Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 11/242
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist, verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 1.470.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2010 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 11 mei 2011, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R. Janmaat, taxateur bij de gemeente Zeist.
Overwegingen
2.1 De rechtbank gaat bij de beoordeling van deze zaak uit van de volgende vaststaande feiten. Eiser is, samen met zijn echtgenote [echtgenote], eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1993 gebouwde en in 2001 gerenoveerde, vrijstaande woning op een perceel van circa 1.140 m2 in [woonplaats]. Eiser heeft de woning gekocht in 2008. De koop van de onroerende zaak voor een bedrag van € 1.470.000,- is op 20 juli 2008 schriftelijk overeengekomen. Bij notariële akte van 17 december 2008 is de onroerende zaak aan eiser geleverd.
2.2 Verweerder heeft zijn waardebepaling gebaseerd op de koopprijs die eiser heeft betaald en deze, gelet op de vlak bij de waardepeildatum gelegen datum van transport van 17 december 2008 (door verweerder ‘de transactiedatum’ genoemd), gelijk geacht aan de waarde voor de Wet WOZ op 1 januari 2009.
2.3 Eiser heeft in beroep aangevoerd dat verweerder voor de waardebepaling niet had mogen aansluiten bij de transportdatum, maar er rekening mee had moeten houden dat de verkoopprijs eerder, te weten op de datum van het tekenen van de verkoopovereenkomst op 20 juli 2008, tot stand is gekomen. De verkoopprijs is tot stand gekomen vlak voordat de kredietcrisis uitbrak. Zou eiser de koop hebben gesloten op 17 december 2008 of op 1 januari 2009, dan zou hij nooit meer het bedrag zijn overeengekomen dat hij er in juli 2008, voor het uitbreken van de kredietcrisis, voor heeft gegeven. De waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum is daarom niet gelijk te stellen met de prijs zoals die in het kadaster is vermeld. Eiser heeft in dit verband verwezen naar de definitie van ‘waarde in het economisch verkeer’ zoals door de Hoge Raad (HR) blijkens zijn arrest van 5 februari 1969, LJN AX58888, wordt gehanteerd.
2.4 Volgens vaste rechtspraak van de HR, bijvoorbeeld LJN AU4300, rust de bewijslast van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op de heffingsambtenaar.
Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 1.470.000,- per waardepeildatum 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.5 Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarnaast kan de waarde ook op andere manieren worden bepaald; ingevolge vaste rechtspraak van de HR, zoals het arrest van 29 november 2000, LJN: AA8610, kan er, wanneer een belastingplichtige een woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, in de regel van uit worden gegaan dat de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, overeenkomt met de betaalde prijs, tenzij er feiten of omstandigheden zijn waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Dat is niet anders wanneer een woning wordt gekocht kort vóór de waardepeildatum.
2.6 De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de regel uit mag gaan van (de prijs op) de transportdatum zoals deze blijkt uit de inschrijving in het kadaster. Dit is immers een algemeen kenbaar en openbaar toegankelijk gegeven, terwijl de datum waarop de koopovereenkomst is aangegaan en de koopprijs is vastgesteld, en de transportdatum veelal dicht bij elkaar liggen.
Indien echter door de belanghebbende gemotiveerd wordt bestreden dat de koopprijs niet overeenkomt met de waarde voor de WOZ per waardepeildatum, zal verweerder nader moeten motiveren waarom desondanks die koopprijs toch aangenomen mag worden als WOZ-waarde op de peildatum. De enkele stelling van verweerder dat het om pragmatische redenen voor verweerder niet mogelijk is van andere gegevens uit te gaan, is dan onvoldoende. In dit verband wijst de rechtbank op eerder genoemd arrest van de HR van 29 november 2000, waarin de HR uitdrukkelijk heeft overwogen dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarbij betrekt de rechtbank dat deze waarde naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs (is) welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Aan het door eiser in dit verband aangehaalde arrest komt naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer betekenis toe, nu de daar gegeven omschrijving van ‘waarde in het economisch verkeer’ is gegeven in het kader van een geschil over de Wet VB’64.
2.7 In deze zaak is niet in geschil dat bij de waardebepaling uitgegaan moet worden van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ neergelegde fictie dat de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen; daarvan was immers op de waardepeildatum ook daadwerkelijk sprake. Eiser bestrijdt op zichzelf ook niet dat verweerder voor de waardebepaling van de onroerende zaak zou mogen uitgaan van de eigen koopprijs. Verder is gesteld, noch gebleken dat de aankoopprijs niet op basis van een normale zakelijke transactie tot stand is gekomen. Evenmin is in geschil dat in de onderhavige zaak de totstandkoming van de koopprijs en de transportdatum ongeveer vijf maanden uit elkaar liggen. De vraag is of aan dat tijdsverloop belang toekomt voor de waarde op de waardepeildatum, welke verweerder gelijk stelt aan de waarde op de transportdatum.
2.8 Eiser heeft aangevoerd dat juist in die periode de kredietcrisis is uitgebroken, met een daling van de woningmarkt als gevolg. Eiser schat dat dit voor zijn pand een daling van 25% betreft, derhalve een waarde per 1 januari van € 1.100.000,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiser, zoals ook in eerder in bezwaar, opnieuw verwezen naar een viertal, naar zijn mening qua oppervlakte, inhoud en ligging vergelijkbare woningen, waarvan de koopovereenkomsten alle na juli 2008 tot stand zijn gekomen; deze panden zijn verkocht voor € 1.172.000,- en minder. Eiser meent, anders dan verweerder in de bestreden uitspraak stelt, dat de ligging van deze panden wel degelijk vergelijkbaar is. Verder heeft hij een taxatierapport overgelegd van 29 maart 2010 van de ter plaatse bekende registermakelaars en taxateurs G.A. Boon en A.C. ’t Hart, die concluderen dat de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum van 1 januari 2009, € 1.325.0000,- bedraagt. Hoewel eiser deze taxatie eigenlijk te hoog vindt, hetgeen hij bevestigt ziet in de verkoopprijs van Taxuslaan 6 eveneens in juli 2008 voor € 1.285.000, heeft hij deze in beroep toch overgelegd.
Gelet op deze uitvoerige en op zichzelf niet onaannemelijke onderbouwing is de rechtbank van oordeel dat eiser voldoende gemotiveerd heeft dat in dit geval niet zonder meer kan worden aangesloten bij de waarde op de transportdatum en daarmee twijfel doen rijzen bij de waardebepaling door verweerder.
Verweerder heeft deze onderbouwde stelling van eiser echter niet gemotiveerd weerlegd. Ook ter zitting is namens verweerder geen inhoudelijke reactie op deze stelling van eiser gegeven, maar is slechts verwezen naar het mogen uitgaan van de transportdatum. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de gerezen twijfel niet weggenomen en derhalve onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op de waardepeildatum gelijk is aan de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op die datum.
2.9 Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Nu in dit geval slechts de eigen prijs bepalend is geacht, speelt hierbij niet of eiser zijn verdedigde waarde op basis van vergelijking met vergelijkbare woningen heeft onderbouwd.
2.10 Eiser heeft als onderbouwing van de door hem gestelde waarde van € 1.100.000,- slechts de inschatting van een prijsdaling van 25% gegeven, op basis van zijn eigen ervaring met de verkoop van zijn vorige woning. Dit acht de rechtank onvoldoende om als deugdelijke onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum aan te nemen. Een dergelijke algemene benadering, gebaseerd op één ervaring, gaat immers voorbij aan bijvoorbeeld unieke eigenschappen van de onroerende zaak of van de vorige woning, of andere in het specifieke geval de waarde beïnvloedende factoren. Uit de gestelde lagere verkopen van vier andere woningen in [woonplaats] kan de rechtbank evenmin een dergelijke algemene prijsdaling af leiden, noch vaststellen dat daarmee de waarde van de onroerende zaak op de door eiser voorgestane waarde zou moeten worden bepaald.
De rechtbank is echter wel van oordeel dat eiser, met het door hem overgelegde taxatierapport van de, zoals onweersproken is gesteld, plaatselijk bekend zijnde registermakelaars/taxateurs, een waarde van € 1.325.000,- als de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer per 1 januari 2009 aannemelijk heeft gemaakt.
2.11 Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. Uit oogpunt van finale geschilbeslechting ziet de rechtbank vervolgens aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien en de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, in goede justitie vast te stellen op € 1.325.000,-.
2.12 De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Eiser heeft verzocht om vergoeding van verletkosten ten bedrage van € 79,64 en om de kosten van het taxatierapport van 29 maart 2010. Hiertoe heeft eiser een nota overgelegd, waaruit blijkt dat voor de taxatie van de onroerende zaak een bedrag is berekend van € 150,- inclusief omzetbelasting. Op grond van artikel 1, aanhef en onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de verletkosten van eiser van € 79,64 (1,5 uur tegen het tarief van
€ 53,09) voor vergoeding in aanmerking. Op grond van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb komen de kosten van het taxatierapport ten bedrage van € 150,- voor vergoeding in aanmerking. Tevens moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,- aan hem vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 17 december 2010;
3.3 verlaagt de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, tot € 1.325.000,-,
verlaagt de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig en
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,- aan hem
vergoedt;
3.5 veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 229,64, te betalen aan eiser.
Aldus vastgesteld door mr. V.M.M. van Amstel, als rechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2011.
De griffier: De rechter:
(De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.)
mr. J.C. van Vuren mr. V.M.M. van Amstel
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Verweerder stelt dat de onroerende zaak, blijkens de inschrijving in het kadaster op 17 december 2008, is gekocht voor € 1.470.000,- en nu deze transactiedatum zeer dicht bij de waardepeildatum ligt, daarvan ook mag worden uitgegaan. Uit pragmatische overwegingen baseert verweerder zich op de transactiedatum en prijs zoals geregistreerd in het kadaster; het is voor verweerder niet doenlijk, zoal mogelijk, om te achterhalen wanneer eerder overeenstemming over de koopprijs is bereikt. De gegevens in het kadaster komen overeen met de akte van levering van de betreffende woningen en zijn in zoverre objectief en ook openbaar toegankelijk. De Waarderingskamer ziet er ook op toe dat wordt uitgegaan van de in het kadaster geregistreerde transactiedatum, aldus verweerder. De waarde van de onroerende zaak is in dit geval, gelet op de recente transactiedatum, dan ook terecht gebaseerd op het eigen verkoopcijfer.