ECLI:NL:RBDHA:2019:14042

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

RvV

Zaak-/rolnummer: 7520260 RL EXPL 19-3305

27 november 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap [naam B.V.] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E Hoekstra,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA),

gevestigd te ’s-Gravenhage,
gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge.

Partijen worden hierna aangeduid als “PTH” en “het COA”.

1.De Procedure in conventie en in reconventie

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 5 februari 2019;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis, tevens akte overlegging producties;
de in het geding gebrachte producties.

1.2.

Op 9 oktober 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Ter zitting is [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) namens PTH verschenen, bijgestaan door mrs. E. Hoekstra en N. Lubach. Namens het COA zijn [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. A.R. de Jonge. Door beide partijen zijn ter zitting spreeknotities overgelegd. Van het overige verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen bevinden zich in het griffiedossier.

1.3.

De uitspraak is vervolgens bepaald op heden.

2.De feiten in conventie en in reconventie

2.1.

Het COA is verantwoordelijk voor de opvang van asielzoekers in Nederland. Een onderdeel van het takenpakket van het COA bestaat uit het verwerven, beheren en sluiten van opvanglocaties.

2.2.

Tussen 2014 en 2015 werd het COA geconfronteerd met een hoge toename van de instroom van asielzoekers.

2.3.

PTH is in de loop van 2015 benaderd door de gemeente Schagen met de vraag of zij bereid was om asielzoekers op te vangen. PTH was op dat moment eigenaar van een pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand).

2.4.

Op 1 oktober 2015 heeft een schouw van het pand plaatsgevonden. Bij de schouw waren onder andere [betrokkene 1] (namens PTH) en [betrokkene 4] (namens het COA) aanwezig. In het schouwrapport is, voor zover relevant, het volgende te lezen:

“(…)

Eigenaar van het pand wil op die plek een hotel bouwen maar krijgt daar tot op heden geen vergunning voor. Huidig huurcontract loopt tot 1 maart 2016 daarna is eigenaar geheel vrij om het pand als AVO voor minimaal 2 jaar in te zetten. Zodra dat rond is wil de huidige eigenaar het pand grootschalig verbouwen voor het COA

(…)”

2.5.

Op 7 oktober 2015 heeft het COA een e-mail verzonden aan PTH. In die e-mail heeft het COA de wens uitgesproken om in het pand asielzoekers op te vangen.

2.6.

Op 12 oktober 2015 heeft PTH een e-mail verzonden aan het COA. Daarin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…) Een correctie op de looptijd. De asielzoekers zullen de 2e week maart 2016 met 215 mensen minimaal voor 1 jaar, maar streven 2 jaar, gebruik kunnen maken van de locatie (…)

Het gebouw zal worden gerenoveerd zoals in grote lijnen opgenomen met de heer [betrokkene 4] .

(…)”

2.7.

De gemeente Schagen heeft daarna aan PTH toestemming verleend om in het pand asielzoekers te huisvesten. De gemeente Schagen en PTH hebben in dat kader op of omstreeks 23 maart 2016 een overeenkomst “Tijdelijk AZC Petten” gesloten. In de schriftelijke overeenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“(…)

KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:

(…)

Plan: het in gebruik nemen van [het pand, toevoeging kantonrechter] (…) voor een periode eindigend op 1 maart 2018, met de mogelijkheid tot verlenging met maximaal 1 jaar.

(…)

3.3

Conform de aangenomen motie in de gemeenteraad d.d. 15 december 2015, zal bij positieve besluitvorming de vergunning voor het gebruik van het Pand (…) worden verleend voor een periode van 2 jaar tot uiterlijk 1 maart 2018.. Na deze termijn van 2 jaar kan de vergunning worden verlengd tot uiterlijk 1 maart 2019, mits [PTH, toevoeging kantonrechter], naar het oordeel van de Gemeenteraad bij evaluatie, voldoende concrete bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel.

(…)

3.6 [

PTH, toevoeging kantonrechter] is verplicht om het gebruik van het Pand als opvanglocatie voor vreemdelingen te beëindigen en beëindigd te houden zodra de vergunde termijn is verstreken.

(…)

2.8.

In mei 2016 hebben het COA en PTH vervolgens een overeenkomst “Aanvullende Opvang” (hierna: de OAO) gesloten. In de OAO is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…)

1 Looptijd

1.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar ingaande op 15 mei 2016 (…) en lopende tot en met 15 mei 2018 na ingangsdatum.

(…)

2 Bezetting en vergoeding

2.1 [

PTH, toevoeging kantonrechter] zal gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode (…) maximaal 225 plaatsen (…) ter beschikking stellen (…)

3 Vergunningen

3.1 [

PTH, toevoeging kantonrechter] is verplicht te beschikken over alle benodigde vergunningen, vrijstellingen daarbij inbegrepen en verklaart de in die vergunningen geëiste voorwaarden stipt na te zullen leven.

(…)

7 Wanprestatie, beëindiging, ontbinding

(…)

7.3

Het COA kan de overeenkomst tussentijds beëindigen indien de gemeente Schagen geen toestemming verleent aan het COA om de locatie gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode in gebruik te hebben als aanvullende opvanglocatie ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers met 225 opvangplaatsen (…)”

2.9.

Medio 2016 is de instroom van asielzoekers afgenomen. Als gevolg daarvan is het pand in of omstreeks maart 2017 leeg komen te staan.

2.10.

Op 13 april 2017 heeft het COA een e-mail verzonden aan PTH. Daarin is, voor zover relevant, het volgende te lezen:

“(…)

Via mijn collega (…) heb ik begrepen dat u informeert naar de mogelijkheden met betrekking tot de verhuur van [het pand, toevoeging kantonrechter]. (…)

Het COA wil graag samen met u de mogelijkheden verkennen om [het pand, toevoeging kantonrechter] verder te verhuren, hiertoe is noodzakelijk dat we wederzijds tot overeenstemming komen over voorwaarde, rechten en plichten waaronder dit gebeurd en deze middels een allonge vastleggen.

Uitgangspunt voor het COA zijn de volgende:

Het COA wil de [het pand, toevoeging kantonrechter] blijvend gebruiken als reservecapaciteit. (…)
Het COA wil meewerken indien dit financiële voordelen voor ons heeft.

(…)”

2.11.

Op 20 april 2017 heeft het COA (wederom) een e-mail verzonden aan PTH. Daarin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…)

Zoals besproken bij deze een eerste opzet/concept om te komen tot een allonge op onze overeenkomst. Doel is om de overeenkomst gedeeltelijk op te schorten zodat jij het object aan een derde kan verhuren. (…) Aan de allonge kunnen geen rechten worden ontleend zolang de tekenbevoegde functionaris van het COA deze niet ondertekend heeft.

Het is een eigen concept, indien de strekking wat jou betreft akkoord is zal ik de juristen vragen een en ander in juridische termen te beschrijven.

(…)”

2.12.

Diezelfde dag heeft PTH per e-mail geantwoord en heeft zij het COA te kennen gegeven dat de conceptallonge aan de afspraken voldoet en PTH hiermee akkoord gaat.

2.13.

Op 24 april 2017 heeft het COA opnieuw een e-mail verzonden aan PTH. In die e-mail valt te lezen dat de afspraken wat het COA betreft verder uitgewerkt kunnen worden en het COA graag van PTH verneemt of het COA de allonge kan laten opstellen. Ook heeft het COA in deze e-mail geschreven dat het COA benaderd is door een externe partij over het plaatsen van seizoenarbeiders in de locatie.

2.14.

Op 19 mei 2017 heeft PTH een e-mail verzonden aan het COA. In die e-mail heeft PTH het volgende, voor zover relevant, aan het COA geschreven:

“(…)

Wij hebben contact gehad, (…) omtrent de onderhuur van [het pand, toevoeging kantonrechter]. Jullie wilden daar graag aan meewerken. (…)

Daarnaast heeft u mij een concept Allonge toegezonden (…) waar ik mee akkoord ben gegaan. Tot nu toe blijft een definitief akkoord van uw kant uit (…) Graag ontvang ik van u op korte termijn een definitief akkoord, anders zullen wij onze overeenkomst moeten beëindigen en zal er voor deze mensen een ander onderkomen moeten worden gezocht. (…)”

2.15.

Op 22 juni 2019 heeft het COA een e-mail verzonden aan PTH. In die e-mail is het volgende, voor zover relevant, te lezen:

“(…) Bij wil ik aangegeven dat het COA nog steeds de intentie heeft om mee te werken aan onderhuur van [het pand, toevoeging kantonrechter] (…). Hiertoe hebben wij onderhandelingen gevoerd waarvan de uitwerking intern door het COA verwerkt wordt tot een reserveringsovereenkomst.

Voorwaarde is wel dat de gemeente schriftelijk akkoord gaat met deze constructie. Daarnaast wil ik u melden dat de reserveringsovereenkomst en de inhoud daarvan pas definitief is als u en de bevoegde bestuurder namens het COA deze ondertekend heeft.

(…)”

2.16.

Op 3 juli 2017 heeft het COA (opnieuw) een e-mail verzonden aan PTH. In die e-mail is een schriftelijke conceptovereenkomst bijgevoegd en te lezen dat het concept alvast wordt toegestuurd, maar nog door de juristen van het COA dient te worden bekeken en dus onder voorbehoud is.

2.17.

PTH heeft de gemeente Schagen vervolgens verzocht om tot 1 maart 2018 in de locatie arbeidsmigranten te mogen huisvesten. De gemeente Schagen heeft PTH de verzochte toestemming op 9 augustus 2017 per e-mail verleend.

2.18.

Op de facturen die PTH vanaf augustus 2017 aan het COA heeft verzonden, is te lezen dat de factuur ziet op een reserveringsvergoeding.

2.19.

Op 31 augustus 2017 heeft het COA een e-mail verzonden aan PTH. In die e-mail is het volgende, voor zover relevant, opgenomen:

“(…)

Wij willen graag meewerken aan deze constructie met de originele uitgangspunten zoals eerder besproken echter met een paar aanpassingen. Hiervoor is het noodzakelijk dat we een nieuwe overeenkomst gezamenlijk ondertekenen, (…)”

2.20.

Op 11 oktober 2017 heeft het COA een nieuwe versie van de hierboven onder rov. 2.16 besproken overeenkomst aan PTH doen toekomen. Artikel 5.1 van deze overeenkomst luidt als volgt:

5.1 [

PTH, toevoeging kantonrechter] is verantwoordelijk voor alle ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, toevoeging kantonrechter] benodigde vergunningen, ontheffingen en/ of toestemmingen. (…)

Indien [PTH, toevoeging kantonrechter] niet (langer) beschikt over de benodigde vergunningen, ontheffingen, en/ of toestemmingen komen de Overeenkomst Aanvullende Opvang en deze reserverings- en huuroptieovereenkomst te vervallen.

2.21.

Op 24 oktober 2017 heeft [betrokkene 5] (hierna: [betrokkene 5] ) een e-mail verzonden aan het COA met de vraag of het COA duidelijkheid kan geven over artikel 1.2 van de hiervoor besproken overeenkomst. Het COA heeft een aantal minuten na ontvangst van die e-mail geantwoord. Daarna heeft [betrokkene 5] een e-mail verzonden aan het COA. In die e-mail heeft zij het volgende, voor zover relevant, aan het COA geschreven:

“(…)

Duidelijk.

[betrokkene 1] is akkoord met de inhoud. (…)”

2.22.

De gemeente Schagen heeft op 24 oktober 2017 een e-mail verzonden aan PTH. Daarin is te lezen dat PTH heeft gevraagd om verlenging van de vergunning met betrekking tot de huisvesting van asielzoekers in de locatie omdat de einddatum van de vergunning niet overeenkomt met de einddatum van het contract met het COA. In de e-mail is verder te lezen dat de gemeente Schagen de verzochte verlenging niet verleent, ondanks het feit dat de einddata van de vergunning en de overeenkomst tussen het COA en PTH verschillen.

2.23.

Op 29 januari 2018 heeft het COA een e-mail verzonden aan PTH. Daarin is, voor zover relevant, het volgende te lezen:

“(…) De vraag rijst een beetje of jullie de overeenkomst hebben ontvangen? Kun je aangeven wanneer [betrokkene 1] in de gelegenheid is te tekenen?

(…)”

2.24.

Op 6 februari 2018 heeft PTH een e-mail verzonden aan het COA. Daarin is te lezen dat zij de op 8 januari 2018 gedateerde overeenkomst hebben ontvangen en dat [betrokkene 1] de volgende week contact zal opnemen met het COA.

2.25.

Op 20 maart 2018 heeft het COA een brief verzonden aan PTH. In die brief is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…)

De gemeente heeft haar tot 1 maart 2018 verleende instemming met de huisvesting van arbeidsmigranten niet verlengd en heeft het COA inmiddels ook laten weten niet in te stemmen met een verlenging van de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten. Daarmee kan het COA de tweede huuroptie niet meer inroepen en is het COA ingevolge de artikelen 3.3, 4.2 en 5.1 van de reserveringsovereenkomst vanaf 1 maart 2018 geen reserveringsvergoeding meer verschuldigd en is de reserveringsovereenkomst per die datum ook van rechtswege geëindigd. Het COA heeft in verband hiermee inmiddels de betaling van de reserveringsvergoeding vanaf 1 maart 2018 gestaakt.

(…)

In verband met de beeindiging van de reserveringsovereenkomst per 1 maart 2018 zou het COA tot slot graag op korte termijn met u een afspraak willen inplannen. Zo wenst het COA met u te bespreken hoe om te gaan met de inventaris die zich op dit moment nog in de accommodatie bevindt.

(…)”

2.26.

PTH heeft per brief van 5 april 2018 geantwoord op de hiervoor genoemde brief van het COA. Daarin heeft zij het volgende, voor zover relevant, aan het COA geschreven:

“(…)

Met verbazing hebben wij kennis genomen van uw brief van 20 maart jl. In de desbetreffende brief roept u de beëindiging in van de zogenaamde reserveringsovereenkomst op grond van het feit dat wij niet meer in staat zouden zijn om asielzoekers te huisvesten. Nog even los van het feit of deze reserveringsovereenkomst geldt (…)

Nogmaals; in de kern draait het in deze enkel om het feit dat, als er opnieuw een instroom zou komen van asielzoekers (…), de locatie binnen 6 weken na oproep weer beschikbaar zal moeten zijn. (…) Het gaat dus niet aan, om eerst te wachten tot 20 maart 2018, (…), om vervolgens doodleuk en met terugwerking de samenwerking per 1 maart 2018 te beeindigen.

(…)

Met betrekking tot de inventaris die zich op dit moment nog in de accommodatie bevindt, deze moet worden verwijderd voor 16 mei 2018.

(…)”

2.27.

Het COA heeft per brief van 30 april 2018 geantwoord op de door PTH verzonden brief. Het COA heeft daarin (wederom) kenbaar gemaakt dat de reserveringsovereenkomst per 1 maart 2018 is geëindigd en dat zij om die reden geen vergoeding verschuldigd is aan PTH.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

PTH vordert, na haar eis te hebben vermeerderd en bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat het COA de samenwerking tussen partijen, althans het aanvullend afsprakenkader, althans het aanvullend afsprakenkader en/of de OAO, ten onrechte althans op onterechte en/of onjuiste gronden heeft beëindigd;

- de veroordeling van het COA om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan PTH te betalen een bedrag van € 237.500,- althans een door de kantonrechter vast te stellen (schade)bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

- de veroordeling van het COA om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan PTH te betalen een bedrag van € 2.707,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

- de veroordeling van het COA in de proceskosten, alsmede in de nakosten.

3.2.

PTH legt aan deze vordering het navolgende – samengevat – ten grondslag. In 2015 is PTH door de gemeente Schagen benaderd om in de locatie asielzoekers te huisvesten. PTH heeft toen een overeenkomst gesloten met de gemeente Schagen. Daarin is bepaald dat PTH tot 1 maart 2018 asielzoekers mag huisvesten in het pand. Tussen PTH en het COA is daarna in mei 2016 een overeenkomst gesloten (de OAO). In de OAO is bepaald dat de locatie vanaf 15 mei 2016 tot en met 15 mei 2018 door PTH wordt verhuurd aan het COA. Het COA heeft de samenwerking tussen partijen per brief op 20 maart 2018 per 1 maart 2018 beëindigd. Dat is volgens PTH echter niet mogelijk omdat in de OAO als einddatum 15 mei 2018 is afgesproken. PTH vordert daarom een verklaring voor recht dat het COA – kort gezegd – de samenwerking tussen partijen ten onrechte voortijdig heeft beëindigd. Omdat de OAO volgens PTH eerst op 15 mei 2018 eindigde, diende het COA tot die datum een huurvergoeding aan PTH te betalen. Die verplichting is het COA vanaf 1 maart 2018 niet meer nagekomen. Het COA schiet daarom tekort in de nakoming van de OAO. Omdat het COA, ook na sommatie daartoe, blijft weigeren om de huurvergoeding ten bedrage van € 237.500,- aan PTH te voldoen, vordert PTH in deze procedure, naast de hiervoor besproken verklaring voor recht, de veroordeling van het COA tot betaling van het hiervoor genoemde bedrag. Verder maakt PTH aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten begroot PTH op een bedrag van € 2.707,18. Voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat de OAO vanaf 1 maart 2018 is geëindigd, vordert PTH om het COA te veroordelen tot betaling van een vergoeding. Ten aanzien van die gevorderde vergoeding heeft PTH naar voren gebracht dat het COA de locatie in de periode na 1 maart 2018 heeft gebruikt, althans dat in de locatie inventaris is blijven staan die toebehoorde aan het COA, en dat het COA de locatie pas op of omstreeks 4 mei 2018 heeft opgeleverd aan PTH.

3.3.

Het COA heeft verweer gevoerd en heeft daartoe het navolgende – samengevat – aangevoerd. Het COA erkent dat zij de OAO met PTH in mei 2016 heeft gesloten. In maart 2017 is de locatie leeg komen te staan als gevolg van een lagere instroom van asielzoekers. PTH heeft toen verzocht om de locatie aan een derde te mogen verhuren. Het COA heeft hiermee ingestemd, onder de voorwaarden (1) dat het haar een financieel voordeel zou opleveren en (2) dat het COA, mocht het COA de locatie (opnieuw) nodig hebben als gevolg van een toenemende instroom aan asielzoekers, binnen zes weken over de locatie kon beschikken. Deze afspraken zijn in de zomer van 2017 verder uitgewerkt en vastgelegd in een reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017. PTH is met deze overeenkomst (expliciet) akkoord gegaan in een e-mail van 24 oktober 2017. In de reserveringsovereenkomst is in artikel 5.1 bepaald dat de reserveringsovereenkomst én de OAO vervallen indien PTH niet langer beschikt over de benodigde vergunningen. Omdat PTH vanaf 1 maart 2018 niet langer beschikte over de vergunning om asielzoekers, dan wel arbeidsmigranten, te huisvesten, zijn de overeenkomsten – de OAO en de reserveringsovereenkomst – tussen PTH en het COA vanaf die datum van rechtswege geëindigd. Ter zitting heeft het COA daar nog als verweer aan toegevoegd dat, zelfs al wordt geconcludeerd dat de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017 niet tot stand is gekomen, de OAO ook in dat geval op 1 maart 2018 is geëindigd omdat PTH vanaf dat moment niet meer beschikte over toestemming van de gemeente Schagen om in het pand asielzoekers te huisvesten. Het COA stelt zich daarom op het standpunt dat zij vanaf 1 maart 2018 geen vergoeding (meer) verschuldigd is aan PTH. Ten aanzien van de door het COA gevorderde vergoeding voor het gebruik van de locatie na 1 maart 2018 heeft het COA naar voren gebracht dat PTH de volledige en vrije beschikking over de locatie had. Het COA heeft bovendien in haar brief van 20 maart 2018 aangeboden om de inventaris eerder weg te halen.

In reconventie

3.4.

Het COA vordert op haar beurt in reconventie en bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van PTH om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan het COA te betalen een bedrag van € 44.209,38, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van PTH in de proceskosten, alsmede in de nakosten.

3.5.

Het COA legt aan deze vordering het navolgende – samengevat – ten grondslag. PTH heeft de locatie vanaf 27 mei 2017 ter beschikking gesteld aan een derde om in de locatie arbeidsmigranten te kunnen huisvesten. Als gevolg daarvan zijn partijen overeengekomen dat het COA over de periode vanaf 1 juni tot en met 15 september 2017 een korting ontving op de huurprijs en vanaf 16 september 2017 tot 1 maart 2018 een reserveringsvergoeding aan PTH diende te betalen. In de periode vanaf 1 juni 2017 tot 1 maart 2018 heeft het COA een bedrag van € 44.209,38 teveel aan PTH betaald. Omdat PTH, ook na sommatie daartoe, weigert het bedrag aan het COA te voldoen, vordert het COA in reconventie het door haar teveel betaalde bedrag (als onverschuldigd betaald) van PTH.

3.6.

PTH erkent dat er nog een restitutieaanspraak bestaat aan de zijde van het COA. PTH doet echter een beroep op verrekening met de vordering die zij heeft op het COA.

4.De beoordeling

In conventie

Is sprake van overeenstemming over de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017?

4.1.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de OAO, zoals genoemd in rov. 2.8, tussen het COA en PTH in mei 2016 is gesloten. Wel bestaat er tussen partijen discussie over de vraag of de reserveringsovereenkomst, die op 11 oktober 2017 door het COA aan PTH is verzonden (en in rov. 2.20 is besproken), tussen het COA en PTH tot stand is gekomen. Dat is de eerste (rechts)vraag die de kantonrechter hieronder zal beantwoorden. Bij de beantwoording van die vraag wordt het volgende voorop gesteld.

4.2.

Artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden en bij het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, speelt de wilsvertrouwensleer van de artikelen 3:33, 3:35 en 3:37 lid 1 BW een belangrijke rol. Om te voorkomen dat partijen op basis van de wilsvertrouwensleer (te) snel contractueel gebonden zijn aan de inhoud van een overeenkomst kunnen partijen in de precontractuele fase ‘voorbehouden’ maken. Een voorbehoud is een door partijen zelf van tevoren vastgelegde voorwaarde waaraan moet zijn voldaan alvorens partijen contractueel gebonden zijn aan de inhoud van een overeenkomst. Een voorbehoud kan bijvoorbeeld zijn dat partijen pas aan de inhoud van een overeenkomst contractueel gebonden zijn indien beide partijen de (schriftelijke) overeenkomst ondertekend hebben.

4.3.

Gelet op het hiervoor genoemde toetsingskader, beantwoordt de kantonrechter de vraag, of partijen contractueel gebonden zijn aan de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017, ontkennend. Daartoe is het volgende van belang.

4.4.

Het COA heeft in een e-mail van 13 april 2017 voor het eerst kenbaar gemaakt dat zij met PTH de mogelijkheden wil verkennen om het pand ‘verder te verhuren’ (zie: rov. 2.10). In die e-mail heeft het COA opgemerkt dat zij daar aan wil meewerken indien partijen wederzijds tot overeenstemming komen en het haar een financieel voordeel oplevert. In de e-mail van 20 april 2017 heeft het COA PTH een concreet aanbod gedaan om overeenstemming te bereiken over de onderhuur van het pand (zie: rov. 2.11). Daarna heeft PTH op 19 mei 2017 een e-mail verstuurd aan het COA en – kort gezegd – gevraagd om op korte termijn een definitief akkoord van het COA te ontvangen. Het COA heeft vervolgens op 22 juni 2017 een e-mail verzonden aan PTH. Daarin heeft het COA opgemerkt dat zij nog steeds interesse heeft om mee te werken aan de onderhuur van het pand. Ook heeft het COA in die e-mail twee voorwaarden genoemd – lees: voorbehouden gemaakt – voordat sprake kan zijn van overeenstemming over de inhoud van de te sluiten reserveringsovereenkomst (zie: rov. 2.15). De eerste in de e-mail te lezen voorwaarde is dat de gemeente Schagen schriftelijk akkoord moet gaan met de onderhuurconstructie, hetgeen op 9 augustus 2017 ook is gebeurd. De tweede voorwaarde die het COA in de e-mail van 22 juni 2017 heeft genoemd, is dat de reserveringsovereenkomst pas definitief is als de bevoegde bestuurder van het COA én PTH de overeenkomst hebben ondertekend. Deze voorwaarde heeft het COA herhaald in een door haar verzonden e-mail van 31 augustus 2017, waarin te lezen valt dat het
“noodzakelijk [is] dat we een nieuwe overeenkomst gezamenlijk ondertekenen”(zie: rov. 2.19).

4.5.

Het staat vast dat PTH geen van de door het COA toegestuurde reserveringsovereenkomsten heeft ondertekend. Aan het door het COA in de e-mails van 22 juni en 31 augustus 2017 genoemde vormvoorschrift – de ‘natte handtekening’ van beide partijen – is dan ook niet voldaan. Omdat aan dat vormvoorschrift niet is voldaan, is naar het oordeel van de kantonrechter geen (definitieve) overeenstemming bereikt over de (inhoud van de) reserveringsovereenkomst zoals die door het COA op 11 oktober 2017 aan PTH is toegestuurd. Het COA komt om die reden geen beroep toe op de slotbepaling van artikel 5.1, waarin is opgenomen dat zowel de OAO en de reserveringsovereenkomst komen te vervallen indien PTH niet (langer) beschikt over – kort gezegd – de benodigde vergunningen.

4.6.

Dat [betrokkene 5] , namens PTH, in de e-mail van 24 oktober 2017 akkoord is gegaan met de inhoud van de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017, doet aan het voorgaande niet af. Hierbij weegt mee dat het COA op 29 januari 2018 een e-mail heeft verzonden aan PTH. In die e-mail vraagt het COA wanneer PTH in de gelegenheid is om de overeenkomst te tekenen (zie: rov. 2.21). Uit die vraag leidt de kantonrechter af dat het COA op dat moment nog altijd vasthield aan de in de e-mails van 22 juni en 31 augustus 2017 vereiste handtekening van PTH alvorens gesproken kon worden over contractuele gebondenheid aan de reserveringsovereenkomst.

4.7.

Ook het feit dat PTH uitvoering heeft gegeven aan (bepalingen uit) de reserveringsovereenkomst door een lagere vergoeding bij het COA in rekening te brengen en arbeidsmigranten in het pand te huisvesten, doet aan het voorgaande niet af. Van belang daarbij is dat PTH (met toestemming van het COA) reeds vanaf mei 2017 arbeidsmigranten in het pand heeft gehuisvest en dat PTH al vanaf augustus 2017 een lagere vergoeding in rekening heeft gebracht. Op die momenten was de reserveringsovereenkomst (van 11 oktober 2017) echter nog niet in beeld. Dat PTH een lagere vergoeding in rekening heeft gebracht bij het COA en arbeidsmigranten in het pand heeft gehuisvest, kunnen dus als zodanig niet meewegen bij de vraag of partijen contractueel gebonden zijn aan de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017.

Is de OAO van rechtswege geëindigd op 1 maart 2018?

4.8.

Hierboven is overwogen dat partijen niet contractueel gebonden zijn aan de inhoud van de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017 en dat het COA geen beroep toekomt op het daarin genoemde artikel 5.1. De vervolgvraag die de kantonrechter daarom dient te beantwoorden, is of de OAO, zoals genoemd in rov. 2.8, desondanks op 1 maart 2018 is geëindigd. De kantonrechter overweegt ten aanzien van die vervolgvraag als volgt.

4.9.

Het staat, zoals reeds is overwogen, niet ter discussie dat partijen in mei 2016 overeenstemming hebben bereikt over de OAO. In artikel 1.1 van die overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 15 mei 2016 en lopende tot 15 mei 2018. Het staat ook (als onweersproken) vast dat de OAO is aan te merken als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Dat laatste brengt met zich dat de OAO op grond van artikel 7:228 BW in beginsel van rechtswege eindigt wanneer de hiervoor genoemde tijd (op 15 mei 2018) is verstreken. Artikel 7:228 BW is evenwel van regelend recht, hetgeen betekent dat partijen van ‘de basisregel’ – de overeenkomst eindigt van rechtswege door het tijdsverloop – desgewenst kunnen afwijken. Partijen hebben dat naar het oordeel van de kantonrechter ook gedaan door in artikel 7.3 van de OAO op te nemen dat het COA – kort gezegd – de OAO tussentijds kan beëindigen – lees: opzeggen – indien de gemeente Schagen geen toestemming verleent aan het COA om in het pand gedurende de periode vanaf 15 mei 2016 tot 15 mei 2018 asielzoekers te huisvesten. Anders dan PTH ten aanzien van die strenge uitleg lijkt te menen, is de kantonrechter daarbij van oordeel dat PTH niet vanaf het begin af aan duidelijk heeft gemaakt dat zij het pand voor minimaal twee jaar wilde verhuren aan het COA. In een e-mail van 12 oktober 2015 spreekt PTH immers over een looptijd van
minimaaléén jaar met (slechts) een ‘streven’ naar twee jaar (zie: rov. 2.6). Het was op dat moment voor PTH bovendien al duidelijk dat er in het pand een (al dan niet grootschalige) verbouwing diende plaats te vinden omdat de schouw van het pand toen al had plaatsgevonden. Het is daarom niet zo dat de partijbedoeling van PTH een strenge uitleg van artikel 7.3 – de mogelijkheid voor het COA om de OAO voortijdig te beëindigen – in de weg staat.

4.10.

Voor de vraag of het COA gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de OAO tussentijds te beëindigen, is ten eerste van belang of het COA, dan wel PTH, van de gemeente Schagen op 1 maart 2018 toestemming had om in het pand asielzoekers te huisvesten.

4.11.

Het staat niet ter discussie dat PTH vanaf 1 maart 2018 geen vergunning, althans toestemming, van de gemeente Schagen (meer) heeft verkregen om asielzoekers te huisvesten. Anders dan PTH meent, is naar het oordeel van de kantonrechter ook niet komen vast te staan dat op enig moment (concreet) uitzicht heeft bestaan op een verlenging van die toestemming. Hierbij is van belang dat de gemeente Schagen reeds op 24 oktober 2017 een e-mail aan PTH heeft verzonden waarin door de gemeente Schagen aan PTH te kennen is gegeven dat de verlenging van de vergunning met betrekking tot de huisvesting van asielzoekers niet wordt verleend (zie rov. 2.22).

4.12.

Omdat het COA vanaf 1 maart 2018 geen toestemming meer had om in het pand asielzoekers te huisvesten, was het COA op grond van artikel 7.3 van de OAO bevoegd om de OAO tussentijds (voortijdig) te beëindigen. Partijen hebben in de OAO geen voorwaarden gesteld aan de termijn waartegen die tussentijdse beëindiging dient plaats te vinden, hetgeen betekent dat het COA tot directe beëindiging kon overgaan op het moment dat zij van de gemeente Schagen geen toestemming meer had om in het pand asielzoekers te huisvesten. Verder hebben partijen geen voorwaarden gesteld aan de wijze waarop die tussentijdse beëindiging dient plaats te vinden. De vraag of het COA de OAO tussentijds heeft beëindigd, althans opgezegd, dient daarom te worden beoordeeld aan de hand van de wilsvertrouwensleer van de artikelen 3:33 e.v. BW.

4.13.

Artikel 3:33 BW bepaalt dat een rechtshandeling – zoals de opzegging van een overeenkomst – een op een bepaald rechtsgevolg – het einde van de overeenkomst – gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Verklaringen kunnen op grond van artikel 3:37 lid 1 BW in iedere vorm geschieden en kunnen in een of meer gedragingen besloten liggen.

4.14.

Het staat vast dat het COA vanaf 1 maart 2018 is gestopt met het betalen van een huur- of reserveringsvergoeding aan PTH. Vervolgens heeft het COA op 20 maart 2018 een brief verzonden aan PTH. In die brief heeft het COA – kort gezegd – aan PTH te kennen gegeven dat zij vanaf 1 maart 2018 geen vergoeding meer verschuldigd is aan PTH omdat PTH vanaf die datum geen toestemming meer had om arbeidsmigranten te huisvesten en omdat de gemeente niet heeft ingestemd met een verlenging van de overeenkomst “Tijdelijke azc Petten”, als gevolg waarvan de reserveringsovereenkomst van rechtswege is geëindigd (zie: rov. 2.25). Dit standpunt heeft het COA, in antwoord op een brief van PTH, nogmaals naar voren gebracht in een brief van 30 april 2018. Door (1) op 1 maart 2018 te stoppen met betalen en (2) vervolgens (tweemaal) per brief kenbaar te maken dat er is gestopt met betalen omdat de PTH niet meer beschikt over de benodigde vergunningen en zowel de reserveringsovereenkomst als de OAO daardoor zijn geëindigd, heeft het COA haar wil om de OAO te beëindigen, (expliciet) geopenbaard. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het COA op 1 maart 2018 gebruik heeft gemaakt van de op grond van artikel 7.3 van de OAO toekomende bevoegdheid om de OAO tussentijds te beëindigen. Dat het in de brieven ingenomen standpunt – zoals nu in dit vonnis is overwogen – onjuist is omdat partijen nooit contractueel gebonden zijn geweest aan de reserveringsovereenkomst (van 11 oktober 2017), maakt dat niet anders. Aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van een in een brief gebruikte bewoordingen komt immers geen beslissend gewicht toe (vgl. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315,
NJB2017/569). Bovendien volgt uit de door PTH verzonden brief van 5 april 2018 dat de strekking van de door het COA geuite verklaringen voor haar duidelijk was (zie: rov. 2.26).

4.15.

Omdat hierboven is overwogen dat het COA op 1 maart 2018 gebruik heeft gemaakt van de in artikel 7.3 van de OAO genoemde bevoegdheid om de OAO tussentijds te beëindigen, is de OAO op 1 maart 2018 rechtsgeldig geëindigd. De in dat kader door PTH gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Is het COA een vergoeding verschuldigd aan het COA?

4.16.

Zoals hierboven is overwogen, zijn partijen (1) niet contractueel gebonden aan de reserveringsovereenkomst van 11 oktober 2017, maar (2) is aan de OAO desondanks op 1 maart 2018 een einde gekomen. Het gehuurde is evenwel pas op of omstreeks 3 mei 2018 door het COA opgeleverd aan PTH. De slotvraag die daarom dient te worden beantwoord, is of het COA een vergoeding verschuldigd is aan PTH. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt in dit verband als volgt.

4.17.

Zoals reeds is overwogen, staat tussen partijen niet ter discussie dat de OAO kwalificeert als een huurovereenkomst en is die overeenkomst op 1 maart 2018 geëindigd. Op grond van artikel 7:225 BW is de huurder – i.c. het COA – een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder – i.c. PTH – indien de huurder het gehuurde na het einde van de huur(overeenkomst) onrechtmatig onder zich houdt.

4.18.

Het is echter niet vast komen te staan dat het COA het gehuurde na 1 maart 2018 onrechtmatig onder zich hield. Daartoe is van (doorslaggevend) belang dat PTH in haar brief van 5 april 2018 expliciet aan het COA te kennen heeft gegeven dat de inventaris vóór 16 mei 2018 – en dus niet
op5 april 2018 – verwijderd diende te worden. Ook op het moment dat het COA (in haar brief van 30 april 2018) vasthield aan haar standpunt dat de huur op 1 maart 2018 was geëindigd, heeft PTH het COA niet verplicht om terstond tot ontruiming over te gaan. Het COA mocht er daarom op vertrouwen dat zij tot 16 mei 2018 de tijd had om de inventaris te verwijderen, hetgeen zij op of omstreeks 4 mei 2018 overigens ook heeft gedaan.

4.19.

Een vordering tot schadevergoeding over de periode vanaf 1 maart tot 15 mei 2018 op grond van artikel 6:74 BW of 6:162 BW kan om voornoemde reden evenmin slagen.

4.20.

De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat het COA na 1 maart 2018 geen vergoeding (meer) verschuldigd is aan PTH. De vorderingen – de vergoeding, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten – van PTH zullen daarom, evenals de gevorderde verklaring voor recht, worden afgewezen.

4.21.

PTH zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.

In reconventie

4.22.

Omdat PTH erkent dat er nog een restitutieaanspraak bestaat aan de zijde van het COA en de hoogte van het door het COA gevorderde bedrag ad € 44.209,89 door PTH niet, althans onvoldoende gemotiveerd, is weersproken, zal de vordering in reconventie worden toegewezen.

4.23.

Met de afwijzing van de vorderingen in conventie is het vast komen te staan dat PTH in verzuim is met de betaling van het hiervoor genoemde bedrag. PTH is immers niet vóór of uiterlijk op 18 juni 2018 tot betaling van het hierboven toegewezen bedrag overgegaan en, zoals in conventie is overwogen, is het COA geen bedrag verschuldigd aan PTH, zodat PTH geen beroep toekomt op verrekening. Om die reden zal de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018, als op de wet gegrond, worden toegewezen.

4.24.

PTH zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.

5.Beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt PTH in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van het COA vastgesteld op € 1.922,- (2 punten ad € 961,-) als het aan de gemachtigde van het COA toekomende salaris en bepaalt dat PTH over het hiervoor genoemde bedrag wettelijke rente verschuldigd is indien betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen na vandaag;

in reconventie:

5.3.

veroordeelt PTH om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan het COA te voldoen een bedrag van € 44.209,38, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt PTH in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van het COA vastgesteld op € 721,- (1 punt € 721,-) als het aan de gemachtigde van het COA toekomende salaris en bepaalt dat PTH over het hiervoor genoemde bedrag wettelijke rente verschuldigd is indien betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen na vandaag;

in conventie en in reconventie:

5.5.

veroordeelt PTH tot betaling van € 120,- aan nasalaris, voor zover het COA daadwerkelijk nakosten zal maken, te vermeerderen met de explootkosten indien betekening van dit vonnis plaatsvindt;

5.6.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen, zoals uitgesproken onder rov. 5.2. tot en met 5.5., uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.C. Vink en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2019.

Huurgeschil tussen PTH en COA over beëindiging huurovereenkomst en schadevergoeding

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.De Procedure in conventie en in reconventie

2.De feiten in conventie en in reconventie

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.Beslissing