Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00629
uitspraakdatum: 15 mei 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar)
en
het incidentele hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 1 augustus 2011, nummer SBR 11/242,
in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten name van A de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 1.470.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) vanwege het genot van de zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 1.031.
1.2 Op het – namens belanghebbende – ingediende bezwaarschrift heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar – gericht aan belanghebbende – de beschikking en daarmee kennelijk de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 augustus 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van € 1.325.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5 Belanghebbende heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.
1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2012 te Arnhem. Partijen zijn, met kennisgeving aan het Hof, niet ter zitting verschenen.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is, tezamen met A, eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in het jaar 1992 gebouwde vrijstaande woning met kelder, aanbouw, ondergrond, erf en tuin. De woning heeft een inhoud van 1.120 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 1.140 m².
2.2 Op 20 juli 2008 heeft belanghebbende, tezamen met A, een koopovereenkomst getekend voor de koop van de onroerende zaak. De overeengekomen koopsom bedroeg € 1.470.000. De notariële akte van levering van de onroerende zaak is op 17 december 2008 gepasseerd waarbij belanghebbende en A de genoemde koopsom van € 1.470.000 hebben voldaan.
2.3 De bij beschikking in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2009 is vastgesteld op € 1.470.000. De beschikking is gesteld ten name van A.
2.4 De Ambtenaar heeft het door belanghebbende ingediende bezwaarschrift ongegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar is gericht aan belanghebbende.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat niet kan worden uitgegaan van de gerealiseerde koopsom, omdat rekening moet worden gehouden met de economische ontwikkelingen, die zich vanaf medio 2008 hebben voorgedaan. Hij stelt dat die ontwikkelingen hebben geleid tot een waardedaling van 20 percent van de marktwaarde van de woningen in het marktsegment waartoe belanghebbendes onroerende zaak behoort. Ter zake van de voor de onroerende zaak betaalde koopsom van € 1.470.000 stelt belanghebbende dat hij ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst (in juni 2008 de mondelinge koopovereenkomst en op 20 juli 2008 de schriftelijke koopovereenkomst) geen weet had van de op handen zijnde economische ontwikkelingen (kredietcrisis) en welke gevolgen dit zou hebben voor de marktwaarde van de onroerende zaak.
3.3 De Ambtenaar stelt dat, nu de koopsom van € 1.470.000 van de onroerende zaak medio 2008 is overeengekomen tussen onafhankelijke derden en deze rond de waardepeildatum van 1 januari 2009 is gerealiseerd – de Ambtenaar wijst in dat verband naar de transportakte van 17 december 2008 –, deze koopsom de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2009 vertegenwoordigt en de bij beschikking vastgestelde waarde derhalve niet te hoog is.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.5 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar.
3.6 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot een (nadere) vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 op € 1.176.000 en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voor het overige.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Alvorens de vraag te beantwoorden of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is vastgesteld, neemt het Hof het volgende in aanmerking. Gelet op de tenaamstelling van de WOZ-beschikking was, gelet op het bepaalde in artikel 30, eerste lid, Wet WOZ in verbinding met de artikelen 26 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) en artikel 7:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) A bevoegd bezwaar en beroep in te stellen tegen de onderhavige WOZ-beschikking. De indiener van het bezwaar- en het (hoger) beroepschrift is evenwel X (belanghebbende). Ingevolge artikel 26a, tweede lid, van de AWR heeft degene van wie inkomens- en vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft, eveneens het recht bezwaar en beroep aan te tekenen tegen de betreffende aanslag of beschikking. Deze regel geldt ingevolge artikel 30, eerste lid, Wet WOZ evenzeer voor WOZ-beschikkingen. Gelet op de omstandigheid dat de uitspraak op bezwaar is gericht tot belanghebbende, heeft de Ambtenaar onderkend dat belanghebbende als ‘medebelastingplichtige’ in vorenbedoelde zin dient te worden aangemerkt, en is belanghebbende terecht in zijn bezwaren ontvangen.
4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.3 De waarde van de onroerende zaak dient te dezen te worden bepaald naar de waarde die de zaak op 1 januari 2009 heeft.
4.4 Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de vastgestelde waarde, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 van € 1.470.000 niet te hoog is. In dat verband wijst de Ambtenaar naar de in juli 2008 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak van € 1.470.000. Voorts verwijst de Ambtenaar naar een door B en C op 9 september 2010, na inpandige opname van de onroerende zaak, opgesteld taxatierapport, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per, naar het Hof begrijpt, waardepeildatum 1 januari 2009 van € 1.470.000.
4.5 In hoger beroep heeft de Ambtenaar voorts gesteld dat uit de Permanente Markt Analyse volgt dat de economische ontwikkelingen weliswaar in het derde kwartaal van het jaar 2008 tot een stagnering in de woningmarkt hebben geleid, maar dat er op dat moment nog geen sprake was van een daling van de prijzen in de woningmarkt. Voorts heeft de Ambtenaar verwezen naar het onder 4.4 genoemde taxatierapport waarin de taxateurs B en C vier, naar hun mening, met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbare objecten hebben aangehaald die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht.
4.6 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: AA8610, BNB 2001/52). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór de waardepeildatum koopt. Daarbij dienen de feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van de datum waarop de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand is gekomen als uitgangspunt te worden genomen en niet, zoals door de Ambtenaar wordt verdedigd, de datum waarop de notariële akte van levering is gepasseerd. De onroerende zaak is in juli 2008 – derhalve zes maanden vóór de waardepeildatum – verkocht voor een bedrag van € 1.470.000. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de verkoop onder zakelijke voorwaarden is geschied, gaat het Hof ervan uit dat de in juli 2008 gerealiseerde prijs van € 1.470.000 op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde. Het Hof acht het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen voldoende kort bij de waardepeildatum gelegen om de koopsom als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen nemen.
4.7 Belanghebbende heeft zich in incidenteel appel op het standpunt gesteld dat de economische ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan vanaf juli 2008 tot aan de waardepeildatum ertoe hebben geleid dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2009 met 20 percent is gedaald ten opzichte van de bij verkoop gerealiseerde verkoopprijs en dat de koopsom dan ook niet als uitgangspunt kan worden genomen bij de bepaling van de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2009, doch dat deze waarde nader dient te worden bepaald op € 1.176.000. Belanghebbende – op wie gelet op de onder 4.6 aangehaalde jurisprudentie te dezen de bewijslast rust – heeft ter onderbouwing van zijn stelling – bij de Rechtbank – een taxatierapport overgelegd van 29 maart 2010, opgemaakt door taxateurs D en E, waarin D en E concluderen tot een waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2009 van € 1.325.000. Ter onderbouwing van de door D en E voorgestane waarde van de onroerende zaak hebben zij vier, in hun ogen, met belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbare objecten aangevoerd, te weten:
Object bouwjaar m3/m2 prijs koopsom datum koopcontract
b-straat 1
Woning 1996 1.300 € 1.250.000 2-4-2008
Grond 1.390
c-straat 1
Woning 1996 1.250 € 1.285.000 13-7-2008
Grond 1.305
d-straat 1
Woning 1989 700 € 1.075.000 28-5-2009
Grond 1.890
e-straat 1
Woning 1973 1.150 € 1.325.000 9-1-2008
Grond 1.750
4.8 Voorts heeft belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling in zijn incidenteel hogerberoepschrift, naast de in het hiervoor onder 4.7 vermelde taxatierapport opgenomen referentiepanden, drie – in zijn ogen – vergelijkbare objecten aangevoerd, te weten:
Object bouwjaar m3/m2 prijs koopsom koopovereenkomst
f-straat 1
Woning 1988 1.500 € 1.100.000 27-8-2008
Grond 1.532
g-straat 1
Woning 1994 975 € 1.172.000 27-11-2008
Grond 2.700
h-straat 1
Woning 1989 725 € 955.000 28-8-2009
Grond 1.180
4.9 Naar het oordeel van het Hof kan op grond van het taxatierapport van D en E, zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, niet worden geconcludeerd dat, zoals belanghebbende stelt, de negatieve marktontwikkelingen in de tweede helft van 2008 van dien aard waren dat de onroerende zaak per waardepeildatum niet meer de waarde vertegenwoordigde zoals die in de koopsom van juli 2008 tot uitdrukking is gekomen. Drie van de door belanghebbende aangestelde taxateurs opgevoerde objecten zijn immers verkocht vóór de datum van aankoop van de onroerende zaak door belanghebbende, zodat die verkoopcijfers geen inzicht kunnen verschaffen in de economische ontwikkelingen die zich sedertdien tot 1 januari 2009 hebben voorgedaan. Met betrekking tot de objecten die ná 20 juli 2008 zijn verkocht – d-straat 1 en de drie onder 4.8 vermelde objecten – ontbreken de gegevens – de taxateurs noch belanghebbende zelf hebben die gegevens verstrekt – op grond waarvan de vergelijkbaarheid van die objecten met belanghebbendes onroerende zaak kan worden aangenomen, zodat die verkoopcijfers evenmin licht kunnen werpen op de door belanghebbende gestelde waardedaling van zijn onroerende zaak in de tweede helft van 2008. De door belanghebbende voorgestane waardedaling van 20 percent ten opzichte van de koopsom is ook overigens niet door hem onderbouwd. De persoonlijke ervaringen met betrekking tot de verkoop van zijn vorige – in een andere gemeente gelegen – woning, acht het Hof daartoe onvoldoende.
4.10 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de economische omstandigheden in de tweede helft van 2008 van dien aard waren dat de koopsom zoals die in juli 2008 tot stand is gekomen niet de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 zou vertegenwoordigen. Met de Ambtenaar is het Hof van oordeel dat in dat geval de door de Hoge Raad – in vaste jurisprudentie – geformuleerde regel heeft te gelden dat de koopsom de gezochte waarde per waardepeildatum vertegenwoordigt. In het onderhavige geval betekent dit dat moet worden uitgegaan van een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 1.470.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de Ambtenaar gegrond en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
Het Hof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
– verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 15 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 mei 2012
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.