ECLI:NL:GHARL:2026:4013

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.355.889/01

zaaknummer rechtbank Overijssel 304972

arrest van 16 juni 2026

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beide wonen in [woonplaats1]

hierna te noemen [appellanten]

advocaat: mr. B. van Zanten

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die beide wonen in [woonplaats2]

hierna te noemen [geïntimeerden]

advocaat: mr. R.M. Stark

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[appellanten] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die op 17 april 2024 en 12 maart 2025 tussen partijen zijn uitgesproken door de rechtbank in Overijssel, locatie Zwolle. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven met akte wijziging eis

• de memorie van antwoord

• een akte van 12 maart 2026 van [appellanten]

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 26 maart 2026 is gehouden (het proces-verbaal)

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellanten] heeft in september 2022 van [geïntimeerden] een woning met bijgebouw gekocht aan de [adres] in [woonplaats2] . De overdracht heeft plaatsgevonden op 23 december 2022. In januari 2023 heeft [appellanten] op diverse plekken in de woning en in het bijgebouw lekkage gehad. In het bijgebouw was bovendien sprake van houtworm. [appellanten] zegt dat hij de woning niet had gekocht als hij had geweten van de lekkage en de houtworm. Hij vindt, kortom, dat hij heeft gedwaald. Dit is volgens hem veroorzaakt door mededelingen die [geïntimeerden] heeft gedaan. [appellanten] wil daarom dat de koop ongedaan wordt gemaakt, zodat [geïntimeerden] weer eigenaar van de woning met bijgebouw wordt en hij de koopsom terugkrijgt. Ook wil [appellanten] schadevergoeding van [geïntimeerden] omdat [geïntimeerden] door de onjuiste mededelingen onrechtmatig heeft gehandeld. [geïntimeerden] vindt dat hij geen onjuiste mededelingen heeft gedaan en dat [appellanten] onderzoek had moeten doen, omdat het om een woning uit 1928 gaat. De vorderingen van [appellanten] moeten wat hem betreft dan ook worden afgewezen.

2.2

[appellanten] heeft bij de rechtbank – samengevat – gevorderd dat de rechtbank uitspreekt (verklaring voor recht) dat [appellanten] de koopovereenkomst van 26 september 2022 rechtsgeldig heeft vernietigd en zo niet, dat de rechtbank de koopovereenkomst van 26 september 2022 vernietigt. In beide gevallen wil [appellanten] dat [geïntimeerden] wordt veroordeeld om het vonnis in de openbare registers in te schrijven en als hij dat niet doet dat [appellanten] wordt gemachtigd te doen wat [geïntimeerden] zou moeten doen. Als de rechtbank hier niet in meegaat wil [appellanten] dat de rechtbank de koopovereenkomst ontbindt en [geïntimeerden] veroordeelt tot het verrichten van alle feitelijke en rechtshandelingen die vereist zijn voor het ongedaan maken van de overdracht van de woning en het bijgebouw. De rechtbank moet daarbij bepalen dat het vonnis in de plaats van de leveringsakte treedt, [geïntimeerden] veroordelen het vonnis in te schrijven in de openbare registers en als [geïntimeerden] dat niet doet [appellanten] machtigen om te doen wat [geïntimeerden] zou moeten doen. In alle gevallen wil [appellanten] dat [geïntimeerden] hem € 640.000,00 en een schadevergoeding betaalt, vermeerderd met de wettelijke rente. Daarnaast wil [appellanten] dat [geïntimeerden] wordt veroordeeld in de proceskosten.

2.3

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] heeft gedwaald voor wat betreft de actieve houtworm in het bijgebouw en de lekkage bij de veranda aan de achterkant van de woning. Zij heeft de overeenkomst niet vernietigd, maar op verzoek van [geïntimeerden] de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd en [geïntimeerden] daarom veroordeeld de herstelkosten van in totaal € 11.524,59 te betalen. De rechtbank heeft de wettelijke rente over deze kosten toegewezen vanaf de datum van het eindvonnis. Daarnaast heeft de rechtbank [geïntimeerden] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft [geïntimeerden] ook veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.4

Het hof zal beslissen dat de afgewezen vorderingen voor het grootste deel worden toegewezen. De veroordelingen die in het eindvonnis van 12 maart 2025 in 4.1 en 4.2 zijn uitgesproken en de beslissing over de uitvoerbaarheid van het vonnis blijven in stand, omdat die door geen van partijen in dit hoger beroep zijn aangevochten. De proceskostenveroordeling in 4.3 van het vonnis blijft in stand vanwege de uitkomst van deze zaak. Dat wordt toegelicht nadat eerst de relevante feiten worden besproken.

3.De relevante feiten

3.1

[geïntimeerden] was eigenaar van een woning (hierna: de woning) met bijgebouw (hierna: het bijgebouw) aan de [adres] in [woonplaats2] . Op enig moment in 2022 heeft hij de woning te koop gezet voor € 650.000,00.

3.2

De makelaar van [geïntimeerden] heeft aan [appellanten] een verkoopbrochure ter hand gesteld met informatie over de woning en met daarbij een door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst over de staat van de woning.

3.3

[appellanten] heeft de woning twee keer bezichtigd, te weten op 6 en 12 september 2022. De tweede keer heeft hij de heer [naam1] (hierna: [naam1] ) van [naam2] in [plaats] meegenomen om de bouwkundige staat van de woning en het bijgebouw te beoordelen.

3.4

Op 14 september 2022 heeft [appellanten] een brief aan [geïntimeerden] gestuurd. Daarin schrijft hij onder meer:

“Bedankt voor het mogen rondkijken in en om jullie mooie woning! Wat een sfeervol huis en een prachtige tuin. Een droomhuis en -tuin op een locatie waar wij al enkele jaren naar op zoek zijn! (…) Wij zullen graag onze intrek nemen in de door jullie met zorg ingerichte en onderhouden woning en tuin.”

3.5

Op 26 september 2022 heeft [appellanten] de woning met het bijgebouw gekocht voor € 640.000,00. In de koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:

artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis met aangrenzend perceel grond conform vigerende bestemming.Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ( en bijgebouwen) meer dan 87 jaar oud zijn. Wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan die bij nieuwere woningen. Met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

3.6

In het eerste concept van de koopakte was aan de ouderdomsclausule nog de volgende zin toegevoegd:
Verkoper staat niet in voor de staat van de funderingen, vloeren, daken, houtwerk, leidingen voor nutsvoorzieningen, riolering, aanwezigheid van vocht (bijv. optrekkend of doorslaand) en de afwezigheid van ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.)

Deze zin is op verzoek van [appellanten] verwijderd.

3.7

De woning en het bijgebouw zijn op 23 december 2022 aan [appellanten] geleverd.

3.8

Vanaf 5 januari 2023 heeft [appellanten] geconstateerd dat als het regent water doordringt in het dak van de overkapping (de veranda), in het bijgebouw en in de woning. Dit heeft hij aan de makelaar van [geïntimeerden] doorgegeven. [geïntimeerden] heeft gezegd bereid te zijn om de lekkage in het dak van de veranda en in de dakkapel van de woning te laten herstellen. De verwachting was dat met het herstel van de lekkage bij de dakkapel de lekkages in de keuken, hal en het toilet verholpen zouden zijn. Om een afspraak te maken voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden heeft [naam3] vanaf 21 januari 2023 geprobeerd contact op te nemen met [appellanten]

3.9

[appellanten] heeft op 19 januari 2023 een thermografisch onderzoek laten uitvoeren in de woning door [naam4] (hierna: [naam4] ). De analyse van [naam4] is:

Tijdens de inspectie vallen de vele warmtelekken op, met name rondom de dakkapellen.

De beide dakkapellen zijn aan beide zijden niet voorzien van dakgoten, waardoor bij regen en of in combinatie met wind, het hemelwater naar binnen kan inwateren met lekkage tot gevolg.

De luifel, ingang opritkant, loop af naar rechts, terwijl de regenafvoer aan de linkerzijde is gemonteerd. Veel dakpannen zijn niet goed gelegd, waarbij vele openingen te zien zijn.

Omdat het dak niet is voorzien van dakgoten kan hemelwater wat van de dakkapel valt, tussen de niet goed gelegde dakpannen stromen met lekkage binnen tot gevolg.

Aan de achtergevel is lekkage waargenomen aan het dak veranda (midden) en de aansluiting veranda/gevel woning.

Ook binnen vallen een aantal lekkages op, zoals in het toilet plafond ,keuken en de entree .

De lekkages aan achtergevel begane grond linkerzijde en aansluiting wand grenzend aan entree zijn allen het gevolg van de dakkapel aan de opritzijde en dak aansluiting gevel/ veranda.

Op de verdieping zijn lekkages zichtbaar aan de binnenzijde van beide dakkapellen en in de slaapkamer aan de achterzijde.

Wat betreft de schuur is er lekkage waargenomen aan de kopgevel achterzijde. Deze slaat door waarbij de houtrot in kozijnen en leksporen opvallen. Vermoedelijk is er geen dampremmer aangebracht (destructief onderzoek aanbevolen).

Verder is er houtworm aangetroffen in de balklagen van de schuur. Gezien de schade die is waargenomen tijdens deze schouw, moet dit al geruime tijd gaande zijn.

3.1

[appellanten] heeft vervolgens op 25 januari 2023 destructief onderzoek laten doen door de heer [naam5] (hierna: [naam5] ) van Home Profs. [naam5] schrijft in zijn rapport over het woonhuis:

Constateringen:

*kaprenovatie is in 2010 niet deugdelijk c.q. goed uitgevoerd.

*dakpannen liggen niet goed in de sluitingen.

*loodaansluitingen zijn niet goed aangebracht.

*twijfels of de dak folie onder de dakpannen wel correct is aangebracht met voldoende overlap met tape.

*lekkage sporen zichtbaar t.p.v. dakkapel+ keuken+hal + toilet + woonkamer.

*dakisolatie is vochtig geworden en heeft dus een mindere isolatie waarde.

*dakisolatie is niet deugdelijk aangebracht.

*luifel bij voordeur hangt door.

*aan de buitenzijde dak overstek onder de dakpannen is de bij het dakkapel t.p.v. de

hoofdentree onder het folie volledige verzadiging van de isolatie + houtwerk door

lekkage te zien.

Deze lekkage moet al langere tijd aan de hand zijn / dit is goed zichtbaar achter de

knieschotten c.q. t.p.v. de muurplaat.

3.11

Op 31 januari 2023 heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] geschreven:

“Goedemorgen [appellant] , wil je even bellen met [naam6] van [naam3] ? Ze wachten op een telefoontje van jou om het af te werken.” De volgende dag reageerde [appellanten] met de mededeling:
“Goedemiddag, naar aanleiding van diverse gebreken hebben wij nader onderzoek laten doen. Wij zijn in afwachting van de onderzoeksresultaten. In de loop van volgende week weten we meer. [naam3] hoeft op dit moment dus nog niets te doen.”

3.12

[appellanten] heeft in een brief van 22 februari 2023 aan [geïntimeerden] laten weten dat hij de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigt. Als reactie daarop heeft [geïntimeerden] aangegeven dat geen sprake is van ernstige gebreken, dat bovendien niets is verzwegen, en dat hij per ongeluk vergeten is om in de vragenlijst op te nemen dat er in het verleden lekkage in het dak van de veranda is geweest.

3.13

[appellanten] is nooit in de woning gaan wonen.

4.De beoordeling

Vermeerdering van eis

4.1

[appellanten] heeft zijn eis vermeerderd. [geïntimeerden] is het daar niet mee eens, omdat [appellanten] in de kop van de memorie van grieven had moeten aankondigen dat hij zijn eis zou wijzigen. Het hof gaat daar niet in mee. [appellanten] heeft een aparte akte die is genaamd “akte wijziging van eis behorend bij memorie van grieven” genomen tegelijk met de memorie van grieven. Voor [geïntimeerden] was dan ook duidelijk op welke eis hij zijn memorie van antwoord moest afstemmen. Zoals door het hof al op de zitting is gezegd krijgt hij daarom ook geen gelegenheid om in een aparte akte op de eisvermeerdering te reageren.

Heeft [appellanten] gedwaald over de afwezigheid van lekkages in de woning?

4.2

Een overeenkomst kan vernietigd worden wegens dwaling als de dwaling te wijten is aan (een) inlichting(en) van de wederpartij (art. 6:228 lid 1 sub a Burgerlijk Pro Wetboek (BW)). Ook als de wederpartij de dwalende had moeten inlichten over dat wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten kan de overeenkomst vernietigd worden (art. 6:228 lid 1 sub b BW Pro). Een vereiste is wel dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten. Het is op grond van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) aan degene die zich op dwaling beroept om te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat hij heeft gedwaald en dat hij de overeenkomst niet zou hebben gesloten als hij de juiste voorstelling van zaken had gehad.

4.3

[appellanten] heeft met de overgelegde foto’s, filmpjes en de rapporten van [naam4] en [naam5] onderbouwd dat sprake is van lekkages in de woning. [geïntimeerden] heeft dit in hoger beroep ook niet bestreden, zodat dit tussen partijen vaststaat. Daarnaast staat vast dat in de verkoopbrochure is vermeld dat sprake is van een volledig verbouwde en zeer goed onderhouden woning, zoals ook de makelaar in een advertentie op Facebook heeft geschreven. Bovendien staat in de verkoopbrochure onder het kopje “informatieplicht verkoper” onder andere: “De verkoper van een onroerende zaak heeft een informatieplicht. (…) Via de, door verkoper ingevulde vragenlijst in deze brochure treft u de belangrijkste vermeldingen aan.” Vervolgens staat in de vragenlijst dat het dak in 2010 volledig is vernieuwd en dat [geïntimeerden] geen last van lekkages heeft (gehad). Tijdens de bezichtigingen hebben [appellanten] en [naam1] ook geen lekkagesporen gezien. Daar naar gevraagd heeft de makelaar van [geïntimeerden] meegedeeld dat voor zover bekend geen sprake was van vochtoverlast of lekkage in de woning. Naar het oordeel van het hof brengen deze feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien met zich mee dat [appellanten] er door de mededelingen van [geïntimeerden] gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het dak van de woning in orde was en zich geen lekkages van deze omvang ( [naam4] heeft er negen geconstateerd) in de woning zouden voordoen.

4.4

[geïntimeerden] betoogt nog dat geen onjuiste mededelingen zijn gedaan, omdat hij of zijn makelaar geen garanties hebben gegeven. Dit zijn alleen twee verschillende zaken; iemand die niets garandeert kan nog steeds onjuiste inlichtingen verstrekken.

4.5

Als hij al onjuiste mededelingen zou hebben gedaan, dan moet de dwaling volgens [geïntimeerden] (zo begrijpt het hof zijn stellingen) voor rekening van [appellanten] blijven omdat hij geen onderzoek heeft gedaan. Volgens [geïntimeerden] was er aanleiding om onderzoek te doen alleen al vanwege de ouderdom van de woning. Het hof deelt dit standpunt niet. Vast staat dat tijdens de bezichtigingen geen lekkagesporen zichtbaar waren. Bovendien ging [appellanten] af op de expliciete mededeling in de vragenlijst dat het dak in 2010 volledig is vernieuwd. Ook verzet volgens vaste rechtspraak de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen er tegen dat de dwaling voor rekening van de dwalende blijft als deze afging op mededelingen van de wederpartij^[1]of de wederpartij de dwalende had moeten inlichten^[2].

Wist [geïntimeerden] van de lekkages?

4.6

Volgens [appellanten] moet [geïntimeerden] op de hoogte zijn geweest van de lekkages. Dit wordt door [geïntimeerden] betwist, op de lekkage bij de veranda na. [appellanten] heeft zijn stellingen verder niet onderbouwd en de juistheid daarvan blijkt ook nergens uit. [appellanten] meent dat de wetenschap van [geïntimeerden] is af te leiden uit het feit dat de lekkages in de woning en het bijgebouw zichtbaar werden vlak na de overdracht. Dat maakt naar het oordeel van het hof nog niet dat vast staat dat dit voor de overdracht ook al het geval was. [appellanten] heeft zelf verklaard dat tijdens de bezichtigingen geen sporen van lekkage zichtbaar waren. Ook [naam1] , [naam4] en [naam5] hebben dat verklaard, terwijl niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] sporen van zichtbare lekkage heeft verdoezeld. Uit de verklaringen van [naam4] en [naam5] volgt naar het oordeel van het hof ook niet dat [geïntimeerden] van de lekkage wist. [naam5] schrijft weliswaar dat er waarschijnlijk al eerder lekkage is geweest, maar daaruit volgt nog niet dat dit zich ook al binnen in de woning (de woonkamer, de keuken, het toilet, de slaapkamer, etc) heeft gemanifesteerd toen [geïntimeerden] nog in de woning woonde. [naam4] schrijft dat de lekkages niet van zeer recente aard zijn en waarschijnlijk al geruime tijd aanwezig, maar niet dat deze ook al zichtbaar waren in diverse ruimtes in de woning. Daarnaast heeft [naam1] in een aanvullende verklaring van 11 maart 2026 aangegeven dat hij niet durft te zeggen of [geïntimeerden] op de hoogte was van de schade, zodat ook uit zijn verklaring geen wetenschap bij [geïntimeerden] blijkt.

4.7

Het gebrek aan wetenschap bij [geïntimeerden] maakt dat hij ook geen mededelingsplicht kan hebben geschonden, dus een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub Pro b, zoals [appellanten] ook heeft gedaan, gaat niet op.

Is de ouderdomsclausule van invloed op de dwaling?

4.8

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het bij de uitleg van de ouderdomsclausule aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de ‘Haviltex’-maatstaf).

4.9

Partijen hebben in zoverre over deze clausule onderhandeld dat de laatste zin op verzoek van [appellanten] is geschrapt. Dit wijzigt naar het oordeel van het hof de strekking van de clausule niet, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld. Het hof gaat alleen niet mee in de uitleg die de rechtbank in rechtsoverweging 5.20. van het vonnis van 17 april 2024 aan de clausule heeft gegeven, omdat dat zou inhouden dat de ouderdomsclausule dezelfde strekking heeft als artikel 6.1 van de koopakte, terwijl het niet logisch is om naast artikel 6.1 nog een zelfde bepaling maar dan onder de noemer “ouderdomsclausule” op te nemen. Bovendien doet de uitleg van de rechtbank afbreuk aan het bepaalde in artikel 6.3. Immers, als alle gebreken onder de ouderdomsclausule vallen dan zal dat ook gelden voor gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan en nergens blijkt uit dat partijen in die zin van de standaard NVM koopakte hebben willen afwijken.

4.1

[geïntimeerden] mocht deze clausule naar het oordeel van het hof ook niet opvatten als een uitsluiting voor alle denkbare gebreken. De clausule is aangeduid als “ouderdomsclausule” en in de eerste zin van de clausule staat dat de woning 87 jaar oud is en dat dat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit de naam en de openingszin van de clausule volgt dat het bereik van die clausule wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Uit de tekst blijkt niet dat daaronder ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Niet valt in te zien waarom deze lezing van de clausule op gespannen voet staat met het beding dat de verkoper gevrijwaard wordt voor “bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken”, zoals de rechtbank overweegt. Het gaat om bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken die
verband houdenmet de ouderdom van de woning, niet om alle denkbare gebreken.

Causaal verband

4.11

Volgens [geïntimeerden] staat niet vast dat [appellanten] afgezien had van de koop als hij had geweten van de lekkages in de woning en de staat van het dak. [appellanten] stelt dat hij de koop niet zou hebben gesloten als hij had geweten van de lekkages. In ieder geval had hij niet € 640.000,00 geboden als hij had geweten van de lekkages. Hij verwijst daartoe naar de e-mails die hij en zijn makelaar hebben gewisseld. Hierin geeft [appellanten] aan dat zijn bod er niet op gebaseerd is dat hij nog van alles kan tegenkomen. Mede in het licht van de hoogte van de herstelkosten, die in 2023 nog werden geraamd op ruim

€ 65.000,00 (meer dan 10% van de vraagprijs), is het hof van oordeel dat [appellanten] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht als hij van de lekkages had geweten.

Heeft [appellanten] gedwaald over de afwezigheid van lekkages in het bijgebouw?

4.12

In de verkoopbrochure is niets opgenomen over renovatie van het bijgebouw. In de vragenlijst staat onder het kopje “Gebrek, bezwaren / staat van de woning” dat het dak in 2010 volledig is vernieuwd. Het hof is van oordeel dat [appellanten] hieruit niet de conclusie mocht trekken dat ook het dak van het bijgebouw in 2010 is vernieuwd. [appellanten] wist dat bij het kozijn sprake was van houtrot. Dit heeft hij bij de bezichtiging gezien zoals blijkt uit de verklaring van [naam1] . Ook [naam5] schrijft in zijn rapport dat ter plaatse van het gevelkozijn visueel houtrot aanwezig was en dat dit bevestigt dat de lekkage al langdurig aan de gang was. Dit maakt dat het naar het oordeel van het hof op de weg van [appellanten] lag om naar de staat van het bijgebouw wel nader onderzoek te doen. Omdat hij dat heeft nagelaten, moet een eventuele dwaling ten aanzien van de staat van het bijgebouw voor zijn rekening blijven.

Tussenconclusie

4.13

[geïntimeerden] heeft de onderbouwde stellingen van [appellanten] over de lekkages in het woonhuis onvoldoende gemotiveerd betwist zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stellingen van [appellanten] Dit geldt evenwel niet voor de lekkages in het bijgebouw vanwege de wetenschap die [appellanten] had met betrekking tot het rotte kozijn en het feit dat hij vervolgens geen onderzoek heeft gedaan.^[3]

Wat is het rechtsgevolg van de dwaling?

Buitengerechtelijke vernietiging?

4.14

[appellanten] stelt zich primair op het standpunt dat hij de overeenkomst op 22 februari 2023 buitengerechtelijk heeft vernietigd. Het is op grond van artikel 3:50 BW Pro inderdaad mogelijk om een rechtshandeling buitengerechtelijk te vernietigen, maar het tweede lid van dat artikel bepaalt dat dit niet mogelijk is bij een rechtshandeling met betrekking tot een registergoed die heeft geleid tot levering van dat registergoed, tenzij alle partijen in de vernietiging berusten. [geïntimeerden] heeft niet in de vernietiging berust. Dat blijkt al uit de conclusie van antwoord waarin [geïntimeerden] schrijft dat de vernietiging niet rechtsgeldig is. In de memorie van antwoord schrijft [geïntimeerden] ook dat hij de vernietiging niet heeft erkend. Dit betekent dat de buitengerechtelijk verklaring van [appellanten] geen effect heeft gehad en de primaire vordering niet kan worden toegewezen.

Gerechtelijke vernietiging of gevolgen overeenkomst wijzigen?

4.15

Dat de overeenkomst niet buitengerechtelijk kan worden vernietigd, betekent niet dat de rechter de overeenkomst niet kan vernietigen. Dat is ook wat [appellanten] subsidiair vordert. Als een of meer van de partijen vraagt om de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen om het nadeel op te heffen dat de dwalende partij heeft geleden, dan is dat op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro ook mogelijk.

4.16

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg de rechtbank gevraagd om de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen. Niet blijkt dat hij dat verzoek in hoger beroep heeft ingetrokken. [appellanten] wil vernietiging van de overeenkomst, maar dat is wat het hof betreft niet aan de orde. De vernietiging heeft namelijk naar het oordeel van het hof het onredelijke gevolg dat [geïntimeerden] een woning terugkrijgt die al drie jaar leegstaat en die mede daarom en vanwege de lekkages in een aanzienlijk slechtere staat zal verkeren dan in 2023. Dit terwijl, zoals hiervoor is overwogen, niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] wist van de lekkages. Hij heeft bovendien aangeboden om de lekkages (gedeeltelijk) te laten herstellen, van welk aanbod [appellanten] geen gebruik heeft gemaakt. [appellanten] mocht de keuze maken om niet in de woning te gaan wonen, maar de (negatieve) gevolgen daarvan kunnen niet op [geïntimeerden] worden afgewenteld.

Wat is het nadeel dat moet worden opgeheven?

4.17

[appellanten] moet in de situatie gebracht worden waarin hij zonder de dwaling zou hebben verkeerd. Dit betekent dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin niet is gedwaald. Als [appellanten] had geweten van de lekkages, dan had hij minder voor de woning willen betalen. Dat deze gebreken niet zijn verdisconteerd in de betaalde koopprijs blijkt wel uit het feit dat [appellanten] slechts € 10.000,00 minder dan de vraagprijs heeft betaald.

4.18

[appellanten] heeft een offerte van 23 juni 2023 van Ubouw overgelegd. [geïntimeerden] heeft deze in zoverre betwist dat hiervan volgens hem niet kan worden uitgegaan omdat sprake is van een schatting en toekomstige kosten. Om op basis hiervan de schade te bepalen zou in strijd zijn met het uitgangspunt van schadevaststelling op basis van concrete schade. Het hof stelt echter geen schade vast, maar moet het nadeel dat [appellanten] lijdt bepalen. Om dat te doen kan de offerte van Ubouw als aanknopingspunt dienen, mede omdat [geïntimeerden] daar inhoudelijk niets tegenover heeft gesteld, zoals bijvoorbeeld een rapport van een eigen deskundige.

4.19

Uit de offerte van Ubouw blijkt dat de kosten van de renovatie van het dak en de dakkappellen op 23 juni 2023 in totaal € 10.985,00 bedroegen. De overige kosten zijn
€ 1.290,00 en de manuren (384 x € 50,00 =) € 19.200,00. Over het totaal van € 31.475,00 worden nog percentages aan algemene bedrijfskosten (7,5%), winst en risico (4,5%) en kosten voor de CAR-verzekering (0,035%) gerekend wat het totaal brengt op € 35.263,03 exclusief BTW. Dit is € 42.668,27 inclusief BTW. Het hof zal het nadeel dat [geïntimeerden] moet opheffen dan ook vaststellen op dit bedrag.

Wettelijke rente

4.2

De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit arrest. Op dat moment is immers de vordering tot opheffing van het nadeel ontstaan, omdat [geïntimeerden] zelf niet bevoegd was de overeenkomst te vernietigen.

Heeft [appellanten] ook recht op schadevergoeding?

4.21

Een geslaagd beroep op dwaling betekent nog niet dat de wederpartij van de dwalende ten opzichte van de dwalende schadeplichtig is. Daarvoor moet een specifieke rechtsgrond aanwezig zijn. In dit geval heeft [appellanten] zijn schadevergoedingsvordering gegrond op onrechtmatige daad, omdat [geïntimeerden] volgens [appellanten] wist van de lekkages en desondanks verkeerde inlichtingen heeft verstrekt.

Zoals het hof hiervoor in rechtsoverweging 4.6 heeft overwogen, is niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] wist van de lekkages. Andere feiten en omstandigheden die maken dat [geïntimeerden] onrechtmatig ten opzichte van [appellanten] heeft gehandeld en daarom gehouden is de door [appellanten] geleden schade te vergoeden heeft [appellanten] niet gesteld. Het hof zal deze vordering dan ook afwijzen.

Is er sprake van eigen schuld van [appellanten] ?

4.22

[geïntimeerden] heeft nog een beroep op eigen schuld (art. 6:101 BW Pro) gedaan omdat de woning vanaf de datum van levering niet meer is bewoond en de toestand van een onbewoonde woning sneller verslechtert. Dit beroep ketst al af op het feit dat het hof geen schadevergoeding toekent, maar een bedrag om het nadeel van [appellanten] op te heffen. Bovendien is het nadeel vastgesteld op de herstelkosten uit 2023 en niet op de kosten die [appellanten] nu zou moeten maken, zodat een eventuele verslechtering van de woning voor rekening van [appellanten] blijft.

Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad

4.23

Het hoger beroep slaagt grotendeels. Omdat [geïntimeerden] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor betekening van de uitspraak.^[4]

4.24

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt de vonnissen van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 17 april 2024, voor zover in dit hoger beroep aan de orde, en 12 maart 2025, behalve de beslissingen in het vonnis van 12 maart 2025 in rechtsoverwegingen 4.1. tot en met 4.4. die hierbij worden bekrachtigd, en beslist als volgt:

5.2

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van € 42.668,27 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van dit arrest tot de dag van volledige betaling;

5.3

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] :

€ 2.129,00 aan griffierecht

€ 119,40 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

€ 11.238,00 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief VII)

5.4

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

5.5

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.P. Lunter, J. Smit en E.F. Groot en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.

Hoger beroep over dwaling bij koop woning door lekkages en uitleg ouderdomsclausule