Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.274.479/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 7520260 / RL EXPL 19-3305
Vindplaats bestreden vonnis: ECLI:NL:RBDHA:2019:14042
Arrest van 21 december 2021
in de zaak van
[naam] Holding B.V.,
gevestigd te Schagen,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: PTH,
advocaat: mr. E. Hoekstra te Alkmaar,
tegen
het
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers,
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: het COA,
advocaat: mr. A.R. de Jonge te Den Haag.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het procesdossier van de procedure voor de kantonrechter in de Rechtbank Den Haag;
- het in deze zaak tussen partijen gewezen vonnis van deze kantonrechter van 27 november 2019 (hierna: het bestreden vonnis);
- de dagvaarding in hoger beroep van PTH;
- de memorie van grieven van PTH, tevens houdende vermeerdering van eis, met productie 1;
- de memorie van antwoord van het COA, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 1 tot en met 3;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van PTH, tevens akte uitlating producties;
- de tijdens de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 2 en 3 van PTH.
1.2
Op 7 oktober 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze mondelinge behandeling hebben PTH en het COA hun respectieve standpunten laten bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, PTH tevens door mr. N. Lubach, advocaat, en het COA tevens door mr. J.M. Huber, advocaat. Deze advocaten hebben daarvoor pleitaantekeningen gebruikt die zij hebben overgelegd.
1.3
Daarna hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof de uitspraak bepaald op vandaag.
2.De zaak in het kort
2.1
Deze zaak gaat heeft betrekking op een contractuele verhouding tussen het COA en PTH met betrekking tot de huur en mogelijk de reservering van een pand van PTH. In de kern gaat het daarbij om de vraag of PTH die verhouding met ingang van 1 maart 2018 als beëindigd heeft mogen beschouwen, voordat de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode op 15 mei 2018 afliep, omdat PTH op dat moment niet meer beschikte over een vergunning voor de opvang van asielzoekers. PTH heeft bij de kantonrechter gevorderd dat deze voor recht zou verklaren dat het COA die verhouding ten onrechte per 1 maart 2018 heeft beëindigd en het COA zou veroordelen tot betaling van de overeengekomen reserveringsvergoeding over de overblijvende periode. Het COA heeft op zijn beurt gevorderd dat de kantonrechter PTH zou veroordelen tot terugbetaling van een deel van de reserveringsvergoeding dat het naar eigen zeggen teveel heeft betaald. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het COA de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen en ook heeft opgezegd, en heeft de vorderingen van PTH daarom afgewezen. De vordering van het COA heeft hij toegewezen. Het hof komt met betrekking tot de oorspronkelijke vorderingen van PTH tot een ander oordeel en zal daarom het vonnis van de kantonrechter vernietigen en die vorderingen deels toewijzen. Het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de vorderingen van het COA blijft in stand, behalve wat de proceskosten betreft.
3.De feiten
3.1
Geen van de partijen heeft geklaagd over de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof zal daarom ook van die feiten uitgaan, waar relevant aangevuld met feiten die door één partij zijn gesteld en door de andere partij niet zijn betwist.
3.2
Het COA moet onder andere voorzien in locaties voor de opvang van asielzoekers in Nederland. PTH was ten tijde van de feiten eigenaar van een voormalig hotelpand in de gemeente Schagen (hierna: het pand en de gemeente). De heer [bestuurder PTH] (hierna: [bestuurder PTH]) is enig bestuurder van PTH.
De Overeenkomst Tijdelijk AZC en de OAO
3.3
In 2014 en 2015 werd het COA geconfronteerd met een hoge toename van de instroom van asielzoekers. In de loop van 2015 heeft de gemeente daarom PTH gevraagd of zij bereid was het pand beschikbaar te stellen als aanvullende opvanglocatie.
3.4
Op 1 oktober 2015 hebben [bestuurder PTH] en een vertegenwoordiger van het COA het pand samen bekeken. Het schouwrapport luidt, voor zover relevant, als volgt:
“
Eigenaar van het pand wil op die plek een hotel bouwen maar krijgt daar tot op heden geen vergunning voor. Huidig huurcontract loopt tot 1 maart 2016 daarna is eigenaar geheel vrij om het pand als AVO voor minimaal 2 jaar in te zetten. Zodra dat rond is wil de huidige eigenaar het pand grootschalig verbouwen voor het COA.”
Eigenaar van het pand wil op die plek een hotel bouwen maar krijgt daar tot op heden geen vergunning voor. Huidig huurcontract loopt tot 1 maart 2016 daarna is eigenaar geheel vrij om het pand als AVO voor minimaal 2 jaar in te zetten. Zodra dat rond is wil de huidige eigenaar het pand grootschalig verbouwen voor het COA.”
3.5
Op 7 oktober 2015 heeft de heer [teamhoofd COA], teamhoofd Vastgoedontwikkeling van het COA (hierna: [teamhoofd COA]), aan [bestuurder PTH] met betrekking tot het pand een conceptovereenkomst aanvullende opvanglocatie gestuurd.
3.6
Op 12 oktober 2015 heeft [bestuurder PTH] daar, voor zover relevant, als volgt op gereageerd:
“
Een correctie op de looptijd. De asielzoekers zullen de 2e week maart 2016 (…) minimaal voor 1 jaar, maar streven 2 jaar, gebruik kunnen maken van de locatie (…).
Een correctie op de looptijd. De asielzoekers zullen de 2e week maart 2016 (…) minimaal voor 1 jaar, maar streven 2 jaar, gebruik kunnen maken van de locatie (…).
Het gebouw zal worden gerenoveerd zoals in grote lijnen opgenomen met de heer Boekestijn.”
3.7
Bij raadsbesluit van 5 november 2015 heeft de gemeente, voor zover relevant, besloten:
“
[het pand, hof] aan te wijzen voor noodopvang van (…) asielzoekers, voor een periode van maximaal 3 jaar, uiterlijk eindigend op 1 maart 2019;”.
[het pand, hof] aan te wijzen voor noodopvang van (…) asielzoekers, voor een periode van maximaal 3 jaar, uiterlijk eindigend op 1 maart 2019;”.
3.8
Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen, onder meer inhoudende dat:
“
- Het college wordt verzocht om in de anterieure overeenkomst met de eigenaar van [het pand, hof] op te nemen dat de huisvesting van vluchtelingen voor een periode van 2 jaar is, waarna er evaluatie plaats vindt.
- Het college wordt verzocht om in de anterieure overeenkomst met de eigenaar van [het pand, hof] op te nemen dat de huisvesting van vluchtelingen voor een periode van 2 jaar is, waarna er evaluatie plaats vindt.
- Daarnaast wordt in de anterieure overeenkomst opgenomen dat er een verlengingsoptie van maximaal 1 jaar is, die eindigt op het moment dat de bouw aan het nieuwe appartementenhotel start.
- Bij het ontbreken van voldoende concrete bouwplannen geen gebruik gemaakt kan worden van de verlengingsoptie, waardoor de opvang eindigt.”
3.9
In maart 2016 hebben de gemeente en PTH een Overeenkomst Tijdelijk AZC Petten gesloten. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“
Plan: het in gebruik nemen van [het pand, hof] (…) voor een periode eindigend op 1 maart 2018, met de mogelijkheid tot verlenging met maximaal 1 jaar.
Plan: het in gebruik nemen van [het pand, hof] (…) voor een periode eindigend op 1 maart 2018, met de mogelijkheid tot verlenging met maximaal 1 jaar.
(…)
3.3
Conform de aangenomen motie in de gemeenteraad d.d. 15 december 2015, zal bij positieve besluitvorming de vergunning voor het gebruik van het Pand (…) worden verleend voor een periode van 2 jaar tot uiterlijk 1 maart 2018. Na deze termijn van 2 jaar kan de vergunning worden verlengd tot uiterlijk 1 maart 2019, mits [PTH, hof], naar het oordeel van de Gemeenteraad bij evaluatie, voldoende concrete bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel.
(…)
3.6 [
PTH, hof] is verplicht om het gebruik van het Pand als opvanglocatie voor vreemdelingen te beëindigen en beëindigd te houden zodra de vergunde termijn is verstreken.”
3.1
PTH heeft op 23 maart 2016 een afschrift van deze overeenkomst aan het COA gestuurd en op 24 maart 2016 heeft de gemeente aan PTH de betrokken omgevingsvergunning verleend (hierna: opvangvergunning).
3.11
In mei 2016 hebben het COA en PTH een Overeenkomst Aanvullende Opvang gesloten (hierna: de OAO). Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“
1 Looptijd
1 Looptijd
1.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar ingaande op 15 mei 2016 (…) en lopende tot en met 15 mei 2018 na ingangsdatum.
(…)
1.3
Deze overeenkomst is – anders dan het geval als voorzien in artikel 7 – niet tussentijds opzegbaar.
(…)
2.Bezetting en vergoeding
2.1 [
PTH, hof] zal gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode en in [het pand, hof] maximaal 225 plaatsen (…) ter beschikking stellen voor de huisvesting van asielzoekers (…).
2.2
De vergoeding voor de huisvesting van asielzoekers (…) bedraagt € 15,- per plaats per dag inclusief 6% BTW. De vergoeding zal maandelijks door het COA als lumpsum beschikbaar worden gesteld. Het COA vergoedt altijd voor 214 plaatsen ook als de daadwerkelijke bezetting lager of iets hoger is. (…)
(…)
3.Vergunningen
3.1 [
PTH, hof] is verplicht te beschikken over alle benodigde vergunningen (…) en verklaart de in die vergunningen geëiste voorwaarden stipt na te zullen leven.
(…)
7.Wanprestatie, beëindiging, ontbinding
7.1
Het COA kan – indien [PTH, hof] in verzuim is – per direct en zonder voorafgaande ingebrekestelling de overeenkomst beëindigen (…). (…)
Het niet voldoen aan door [PTH, hof] aan de artikelen 8, 9, 10, 13 en 14 levert in ieder geval per direct verzuim op als bedoeld in deze bepaling.
7.2
Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat [PTH, hof] in het bezit is van alle benodigde wettelijke vergunningen (…). (…) Indien [PTH, hof] niet voldoet aan (…) (een deel van) het hiervoor gestelde binnen de door het COA aangegeven termijn, wordt de overeenkomst geacht van rechtswege te zijn ontbonden.
7.3
Het COA kan de overeenkomst tussentijds beëindigen indien de gemeente Schagen geen toestemming verleent aan het COA om de locatie gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode in gebruik te hebben als aanvullende opvanglocatie ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers (…).
7.5
Onverminderd de in het Burgerlijk Wetboek geregelde mogelijkheden tot beëindiging bij een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [PTH, hof], is het COA gerechtigd zonder enige aanmaning of ingebrekestelling buiten rechte deze overeenkomst door middel van een aangetekend schrijven (…) geheel of gedeeltelijk te beëindigen indien:
(…)
[PTH, hof] (…) niet langer in staat moet worden geacht de verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen.
[PTH, hof] (…) niet langer in staat moet worden geacht de verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen.
(…)”
De eerste contacten over een aanpassing van de samenwerking
3.12
Medio 2016 is de instroom van asielzoekers afgenomen. Als gevolg daarvan is het pand rond maart 2017 leeg komen te staan.
3.13
Op 13 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Via mijn collega (…) heb ik begrepen dat u informeert naar de mogelijkheden met betrekking tot de verhuur van [het pand, hof]. (…)
Via mijn collega (…) heb ik begrepen dat u informeert naar de mogelijkheden met betrekking tot de verhuur van [het pand, hof]. (…)
Het COA wil graag samen met u de mogelijkheden verkennen om [het pand, hof] verder te verhuren, hiertoe is noodzakelijk dat we wederzijds tot overeenstemming komen over voorwaarde, rechten en plichten waaronder dit gebeurd en deze middels een allonge vastleggen.
Uitgangspunt voor het COA zijn de volgende:
- Het COA wil [het pand, hof] blijvend gebruiken als reservecapaciteit. (…)
- Indien het COA kan blijven beschikken over [het pand, hof] willen we een termijn (± 6-8 weken) afspreken waarna het COA weer kan beschikken over [het pand, hof].
(…)
- Het COA wil meewerken indien dit financiële voordelen voor ons heeft.
(…)”
3.14
Op 20 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Zoals besproken bij deze een eerste opzet/concept om te komen tot een allonge op onze overeenkomst. Doel is om de overeenkomst gedeeltelijk op te schorten zodat jij het object aan een derde kan verhuren. (…) Aan de allonge kunnen geen rechten worden ontleend zolang de tekenbevoegde functionaris van het COA deze niet ondertekend heeft.
Zoals besproken bij deze een eerste opzet/concept om te komen tot een allonge op onze overeenkomst. Doel is om de overeenkomst gedeeltelijk op te schorten zodat jij het object aan een derde kan verhuren. (…) Aan de allonge kunnen geen rechten worden ontleend zolang de tekenbevoegde functionaris van het COA deze niet ondertekend heeft.
Het is een eigen concept, indien de strekking wat jou betreft akkoord is zal ik de juristen vragen een en ander in juridische termen te beschrijven.”
Bij dit bericht was een concept Allonge I bij de OAO gevoegd dat, voor zover relevant, de volgende bepalingen bevatte:
“
1. Dat het COA instemt met (tijdelijke) verhuur van [het pand, hof] met ingang van ???? door [PTH, hof] aan derden tot het wederom in gebruik nemen door het COA, conform artikel 5 van deze allonge.
1. Dat het COA instemt met (tijdelijke) verhuur van [het pand, hof] met ingang van ???? door [PTH, hof] aan derden tot het wederom in gebruik nemen door het COA, conform artikel 5 van deze allonge.
2. Gedurende de periode dat deze allonge in werking is zijn de navolgende artikelen van de [OAO, hof] niet van toepassing: 2.1, 8, 9.1 tot en met 9.5, 10.1 tot en met 10.9, 11.1 tot en met 11.4, 13,1 tot en met 13.5, 14.1 tot en met 14. 7.
3. Dit houdt feitelijk in dat het COA vanaf ???? totdat het COA [PTH, hof] in kennis stelt wederom gebruik te willen maken van [het pand, hof] (zie punt 5 van de allonge) niet kan beschikken over [het pand, hof] conform de [OAO, hof].
(…)
5. Het COA zal [PTH, hof] schriftelijk (…) uiterlijk 6 weken voor de ingebruikname van [het pand, hof] in kennis stellen van het voornemen [het pand, hof] weer in gebruik te willen nemen. (…)
6. [PTH, hof] zal tijdig in overleg met het COA, maar uiterlijk 2 weken voor ingebruikname van asielzoekers, weer uitvoering geven aan hetgeen is overeengekomen in de [OAO, hof].
(…)
8. Met ingang van ??? zal door [PTH, hof] aan het COA een huurkorting worden gegeven van EUR 8.333 inclusief BTW per maand (…). tot het moment dat de [OAO, hof] weer onverkort van toepassing (zie punt 5 en 6) zal zijn.
9. Alle overige bepalingen van de [OAO, hof] (…) blijven tussen het COA en [PTH, hof] onverkort van toepassing.”
3.15
Op dezelfde dag heeft [bestuurder PTH] geantwoord:
“
Bedankt voor je concept overeenkomst. Het voldoet aan de afspraken en ik ga hiermee akkoord.”
Bedankt voor je concept overeenkomst. Het voldoet aan de afspraken en ik ga hiermee akkoord.”
3.16
Op 24 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Wat ons betreft kunnen we onze afspraken verder uitwerken. Graag verneem ik van je of ik de allonge kan laten opstellen, wat de ingangsdatum is (…) en wanneer ook wij even kunnen checken bij de gemeente over onze plannen (ik ga er vanuit dat je het eerst zelf wil melen bij de gemeente.
Wat ons betreft kunnen we onze afspraken verder uitwerken. Graag verneem ik van je of ik de allonge kan laten opstellen, wat de ingangsdatum is (…) en wanneer ook wij even kunnen checken bij de gemeente over onze plannen (ik ga er vanuit dat je het eerst zelf wil melen bij de gemeente.
Daarnaast is ons bestuur benaderd door een externe partij over seizoenarbeiders in [het pand, hof]. Voordat ik contact opneem verneem ik graag van jou of ik ze moet afhouden of dat je gekoppeld wilt worden.”
3.17
Op 19 mei 2017 heeft [bestuurder PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Wij hebben contact gehad, (…) omtrent de onderhuur van [het pand, hof]. Jullie wilden daar graag aan meewerken. (…)
Wij hebben contact gehad, (…) omtrent de onderhuur van [het pand, hof]. Jullie wilden daar graag aan meewerken. (…)
Daarnaast heeft u mij een concept Allonge toegezonden (…) waar ik mee akkoord ben gegaan. Tot nu toe blijft een definitief akkoord van uw kant uit, waardoor ik nu bij verschillende bungalows de werknemers moet onderbrengen. Deze mogelijkheid is echter van korte duur, zij moeten een permanent onderkomen hebben. Graag ontvang ik van u op korte termijn een definitief akkoord, anders zullen wij onze overeenkomst moeten beëindigen en zal er voor deze mensen een ander onderkomen moeten worden gezocht.(…)”
De eerste groep arbeidsmigranten
3.18
Op 27 mei 2017 is door een brand in een hotel in Purmerend een noodsituatie ontstaan met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten in de regio waartoe ook de gemeente behoort. De gemeente heeft toen aan het COA gevraagd of arbeidsmigranten tijdelijk, tot 1 juli 2017, in het pand zouden kunnen verblijven. De gemeente zou dat verblijf, dat in strijd was met de omgevingsvergunning, tot die tijd gedogen. Het COA heeft daar zonder overleg met PTH mee ingestemd.
3.19
Op 22 juni 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Bij wil ik aangegeven dat het COA nog steeds de intentie heeft om mee te werken aan onderhuur van [het pand, hof] (…). Hiertoe hebben wij onderhandelingen gevoerd waarvan de uitwerking intern door het COA verwerkt wordt tot een reserveringsovereenkomst.
Bij wil ik aangegeven dat het COA nog steeds de intentie heeft om mee te werken aan onderhuur van [het pand, hof] (…). Hiertoe hebben wij onderhandelingen gevoerd waarvan de uitwerking intern door het COA verwerkt wordt tot een reserveringsovereenkomst.
Voorwaarde is wel dat de gemeente schriftelijk akkoord gaat met deze constructie. Daarnaast wil ik u melden dat de reserveringsovereenkomst en de inhoud daarvan pas definitief is als u en de bevoegde bestuurder namens het COA deze ondertekend heeft.”
Het eerste concept voor een reserveringsovereenkomst
3.2
Op 3 juli 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH] een concept voor een reserveringsovereenkomst gestuurd, met de mededeling dat dat concept nog door de juristen van het COA moest worden bekeken en dus onder voorbehoud was. Dat concept bevatte, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
“
Artikel 1: (Tussentijdse) Beëindiging Overeenkomst
Artikel 1: (Tussentijdse) Beëindiging Overeenkomst
1.1
Partijen komen overeen dat de [OAO, hof] met ingang van 1 juli 2017 onder de in deze overeenkomst vastgelegde condities met wederzijds goedvinden tussentijds eindigt. De tussentijdse beëindiging van de [OAO, hof] houdt in dat het COA met ingang van de in de vorige zin genoemde datum integraal en onvoorwaardelijk is ontslagen van al zijn uit hoofde van de [OAO, hof] voortvloeiende (…) verplichtingen en wel tot de datum waarop het COA gebruik maakt van de aan hem door de exploitant ingevolge deze overeenkomst verleende huuroptie.
1.2
Partijen onderkennen uitdrukkelijk en ondubbelzinnig dat de tussentijdse beëindiging van de [OAO, hof]kán
impliceren dat de [OAO, hof] voor (…) de einddatum van 15 mei 2018nietmeer en tot 15 mei 2018 ingaat als gevolg van het feit dat dat het COAgeengebruik maakt van de aan hem ingevolge deze overeenkomst verleende huuroptie.
impliceren dat de [OAO, hof] voor (…) de einddatum van 15 mei 2018nietmeer en tot 15 mei 2018 ingaat als gevolg van het feit dat dat het COAgeengebruik maakt van de aan hem ingevolge deze overeenkomst verleende huuroptie.
(…)
Artikel 3: Reservering accommodatie
3.1
Gedurende de periode 15 mei 2017 tot en met 15 mei 2018 verplicht [PTH, hof] zich jegens het COA om [het pand, hof] voor het COA exclusief beschikbaar te houden voor de huisvesting van asielzoekers overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof].
3.2
De reserveringsverplichting van [PTH, hof] houdt in dat [het pand, hof] binnen een periode van uiterlijk 6 weken wederom aan het COA ter beschikking zal worden gesteld (…) indien en zodra het COA gebruik maakt van de aan hem door [PTH, hof] verleende huuroptie overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst.
3.3
Gedurende de reserveringsperiode en tot de datum waartegen het COA de huuroptie mogelijk zal ingeroepen, is het COA aan [PTH, hof] een reserveringsvergoeding verschuldigd. (…)
Artikel 4: Huuroptie
4.1 [
PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 juli 2017 tot en met 15 mei 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof].
4.2
Het inroepen van de huuroptie door het COA gebeurt per email dan wel schriftelijk (…) met vermelding van de datum waartegen de huuroptie wordt ingeroepen. Partijen komen overeen dat de termijn waartegen de huuroptie kan worden ingeroepen 6 weken zal zijn, te rekenen vanaf de datum van schriftelijke of digitale (…) kennisgeving van het COA dat hij van zijn huuroptie gebruik wenst te maken.
4.3 [
PTH, hof] zal binnen de in het vorige artikellid genoemde periode van 6 weken, doch uiterlijk 2 weken voor de ingebruikname van [het pand, hof] voor de huisvesting van asielzoekers, er voor zorgdragen dat [het pand, hof] wederom en overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof] door het COA kan worden ingezet ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers. (…)
(…)
Artikel 5: Gebruik accommodatie
5.1 [
PTH, hof] is verantwoordelijk voor alle ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, hof] benodigde vergunningen, ontheffingen en/ of toestemmingen. (…)
(…)”
De tweede groep arbeidsmigranten
3.21
PTH heeft de gemeente op 24 juli 2017 verzocht om tot 1 maart 2018 een tweede, grotere groep arbeidsmigranten in het pand te mogen huisvesten. Naar aanleiding van dat verzoek heeft er overleg plaatsgevonden tussen de gemeente, PTH en projectontwikkelaar Het Nieuwe Strand Petten B.V. (hierna: HNSP). In dat kader heeft de gemeente van HNSP als mogelijke opvolger van PTH als eigenaar van het pand verlangd dat zij een verklaring zou ondertekenen met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“
HNSP verklaart niet voornemens te zijn om na 1 maart 2018 het Perceel anders te gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. HNSP zal dan ook op geen enkel moment een aanvraag bij de gemeente (laten) indienen om na 1 maart 2018 het Perceel, al dan niet gedeeltelijk, anders te mogen gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. Een daartoe strekkende aanvraag van HNSP of een derde partij zal door de gemeente worden afgewezen.”
HNSP verklaart niet voornemens te zijn om na 1 maart 2018 het Perceel anders te gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. HNSP zal dan ook op geen enkel moment een aanvraag bij de gemeente (laten) indienen om na 1 maart 2018 het Perceel, al dan niet gedeeltelijk, anders te mogen gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. Een daartoe strekkende aanvraag van HNSP of een derde partij zal door de gemeente worden afgewezen.”
3.22
In een bericht van 3 augustus 2017 aan PTH en HNSP heeft de gemeente uitgelegd dat zij die verklaring nodig had wegens het pijnpunt van:
“
de vrees dat er straks weer een verzoek komt voor huisvesting van arbeidsmigranten of ander afwijkend gebruik”.
de vrees dat er straks weer een verzoek komt voor huisvesting van arbeidsmigranten of ander afwijkend gebruik”.
3.23
Op 7 augustus 2027 heeft PTH de gemeente bericht dat zij in bijlage de stukken meezond die zij klaar had staan om bij de aanvraag te voegen, waaronder:
“
De garantie dat er na 1 maart 2018 buitenlandse medewerkers vertrokken zijn uit het pand en HNSP dit ook niet van plan in.”
De garantie dat er na 1 maart 2018 buitenlandse medewerkers vertrokken zijn uit het pand en HNSP dit ook niet van plan in.”
3.24
De gemeente heeft PTH en het COA op 29 augustus 2017 bericht dat zij akkoord was met de huisvesting van arbeidsmigranten in het pand en dat de daarvoor benodigde vergunning aan het einde van de desbetreffende week zou worden verstuurd, maar dat vanaf die dag 150 arbeidsmigranten in het pand mochten trekken.
Het tweede concept voor een reserveringsovereenkomst
3.25
Op de facturen die PTH vanaf augustus 2017 aan het COA heeft verzonden, is te lezen dat de factuur ziet op een reserveringsvergoeding.
3.26
Op 31 augustus 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Van de gemeente hebben wij begrepen dat deze instemt met de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, hof]. Wij willen graag meewerken aan deze constructie met de originele uitgangspunten zoals eerder besproken echter met een paar aanpassingen. Hiervoor is het noodzakelijk dat we een nieuwe overeenkomst gezamenlijk ondertekenen, echter een paar aanpassingen op het eerder gestuurde concept zijn nodig. Deze hebben betrekking op de instemming die de gemeente heeft verleend en de noodsituatie die is ontstaan;
Van de gemeente hebben wij begrepen dat deze instemt met de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, hof]. Wij willen graag meewerken aan deze constructie met de originele uitgangspunten zoals eerder besproken echter met een paar aanpassingen. Hiervoor is het noodzakelijk dat we een nieuwe overeenkomst gezamenlijk ondertekenen, echter een paar aanpassingen op het eerder gestuurde concept zijn nodig. Deze hebben betrekking op de instemming die de gemeente heeft verleend en de noodsituatie die is ontstaan;
- Wij willen de reserveringsovereenkomst in laten gaan op 15 mei 2017, de datum waarop feitelijk de arbeidsmigranten zijn ingetrokken.
- De einddatum zal komen op 1 maart 2018. Wat ons betreft zal de overeenkomst dan ook eindigen aangezien de gemeente vanaf die datum geen toestemming verleent voor de arbeidsmigranten maar gezien de huidige stand van zaken ook niet voor asielzoekers, daarmee komt onze originele overeenkomst mbt de huur van het object bij afwezigheid van toestemming van de gemeente te vervallen.
Graag een reactie per mail of ik een dergelijke overeenkomst kan laten opstellen.”
3.27
Op 7 september 2017 heeft mevrouw [secretaresse PTH], de secretaresse van [bestuurder PTH] (hierna: [secretaresse PTH]), [teamhoofd COA] bericht dat [bestuurder PTH] naar aanleiding van het voorgaande graag op korte termijn met hem een afspraak wil maken om het een en ander te bespreken.
3.28
Op 26 september 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH] bericht dat bij een controle van de reserveringsovereenkomst was gebleken dat daar een foutieve berekening in was geslopen omdat de financiële afspraak in een eerder concept van 25 april 2017 waar beide partijen het over een waren niet correct is overgenomen. [teamhoofd COA] berichtte dat hij de reserveringsovereenkomst daarom zou aanpassen en deze vervolgens zou laten ondertekenen.
3.29
Op 29 september 2017 heeft [secretaresse PTH] [teamhoofd COA] namens [bestuurder PTH] een voorstel gedaan voor een nieuwe financiële afspraak waarin rekening zou worden gehouden met het feit dat sinds eind mei 2017 een groep van 60 arbeidsmigranten en sinds half september (na de vergunningverlening door de gemeente) een tweede, grotere groep van 150 arbeidsmigranten in het pand waren gehuisvest.
3.3
Op 9 oktober 2017 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Dank voor het verzonden overzicht. Bij deze heb ik het voorstel verwerkt in de bijlage, de reserveringsbijeenkomst. Verzoek is dit met dhr. [bestuurder PTH] te overleggen en bij akkoord mij per mail een bevestiging te versturen. Daarna kan ik dit resultaat van onze onderhandelingen opnieuw voorleggen aan verantwoordelijken binnen het COA. De daadwerkelijke overeenkomst is pas definitief nadat beide partijen hebben ondertekend.
Dank voor het verzonden overzicht. Bij deze heb ik het voorstel verwerkt in de bijlage, de reserveringsbijeenkomst. Verzoek is dit met dhr. [bestuurder PTH] te overleggen en bij akkoord mij per mail een bevestiging te versturen. Daarna kan ik dit resultaat van onze onderhandelingen opnieuw voorleggen aan verantwoordelijken binnen het COA. De daadwerkelijke overeenkomst is pas definitief nadat beide partijen hebben ondertekend.
(…)
Tevens aandacht voor de artikelen 4.1 en 4.2 die op aanwijzing van onze juristen gewijzigd is.”
3.31
Op 11 oktober 2017 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH] opnieuw een concept voor de reserveringsovereenkomst gestuurd (hierna: het concept van 11 oktober 2017), met de mededeling dat dat de juiste versie was. Dit concept is, voor zover relevant, identiek aan dat van 3 juli 2017, met uitzondering van de volgende verschillen:
- artikel 4 lid 1 is vervangen door de hierna volgende leden 1 en 2, onder vernummering van de daarop volgende leden:
“
4.1 [PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 juli 2017 tot 1 maart 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof].
4.1 [PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 juli 2017 tot 1 maart 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof].
4.2 [
PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 maart 2018 tot en met 15 mei 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof] en onder de voorwaarde dat de gemeente de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten verlengt. Indien de gemeente de [OAO, hof] niet verlengt vervalt deze optie.”;
- aan het einde van artikel 5 lid 1 is de volgende volzin toegevoegd:
“
Indien [PTH, hof] niet (langer) beschikt over de benodigde vergunningen, ontheffingen, en/ of toestemmingen komen de [OAO, hof] en deze reserverings- en huuroptieovereenkomst te vervallen.”; en
Indien [PTH, hof] niet (langer) beschikt over de benodigde vergunningen, ontheffingen, en/ of toestemmingen komen de [OAO, hof] en deze reserverings- en huuroptieovereenkomst te vervallen.”; en
- de reserveringsvergoeding is vastgesteld in een nieuwe Bijlage 1, die onder andere de volgende bedragen bevat:
“
2018
2018
(…)
Maart € 89.942 (…)
April € 86.732 (…)
Mai € 43.366 (…)”
3.32
Op 24 oktober 2017 heeft [secretaresse PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Omdat [[bestuurder PTH], hof] in het buitenland zit op dit moment is het iets moelijker om met hem in contact te komen, excuus hiervoor.
Omdat [[bestuurder PTH], hof] in het buitenland zit op dit moment is het iets moelijker om met hem in contact te komen, excuus hiervoor.
Wij zijn niet helemaal zeker hoe wij artikel 1.2 moeten lezen, zouden jullie daar meer duidelijkheid over kunnen geven?”
3.33
Op dezelfde dag heeft [teamhoofd COA] daar als volgt op geantwoord:
“
Juristentaal, hiermee onderkennen beide partijen dat het mogelijk is dat de mogelijkheid bestaat dat de initiële huurovereenkomst niet meer geactiveerd wordt als het COA geen beroep meer doet op de locatie (…).”
Juristentaal, hiermee onderkennen beide partijen dat het mogelijk is dat de mogelijkheid bestaat dat de initiële huurovereenkomst niet meer geactiveerd wordt als het COA geen beroep meer doet op de locatie (…).”
3.34
Nog steeds op dezelfde dag heeft [secretaresse PTH] daar als volgt op gereageerd:
“
Duidelijk.
Duidelijk.
[[bestuurder PTH], hof] is akkoord met de inhoud. Hij is over een week in Nederland voor een periode van een week waarna hij weer voor drie weken in het buitenland is. Hopelijk kan het e.e.a. tussen nu en begin november geregeld worden.”
3.35
[teamhoofd COA] heeft daar dezelfde dag als volgt op gereageerd:
“
Dank jullie, ik zal de overeenkomst ter ondertekening aan ons bestuur aanbieden, geen idee hoe snel dit zal gaan maar ik doe mijn best (…)”
Dank jullie, ik zal de overeenkomst ter ondertekening aan ons bestuur aanbieden, geen idee hoe snel dit zal gaan maar ik doe mijn best (…)”
3.36
Op dezelfde dag heeft de gemeente, met kopie aan het COA, voor zover relevant, als volgt gereageerd op een verzoek van PTH van 19 oktober 2017 om verlenging van de vergunning voor de huisvesting van asielzoekers in het pand om de vergunningstermijn gelijk te laten lopen met de einddatum van de OAO:
“
Zoals bekend worden er al lange tijd geen asielzoekers meer gehuisvest in [het pand, hof]. Het COA heeft aangegeven niet van plan te zijn om het pand opnieuw in gebruik te nemen voor de huisvesting van asielzoekers. Er is voor de gemeente geen enkele aanleiding om een vergunning waarvan geen gebruik wordt gemaakt of zal worden gemaakt, te verlengen. Verandering van de einddatum van de vergunning zou ook niet in overeenstemming zijn met het raadsbesluit dat destijds is genomen m.b.t. het gebruik van [het pand, hof].
Zoals bekend worden er al lange tijd geen asielzoekers meer gehuisvest in [het pand, hof]. Het COA heeft aangegeven niet van plan te zijn om het pand opnieuw in gebruik te nemen voor de huisvesting van asielzoekers. Er is voor de gemeente geen enkele aanleiding om een vergunning waarvan geen gebruik wordt gemaakt of zal worden gemaakt, te verlengen. Verandering van de einddatum van de vergunning zou ook niet in overeenstemming zijn met het raadsbesluit dat destijds is genomen m.b.t. het gebruik van [het pand, hof].
Dat de einddata van de vergunning en de overeenkomst met het COA verschillen, vormt voor ons geen reden om de vergunning aan te passen. (…)”
3.37
Op 8 januari 2018 heeft het COA PTH twee door hem ondertekende exemplaren van de reserveringsovereenkomst in de versie van 11 oktober 2017 gestuurd, met het verzoek één exemplaar ondertekend terug te sturen.
3.38
Op 29 januari 2018 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
De vraag rijst een beetje of jullie de overeenkomst hebben ontvangen? Kun je aangeven wanneer [[bestuurder PTH], hof] in de gelegenheid is te tekenen?”
De vraag rijst een beetje of jullie de overeenkomst hebben ontvangen? Kun je aangeven wanneer [[bestuurder PTH], hof] in de gelegenheid is te tekenen?”
3.39
Op 6 februari 2018 heeft een collega van [secretaresse PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht:
“
Wij hebben de overeenkomst gedateerd van 08 januari 2018 ontvangen. Dhr. [bestuurder PTH] verblijft op dit moment in het buitenland en zal eind volgende week contact met u opnemen inzake de overeenkomst.”
Wij hebben de overeenkomst gedateerd van 08 januari 2018 ontvangen. Dhr. [bestuurder PTH] verblijft op dit moment in het buitenland en zal eind volgende week contact met u opnemen inzake de overeenkomst.”
Contacten met de gemeente met betrekking tot de verlenging van de vergunning
3.4
Op 14 februari 2018 heeft de gemeente PTH de volgende weergave gestuurd van een bespreking tussen PTH en de gemeente van 30 januari 2018:
“
Wij hebben u meegedeeld dat als er tegen alle verwachtingen in een verzoek komt om toestemming voor de huisvesting van asielzoekers in [het pand, hof] na 1 maart 2018 (…), wij dat verzoek serieus en zo nodig met spoed zullen beoordelen. Wij hebben (…) geenszins de toezegging gedaan dat een dergelijk verzoek zonder meer zal worden ingewilligd.”
Wij hebben u meegedeeld dat als er tegen alle verwachtingen in een verzoek komt om toestemming voor de huisvesting van asielzoekers in [het pand, hof] na 1 maart 2018 (…), wij dat verzoek serieus en zo nodig met spoed zullen beoordelen. Wij hebben (…) geenszins de toezegging gedaan dat een dergelijk verzoek zonder meer zal worden ingewilligd.”
3.41
Op 1 maart 2018 heeft het COA, voor zover relevant, de volgende vraag aan de gemeente gesteld:
“
Zoals bekend is door uw gemeente een vergunning aan dhr. [bestuurder PTH] afgegeven om asielzoekers te huisvesten in [het pand, hof]. Hierbij heeft uw gemeente naar dhr. [bestuurder PTH] en het COA verklaard dat deze vergunning een looptijd heeft van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 met een optie tot verlenging tot 1 maart 2019 mits dhr. [bestuurder PTH] voor de Raad aantoonbare bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel.
Zoals bekend is door uw gemeente een vergunning aan dhr. [bestuurder PTH] afgegeven om asielzoekers te huisvesten in [het pand, hof]. Hierbij heeft uw gemeente naar dhr. [bestuurder PTH] en het COA verklaard dat deze vergunning een looptijd heeft van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 met een optie tot verlenging tot 1 maart 2019 mits dhr. [bestuurder PTH] voor de Raad aantoonbare bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel.
Inmiddels is duidelijk geworden dat de gevraagde verlenging van de vergunning door de gemeente niet afgegeven wordt.
Mogen wij hieruit concluderen dat dhr. [bestuurder PTH] onvoldoende bouwplannen heeft overlegd waardoor de vergunning niet is verlengd?”
3.42
De gemeente heeft daar op dezelfde dag als volgt op geantwoord:
“
De vergunning is niet verleend omdat er al geruime tijd geen asielzoekers in het pand zijn gehuisvest en er ook geen plannen waren om er na 1 maart 2018 asielzoekers te plaatsen. Er was voor ons dus geen enkele aanleiding om de vergunning te verlengen. Aan de vraag of dhr. [bestuurder PTH] wel of niet voldoende bouwplannen heeft overlegd, zijn wij niet toegekomen. Overigens heeft dhr. [bestuurder PTH] geen bouwplannen overlegd, het pand is vorig jaar verkocht aan een andere partij die het gaat ontwikkelen.”
De vergunning is niet verleend omdat er al geruime tijd geen asielzoekers in het pand zijn gehuisvest en er ook geen plannen waren om er na 1 maart 2018 asielzoekers te plaatsen. Er was voor ons dus geen enkele aanleiding om de vergunning te verlengen. Aan de vraag of dhr. [bestuurder PTH] wel of niet voldoende bouwplannen heeft overlegd, zijn wij niet toegekomen. Overigens heeft dhr. [bestuurder PTH] geen bouwplannen overlegd, het pand is vorig jaar verkocht aan een andere partij die het gaat ontwikkelen.”
De beëindigingsbrief
3.43
Bij brief van 20 maart 2018 heeft het COA PTH, voor zover relevant, na een verwijzing naar de wordingsgeschiedenis van de reserveringsovereenkomst, als volgt bericht:
“
De gemeente heeft haar tot 1 maart 2018 verleende instemming met de huisvesting van arbeidsmigranten niet verlengd en heeft het COA inmiddels ook laten weten niet in te stemmen met een verlenging van de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten. Daarmee kan het COA de tweede huuroptie niet meer inroepen en is het COA ingevolge de artikelen 3.3, 4.2 en 5.1 van de reserveringsovereenkomst vanaf 1 maart 2018 geen reserveringsvergoeding meer verschuldigd en is de reserveringsovereenkomst per die datum ook van rechtswege geëindigd. Het COA heeft in verband hiermee inmiddels de betaling van de reserveringsvergoeding vanaf 1 maart 2018 gestaakt.
De gemeente heeft haar tot 1 maart 2018 verleende instemming met de huisvesting van arbeidsmigranten niet verlengd en heeft het COA inmiddels ook laten weten niet in te stemmen met een verlenging van de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten. Daarmee kan het COA de tweede huuroptie niet meer inroepen en is het COA ingevolge de artikelen 3.3, 4.2 en 5.1 van de reserveringsovereenkomst vanaf 1 maart 2018 geen reserveringsvergoeding meer verschuldigd en is de reserveringsovereenkomst per die datum ook van rechtswege geëindigd. Het COA heeft in verband hiermee inmiddels de betaling van de reserveringsvergoeding vanaf 1 maart 2018 gestaakt.
In het kader van de afwikkeling van de reserveringsovereenkomst heeft het COA geconstateerd dat [PTH. Hof] de gebruiksvergoeding niet – geheel – conform artikel 3.3 van de realiseringsovereenkomst heeft gefactureerd. (…) Weliswaar heeft u een lagere vergoeding in rekening gebracht dan in de [OAO, hof] was opgenomen in rekening gebracht maar deze lagere bedragen stroken niet met de overeengekomen reserveringsvergoeding. In onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de overeengekomen en gefactureerde bedragen weergegeven.
(…)
In verband met de beëindiging van de reserveringsovereenkomst per 1 maart 2018 zou het COA tot slot graag op korte termijn met u een afspraak willen inplannen. Zo wenst het COA met u te bespreken hoe om te gaan met de inventaris die zich op dit moment nog in de accommodatie bevindt.”
3.44
PTH heeft het pand op 16 mei 2018 geleverd aan HNSP.
4.Het geschil bij de kantonrechter
In conventie
4.1
PTH heeft in eerste aanleg in conventie, na vermeerdering van eis, gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat:
- voor recht zou verklaren dat het COA de samenwerking tussen partijen, althans het aanvullend afsprakenkader, althans het aanvullend afsprakenkader en/of de OAO, ten onrechte heeft beëindigd;
- het COA zou veroordelen tot betaling van € 237.500,-, althans een door de kantonrechter vast te stellen (schade)bedrag, met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018;
- het COA zou veroordelen tot betaling van € 2.707,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018;
met veroordeling in de proceskosten, met nakosten.
4.2
PTH heeft daar primair het volgende aan ten grondslag gelegd. PTH heeft het pand krachtens de OAO van 15 mei 2016 tot en met 15 mei 2018 aan het COA verhuurd. Het COA kan de samenwerking tussen partijen daarom niet bij brief van 20 maart 2018 met ingang van 1 maart 2018 hebben beëindigd. PTH vordert daarom de verklaring voor recht en nakoming van de verplichting tot betaling van de huurvergoeding tot 15 mei 2018. Omdat het COA dat laatste, ook na sommatie daartoe, bleef weigeren, vordert PTH ook de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair voert PTH aan dat het COA het gevorderde bedrag moet betalen als vergoeding voor het gebruik van het pand in de periode na 1 maart 2018.
4.3
Het COA heeft verweer gevoerd. Nadat het pand in maart 2017 leeg is komen te staan hebben partijen op 24 oktober 2017 overeenstemming bereikt over de reserveringsovereenkomst. Artikel 5.1 van die overeenkomst bepaalt dat die overeenkomst en de OAO vervallen indien PTH niet langer beschikt over de benodigde vergunningen. Omdat PTH vanaf 1 maart 2018 niet langer beschikte over de vergunning om asielzoekers of arbeidsmigranten te huisvesten, zijn de OAO en de reserveringsovereenkomst vanaf die datum van rechtswege geëindigd. Ook indien de reserveringsovereenkomst niet tot stand is gekomen, is de OAO op die datum op grond van haar artikel 7.3 geëindigd, omdat PTH vanaf dat moment niet meer over de opvangvergunning beschikte. Het COA is daarom vanaf 1 maart 2018 geen vergoeding (meer) verschuldigd aan PTH. Met betrekking tot de vergoeding voor het gebruik van het pand na 1 maart 2018 geldt dat PTH de volledige en vrije beschikking over het pand had.
4.4
De kantonrechter heeft deze vorderingen samengevat om de volgende redenen afgewezen en PTH in de proceskosten veroordeeld.
- De reserveringsovereenkomst is niet tot stand gekomen, omdat het COA aan die totstandkoming de voorwaarde had verbonden dat die overeenkomst door beide partijen zou worden ondertekend en PTH dat niet heeft gedaan (r.o. 4.1. tot en met 4.7.). Het COA kan zich daarom niet beroepen op artikel 5.1 van die overeenkomst.
- Artikel 7.3 van de OAO moet in die zin worden uitgelegd, dat die bepaling het COA het recht geeft de OAO voortijdig te beëindigen wanneer PTH tijdens de overeengekomen huurperiode niet (meer) over de voor de huisvesting van asielzoekers benodigde vergunning zou beschikken (r.o. 4.9).
- Vanaf 1 maart 2018 beschikte PTH niet meer over die vergunning en bestond daar ook geen concreet uitzicht op (r.o. 4.11), waardoor het COA vanaf die datum bevoegd was de OAO voortijdig op te zeggen (r.o. 4.12).
- Door op 1 maart 2018 te stoppen met het betalen van de huur en met zijn brieven van 20 maart en 30 april 2018 heeft het COA zijn wil geopenbaard om de OAO per 1 maart 2018 op te zeggen op grond van artikel 7.3 OAO (r.o. 4.14).
- Het COA heeft het pand na die datum niet onrechtmatig onder zich gehouden (r.o. 4.16 – 4.19).
In reconventie
4.5
Het COA heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter PTH, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zou veroordelen tot betaling van € 44.209,38, met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018 en veroordeling van PTH in de proceskosten, met nakosten en rente.
4.6
Het COA heeft daar het volgende aan ten grondslag gelegd. Partijen zijn overeengekomen dat het COA over de periode vanaf 1 juni tot en met 15 september 2017 een korting ontving op de huurprijs en van 16 september 2017 tot 1 maart 2018 slechts een reserveringsvergoeding aan PTH moest betalen. Over de periode van 1 juni 2017 tot 1 maart 2018 heeft het COA daarom een bedrag van € 44.209,38 onverschuldigd aan PTH betaald.
4.7
PTH heeft de restitutieaanspraak van het COA erkend, maar heeft een beroep gedaan op verrekening met de vordering die zij heeft op het COA, en op het feit dat zij die verrekening al in haar vordering had verdisconteerd, waardoor sprake zou zijn van dubbeltelling en onderbetaling als de kantonrechter én haar met die verrekening verminderde vordering in conventie én de vordering van het COA in reconventie zou toewijzen. Daarnaast heeft zij de hoogte van het gevorderde bedrag betwist.
4.8
De kantonrechter heeft de vordering van het COA in reconventie toegewezen en PTH in de proceskosten veroordeeld, omdat PTH het bestaan van een restitutieaanspraak van het COA heeft erkend en de hoogte daarvan niet of onvoldoende heeft betwist, en uit het oordeel in conventie volgt dat PTH geen aanspraak kan maken op verrekening.
5.De vorderingen in hoger beroep
5.1
In principaal hoger beroep vordert PTH samengevat, met wijziging van eis, dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest:
(i) het bestreden vonnis zal vernietigen;
(ii) haar vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen, waarbij PTH haar hoofdsomvordering van € 237.500,- vermeerdert met € 75.826,74, althans € 27.995,34, althans € 25.085,93 op grond van haar meer subsidiaire grondslag zoals beschreven in de volgende alinea, derde gedachtestreepje;
(iii) de vordering van het COA in reconventie alsnog zal afwijzen, althans zal toewijzen tot € 44.281,56, met afwijzing van het meerdere en bepaling dat PTH gerechtigd zal zijn dit bedrag te verrekenen met hetgeen het COA aan PTH verschuldigd zal zijn op grond van de veroordeling in conventie;
met veroordeling van het COA in de proceskosten van beide instanties, met nakosten en rente.
5.2
Die vorderingen stoelt zij in hoger beroep op de volgende grondslagen:
- primair dat de OAO tot 15 mei 2018 is blijven gelden, maar door partijen in 2017 is opgeschort onder het aangaan van reserveringsaanspraken die mede inhouden dat het COA PTH tot die datum een reserveringsvergoeding was verschuldigd;
- subsidiair – voor het geval het hof zal oordelen dat de OAO is vervallen en dat een reserveringsovereenkomst tot stand is gekomen in de versie die het COA in oktober 2017 aan PTH heeft toegestuurd – dat het COA ook dan een reserveringsvergoeding tot 15 mei 2018 aan PTH is verschuldigd omdat PTH de locatie al die tijd gereserveerd heeft gehouden en het COA nooit heeft aangezegd dat zij de locatie weer wilde gaan gebruiken en dat PTH daarom over een vergunning diende te beschikken;
- meer subsidiair – voor het geval het hof (zoals de kantonrechter) zal oordelen dat de OAO tot 15 mei 2018 onverkort is blijven gelden – dat tussentijdse opzegging van de OAO niet mogelijk was en dat PTH in dat geval dus over de gehele periode tot die datum aanspraak kan maken op de volledige huur, zodat het COA moet worden veroordeeld om boven op de voor kantonrechter gevorderde hoofdsom van 237.500,- het verschil te betalen tussen dat bedrag en de volledige huursom, zoals weergegeven in de voorgaande alinea onder (ii).
5.3
Mede op basis van deze grondslagen voert PTH de volgende grieven aan:
- Grief 1 tegen het oordeel dat artikel 7.3 OAO het COA het recht gaf de OAO voortijdig te beëindigen;
- Grief 2 tegen het oordeel dat het COA van deze bevoegdheid met terugwerkende kracht gebruik mocht maken;
- Grief 3 tegen het oordeel dat het COA van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt;
- Grief 4 tegen het oordeel dat het COA voor de periode na die datum geen gebruiksvergoeding verschuldigd is;
- Grief 5 tegen de gevolgtrekking dat het COA PTH geen vergoeding, rente of incassokosten hoeft te betalen;
- Grief 6 tegen de beoordeling en toewijzing van de vordering van het COA in reconventie.
5.4
In incidenteel hoger beroep vordert het COA dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarin is geoordeeld dat het COA geen beroep toekomt op de reserveringsovereenkomst en de vorderingen van PTH zal afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van het geding hoger beroep, met nakosten en rente.
5.5
De enige grief van het COA richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat partijen niet gebonden zijn aan de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017.
6.De beoordeling van het hoger beroep
6.1
Kernvraag is of het COA de contractuele verhouding tussen partijen met ingang van 1 maart 2018 als beëindigd mocht beschouwen op de grond dat PTH op dat moment niet over een opvangvergunning beschikte, met als gevolg dat het COA vanaf die datum geen enkele vergoeding meer zou zijn verschuldigd aan PTH.
Kan het COA zich beroepen op artikel 5.1 van de reserveringsovereenkomst in de versie van 11 oktober 2017?
6.2
Het COA voert als primair verweer aan dat zijn contractuele verhouding met PTH op grond van artikel 5.1 van de reserveringsovereenkomst met ingang van 1 maart 2018 van rechtswege is geëindigd. Het hof volgt het COA daar om de volgende redenen niet in.
6.3
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. [1] Tenzij anders is bepaald, kunnen aanbod en aanvaarding in iedere vorm geschieden en kunnen zij in een of meer gedragingen besloten liggen. [2] Bij de beoordeling van de vraag of daarvan sprake is speelt de wils- en vertrouwensleer van de artikelen 3:33 en 3:35 BW een belangrijke rol. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op datgene wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [3] Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
6.4
Het COA wijst voor het tot stand komen van de reserveringsbijeenkomst op het emailbericht van [teamhoofd COA] aan [secretaresse PTH] van 11 oktober 2017 met een conceptversie van die overeenkomst en het antwoord daarop van [secretaresse PTH] van 24 oktober 2017 dat [bestuurder PTH] “
akkoord[is]
met de inhoud”. PTH heeft gemotiveerd weersproken dat haar wil met dat antwoord was gericht op aanvaarding van het concept van 11 oktober 2017. [4] Zij was namelijk naar eigen zeggen altijd gekant geweest tegen de mogelijkheid van beëindiging van de samenwerking vóór 15 mei 2018, en dat concept voorzag daar mogelijk juist in. Het hof moet daarom beoordelen of het COA aan dat e-mailbericht onder de gegeven omstandigheden wel redelijkerwijs die zin mocht toekennen. [5] Het hof beantwoordt die vraag op grond van de volgende overwegingen ontkennend.
akkoord[is]
met de inhoud”. PTH heeft gemotiveerd weersproken dat haar wil met dat antwoord was gericht op aanvaarding van het concept van 11 oktober 2017. [4] Zij was namelijk naar eigen zeggen altijd gekant geweest tegen de mogelijkheid van beëindiging van de samenwerking vóór 15 mei 2018, en dat concept voorzag daar mogelijk juist in. Het hof moet daarom beoordelen of het COA aan dat e-mailbericht onder de gegeven omstandigheden wel redelijkerwijs die zin mocht toekennen. [5] Het hof beantwoordt die vraag op grond van de volgende overwegingen ontkennend.
6.5
Ten eerste speelt een rol wat de gevolgen voor PTH zouden zijn geweest van aanvaarding van het concept voor de reserveringsovereenkomst van 11 oktober. Het COA wist, of had naar het oordeel van het hof moeten begrijpen, dat het voor PTH zeer nadelig was om dat concept te aanvaarden, met daarin artikel 5.1. Het COA zelf legt die bepaling immers in die zin uit, dat zij hem in staat stelde alle afspraken tussen partijen per 1 maart 2018 van rechtswege als beëindigd te beschouwen en zich definitief van zijn betalingsverplichtingen te bevrijden indien PTH per die datum niet meer over een opvangvergunning zou beschikken, ongeacht de vraag of het COA op dat moment behoefte had aan opvangplaatsen en ongeacht de vraag of het COA tijdig vóór 1 maart 2018 aan PTH had laten weten dat zij per die datum daarom over een vergunning zou moeten beschikken.
6.5.1
Onder de OAO had het COA de overeenkomst in de gegeven omstandigheden niet kunnen opzeggen per 1 maart 2018. Daarvoor is het volgende redengevend. Bij de uitleg van die OAO komt het wederom aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op datgene zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de zogeheten
Haviltex-maatstaf. [6] Deze maatstaf toepassend stelt het hof vast dat de OAO onder andere voorzag in de huur van het pand voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode van 15 mei 2016 tot en met 15 mei 2018, en met een vaste vergoeding gerelateerd aan 214 opvangplaatsen, ongeacht het daadwerkelijke aantal opgevangen asielzoekers. [7] De OAO was niet tussentijds opzegbaar, behalve onder toepassing van haar artikel 7. [8] Partijen hadden daarmee het risico van een daling van het aantal asielzoekers binnen die bepaalde periode van twee jaar uitdrukkelijk bij het COA gelegd. Bij het sluiten van de OAO was bij beide partijen weliswaar bekend dat de gemeente aan PTH slechts tot 1 maart 2018 een opvangvergunning had afgegeven, maar bij beide partijen was toen eveneens bekend dat dat de Overeenkomst Tijdelijke AZC er uitdrukkelijk in voorzag dat de gemeente die vergunning na die datum kon verlengen met maximaal een jaar, mits PTH voldoende concrete bouwplannen zou voorleggen voor de bouw van een nieuw appartementenhotel. Met PTH is het hof daarom van oordeel dat PTH er bij het aangaan van de OAO gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij, ongeacht de daadwerkelijke behoefte van het COA aan opvangplaatsen voor asielzoekers, twee jaar lang de daarin overeengekomen vaste huurvergoeding zou ontvangen, mits zij de hiervoor beschreven bouwplannen zou kunnen overleggen aan de gemeente als dat relevant zou worden, namelijk als in het voorjaar van 2018 nog steeds behoefte zou bestaan aan opvangplaatsen. Nu het COA in het voorjaar geen behoefte had aan opvangplaatsen was er voor PTH geen aanleiding om een vergunning daarvoor aan te vragen. De OAO biedt daarom geen aanknopingspunt om te oordelen dat het COA zich op het ontbreken van de vergunning kan beroepen om de overeenkomst op grond van artikel 7.3 OAO per 1 maart 2018 op te zeggen en zich zo van haar betalingsverplichting over de periode 1 maart – 15 mei 2018 te kunnen ontdoen. Ook een beroep op artikel 7.1. of artikel 7.2. OAO baat het COA niet. Een uitleg van artikel 7 OAO waarin het COA aan de gemeente in de aanloop naar 1 maart 2018 zou kunnen berichten dat het geen behoefte meer had aan het pand, de gemeente om die reden de opvangvergunning niet zou verlengen, en het COA de samenwerking vervolgens om die reden zou kunnen beëindigen zou namelijk niet te rijmen zijn met de hiervoor geschetste keuze van partijen om het risico van een eventuele daling van het aantal asielzoekers tijdens de duur van de OAO bij het COA te leggen.
Haviltex-maatstaf. [6] Deze maatstaf toepassend stelt het hof vast dat de OAO onder andere voorzag in de huur van het pand voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode van 15 mei 2016 tot en met 15 mei 2018, en met een vaste vergoeding gerelateerd aan 214 opvangplaatsen, ongeacht het daadwerkelijke aantal opgevangen asielzoekers. [7] De OAO was niet tussentijds opzegbaar, behalve onder toepassing van haar artikel 7. [8] Partijen hadden daarmee het risico van een daling van het aantal asielzoekers binnen die bepaalde periode van twee jaar uitdrukkelijk bij het COA gelegd. Bij het sluiten van de OAO was bij beide partijen weliswaar bekend dat de gemeente aan PTH slechts tot 1 maart 2018 een opvangvergunning had afgegeven, maar bij beide partijen was toen eveneens bekend dat dat de Overeenkomst Tijdelijke AZC er uitdrukkelijk in voorzag dat de gemeente die vergunning na die datum kon verlengen met maximaal een jaar, mits PTH voldoende concrete bouwplannen zou voorleggen voor de bouw van een nieuw appartementenhotel. Met PTH is het hof daarom van oordeel dat PTH er bij het aangaan van de OAO gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij, ongeacht de daadwerkelijke behoefte van het COA aan opvangplaatsen voor asielzoekers, twee jaar lang de daarin overeengekomen vaste huurvergoeding zou ontvangen, mits zij de hiervoor beschreven bouwplannen zou kunnen overleggen aan de gemeente als dat relevant zou worden, namelijk als in het voorjaar van 2018 nog steeds behoefte zou bestaan aan opvangplaatsen. Nu het COA in het voorjaar geen behoefte had aan opvangplaatsen was er voor PTH geen aanleiding om een vergunning daarvoor aan te vragen. De OAO biedt daarom geen aanknopingspunt om te oordelen dat het COA zich op het ontbreken van de vergunning kan beroepen om de overeenkomst op grond van artikel 7.3 OAO per 1 maart 2018 op te zeggen en zich zo van haar betalingsverplichting over de periode 1 maart – 15 mei 2018 te kunnen ontdoen. Ook een beroep op artikel 7.1. of artikel 7.2. OAO baat het COA niet. Een uitleg van artikel 7 OAO waarin het COA aan de gemeente in de aanloop naar 1 maart 2018 zou kunnen berichten dat het geen behoefte meer had aan het pand, de gemeente om die reden de opvangvergunning niet zou verlengen, en het COA de samenwerking vervolgens om die reden zou kunnen beëindigen zou namelijk niet te rijmen zijn met de hiervoor geschetste keuze van partijen om het risico van een eventuele daling van het aantal asielzoekers tijdens de duur van de OAO bij het COA te leggen.
6.5.2
Door aanvaarding van de allonge van oktober 2017 zou PTH er bovendien niet alleen ten opzichte van de afspraken in de OAO op achteruit gaan, maar ook ten opzichte van de daarna gemaakte (mondelinge) afspraken. Voor de vraag naar de totstandkoming van die afspraken is wederom de hiervoor onder 6.3 beschreven maatstaf relevant. Nadat het pand begin 2017 leeg was komen te staan, zijn partijen in overleg getreden over een mogelijke aanpassing, opschorting of voortijdige beëindiging van de OAO. Partijen verschillen van mening over wat zij vóór 24 oktober 2017 wel en niet (voorlopig) hebben afgesproken, maar in hun gedragingen voorafgaand aan die datum ligt besloten dat zij op die datum in elk geval wilsovereenstemming hadden bereikt over een voorlopige vorm van samenwerking. Die overeenstemming hield in dat partijen de OAO niet meer onverkort zouden toepassen en dat PTH, in ruil voor een vermindering van de door het COA verschuldigde betaling, het pand niet meer aan het COA ter beschikking hoefde te stellen en aan derden mocht verhuren, maar wel voor het COA gereserveerd moest houden voor het geval de instroom van asielzoekers zou toenemen en het COA het pand daarom weer als opvanglocatie nodig zou hebben, met een oproeptermijn van zes weken (hierna: de voorlopige reserveringsafspraak). Het gaat daarbij om de volgende gedragingen.
- [teamhoofd COA] heeft [bestuurder PTH] op 13 april 2017 bericht dat het COA bereid was met PTH mogelijkheden te verkennen voor de verhuur van het pand aan derden, mits het COA het pand “
blijvend[zou mogen, hof]
gebruiken als reservecapaciteit”, met een oproeptermijn van “
± 6-8 weken”, en dit voor hem “
financiële voordelen” zou hebben.
blijvend[zou mogen, hof]
gebruiken als reservecapaciteit”, met een oproeptermijn van “
± 6-8 weken”, en dit voor hem “
financiële voordelen” zou hebben.
- Ook de door [teamhoofd COA] op 20 april 2017 toegestuurde conceptallonge voorzag er onder andere in dat bepaalde bepalingen van de OAO vanaf een nog te bepalen datum zouden worden opgeschort en dat het COA vanaf die datum niet meer over het pand kon beschikken, maar dat PTH het pand voor het COA gereserveerd moest houden, met een oproeptermijn van zes weken en een gereedmeldingstermijn van twee weken voor heringebruikname, in ruil voor een bepaalde huurkorting. [bestuurder PTH] is daar op dezelfde dag mee akkoord gegaan.
- Het COA heeft in de nacht van 27 op 28 mei 2017 zonder overleg met PTH toestemming gegeven aan de gemeente voor de tijdelijke opvang van een eerste groep arbeidsmigranten in het pand. Toen zij hier achter kwam, heeft PTH zich hier niet tegen verzet. Nadat de gemeente op 29 augustus 2017 aan PTH en het COA had bericht dat zij akkoord ging met de huisvesting van een tweede groep arbeidsmigranten in het pand, heeft het COA daar evenmin bezwaar tegen gemaakt.
- PTH heeft vanaf juli 2017 een lager bedrag aan het COA in rekening gebracht dan het bedrag waarop zij op grond van artikel 2.2 OAO recht had en heeft vanaf augustus 2017 op haar factuur de titel “reserveringsvergoeding” vermeld. Het COA heeft die facturen zonder protest of commentaar in ontvangst genomen en betaald.
Dat er een oproeptermijn gold vloeit overigens ook voort uit de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheersten. Omdat uit het voorgaande volgt dat partijen voor 24 oktober 2017 in ieder geval overeenstemming hadden bereikt over de voorlopige reserveringsafspraak, kan in het midden blijven of zij ook overeenstemming hadden bereikt over de gehele conceptallonge van 20 april 2017, zoals PTH stelt en het COA betwist.
6.5.3
Om deze redenen was het voor COA kenbaar dat het voor PTH zeer nadelig zou zijn om het concept van de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017 te aanvaarden. PTH voert terecht aan dat zij daarmee tenminste een groot risico zou hebben gelopen op verlies van de op dat moment onverkort geldende reserveringsvergoeding voor de periode tot en met 15 mei 2018, terwijl het COA niet heeft toegelicht welk voordeel daar voor PTH tegenover zou hebben gestaan.
6.6
Een tweede argument voor het oordeel dat COA niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op de instemming van PTH met de allonge van oktober 2017 is de ongelijkheid in juridische bijstand. Niet is gesteld of gebleken dat PTH zich tijdens haar onderhandelingen met het COA heeft laten adviseren door een juridisch onderlegd persoon. Aan de zijde van het COA staat daar tegenover dat [teamhoofd COA] herhaaldelijk aan PTH heeft bericht dat de afspraken die hij en [bestuurder PTH] hebben gemaakt door COA-juristen moesten worden nagekeken en uitgewerkt, dat de opeenvolgende concepten door die juristen waren opgesteld, en zelfs dat het initiatief voor bepaalde bepalingen niet van hem, maar van die juristen afkomstig was. [9] Er is daarom tussen partijen sprake van een sterke ongelijkheid als het gaat om het kunnen doorgronden van de betekenis van de verschillende elkaar opvolgende concepten voor de allonge en de reserveringsovereenkomst.
6.7
Het hof neemt ten derde de volgende gedragingen van partijen in aanmerking. In zijn e-mail van 9 oktober 2017 aan [secretaresse PTH] heeft [teamhoofd COA] weliswaar aandacht gevraagd voor de artikelen 4.1. en 4.2., die nieuw waren ten opzichte van de conceptversie van 3 juli 2017, maar heeft hij PTH níet geattendeerd op de toevoeging van de – in de ogen van het COA zo belangrijke – nieuwe laatste volzin aan artikel 5.1., laat staan op de volgens het COA mogelijke consequenties daarvan. Die toevoeging was ook niet grafisch gemarkeerd, in tegenstelling tot bijvoorbeeld enkele wijzigingen in artikel 3.3. van de versie van 3 juli 2017. Bovendien is het akkoord van 24 oktober 2017 niet rechtstreeks gegeven door [bestuurder PTH] zelf, maar door [secretaresse PTH] námens [bestuurder PTH], terwijl bij het COA bekend was dat hij zelf in het buitenland zat.
6.8
Dat [teamhoofd COA] [bestuurder PTH] eerder, namelijk op 31 augustus 2017, heeft bericht dat wat het COA betreft de samenwerking per 1 maart 2018 zou eindigen legt onvoldoende gewicht in de schaal om als gevolg te hebben dat het COA ondanks alle hierboven genoemde contra-indicaties wel gerechtvaardigd mocht vertrouwen op aanvaarding door PTH van het concept van 11 oktober 2017, met de hiervoor beschreven gevolgen. Daarna hebben partijen namelijk nog uitvoerig van gedachte gewisseld voordat het COA zijn concept van 11 oktober 2017 heeft gestuurd. Hetzelfde geldt met betrekking tot het feit dat [secretaresse PTH] in haar eerste e-mail van 24 oktober 2017 een toelichting heeft gevraagd met betrekking tot artikel 1.2 van het concept van 11 oktober 2017, maar niet met betrekking tot artikel 5.1 daarvan: daar kan immers niet
a contrariouit worden afgeleid dat op die datum voor [bestuurder PTH] duidelijk was wat volgens het COA de gevolgen zouden zijn van die laatste bepaling, met de daaraan door het COA toegevoegde volzin.
a contrariouit worden afgeleid dat op die datum voor [bestuurder PTH] duidelijk was wat volgens het COA de gevolgen zouden zijn van die laatste bepaling, met de daaraan door het COA toegevoegde volzin.
6.9
Het hof volgt het COA evenmin in zijn standpunt dat de aanvaarding door PTH van dat concept besloten ligt in het feit dat PTH er uitvoering aan heeft gegeven. Dit zou blijken uit de facturering vanaf augustus 2017 voor een lager bedrag en met de vermelding “reserveringsvergoeding”. Het COA gaat daarmee namelijk voorbij aan het feit dat PTH daarmee weliswaar uitvoering heeft gegeven aan de voorlopige reserveringsafspraak, maar dat daarmee niet blijkt dat PTH alle bepalingen van het concept van 11 oktober 2017 heeft aanvaard.
6.1
Ten overvloede merkt het hof op dat het COA ten onrechte aanvoert dat vaststaat dat PTH onmogelijk nog tijdig voor 1 maart 2018 of daarna een opvangvergunning had kunnen krijgen. Tussen partijen staat vast dat het COA destijds geen behoefte had aan opvangplaatsen voor asielzoekers en dat het COA PTH daarom nooit heeft gevraagd om hem het pand per 1 maart 2018 weer ter beschikking te stellen. PTH heeft daarom nooit om een verlenging van de opvangvergunning gevraagd en is dus ook nooit toegekomen aan het overleggen van de door de gemeente gevraagde bouwplannen (zie ook alinea’s 3.40 en 3.42 hierboven). Dat PTH, zoals het COA aanvoert, het pand al eerder aan HNSP had verkocht kan niet tot een andere uitkomst leiden, aangezien het COA niet heeft toegelicht waarom PTH wat die bouwplannen betreft niet had kunnen verwijzen naar de bouwplannen van HNSP, die immers, zoals de gemeente op 1 maart 2018 aan het COA heeft bericht, het pand ging ontwikkelen. Het hof volgt het COA ten slotte niet in zijn verwijzing naar (i) de door de gemeente in augustus 2017 van HNSP verlangde toezegging dat HNSP niet het voornemen had “
om na 1 maart 2018 het Perceel anders te gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden” en (ii) de mededeling van de gemeente aan PTH van 24 oktober 2017 dat “[v]
erandering van de einddatum van de vergunning (…) niet in overeenstemming [zou, hof] zijn met het raadsbesluit dat destijds is genomen m.b.t. het gebruik van [het pand, hof]”. Daarna, op 14 februari 2014, heeft de gemeente namelijk in antwoord op een vraag van PTH naar de mogelijkheid van verlenging van de opvangvergunning niet geantwoord dat zij die bij voorbaat zou weigeren, maar dat zij die “
serieus en zo nodig met spoed” zou beoordelen.
om na 1 maart 2018 het Perceel anders te gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden” en (ii) de mededeling van de gemeente aan PTH van 24 oktober 2017 dat “[v]
erandering van de einddatum van de vergunning (…) niet in overeenstemming [zou, hof] zijn met het raadsbesluit dat destijds is genomen m.b.t. het gebruik van [het pand, hof]”. Daarna, op 14 februari 2014, heeft de gemeente namelijk in antwoord op een vraag van PTH naar de mogelijkheid van verlenging van de opvangvergunning niet geantwoord dat zij die bij voorbaat zou weigeren, maar dat zij die “
serieus en zo nodig met spoed” zou beoordelen.
Kan het COA zich beroepen op de beëindigingmogelijkheden uit de OAO?
6.11
Subsidiair beroept het COA zich voor de beëindiging van zijn contractuele verhouding met PTH met ingang van 1 maart 2018 op artikel 7.3 OAO. PTH klaagt erover dat het COA dat standpunt in eerste aanleg niet heeft ingenomen en dat de kantonrechter daarom met zijn oordeel buiten het partijdebat is getreden, maar het hof gaat aan die klacht voorbij omdat het hoger beroep mede een herkansingsfunctie heeft. Het staat het COA daarom volledig vrij om dat verweer alsnog in volle omvang in hoger beroep te voeren, zo het dat in eerste aanleg niet heeft gedaan.
6.12
Het COA heeft aangevoerd dat PTH per 1 maart 2018 niet meer beschikte over een opvangvergunning, en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de uit de OAO voortvloeiende verplichting om voor de gehele duur van de OAO over die vergunning te beschikken. Daarnaast heeft het COA daarvoor een beroep gedaan op de artikelleden 7.1 en 7.2 OAO. Dit argument is om de hiervoor onder 6.5.1 uiteengezette redenen ongegrond.
Overige punten met betrekking tot de vorderingen van PTH
6.13
Behalve met zijn hiervoor verworpen beëindigingsverweer heeft het COA niet voldoende gemotiveerd betwist dat tussen partijen sprake is geweest van de voorlopige reserveringsafspraak, met een vergoeding voor PTH mede voor de periode van 1 maart 2018 tot 15 mei 2018. Bij conclusie van antwoord heeft het COA aangevoerd dat die vergoeding in ieder geval niet méér kan bedragen dan bepaald in Bijlage 1 bij de reserveringsbijeenkomst (naar het hof begrijpt: in de conceptversies van 11 oktober 2017 en 8 januari 2018), voor een totaal van € 220.040,-, maar de verschuldigdheid van dat laatste bedrag verder niet betwist, waardoor het toewijsbaar is. Na deze betwisting heeft PTH niet nader toegelicht welke feiten zij ten grondslag legt aan haar vordering voor het meerdere dan € 220.040,-, waardoor het hof die vordering voor dat meerdere afwijst. Het hof is hiervoor tot de conclusie gekomen dat de vordering van PTH slaagt op grond van de primaire grondslag. Het hof komt daarom niet toe aan een bespreking van de subsidiaire en meer subsidiaire grondslagen, en dus ook niet aan een bespreking van de met de meer subsidiaire grondslag samenhangende vermeerdering van eis, die zal worden afgewezen. Het COA heeft voorts geen ander verweer gevoerd tegen de gevraagde verklaring voor recht, die het hof daarom zal toewijzen zoals hierna bepaald.
6.14
PTH heeft over de hoofdsom de wettelijke handelsrente gevorderd. Omdat het COA een publiekrechtelijke instelling is, gaat het daarbij om de wettelijke handelsrente van artikel 6:119b BW. Het hof zal die wettelijke handelsrente toewijzen omdat zij op de wet is gebaseerd. PTH heeft ter onderbouwing van haar vorderingen onder andere een beroep gedaan op de OAO en het aanvullend gemaakte afsprakenkader. Zowel de OAO als de reserveringsovereenkomst (in de conceptversies van 11 oktober 2017 en 8 januari 2018) bepaalt dat het COA de daarin geregelde vergoedingen vooraf betaalt na ontvangst van de maandelijkse facturen van PTH. [10] Die facturen vermelden alle een betalingstermijn van veertien dagen na de factuurdatum. Omdat het COA niet heeft betwist dat daarmee sprake is van een overeengekomen laatste dag van betaling, zal het hof de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119b lid 2 aanhef BW telkens laten ingaan op de vijftiende dag na de op de betrokken facturen vermelde factuurdatum.
6.15
PTH heeft met betrekking tot deze hoofdsom ook betaling van € 2.707,18 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, op de voet van artikel 6:96 lid 2 onder c BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: BVBI). Het COA heeft zich verweerd met een beroep op de artikelen 6:96 lid 3 BW en 241 Rv, die kort gezegd bepalen dat buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn met betrekking tot handelingen die voor vergoeding in aanmerking komen in het kader van de proceskostenveroordeling van de artikelen 237 tot en met 240 Rv. Het COA gaat er daarbij aan voorbij dat artikel 6:96 lid 5 laatste volzin BW de toepassing van artikel 241 eerste volzin Rv uitsluit wanneer de normering van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van het BVBI als regelend recht van toepassing is, en dat PTH haar vordering heeft gebaseerd op die normering. Het hof stelt vast dat PTH voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is lager dan het in het BVBI bepaalde tarief over de toe te wijzen hoofdsom en zal daarom ook worden toegewezen. PTH heeft over dat bedrag de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente gevorderd vanaf 1 maart, althans vanaf de dag van opeisbaarheid, althans vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg. De wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar omdat de grondslag voor de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten niet een handelsovereenkomst is, maar schadevergoeding. Het hof zal de gewone wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen vanaf 17 maart 2018 (de vervaltermijn van de factuur van 1 maart 2018), omdat die rente vanaf die opeisbaarheidsdatum op de wet is gebaseerd.
6.16
Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2, 3 en 4 in het principaal hoger beroep geen bespreking behoeven, dat grief 5 in het principaal hoger beroep slaagt en dat het COA, dat in conventie grotendeels in het ongelijk is gesteld, moet worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie voor de kantonrechter.
De vordering van het COA met betrekking tot zijn restitutieaanspraak
6.17
PTH klaagt met haar grief 6 tegen de veroordeling in reconventie tot betaling van € 44.209,38, met wettelijke rente vanaf 18 juni 2018 en veroordeling in de proceskosten. Indien haar vorderingen in conventie zouden zijn toegewezen, had zij die kunnen verrekenen met de (lagere) restitutieaanspraak, en had zij met betrekking tot die restitutieaanspraak nooit in verzuim kunnen komen. Daardoor zou ook de wettelijke rente niet verschuldigd zijn geweest en was er geen aanleiding om haar in de proceskosten te veroordelen, zo betoogt nog steeds PTH.
6.18
Het COA voert aan dat PTH het bestaan van zijn restitutieaanspraak in rechte heeft erkend en daar dus niet meer op terug mag komen.
6.19
Het hof oordeelt als volgt. In haar toelichting bij grief 6 legt PTH de nadruk op de mogelijkheid van verrekening van de vordering van het COA in reconventie met haar eigen vorderingen in conventie. Zij heeft niet geklaagd over de verschuldigdheid (uitgaande van toewijsbaarheid van haar primaire vordering) en evenmin over de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen hoofdsom in reconventie, waardoor die verschuldigdheid en hoogte in hoger beroep niet meer ter discussie staan. Uit het voorgaande volgt dat het hof niet toekomt aan de beoordeling van het beroep van het COA op gerechtelijke erkenning, dat namelijk betrekking heeft op de verschuldigdheid van een bepaald bedrag en niet op de mogelijkheid van verrekening.
6.2
Uit de hiervoor gaande beoordeling van de vorderingen van PTH in conventie volgt dat PTH vanaf 17 maart 2018, de datum van opeisbaarheid van haar factuur van 2 maart 2018 met betrekking tot de reserveringsvergoeding voor de maand maart 2018, aanspraak had op betaling van een bedrag hoger dan de restitutieaanspraak van het COA. Het COA heeft geen verweer gevoerd tegen het beroep van PTH op verrekening. Dat beroep is gebaseerd op de wet en slaagt. PTH heeft in haar toelichting bij grief 6 echter uiteengezet dat zij inmiddels uitvoering heeft gegeven aan het vonnis in eerste aanleg, waardoor verrekening niet meer mogelijk is. Nu PTH niet vordert dat het COA wordt veroordeeld tot terugbetaling van het betaalde in reconventie en dat het in reconventie door haar verschuldigde alsnog wordt verrekend met het bedrag dat het COA aan haar moet betalen, maar wel stelt dat zij wil dat de veroordeling wordt “teruggedraaid” leidt het hof daaruit af dat PTH de voorkeur geeft aan (i) instandhouding van de veroordeling in reconventie en toewijzing van haar gehele vordering in conventie boven (ii) terugbetaling van het betaalde in reconventie, gecombineerd met betaling van een na verrekening verlaagd bedrag in conventie. Het hof zal de veroordeling in reconventie daarom in zoverre in stand laten, behalve als het gaat om de proceskostenveroordeling, die op grond van het voorgaande tegen het COA had moeten worden uitgesproken. Het hof zal om dezelfde reden niet bepalen dat het in reconventie toegewezen bedrag kan worden verrekend met hetgeen het COA aan PTH verschuldigd zal zijn op grond van de veroordeling in conventie.
Slotsom
6.21
De slotsom van het voorgaande is dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen over en weer deels zal toewijzen zoals hierna bepaald, telkens met veroordeling van het COA in de proceskosten in eerste aanleg. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van het COA omdat deze geen concrete feiten heeft aangeboden te bewijzen. Bij deze uitkomst hoort dat het hof het COA zal veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal geen kostenveroordeling uitspreken in het incidenteel hoger beroep, omdat het van oordeel is dat dat incidenteel hoger beroep niet noodzakelijk was: uit het voorgaande volgt namelijk dat de grieven in het principaal hoger beroep slagen, en de devolutieve werking van het hoger beroep brengt dan mee dat het hof uit eigen beweging het door de kantonrechter verworpen beroep van het COA op artikel 5.1 van de reserveringsovereenkomst had moeten beoordelen. Het hof zal de kostenveroordelingen telkens uitspreken met rente en nakosten, zoals gevorderd.
7.De beslissing
Het hof:
in het principaal en incidenteel hoger beroep
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 27 november 2019;
en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat het COA de contractuele verhouding tussen partijen ten onrechte als beëindigd heeft beschouwd met ingang van 1 maart 2018;
- veroordeelt het COA tot betaling van € 220.040,- aan PTH, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119b BW over:
* € 89.942,- vanaf 17 maart 2018;
* € 86.732,- vanaf 18 april 2018;
* € 43.366,- vanaf 8 mei 2018;
- veroordeelt het COA tot betaling van € 2.707,18 aan PTH, te vermeerderen met de gewone wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 17 maart 2018;
- veroordeelt het COA in de kosten van de procedure voor de kantonrechter in conventie, aan de zijde van PTH tot op 27 november 2019 vastgesteld op € 86,37 aan betekeningskosten en € 1.922,- (2 punten ad € 961,-: dagvaarding en mondelinge behandeling) aan salaris van de gemachtigde;
- veroordeelt PTH tot betaling van € 44.209,38 aan het COA, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018;
- veroordeelt het COA in de kosten van de procedure voor de kantonrechter in reconventie, aan de zijde van PTH tot op 27 november 2019 vastgesteld op € 721,- (1 punt: conclusie van antwoord in reconventie) aan salaris van de gemachtigde;
in het principaal hoger beroep
- veroordeelt het COA in de kosten van de procedure, aan de zijde van PTH tot vandaag vastgesteld op € 83,38 aan betekeningskosten, € 5.517,- aan griffierecht en € 12.192,- aan salaris van de advocaat (3 punten in categorie VI: memorie van grieven en mondelinge behandeling met pleidooi);
in het incidenteel hoger beroep
- bepaalt dat er geen aanleiding is een proceskostenveroordeling uit te spreken;
in het principaal en incidenteel hoger beroep
- veroordeelt het COA tot betaling van € 255,- aan nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,- in geval dit arrest moet worden betekend;
- bepaalt dat de hiervoor uitgesproken proceskostenveroordelingen in het hoger beroep worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad, behalve als het gaat om de hiervoor uitgesproken verklaring voor recht.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, E.M. Dousma-Valk en R.M. Hermans, raadsheren, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2021, in aanwezigheid van de griffier.