Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/874
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2014 in de zaak tussen
[eiser], te Hellevoetsluis, eiser,
gemachtigde: A. Oosters, werkzaam bij WOZ Consultants,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellevoetsluis, verweerder,
gemachtigde: mr. I. van Driel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Valettaweide 5 te Hellevoetsluis (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 730.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar (het bestreden besluit), gedagtekend 29 januari 2014, heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2014.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door M.R. van Yperen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst ten einde verweerder de gelegenheid te geven de inhoud van de woning te berekenen en een nieuwe matrix te verstrekken.
Bij brief van 14 oktober 2014 heeft verweerder de gevraagde stukken aan de rechtbank toegezonden.
Bij brief 10 november 2014 heeft eiser gereageerd op de door verweerder toegezonden stukken.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank een nadere mondelinge behandeling achterwege gelaten, waarna ze het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde garage en een berging. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 730.000,-. Eiser betwist de vastgestelde waarde, althans stelt dat de waarde van het hoofgebouw ten hoogste € 535,- per m³ bedraagt.
2. De inhoud van de woning, thans niet meer in geschil, is na schorsing van de zitting door verweerder vastgesteld op 849 m³ in plaats van 873 m³. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Door de herberekening van de inhoud is de waarde van het hoofdgebouw omhoog gegaan van € 565,- per m³ naar € 581,- per m³.
3. De beroepsgrond dat verweerder het bestreden besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, slaagt.
3.1.
Op grond van artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vindt indien het bezwaar ontvankelijk is, op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
3.2.
Het bestreden besluit bevat geen deugdelijke motivering die inzichtelijk maakt dat verweerder op grondslag van de bezwaren een heroverweging heeft gemaakt. Eiser heeft als bezwaar aangevoerd dat de referentieobjecten een lagere waarde onderbouwen nu bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het relatief eenvoudige sanitair en keuken van de woning en voorts dat de woning weinig doelmatig is omdat de zolder niet is ingedeeld.
Een heroverweging van het primaire besluit op grondslag van voormelde bezwaren, volgt niet uit de overweging in het bestreden besluit dat uit onderzoek is gebleken dat de WOZ-waarde van de woning correct is vastgesteld gelet op de verkoopcijfers van de in het taxatieverslag opgenomen vergelijkbare objecten en rekening houdend met de onderlinge verschillen. Deze tekst is algemeen van aard en gaat niet concreet in op voormelde bezwaren.
4. De rechtbank ziet aanleiding om te beoordelen of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden of zelf in de zaak kan worden voorzien.
5. De beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde van € 730.000,- niet aannemelijk maakt, slaagt.
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In beginsel dient verweerder dit aan te tonen aan de hand van drie verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum moeten zijn gerealiseerd.
5.2.
Met het taxatierapport van A.F.P. Jansen van 10 maart 2014 en met wat verweerder overigens aanvoert maakt hij de waarde van de woning niet aannemelijk. Het rapport vermeldt tenminste drie objecten in Hellevoetsluis ([object 1], [object 2] en [object 3]) waarvan de geschiktheid als vergelijkingsobject niet in geschil is. Eiser voert terecht aan dat verweerder bij herleiding van de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten naar de waarde per waardepeildatum ten onrechte is uitgegaan van de transportdatum en niet van de datum van ondertekening van de koopovereenkomst. Uit door eiser geciteerde en door deze rechtbank gevolgde rechtspraak (bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARN:2012:BW7250 en ECLI:NL:GHARL:2014:6465) volgt dat de feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van de datum waarop de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand is gekomen als uitgangspunt dienen te worden genomen en niet, zoals verweerder stelt, de datum waarop de notariële akte van levering is gepasseerd. Met het betoog dat de verkoper tot aan de datum van inschrijving in het Kadaster in principe nog over de woning kan beschikken en de koper op dat moment aldus niet onmiddellijk en in volle omvang gebruik kan maken van de woning, gaat verweerder eraan voorbij dat het bij de waardering van woningen om de prijs gaat die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Verondersteld mag worden dat de meest biedende koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zich laat leiden door de op dat moment geldende marktomstandigheden.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn betoog dat na een juiste herleiding van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten de woning eveneens een waarde heeft van € 730.000,- en daarmee een prijs per m³ van € 581,-. Hiertoe is van belang dat de gemiddelde waarde per m³ van de vergelijkingsobjecten [object 1], [object 2] en [object 3] bij herleiding vanaf de transportdatum € 577,- bedraagt en bij herleiding vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst € 538,- bedraagt. Het verschil tussen enerzijds € 538,- per m³ en anderzijds € 581,-, althans 577,- per m³, acht de rechtbank niet verwaarloosbaar.
6. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk maakt. Dat is het geval. Hiertoe is van belang dat eiser de waarde inzichtelijk en voldoende cijfermatig onderbouwt aan de hand van een matrix waarin een vergelijking wordt gemaakt met de drie voormelde ook door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. De herleiding die eiser maakt voor de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten komt grotendeels overeen met de door verweerder gemaakte herleiding van de verkoopcijfers waarin de datum van ondertekening van de koopovereenkomst als uitgangspunt is genomen. Verweerder berekent voor de drie objecten een gemiddelde inhoudswaarde van € 538,- per m³ en eiser komt tot een waarde van € 535,- per m³.
Nu de inhoudswaarde van de woning tussen partijen thans niet meer in geschil is, heeft de woning, gelet op de door eiser berekende waarde per m³, een waarde van € 691.215,-.
Voor zover eiser zou bepleiten dat een verdere correctie noodzakelijk is vanwege een afnemend nut van de toenemende inhoud bij de woning, volgt de rechtbank eiser daarin niet. De objecten zijn wat inhoud betreft al voldoende vergelijkbaar.
7. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en onder gegrond verklaring van het beroep, de waarde van de woning vast te stellen op € 691.215,-.
8. Nu het beroep gegrond is dient verweerder aan eiser het griffierecht te vergoeden.
9. De rechtbank ziet voorts aanleiding verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.708,40 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 243,- en wegingsfactor 1, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en wegingsfactor 1. De taxatiekosten zijn vastgesteld op € 242,- inclusief btw (4 uur voor het opstellen van het taxatierapport met een inpandige taxatie van de woning ad € 50,- per uur exclusief btw). Op grond van artikel 1, aanhef, onderdeel e, van het Besluit in samenhang met artikel 2, aanhef, onderdeel e van het Besluit komen de gemaakte kosten voor de uittreksels uit de openbare registers van € 6,40 volledig voor vergoeding in aanmerking).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 691.215,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 45,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.708,40, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Klomp, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Abdelgabar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).