de overeenkomst uiteindelijk tot stand is gekomen niet het veroorzaakt doordat Ruigekant ([betrokkene]) had bedongen de financiering binnen 7 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst, en daarmee voor 18 mei 2018, rond moest zijn. [appellant 1] c.s. berichtten [verweerster] op 16 mei 2018 dat zij het bedrag van
€ 260.600,- door vertraging van de verkoop van de woning van [appellant 3] niet vóór het aangaan van de overeenkomst konden voldoen. Verder waren [appellant 1] c.s. voorzien van deskundige bijstand en was de verplichting om een deel van de koopsom meteen bij aanvang te betalen al langer onderwerp van de onderhandelingen. [appellant 1] c.s. dienden gelet op al het voorgaande dan ook redelijkerwijs te begrijpen – en [verweerster] mocht redelijkerwijs ervan uitgaan – dat zij zich door het aangaan van de overeenkomst van 18 mei 2018 verbonden uiterlijk 31 december 2018 het bedrag van € 260.600,- te voldoen.
Misbruik van omstandigheden?
6.7
Voor zover [appellant 1] c.s. zich in dit verband nog op misbruik van omstandigheden hebben willen beroepen, hebben zij daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Dat [verweerster] de overeenkomst zou zijn aangegaan met het vooropgezette plan het perceel zelf in eigendom te verwerven is niet komen vast te staan. [appellant 1] c.s. hebben zelf ook aangevoerd dat de overeenkomst voor hen financieel haalbaar was en dat zij pas later, door onvoorzien hogere kosten van de stalrenovatie, uitstel van betaling hebben moeten vragen. Dat [verweerster] de verplichting (conform een vooropgezet plan) onder tijdsdruk op de valreep er doorheen zou hebben gedrukt strookt al niet met het feit dat van aanvang af onderdeel van de besprekingen was dat [appellant 1] c.s. een deel van de koopsom meteen bij aanvang zouden voldoen. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat [verweerster] vóór 16 mei 2018 wist of moest begrijpen dat de verkoop van de woning van [appellant 3] vertraging zou oplopen en [verweerster] alsnog de gehele koopsom zou moeten financieren. Los van het voorgaande is niet (voldoende) weersproken gesteld dat [appellant 1] c.s. het perceel, zoals voorheen, hadden kunnen blijven huren en [verweerster] hen daar ook op heeft gewezen. De grieven 2 en 3 falen derhalve.
6.8
De
grieven 4 tot en met 23 en 31leggen aan het hof de vragen voor of na 18 mei 2018 van de huurkoopovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt over de betaling van het bedrag van € 260.600,-, [appellant 1] c.s. met de betaling van dat bedrag in verzuim zijn geraakt en of [verweerster] de huurkoopovereenkomst op 4 juli 2019 mocht ontbinden.
grieven 4 tot en met 23 en 31leggen aan het hof de vragen voor of na 18 mei 2018 van de huurkoopovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt over de betaling van het bedrag van € 260.600,-, [appellant 1] c.s. met de betaling van dat bedrag in verzuim zijn geraakt en of [verweerster] de huurkoopovereenkomst op 4 juli 2019 mocht ontbinden.
Zijn later afwijkende afspraken gemaakt over de betaling van het bedrag van € 260.600,-?
6.9
Volgens [appellant 1] c.s. is met tussenkomst van de zoon van [DGA van verweerster], [X], en op grond van op 31 december 2018 gewisselde e-mails, de overeenkomst gewijzigd waar het de betalingsverplichting van € 260.600 betreft. [appellant 3] en [appellant 4] zouden in aanwezigheid van meerdere getuigen hebben gezegd de € 260.600,- later te willen betalen vanwege de bouw van de stallen. [appellant 1] c.s. stellen – en bieden te bewijzen aan – dat [X] in aanwezigheid van diezelfde getuigen zou hebben gezegd dit met zijn vader te zullen bespreken en dat hij vervolgens na overleg met [DGA van verweerster] heeft gezegd dat zijn vader er geen problemen mee had en blij was dat het terrein werd opgeknapt. Gregor handelde daarbij als vertegenwoordiger dan wel als bode van zijn vader. Op grond van deze afspraak heeft [verweerster] ook geen factuur gestuurd voor de betaling van het bedrag van € 260.600,- en werd maandelijks een factuur voor de betaling van 6% rente over het restant van de huurkoopsom en de betaling van aflossing gestuurd. In de e-mailwisseling van 31 december 2018 tussen [appellante 2] en [DGA van verweerster] is dit alles ook weergegeven. Op grond van het toen door [DGA van verweerster] gestuurde antwoord mochten [appellant 1] c.s. erop vertrouwen dat zij pas hoefden te betalen zodra zij daartoe in staat waren. Omdat die voorwaarde ten tijde van de ingebrekestelling niet was vervuld, was de vordering nog niet opeisbaar en verkeerden zij nog niet in verzuim, aldus [appellant 1] c.s.
6.1
Het hof overweegt als volgt. Hiervoor is geoordeeld dat [appellant 1] c.s. zich in de op 18 mei 2018 gesloten overeenkomst jegens [verweerster] hebben verbonden uiterlijk 31 december 2018 een bedrag van € 260.600,- af te lossen. Aldus vormt het betoog van [appellant 1] c.s. dat aan hen uitstel was verleend voor de betaling van het bedrag van € 260.600,- in verband met de bouw van de stallen een beroep op een nadere (afwijkende) afspraak. De stelplicht en bewijslast van een dergelijke afwijkende afspraak, rusten op [appellant 1] c.s.
6.11
Vast staat dat [X] geen partij was bij de huurkoopovereenkomst en niet (formeel) bevoegd was om [verweerster] contractueel te binden. De door [appellant 1] c.s. gestelde feiten zijn ontoereikend om te kunnen oordelen dat zij niettemin gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een toereikende volmacht en dit aan [verweerster] kan worden toegerekend. Allereerst is enig toedoen (handelen of nalaten) van [verweerster] op grond waarvan zij mochten aannemen dat [X] bevoegd was namens [verweerster] bindende afspraken te maken, niet (voldoende) gesteld. Ook overigens wettigen de gestelde feiten en omstandigheden – waaronder met name de omstandigheid dat [X] in de desbetreffende periode kind aan huis zou zijn geweest bij de paardenhouderij van Stal [appellant 1] en goede verhoudingen tussen beide families als buren bestonden – niet de conclusie dat [verweerster] als onbevoegd vertegenwoordigde naar verkeersopvattingen het risico van een gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid dient te dragen (vgl. HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera); HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142 (Tamacht/Hodenius)). Dat [X] door [verweerster] (in verband met de overeenkomst) op een zodanige manier als bode werd gebruikt dat [appellant 1] c.s. ervan mochten uitgaan via hem met [verweerster] te kunnen communiceren, is evenmin komen vast te staan. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat [appellant 1] c.s. niet van de gestelde uitlatingen van [X] en diens vertegenwoordigingsbevoegdheid mochten uitgaan.
6.12
Dat [DGA van verweerster] vanuit zijn huis zou hebben kunnen zien dat nieuwe stallen werden gebouwd, maakt het voorgaande niet anders. Ook indien dit juist is, behoefde [verweerster] daaruit zonder nadere mededelingen van [appellant 1] c.s. nog niet te begrijpen dat de (tijdige) betaling van de aflossingstermijn van € 260.600,- daardoor gevaar liep. Daarbij komt nog dat is gesteld noch gebleken dat [verweerster] wist van de door [appellant 1] c.s. gestelde onvoorziene prijsverhoging van de bouw van de stallen, welke tegenvaller volgens hen de oorzaak van het gewenste betalingsuitstel is geweest.
6.13
Het hof volgt [appellant 1] c.s. evenmin in hun stelling dat [verweerster] uit het bedrijfsplan van Stal [appellant 1] had moeten begrijpen dat de opbrengst van de woning voor een groot deel aan nieuwbouw van de stallen zou worden uitgegeven en daarmee op voorhand zou vast staan dat betaling van het € 260.600,- niet haalbaar zou zijn. Allereerst heeft [verweerster] betwist het bedrijfsplan te hebben gezien. Voor zover het bedrijfsplan voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst zou zijn getoond en daarbij was vermeld dat de stallen zouden worden vernieuwd, laat dit onverlet dat [appellant 1] c.s. zich vervolgens hebben verbonden vóór 31 december 2018 het bedrag van € 260.600,- te voldoen. Bovendien geldt ook hier dat niet is komen vast te staan dat [DGA van verweerster] op de hoogte was van de tegenvallende kosten van de nieuwbouw van de stallen, hetgeen volgens [appellant 1] c.s. er de werkelijke oorzaak van was dat op 31 december 2018 niet het gehele bedrag kon worden betaald. De tegenvallende kosten komen daarom voor risico van [appellant 1] c.s. en gaan [verweerster] niet aan. Overigens hebben [appellant 1] c.s. geen duidelijke rechtsgevolgen verbonden aan deze stelling.
6.14
Pas op 31 december 2018 hebben [appellant 1] c.s. – op de door [DGA van verweerster] per e-mail gestelde vraag of het met de contractueel verplichte betaling ging lukken – aan [verweerster] meegedeeld dat zij toen niet in staat waren het gehele bedrag te voldoen en hebben zij gevraagd of over het restant afspraken konden worden gemaakt.
[verweerster] heeft hierop geantwoord
“als het niet mogelijk is het hele bedrag te voldoen dan blijft de rente 6%. Zodra het mogelijk is om de aflossing van € 260.600,- te doen gaat de rente naar 5%. Ik hoop dat jullie je hierin kunnen vinden.”
“als het niet mogelijk is het hele bedrag te voldoen dan blijft de rente 6%. Zodra het mogelijk is om de aflossing van € 260.600,- te doen gaat de rente naar 5%. Ik hoop dat jullie je hierin kunnen vinden.”
6.15
Naar het oordeel van het hof mochten [appellant 1] c.s. uit dit antwoord redelijkerwijs begrijpen dat zij van [verweerster] uitstel van betaling kregen waarbij tot het moment van betaling (zoals voorheen) de rente van 6% zou doorlopen. [appellant 1] c.s. mochten de bewoordingen van de e-mail (“ik hoop dat jullie je hierin kunnen vinden”) redelijkerwijs ook aldus opvatten dat hierin een van de overeenkomst afwijkend voorstel werd gedaan. Dat voorstel hebben zij vervolgens (stilzwijgend) aanvaard.
6.16
Gelet op de (hiervoor onder 6.4 en 6.5 beschreven) wijze van totstandkoming van de verplichting de eerste termijn te betalen, mochten [appellant 1] c.s. uit deze korte mail echter niet zonder meer opmaken dat betaling van dit bedrag pas opeisbaar zou worden op enig onzeker moment in de toekomst als zij feitelijk tot betaling in staat zouden zijn. Het had op hun weg gelegen om bij [verweerster] navraag te doen als zij twijfelden over de precieze strekking van de mail van [verweerster]. Dit hebben zij niet gedaan. [appellante 2] heeft [verweerster] in haar e-mail van 31 december 2018 bovendien geen enkel inzicht gegeven in de werkelijke financiële situatie, de omvang van het tekort en duur van het gewenste uitstel. Niet is komen vast te staan dat [verweerster] op dat moment al wist dat de woning al in september was verkocht, wat daarvan de opbrengst was en dat door onvoorzien duurder gebleken stallen een aanzienlijk tekort was ontstaan. Zoals hiervoor al is overwogen, mochten [appellant 1] c.s. niet erop vertrouwen dat [verweerster] van de werkelijke situatie op de hoogte was en haar op 31 december 2018 gedane voorstel was gedaan in de wetenschap dat het mogelijk om een niet in de overeenkomst voorzien langdurig uitstel zou gaan.
6.17
Wel mochten [appellant 1] c.s. uit het voorstel van [verweerster] begrijpen dat zij gedurende de periode van het daarin verleende betalingsuitstel tot nadere aanmaning en ingebrekestelling, niet de in art. 6.2 vermelde vertragingsboete (2% over € 260.600,- per maand) verschuldigd zouden worden. Indien [verweerster] vanaf 31 december 2018 onverminderd aanspraak zou hebben willen maken op deze aanzienlijke contractuele boete over de periode waarin uitstel van betaling werd verleend, had het op zijn weg gelegen dat in zijn voorstel, naast de daarin wel vermelde uitdrukkelijk vermelde consequentie van de doorlopende hogere rente te vermelden. Hierdoor kan verder in het midden blijven of de onderhavige contractuele vertragingsboete op de ontbindingsboete van toepassing is.
6.18
[appellant 1] c.s. mochten, kortom, op grond van deze e-mailwisseling redelijkerwijs erop vertrouwen dat hen voor het bedrag van € 260.600,- tot nader order (aanmaning) uitstel werd verleend, gedurende welke periode geen vertragingsboetes verschuldigd werden en uitsluitend het hogere rentepercentage van 6% over de termijnbetalingen in rekening zou worden gebracht. Op die wijze is ook gefactureerd en door [appellant 1] c.s. betaald. Feiten of omstandigheden die tot een andere uitleg leiden, zijn gesteld noch gebleken.
Verzuim door ingebrekestelling
6.19
Nadat betaling in het voorjaar van 2019 was uitgebleven, heeft de gemachtigde van [verweerster] op 20 juni 2019 de onder 3.13 weergegeven aanmaning gestuurd en [appellant 1] c.s. daarin in gebreke gesteld. Anders dan [appellant 1] c.s. hebben betoogd, vormt deze brief een deugdelijke ingebrekestelling. Zoals hiervoor is overwogen, mochten [appellant 1] c.s. niet verwachten dat hen onbeperkt uitstel werd verleend. Het feitelijk verleende uitstel van betaling bedroeg inmiddels bijna zes maanden. Tegen deze achtergrond is de twee weken die [appellant 1] c.s. in de brief van 20 juni 2019 nog voor betaling werd gegeven, een redelijke termijn. Vanaf 4 juli 2019 waren [appellant 1] c.s. dan ook in verzuim.
6.2
Voor toepassing (door middel van reflexwerking) van een aanvullende
terme de grâceis in dit geval geen plaats. Het gaat allereerst om een huurkoopovereenkomst tussen commerciële partijen, hetgeen ook in de overeenkomst is opgenomen. Bovendien is aan [appellant 1] c.s., zoals hiervoor is overwogen, al met al een ruim uitstel verleend om hun aflossingsverplichting na te komen.
terme de grâceis in dit geval geen plaats. Het gaat allereerst om een huurkoopovereenkomst tussen commerciële partijen, hetgeen ook in de overeenkomst is opgenomen. Bovendien is aan [appellant 1] c.s., zoals hiervoor is overwogen, al met al een ruim uitstel verleend om hun aflossingsverplichting na te komen.
6.21
Niet is komen vast te staan dat [appellant 1] c.s., naar zij hebben gesteld, op 4 juli 2019 of kort daarna daadwerkelijk tot betaling in staat waren en [verweerster] dit toen zou hebben verhinderd. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [verweerster] van dit betoog, hebben [appellant 1] c.s. hun desbetreffende stellingen onvoldoende toegelicht en onderbouwd. In haar op 4 juli 2019 gestuurde e-mail deelt [appellante 2] slechts mee dat [appellant 1] c.s. hun uiterste best zullen doen het bedrag van € 260.600,- vóór 31 juli 2019 te voldoen. Onder de nadien, eind augustus 2019 gelegde conservatoire beslagen bleek een bedrag van € 225.000,- te vallen. Op welke wijze zij wanneer in staat waren het verschil met het verschuldigde bedrag van € 260.600,- te overbruggen, hebben zij niet (voldoende) toegelicht en onderbouwd. Dat [appellant 1] c.s. nadien hebben verzocht de eind augustus 2019 gelegde beslagen op te heffen om daarmee alsnog aan hun betalingsverplichting te voldoen, maakt het voorgaande niet anders. Als gezegd is in het geheel niet toegelicht hoe (aangevuld met welke middelen) vrijgave van het beslagen bedrag tot voldoening van de gehele schuld had kunnen leiden. Bovendien is dat verzoek gedaan ruim na het verstrijken van de termijn van 4 juli 2019. Het onder
grief 31in dit verband gedane beroep op schuldeisersverzuim faalt dan ook omdat niet is komen vast te staan dat [appellant 1] c.s. tot de prestatie in staat en gereed waren en de huurkoopovereenkomst bovendien al rechtsgeldig was ontbonden.
grief 31in dit verband gedane beroep op schuldeisersverzuim faalt dan ook omdat niet is komen vast te staan dat [appellant 1] c.s. tot de prestatie in staat en gereed waren en de huurkoopovereenkomst bovendien al rechtsgeldig was ontbonden.
Ontbindingsbevoegdheid
6.22
[appellant 1] c.s. betwisten dat [verweerster], toen betaling op 4 juli 2019 uitbleef, bevoegd was de huurkoopovereenkomst te ontbinden. Het hof stelt bij de beoordeling van de ontbindingsbevoegdheid van [verweerster] het volgende voorop. Ingevolge art. 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De schuldeiser zal moeten stellen en zonodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming en verzuim van de schuldenaar en de schuldenaar zal omstandigheden moeten stellen en zonodig bewijzen die zien op de toepassing van de tenzij-bepaling. De afweging in het kader van de tenzij-bepaling vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder de in het artikellid genoemde gezichtspunten en bijvoorbeeld het bestaan van een voor de schuldenaar minder bezwaarlijke mogelijkheid van redres (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
6.23
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van voldoende gewicht is en in dit geval de ontbinding rechtvaardigt. Allereerst verwijst het hof opnieuw naar de totstandkoming van het onderhavige beding over de betaling van de eerste termijn van € 260.600,-. Daaruit blijkt dat deze contractuele verplichting voor [verweerster] een wezenlijk onderdeel van de overeenkomst was omdat daarmee het risico substantieel werd beperkt. Dit was voor [appellant 1] c.s. ook voldoende duidelijk. Met de huurkoopovereenkomst werd financiering verstrekt aan ondernemers met vergevorderde leeftijd die op de reguliere markt geen financiering konden verkrijgen. Voorts is van belang dat ook na het verleende uitstel van (ten tijde van de ontbinding op 4 juli 2019) ruim zes maanden, nakoming van de verplichting uitbleef. Zoals onder 6.20 is overwogen, is niet komen vast te staan dat het voor [appellant 1] c.s. op 4 juli 2019 op korte termijn daadwerkelijk mogelijk was de aflossingstermijn van € 260.600,- alsnog geheel te voldoen. Het uitblijven van volledige betaling van dit bedrag vormt daarmee tevens een aanwijzing dat de risico’s, die de in de overeenkomst op uitdrukkelijk verzoek van [verweerster] opgenomen verplichting tot betaling van € 260.600,- en daaraan verbonden ontbindingsbevoegdheid beoogden te beperken, zich dreigden te verwezenlijken. Een redelijk alternatief voor de ontbinding, waarmee zich die risico’s voor [verweerster] op andere wijze zouden laten afdekken, is verder ook niet gesteld of gebleken. [verweerster] mocht op grond van de tekortkoming in de nakoming door [appellant 1] c.s. in de gegeven omstandigheden tot ontbinding overgaan.
Tussenconclusie
6.24
Het voorgaande betekent dat [appellant 1] c.s. na het verlopen van de in de ingebrekestelling genoemde termijn met betrekking tot de betaling van het bedrag van € 260.600,- in verzuim zijn geraakt en [verweerster] op grond daarvan de overeenkomst mocht ontbinden. Op grond van het in de e-mail van 31 december 2018 door [verweerster] gedane voorstel, zijn [appellant 1] c.s. over de periode tussen 31 december 2018 en 4 juli 2019 niet de in art. 6.2 van de overeenkomst bedoelde vertragingsboete verschuldigd. De vordering om [verweerster] te veroordelen tot medewerking van de huurkoopovereenkomst is niet toewijsbaar.
De
grieven 5, 13, 20 en 22slagen voor zover daarin is betoogd dat [appellant 1] c.s. op
grieven 5, 13, 20 en 22slagen voor zover daarin is betoogd dat [appellant 1] c.s. op
1 januari 2019 met de betaling van het bedrag van € 260.600,- nog niet in verzuim waren en dus geen vertragingsboete waren verschuldigd, maar falen voor het overige. De
grieven 6 tot en met 12, 14 en 23falen geheel.
grieven 6 tot en met 12, 14 en 23falen geheel.
Ongedaanmaking na ontbinding: recht op terugbetaling van de reeds betaalde aflossingen ?
6.25
Op grond van de overeenkomst dienden [appellant 1] c.s. maandelijks een (door de aflossingen afnemend) bedrag aan rente en een bedrag aan aflossing (€ 4.202,-) te betalen. [appellant 1] c.s. kunnen niet worden gevolgd in hun stelling dat het aan rente betaalde bedrag na ontbinding niet meer verschuldigd zou zijn. Zoals [verweerster] hebben aangevoerd vormt de betaalde rente een vergoeding voor het risico dat [verweerster] gedurende het bestaan van de huurkoopovereenkomst voor het gehele aan de huurkoopovereenkomst door [verweerster] bestede bedrag van € 1.260.600,- op zich had genomen. Ook kan niet worden geoordeeld dat [verweerster] voor dit risico is gecompenseerd met de ontbindingsboete. Die laatste boete strekt tot vergoeding van de (in het boetebeding gefixeerde) schade, waaronder de misgelopen
toekomstigerentetermijnen (positief contractsbelang).
toekomstigerentetermijnen (positief contractsbelang).
6.26
In het kader van de ongedaanmaking kan het aan [appellant 1] verschafte gebruiksgenot niet ongedaan worden gemaakt zodat zij voor dat element huur van de huurkoopovereen-komst een vergoeding zijn verschuldigd. [appellant 1] c.s. hebben niet betwist dat een gebruiksvergoeding van € 6.500,- per maand redelijk zou zijn. Het maandelijks aan aflossing betaalde bedrag is lager dan deze maandelijkse redelijke gebruiksvergoeding, zodat reeds daarom terugbetaling van het aan aflossing betaalde niet aan de orde is.
Grief 24faalt.
Grief 24faalt.
Art. 7:108 BW (verrekening bij ontbinding) en art 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking)
6.27
Op grond van art. 7:108 lid 1 BW vindt, bij ontbinding van een huurkoopovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurkoper, volledige verrekening plaats indien de huurverkoper door de ontbinding in een betere vermogenstoestand zou geraken dan bij het in stand blijven van de huurkoopovereenkomst. Bij ontbinding op grond van art. 6:265 lid 1 BW zou [verweerster] in beginsel aanspraak kunnen maken op vergoeding van de schade die zij lijdt doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding plaatsvindt, derhalve van het positieve contractsbelang. In het geval van wederzijdse nakoming zou [verweerster] de volledige huurkoopsom en rente ontvangen. De misgelopen rentetermijnen vormen in beginsel haar schade als bedoeld in art. 6:277 BW. Toepassing van art. 7:108 BW is pas aan de orde als de huurverkoper in geval van ontbinding van de overeenkomst méér zou ontvangen dan datgene waarop zij bij volledige nakoming van de overeenkomst aanspraak zou kunnen maken (vgl. met betrekking tot het gelijkluidende art. 7A:1576t BW (oud): conclusie AG Wissink voor HR 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:773, onder 6.13).
6.28
Bij volledige nakoming zou [verweerster] € 1.400.000,- aan rentetermijnen ontvangen. De schade (het positief contractsbelang) bedraagt daarmee in beginsel € 1.400.000,-. Dat de overeenkomst voorzag in de mogelijkheid van vervroegde aflossing doet hieraan niet (voldoende) af. Onvoldoende (onderbouwd) is gesteld dat [appellant 1] c.s., indien de overeenkomst zou hebben voortgeduurd, tot vervroegde aflossing in staat zouden zijn geweest. [appellant 1] c.s. hebben verder onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de door hen gestelde voordelen – waaronder met name de door hen gestelde waardestijging ten bedrage van € 135.000,- – de hoogte van deze schade overtreffen, zodat niet is komen vast te staan dat [verweerster] door de ontbinding in een betere vermogenstoestand is geraakt. Nu de door [appellant 1] c.s. gestelde waardestijging reeds onvoldoende is voor de door hen bepleite toepassing van 7:108 BW, is benoeming van een taxateur om die waarde vast te stellen niet aan de orde. Van een (ongerechtvaardigde) verrijking van [verweerster] als gevolg van de ontbinding is gelet op het voorgaande evenmin sprake. Het hof betrekt hierbij nog dat [verweerster] de gestelde waarde(stijging) van het perceel gemotiveerd heeft betwist, onder verwijzing naar een ander perceel ([adres 2]), dat de WOZ-waarde van het onderhavige perceel per 1 januari 2021 op € 370.000,- is vastgesteld en [verweerster] gemotiveerd heeft gesteld dat een bestemmingswijziging (uitbreiding) van het in de zogenoemde ‘groene zone’ gelegen perceel niet valt te verwachten.
De grieven 21 (gedeeltelijk), 26 en 27falen.
De grieven 21 (gedeeltelijk), 26 en 27falen.
De boete ter hoogte van € 241.948,- wegens ontbinding binnen vijf jaar
6.29
In art. 6.4 van de overeenkomst is bepaald dat de boete bij ontbinding gedurende de eerste vijf jaren van de overeenkomst 20% bedraagt over de per datum ontbinding nog verschuldigde huurkoopprijs. [appellant 1] c.s. hebben zich beroepen op matiging van deze boete. Daarnaast hebben zij aangevoerd dat toepassing van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
6.3
Het hof stelt voorop dat de rechter op verlangen van de schuldenaar indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist een bedongen boete kan matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (art. 6:94 lid 1 BW). De maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Intrahof/Bart Smit). Op grond van art. 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter zal bij de toepassing van deze bepaling de nodige terughoudendheid moeten toepassen (o.a. HR 28 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW9867).
6.31
Zoals ook de kantonrechter (onbestreden) heeft overwogen, treedt het in art. 6.4 van de huurkoopovereenkomst bedoelde boetebeding in plaats van de schadevergoeding die [verweerster] wegens de tekortkoming en ontbinding had kunnen vorderen. Het boetebeding strekt derhalve (mede) tot schadevergoeding. Zoals hiervoor onder 6.28 is overwogen, moet het ervoor worden gehouden dat de door [verweerster] geleden schade aanzienlijk hoger is dan het boetebedrag. Verder is het onderhavige boetepercentage het resultaat van onderhandelingen tussen bedrijfsmatig handelende partijen, bijgestaan door ter zake deskundige personen, waarbij [appellant 1] c.s. 15% hadden voorgesteld en [verweerster] slechts akkoord wilde gaan als dit percentage 20% zou bedragen. Het hof verwijst voor de totstandkoming van de overeenkomst voor het overige naar hetgeen hierover onder 6.6 is overwogen. Dat Stal [appellant 1] een familiebedrijf is en de bedrijfswoning werd bewoond doet aan het in beginsel bedrijfsmatige karakter van de overeenkomst niet (voldoende) af. Partijen hebben dit bedrijfsmatige karakter in de overeenkomst ook uitdrukkelijk vooropgesteld. Het boetebeding is verbonden aan een contractuele verplichting waarvan de tekortkoming van zodanig gewicht is dat deze de ontbinding rechtvaardigt. Tegen deze achtergrond kan op grond van de door [appellant 1] c.s. gestelde feiten en omstandigheden niet worden geoordeeld dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de overeengekomen boete eist. Het onder verwijzing naar dezelfde feiten en omstandigheden door [appellant 1] c.s. gedane beroep op het – door de rechter terughoudend toe te passen – art. 6:248 lid 2 BW kan in dit geval evenmin slagen. De
grieven 15 tot en met 18 en 21(voor het overige) falen.
grieven 15 tot en met 18 en 21(voor het overige) falen.
Boetes ter hoogte van € 600,- voor overschrijding van twee reguliere maandtermijnen
6.32
Vast staat dat [appellant 1] c.s. twee reguliere maandtermijnen voor mei en juni 2019 van respectievelijk € 10.294,90 en € 10.273,89 te laat hebben betaald. Ten aanzien van deze bedragen hebben [appellant 1] c.s. ook niet aangevoerd dat zij ervan mochten uitgaan dat de in de overeenkomst genoemde betaaltermijn (telkens uiterlijk de laatste dag van de voorgaande maand) voor hen niet (meer) gold. Ook al bedroeg de overschrijding van de betaaltermijn telkens slechts een of enkele dagen, niet kan worden geoordeeld dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van het boetebedrag van € 600,- eist. Ook is niet voldoende gesteld om te kunnen oordelen dat toepassing van het overeengekomen boetebeding voor deze twee tekortkomingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof verwijst voor het overige naar hetgeen de kantonrechter hierover (in rov. 4.19) van het eindvonnis heeft overwogen, waarmee het hof zich verenigt.
Grief 19faalt.
Grief 19faalt.
Vergoeding voor de stallen?
6.33
Niet is komen vast te staan dat [verweerster] toestemming heeft gegeven voor de nieuwbouw van de stallen. [appellant 1] c.s. hebben ook overigens niet gesteld op grond waarvan [verweerster] deze stallen na ontbinding van de huurkoopovereenkomst had moeten laten staan en tegen een vergoeding had moeten overnemen. Ook indien [verweerster] ervan op de hoogte was dat [appellant 1] c.s. de stallen hadden vernieuwd, stond het [verweerster] in beginsel vrij om na ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het perceel, dit als eigenaar (binnen de publiekrechtelijke beperkingen) op de door hem gewenste wijze in te richten.
Grief 25faalt.
Grief 25faalt.
Gebruiksvergoeding vanaf 4 juli 2019
6.34
Grief 23keert zich tegen rov. 4.23 van het eindvonnis, waarin de kantonrechter oordeelde dat [appellant 1] c.s. vanaf 4 juli 2019 een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn.
6.35
De grief berust uitsluitend op de – hiervoor reeds verworpen – stelling dat de huurkoopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en faalt derhalve.
Opheffing beslagen
6.36
Grief 28komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het conservatoire beslag niet behoefde te worden opgeheven. Volgens de grief zijn de beslagen onrechtmatig gelegd, omdat [verweerster] geen vordering op [appellant 1] c.s. had.
6.37
Ook deze grief bouwt geheel voort op hiervoor reeds verworpen stellingen en faalt daarom eveneens.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.38
Grief 29komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat een bedrag van € 3.500,- voor buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is. Volgens de grief gaat het bij de gevorderde kosten om kosten ter voorbereiding en instructie van de zaak die op grond van art. 241 Rv. niet toewijsbaar zijn, omdat deze geacht worden in de proceskosten veroordeling te zijn begrepen. Volgens [verweerster] gaat het daarentegen wel om daadwerkelijk gemaakte en voor vergoeding vatbare buitenrechtelijke kosten. Zij heeft onder meer verwezen naar gespecificeerde declaraties tot een bedrag van € 3.509,75.
6.39
De grief faalt. Zoals ook de kantonrechter (onbestreden) heeft geoordeeld is op de onderhavige vordering het Besluit buitengerechtelijke incassokosten van toepassing. Het daarin neergelegde stelsel brengt mee dat indien de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser incassohandelingen heeft verricht waartoe hij in redelijkheid kon overgaan, de volgens het Besluit genormeerde vergoeding door de schuldenaar verschuldigd is ongeacht de aard en omvang van de verrichte incassohandelingen (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:2014:1405). Het oordeel van de kantonrechter dat het gevorderde bedrag aan incassokosten gelet op het gevorderde in lijn is met de in het Besluit genormeerde vergoeding is niet bestreden. De vordering is dan ook toewijsbaar.
Bewijsaanbod
6.4
Bewijs van (voldoende) concrete feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, is niet (gespecificeerd) aangeboden. Het hof komt aan (nadere) bewijslevering dan ook niet toe.
In het incidenteel hoger beroep
6.41
De
grief in incidenteel hoger beroepkeert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vertragingsboete over de periode 31 december 2018 tot en met 4 juli 2019 moet worden gematigd. De grief faalt, nu hiervoor reeds is geoordeeld dat [appellant 1] c.s. op grond van de door [verweerster] op 31 december 2018 gestuurde e-mail, tot 4 juli 2019 met betrekking tot het bedrag van € 260.600,- in het geheel geen vertragingsboete verschuldigd zijn. De vordering tot betaling van het bedrag € 15.636,- is dan ook niet toewijsbaar.
grief in incidenteel hoger beroepkeert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vertragingsboete over de periode 31 december 2018 tot en met 4 juli 2019 moet worden gematigd. De grief faalt, nu hiervoor reeds is geoordeeld dat [appellant 1] c.s. op grond van de door [verweerster] op 31 december 2018 gestuurde e-mail, tot 4 juli 2019 met betrekking tot het bedrag van € 260.600,- in het geheel geen vertragingsboete verschuldigd zijn. De vordering tot betaling van het bedrag € 15.636,- is dan ook niet toewijsbaar.
In het principaal en incidenteel hoger beroep
Slotsom
6.42
De slotsom is dat het principaal hoger beroep alleen slaagt voor zover het de veroordeling tot betaling van de (door de kantonrechter gematigde) boete van € 15.636,- betreft en voor het overige faalt. Het bedrag waartoe [appellant 1] c.s. door de kantonrechter (dictum onder 5.2) in hoofdsom is veroordeeld zal met het voormelde bedrag worden verminderd. In zoverre zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen en voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. Het incidenteel hoger beroep faalt.
6.43
[appellant 1] c.s. zijn zowel in eerste aanleg als in principaal hoger beroep de overwegend in het ongelijk gestelde partij en dienen de kosten daarvan te dragen.
Grief 30 in principaal hoger beroepfaalt. In het incidenteel hoger beroep is [verweerster] de in het ongelijk gestelde partij en zal daarom in de kosten daarvan worden veroordeeld.
Grief 30 in principaal hoger beroepfaalt. In het incidenteel hoger beroep is [verweerster] de in het ongelijk gestelde partij en zal daarom in de kosten daarvan worden veroordeeld.
7.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 11 maart 2020;
vernietigt het vonnis van 23 september 2020 voor zover het de veroordeling onder 5.2 betreft en doet in zoverre opnieuw recht:
veroordeelt [appellant 1] c.s. hoofdelijk aan [verweerster] te betalen een bedrag van
€ 208.838,60 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2019 indien het bedrag niet binnen 14 dagen na 23 september 2020 was voldaan tot aan de datum van volledige voldoening;
bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] begroot op € 5.610,- voor griffierecht en € 8.128,- voor salaris van de advocaat;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellant 1] c.s. begroot op € 4.064,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.J. Lenselink, D. Aarts en J.M. Heikens en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.