ECLI:NL:GHARL:2026:1465

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.347.379

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn 10913215

arrest van 10 maart 2026

in de zaak van

1.de vereniging Belangenvereniging De Scheepsbel (de vereniging),

die is gevestigd in Weesp,

2. [appellant2],

die woont in [woonplaats1] ,

3. [appellanten3] ,

die wonen in [woonplaats2] ,

4. [appelante4] ,die woont in [woonplaats3] ,

5. [appelanten5]die wonen in [woonplaats4] ,
6. [appelante6] ,die woont in [woonplaats5] ,
7. [appellanten7] ,die wonen in [woonplaats6] ,
8. [appellant8] ,die woont in [woonplaats7] ,
9. [appellanten9] ,die wonen in [woonplaats8] ,
(appellanten onder 2 tot en met 9 worden gezamenlijk ‘de huurders’ genoemd),

advocaat: mr. D.F. Briedé,

tegen

ALO Beheer B.V. (ALO),

die is gevestigd in Doornspijk,

advocaat: mr. J. Kamphuis.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het arrest van 31 december 2024 heeft op 24 september 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De behandeling is aangehouden tot 14 oktober 2025, op welke datum partijen het hof hebben gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

De huurders huren ieder een jaarplaats op camping De Scheepsbel in Doornspijk. Daarop hebben zij of hun voorgangers een recreatieonderkomen geplaatst. ALO heeft de huurovereenkomsten van de huurders opgezegd, omdat zij niet een schriftelijke huurovereenkomst met de bijbehorende Recron-voorwaarden willen accepteren. De huurders en de vereniging zijn het niet eens met de opzegging.

2.2

De vereniging en de huurders hebben bij de kantonrechter verschillende verklaringen voor recht gevorderd (conventie) namelijk - in de kern - (1) dat er sprake is van doorlopende huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, (2) dat ALO onrechtmatig of in strijd met redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door geen rekening te houden met de belangen van de vereniging en de huurders, (3) dat de huuropzeggingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de huurovereenkomsten dus doorlopen, (4) dat ALO de verkoop van een onderkomen van de huurder niet kan verbieden en ook geen onredelijke eisen kan stellen aan een nieuwe huurder, (5) dat - als de huuropzegging wel geldig is - ALO aan de huurders schadevergoeding moet betalen en (6) dat de huurverhoging en de verhoging van de kosten voor nutsvoorzieningen berusten op een oneerlijk beding of in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid. Verder hebben zij gevorderd (7) ALO te gebieden inzicht te geven in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen, onder overlegging van facturen, en de wijze van verdeling van die kosten.

2.3

ALO heeft - samengevat - als tegenvordering (reconventie) gevraagd om te verklaren voor recht dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en als gevolg daarvan zullen eindigen per 31 december 2024. Ook vordert ALO dat de huurders worden veroordeeld om hun jaarplaats uiterlijk voor 1 januari 2025 te ontruimen.

2.4

De kantonrechter heeft de vereniging niet-ontvankelijk verklaard en alle vorderingen van de huurders afgewezen. Daarnaast zijn de reconventionele vorderingen van ALO toegewezen. De vereniging en de huurders zijn ook hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

2.5

De vereniging en de huurders zijn in hoger beroep gekomen.

3.Het oordeel van het hof

1)
inleiding

3.1

Het hof zal (kort gezegd) oordelen dat de opzegging van de huurovereenkomsten rechtsgeldig is en dat de huurders hun jaarplaats binnen zes maanden moeten ontruimen, tenzij er een nieuwe huurovereenkomst is. Ook oordeelt het hof dat de huurprijsverhoging niet rechtsgeldig is en dat ALO inzage aan de huurders moet verstrekken inzake de werkelijke kosten van de nutsvoorzieningen. Dat wordt hierna uitgelegd. Eerst zal het hof echter stilstaan bij een aantal processuele punten en zullen de feiten worden weergegeven.

2) processuele punten

waar gaat het hoger beroep precies over?

3.2

Er is tussen partijen discussie over waar het hoger beroep precies over gaat. ALO heeft namelijk bezwaar gemaakt tegen de opsomming van de vorderingen (petitum) die de vereniging en de huurders in hoger beroep willen voorleggen. Volgens haar is het petitum niet duidelijk: er wordt zowel gevraagd om de vorderingen in conventie bij de kantonrechter alsnog toe te wijzen, als om de (‘
als volgt’) anders geformuleerde vorderingen in hoger beroep toe te wijzen. ALO weet bovendien niet of de vereniging en de huurders hiermee een eiswijziging of een eisvermeerdering beogen. Die onduidelijkheid is in strijd met de goede procesorde want daardoor kan zij geen adequaat verweer voeren, aldus ALO.

3.3

Bij de uitleg van een petitum moet niet slechts acht worden geslagen op de bewoordingen daarvan, maar komt ook betekenis toe aan de inhoud van hetgeen aan de eis ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten, en het overige partijdebat.^[1]

3.4

Aan ALO moet worden toegegeven dat het petitum in hoger beroep (veel) vragen oproept over de omvang en het gevorderde in hoger beroep. In het licht van de memorie van grieven en de mondelinge behandeling van 24 september 2025, waarin het hof een en ander aan de orde heeft gesteld, en de antwoorden van de advocaat van de vereniging en de huurders daarop, komt het hof daarover tot het volgende oordeel.

3.5

Allereerst begrijpt het hof dat de vereniging en de huurders ALO bedoelen als zij in het petitum ‘Capfun’ (de aandeelhouder van ALO) noemen. Daarnaast ziet het hof in het petitum in hoger beroep onder 1 tot en met 6 een herformulering van de vorderingen bij de kantonrechter in conventie onder 1 tot en met 3 en 5 én een vermeerdering van eis. ALO heeft kennelijk de eis in hoger beroep zo opgevat dat deze onderdeel uitmaken van het hoger beroep en heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd. Van strijd met de goede procesorde is mede daarom geen sprake. Ter zitting bij het hof heeft ALO er nog op gewezen dat in het petitum in hoger beroep de vorderingen bij de kantonrechter rond de huurverhoging en het geven van inzicht in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen (hiervoor onder 2.2 aangeduid met 6 en 7) niet zijn opgenomen. Dat betekent volgens haar dat de huurders deze vorderingen in hoger beroep niet handhaven. Daar gaat het hof niet in mee. De vereniging en de huurders hebben namelijk uitdrukkelijk bezwaren (grieven) geuit tegen het oordeel van de kantonrechter rond de huurverhoging (grief 11) en over de in rekening gebrachte kosten van nutsvoorzieningen en het geven van inzicht daarin (grief 12). In de memorie van antwoord heeft ALO op deze grieven inhoudelijk gereageerd. Daarmee staat voor het hof voldoende vast dat bij de uitleg van het petitum in het licht van de geformuleerde grieven ook ALO er vanuit is gegaan dat deze vorderingen onderdeel zijn van de rechtsstrijd in hoger beroep. Hetzelfde geldt voor de vordering bij de kantonrechter onder 4, over het niet mogen verbieden van een voorgenomen verkoop van een recreatieonderkomen en het niet stellen van onredelijke eisen aan een nieuwe huurder. De vereniging en de huurders hebben het oordeel van de kantonrechter hierover bestreden in grief 9, waarop ALO vervolgens in haar memorie inhoudelijk heeft geantwoord. Ook dit maakt dus onderdeel uit van de rechtsstrijd in hoger beroep. Aan ALO kan worden toegegeven dat daarop gerichte vorderingen in het petitum in hoger beroep ontbreken, maar kennelijk is het de bedoeling van de vereniging en de huurders om vorderingen 4, 6 en 7 zoals die bij de kantonrechter waren ingediend opnieuw voor te leggen. Dat ALO dat ook zo heeft begrepen althans redelijkerwijs zo heeft moeten begrijpen, volgt uit haar inhoudelijke verweer op dit onderdeel.

3.6

Het hof legt op basis van het voorgaande de vorderingen van de vereniging en de huurders in hoger beroep, in het licht van de grieven en het verweer daartegen van ALO, zo uit dat wordt gevorderd:

1. Te verklaren voor recht dat in individueel en collectief opzicht sprake is van

mondelinge huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd waarop de Europese richtlijnen

van consumentenbescherming van toepassing zijn;

2. Te verklaren voor recht dat het ontbreken van een schriftelijk opzegbeding met

transparante evenwichtige voorwaarden in de mondelinge afspraken en het latere

RECRON-contract in strijd is met de Europese richtlijnen van

consumentenbescherming en (aanvulling hof: ALO) zodoende onrechtmatig heeft gehandeld;

3. Te verklaren voor recht dat ALO in individueel en collectief opzicht een oneerlijke

dan wel onredelijke handelspraktijk(en) heeft bedreven door (i) de huurders

huurovereenkomsten zonder schriftelijk en evenwichtig opzegbeding aan te bieden

onder de oneerlijke druk van huuropzegging en/of het niet zullen meewerken aan

verkoop en daarmee geen oog te hebben voor hun belangen, (ii) hen niet tijdig te

informeren omtrent de plannen en (iii) hen geen reële schadevergoeding aan te bieden;

4. Te verklaren voor recht dat geen sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging

omdat (i) ALO misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot opzegging omdat zij

zich baseert op een onevenwichtig beding dat in strijd is met Europese

consumentenrichtlijnen althans (ii) dat opzegging in strijd is gedaan met de redelijkheid

en billijkheid gelet op haar mededelingen jaarplaatsen niet op te zullen zeggen althans

(iii) het ontbreken van een zwaarwegende grond en een aanbod tot schadevergoeding;

5. Te verklaren voor recht dat ALO niet nogmaals de huurovereenkomsten kan

opzeggen anders dan op basis van een zwaarwegende grond voor huuropzegging en

haar opzegging vergezeld laat gaan van een aanbod tot betaling van schadevergoeding

ter hoogte van de waarde in het economisch verkeer als zouden de

huurovereenkomsten zijn voortgezet;

6. Voorwaardelijk, namelijk voor zover de huurovereenkomsten wel rechtsgeldig zouden

zijn opgezegd, ALO te veroordelen aan de huurders een schadevergoeding te

betalen ter hoogte van de waarde in het economisch verkeer als zouden de

huurovereenkomsten zijn voortgezet, nader door een gezamenlijk aan te wijzen

deskundige te taxeren althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de

wet en te bepalen dat de huurders na betaling nog zes maanden de tijd hebben om de camping te verlaten;

7. Te verklaren voor recht dat ALO een (voorgenomen) verkoop van een onderkomen van een zittende huurder niet op voorhand kan verbieden en geen onredelijke eisen kan stellen aan een nieuwe huurder en huurovereenkomst;

8. Te verklaren voor recht dat de huurverhoging met 9,9 % en verhoging van de

nutsvoorzieningen zonder voor appellanten kenbare onderbouwing van de zijde van ALO in strijd zijn met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, en voor zover deze berusten op enig beding, dit als oneerlijk aan te merken zodanig dat appellanten 2 t/m 9 niet gehouden zijn tot betaling ervan;

9. ALO te gebieden om binnen één maand na betekening van dit vonnis inzicht te geven in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen vanaf het jaar 2021 onder overlegging van de facturen die zij ontvangt van de nutsbedrijven alsmede de wijze waarop zij de kosten heeft verdeeld, het een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 per dag of gedeelte van de dag dat gedaagde zich hieraan niet houdt tot een maximum van
€ 40.000;

10. De vorderingen van ALO in reconventie volledig af te wijzen;
11. ALO te veroordelen in de kosten van de beide instanties en de nakosten.

is de vereniging ontvankelijk?

3.7

Volgens de vereniging heeft de kantonrechter haar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. De ontvankelijkheidseisen uit de wet zijn niet van toepassing in hoger beroep; bovendien had de kantonrechter de zaak aan moeten houden in afwachting van eventuele andere belangenbehartigers, wat niet is gebeurd. De vereniging is nu de enige, exclusieve belangenbehartiger van de huurders. Zij is bovendien een niet-professionele belangenvereniging die conform haar statuten opkomt voor een gemeenschappelijk ideëel belang, te weten de belangen van de huurders en dus tegen oneerlijke bedingen, oneerlijke handelspraktijken en een oneerlijke huuropzegging.

3.8

Het hof zal het oordeel van de kantonrechter bekrachtigen en de vereniging niet-ontvankelijk verklaren. Daarvoor is van belang dat een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid een rechtsvordering kan instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt en de vereniging aan een aantal formele ontvankelijkheidseisen voldoet (artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek, BW). Als een vereniging zo’n collectieve actie instelt, is volgens artikel 1018c lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) verplicht dat de dagvaarding in het centraal register voor collectieve acties wordt aangetekend, vergezeld van een uittreksel van de dagvaarding. Ter zitting bij het hof is door de vereniging erkend dat de dagvaarding in eerste aanleg niet is aangetekend in het centraal register voor collectieve acties zodat de vereniging al om die reden niet-ontvankelijk is. De stelling van de vereniging dat de eisen van artikel 3:305a BW in verbinding met artikel 1018c Rv in hoger beroep niet zouden gelden, wordt gepasseerd omdat die berust op een onjuiste lezing van deze wetsartikelen. Naar het oordeel van het hof heeft de vereniging overigens ook onvoldoende concreet onderbouwd dat haar vorderingen in dit geval hebben te gelden als vorderingen met een ideëel doel en een zeer beperkt financieel belang in de zin van artikel 3:305a lid 6 BW, zodat evenmin op die grond ontvankelijkheid kan worden aangenomen.

sommige huurders hebben alleen nog beperkt belang

3.9

Uit bijlagen (producties) 19 tot en met 21 van ALO blijkt dat [appellant2] (appellant 2) zijn chalet inmiddels heeft verkocht. Ook [appelanten5] (appellanten 5) hebben hun kampeermiddel verkocht terwijl [appellanten3] (appellanten 3) een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst met ALO zijn aangegaan. Tijdens de mondelinge behandeling is op vragen van het hof namens hen niet duidelijk gemaakt welk belang zij nog hebben bij hun vorderingen als hiervoor in 3.6 onder 1 tot en met 7 en 10 genoemd. Het hof wijst deze vorderingen van hen daarom af.

geen belang bij vordering 1

3.1

Ook de overige appellanten hebben geen belang bij de vordering als genoemd onder 1. Uit het vonnis van de kantonrechter (r.o. 5.3.2) blijkt dat partijen het er over eens zijn dat er (voor de opzegging) sprake is van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Dat staat in hoger beroep niet (meer) ter discussie. Appellanten hebben niet toegelicht wat hun belang is om, naast een oordeel van het hof over de (al dan niet toepasselijkheid van de) Europese richtlijnen als grondslag voor hun andere vorderingen, ook nog een algemeen oordeel te krijgen over de toepasselijkheid van de Europese richtlijnen van consumentenbescherming op de huurovereenkomsten. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

3) de feiten

3.11

ALO was eigenaar en exploitant van camping De Scheepsbel in Doornspijk (hierna: de camping). ALO is lid van brancheorganisatie Recron.

3.12

De huurders hebben, los van elkaar en op verschillende momenten in de periode 2005-2022, een huurovereenkomst met ALO gesloten voor een stuk onbebouwde grond op de camping. Deze huurovereenkomsten zijn mondeling aangegaan. Op de gehuurde grond hebben de huurders het gehele jaar een eigen caravan of chalet staan. Er is geen sprake van permanente bewoning.

3.13

Vanaf 29 maart 2021 is Capfun NL B.V. (hierna: Capfun) enig aandeelhouder van ALO. ALO is echter eigenaar van de camping en daarmee verhuurder gebleven.

3.14

Op 11 november 2022 heeft ALO alle huurders van jaarplaatsen geïnformeerd over de wijzigingen die zij voor het seizoen 2023 wil doorvoeren. Zo heeft ALO aangekondigd dat het stageld met 9,9% wordt verhoogd, dat de prijzen voor de nutsvoorzieningen zullen stijgen en dat alle huurders van jaarplaatsen een huurovereenkomst ter ondertekening krijgen toegezonden, waarop onder meer de Recron-voorwaarden van toepassing zijn.

3.15

In maart 2023 heeft ALO de huurders de nieuwe huurovereenkomst en de

Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016 (hierna: de Recron-voorwaarden) toegestuurd met het verzoek deze te ondertekenen en terug te sturen.

3.16

Op 22 maart 2023 heeft ALO een e-mail gestuurd naar de huurders waarin,

voor zover relevant, het volgende is vermeld:

“(…)Factuur jaarplaats en Recron overeenkomst:

Zoals iedereen inmiddels heeft vernomen, en als het goed is ook ontvangen, zijn de nieuwe

jaarfacturen verstuurd.

Deze hebben aankomend jaar een duur van 8 maanden, zoals al meerdere malen is vermeld is dit enkel alleen voor 2023. Vanaf november 2023 zal weer een nieuw contract in gaan voor een duur van 12 maanden.(…)

Er gingen ook enkele geluiden dat de vaste plaatsen hiervoor een 'seizoensplek ' zou worden, hier is eveneens geen sprake van. De overeenkomst is onveranderd en blijft dezelfde waarde houden als deze in het verleden ook heeft gehad.

Tevens heeft iedereen een Recron overeenkomst ontvangen met het verzoek deze in te vullen en getekend retour te sturen. (...) Wanneer wij niet tijdige de getekende overeenkomst retour ontvangen, is er vanaf april helaas geen geldige huurovereenkomst meer van de plek. De huidige overeenkomst verloopt automatisch op 1 april 2023. (...)"

3.17

Op 6 juni 2023 heeft ALO een e-mail gestuurd aan de huurders. Daarin staat dat ALO als lid van de Recron de Recron-voorwaarden verplicht moet toepassen, en heeft zij de achtergronden bij de voorgestelde huurovereenkomst en de Recron-voorwaarden toegelicht. ALO heeft erop gewezen dat de huurders onbebouwde grond huren waarop geen bijzondere vorm van huur(prijs)bescherming van toepassing is. De huurovereenkomst kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand, zonder dat de verhuurder gebonden is aan opzeggingsgronden. Omdat de Recron-voorwaarden meer duidelijkheid en bescherming bieden dan het wettelijk regime heeft ALO de huurders verzocht en gesommeerd de huurovereenkomst voor 22 juni 2023 ondertekend terug te sturen. Daarbij is aangezegd dat het weigeren om de huurovereenkomst te tekenen ertoe zal leiden dat ALO de huurovereenkomst zal opzeggen.

3.18

De huurders hebben de nieuwe huurovereenkomst niet (ondertekend) terug gestuurd.

3.19

Bij brief van 28 september 2023 heeft ALO de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd tegen 31 december 2024. In de brief is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

"(...)Huuropzegging

In deze brief zeggen wij formeel de huurovereenkomst met betrekking tot plaatsnummer (...) met u op tegen 31 december 2024. (...) De reden voor huuropzegging is gelegen in het feit dat u weigert in te stemmen met de nieuwe Recron-huurovereenkomst en de toepasselijke Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016), terwijl wij als bedrijf zwaarwegende grond hebben om op het park uniforme huurovereenkomsten en uniforme voorwaarden te hanteren. Wij bieden u een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten aan van € 1760. (...)"

3.2

De kantonrechter heeft de huurders (onder meer) veroordeeld tot ontruiming van de jaarplaatsen vóór 1 januari 2025. Bij arrest van 31 december 2024 heeft het hof de tenuitvoerlegging bij voorraad van het vonnis van de kantonrechter voor zover dat gaat over de ontruiming geschorst, tot aan de beslissing in het hoger beroep.

4) de beoordeling

3.21

De kern van het geschil tussen de huurders en ALO is of de huurovereenkomsten al dan niet rechtsgeldig zijn opgezegd, en zo ja, of ALO dan verplicht is een hogere schadevergoeding te betalen dan zij heeft aangeboden. Apart daarvan bestaat een financieel geschil over de huurverhoging en de (verhoging van de) kosten voor de nutsvoorzieningen.

opzegging: eisen van artikel 7:228 BW Pro zijn gevolgd

3.22

De huurders hebben duidelijk gemaakt waarom de huur van de jaarplaats, om allerlei redenen, belangrijk voor hen is. Ook hebben zij gesteld dat in de loop van de jaren - met toestemming van ALO - forse investeringen zijn gedaan (aankoop, verbetering, onderhoud), zodat de jaarplaats op de camping echt als hun plek voelde. Zij hebben vóór de overname van ALO door Capfun nooit iets hoeven te tekenen en willen op de oude voet doorgaan, in plaats van gedwongen te worden een nieuwe ongunstige huurovereenkomst te tekenen.
Volgens ALO is zij uitgegaan van huurovereenkomsten van onbebouwde grond voor onbepaalde tijd. De huurders mogen de huur van hun jaarplaats gewoon voortzetten, alleen wel met een schriftelijke overeenkomst met de Recron-voorwaarden zodat alle huurders onder dezelfde regels vallen. Die huurovereenkomst en de Recron-voorwaarden zijn bovendien niet ongunstiger dan de huidige situatie van huurders zonder overeenkomst, omdat de wet de huurders geen opzegbescherming biedt en de overeenkomst en de Recron-voorwaarden juist wel.

3.23

Het hof begrijpt goed dat de jaarplaats op de camping in het leven van de huurders een belangrijke plaats inneemt en dat zij mede daarom daarin flink hebben geïnvesteerd. Tijdens de mondelinge behandeling is ook besproken dat de huurders er op hebben vertrouwd dat er ondanks de overname door Capfun niets zou veranderen en zij tot in lengte van dagen hun jaarplaats zouden kunnen gebruiken. Tegelijkertijd valt de huur van een jaarplaats onder de regels van huur voor onbebouwde grond. De wet (artikel 7:228 lid 2 BW Pro) bepaalt dat de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd eindigt door een opzegging. Een verhuurder hoeft daarvoor geen bijzondere redenen te hebben. Zo’n opzegging moet wel gebeuren tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van ten minste een maand. De huurovereenkomst is in dit geval door ALO opgezegd omdat de huurders niet bereid waren de schriftelijke overeenkomst met de Recron-voorwaarden te ondertekenen. De huurders hebben niet betwist dat met de huuropzegging van ALO op 28 september 2023 tegen een einddatum van 31 december 2024 de formele wettelijke eisen van artikel 7:228 lid 2 BW Pro zijn gevolgd.

opzegging: geen toezegging

3.24

De huurders hebben er een beroep op gedaan dat de huurovereenkomsten voor de jaarplaatsen zijn opgezegd in strijd met een toezegging door ALO dat zij langdurig kunnen blijven recreëren en dat er in de toekomst niets zou veranderen. Daarbij is gewezen op e-mailcorrespondentie in juni en oktober 2020 van huurder [appelante6] met ALO. [appelante6] had het voornemen haar bestaande caravan te vervangen door een nieuw gebouwde caravan of een huisje en wilde op drie andere percelen ook huisjes plaatsen. Zij stelde aan ALO vragen over de toepasselijke huurbescherming, ook als de camping zou worden overgenomen. ALO heeft daarop geantwoord: “
Wij kunnen echt geen zekerheid geven. Het gaat al 60 jaar op deze manier en daarin zal niets veranderen. We begrijpen dat het voor jullie voelt als een risico maar we geven echt geen garanties.”Uit deze e-mail van 14 oktober 2020 leidt het hof geen toezegging van ALO af tot jarenlang en ongewijzigd recreëren, net zo min als uit andere berichtgeving van ALO zoals bijvoorbeeld de e-mail van 30 januari 2021. In ieder geval kan deze correspondentie niet zo worden begrepen dat die in de weg zou staan aan de opzegging van 28 september 2023, die is gedaan nadat huurders hebben geweigerd een schriftelijke huurovereenkomst te ondertekenen. Zouden zij dat wel hebben gedaan dan zou er op de einddatum 31 december 2024 geen eind zijn gekomen aan hun huurovereenkomsten, althans zouden zij op basis van de nieuwe huurovereenkomsten hun verblijf op de camping hebben kunnen voortzetten. De opzegging van de huurovereenkomsten is dus niet gedaan in strijd met de gestelde toezeggingen.

opzegging: toets aan het consumentenrecht

3.25

De huurders hebben zich erop beroepen dat artikel 38 van Pro het Handvest van de Grondrechten van de Europese Unie (EU) een hoog niveau van consumentenbescherming voorschrijft en dat de huurovereenkomst wordt bestreken door de consumentenbeschermingsrichtlijnen van de EU. Volgens de huurders dient de opzegging te worden getoetst aan de bepalingen van Richtlijn 93/13/EEG^[2](Richtlijn oneerlijke bedingen), Richtlijn 2011/83/EU^[3](Richtlijn informatieplichten) en Richtlijn 2005/29/EG^[4](Richtlijn oneerlijke handelspraktijken). De huurders menen dat ALO in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen uit die Richtlijnen. Allereerst vinden zij dat de opzegging van de huurovereenkomst daarom geen doel treft. Als de opzegging echter wel overeind zou blijven, dan maken de huurders aanspraak op een schadevergoeding op basis van de (nader vast te stellen) marktwaarde van de kampeermiddelen in het economisch verkeer, bij behoud van de jaarplaats.
ALO heeft de relevantie van deze Richtlijnen in deze zaak betwist.

3.26

In deze zaak staat niet ter discussie dat de huurders consument zijn en dat ALO een professionele partij is in de zin van deze Richtlijnen.

Richtlijn oneerlijke bedingen

3.27

Artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Deze regel is geïmplementeerd in artikel 6:233 BW Pro. De Richtlijn oneerlijke bedingen is niet rechtstreeks van toepassing in de Nederlandse rechtsorde. Een richtlijnconforme uitleg van het Nederlandse recht brengt echter mee dat de Nederlandse rechter op grond van artikel 6:233 BW Pro gehouden is een beding te vernietigen indien hij vaststelt dat een beding oneerlijk is in de zin van die Richtlijn.^[5]

3.28

Artikel 1 lid 2 van Pro deze Richtlijn bepaalt dat contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke bepalingen zijn overgenomen niet onder het bereik van de Richtlijn vallen. In zijn arrest van 9 juli 2020^[6]overweegt het Hof van Justitie van de EU (HvJ EU) over de uitleg van artikel 1 lid 2 van Pro de Richtlijn als volgt:

“24 Met zijn eerste vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat een contractueel beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, maar waarin een regel is overgenomen die naar nationaal recht van toepassing is tussen de overeenkomstsluitende partijen wanneer dienaangaande geen andere regeling is overeengekomen, binnen de werkingssfeer van deze richtlijn valt.

23 Er zij aan herinnerd dat in artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13, waarin wordt verwezen naar bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen zijn overgenomen, voorziet in een uitsluiting van de werkingssfeer van de richtlijn (arrest van 20 september 2018, OTP Bank en OTP Faktoring, C‑51/17, EU:C:2018:750, punt 52).

24 Deze uitsluiting moet strikt worden uitgelegd en veronderstelt dat twee voorwaarden zijn vervuld: ten eerste moet in het contractuele beding een wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling zijn overgenomen en ten tweede moet het daarbij om een dwingende bepaling gaan (zie in die zin arrest van 3 maart 2020, Gómez del Moral Guasch, C‑125/18, EU:C:2020:138, punten 30 en 31 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

25 Zoals blijkt uit de dertiende overweging van richtlijn 93/13 vallen onder de uitdrukking „dwingende wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen” in artikel 1, lid 2, daarvan tevens de regels die volgens de nationale wet van toepassing zijn tussen de overeenkomstsluitende partijen wanneer er geen andere regeling is overeengekomen (zie in die zin arresten van 21 maart 2013, RWE Vertrieb, C‑92/11, EU:C:2013:180, punt 26, en 3 april 2019, Aqua Med, C‑266/18, EU:C:2019:282, punt 29).

26 Het Hof heeft herhaaldelijk geoordeeld dat deze uitsluiting van de toepassing van de regeling van richtlijn 93/13 haar rechtvaardiging vindt in het feit dat in beginsel rechtmatig mag worden vermoed dat de nationale wetgever een evenwicht tussen alle rechten en plichten van de partijen bij bepaalde overeenkomsten tot stand heeft gebracht (zie arresten van 21 maart 2013, RWE Vertrieb, C‑92/11, EU:C:2013:180, punt 28, en 20 september 2018, OTP Bank en OTP Faktoring, C‑51/17, EU:C:2018:750, punt 53).

27 De omstandigheid dat de nationale wetgever een evenwicht tot stand heeft gebracht tussen alle rechten en plichten van de partijen bij bepaalde overeenkomsten is derhalve niet een voorwaarde voor de toepassing van de uitsluitingsregel in artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13, maar de rechtvaardiging ervan.”

3.29

Nu de tussen partijen geldende opzeggingsregeling, bij gebreke van een andere regeling, rechtstreeks op de wet (artikel 7:228 lid 2 BW Pro) is gebaseerd, betekent dit dat deze opzegregeling niet valt onder de reikwijdte van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dat artikel 6:233 BW Pro niet conform deze Richtlijn kan worden uitgelegd.

Zelfs als wel zou worden uitgegaan van de toepasselijkheid van de Richtlijn volgt uit dit arrest van het HvJ EU dat mag worden vermoed dat de tussen partijen geldende wettelijke opzegregeling een evenwicht vormt tussen de rechten en plichten van enerzijds de huurders en anderzijds ALO. Ook in dat geval is de opzegregeling niet in strijd met artikel 6:233 BW Pro, uitgelegd in het licht van de Richtlijn.

Richtlijn oneerlijke handelspraktijken

3.3

Artikel 5 lid 2 van Pro de Richtlijn omschrijft wanneer een handelspraktijk oneerlijk is. Dat is in artikel 6:193a e.v. BW geïmplementeerd. Een handelspraktijk is oneerlijk indien een handelaar handelt: a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding en b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De Richtlijn oneerlijke handelspraktijken is niet rechtstreeks van toepassing in de Nederlandse rechtsorde. Een richtlijnconforme uitleg van het Nederlandse recht brengt echter mee dat de Nederlandse rechter op grond van artikel 6:193b tot en met 6:193d in verbinding met artikel 6:193j BW gehouden is een beding te vernietigen indien hij vaststelt dat een handelspraktijk oneerlijk is in de zin van deze Richtlijn. Krachtens de definitiebepaling van artikel 6:193a lid 1 onder b en d BW is een handelspraktijk iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. Voor zover grief 2 zo zou moeten worden begrepen dat de huurders op dit onderdeel alleen een beroep hebben willen doen op de regeling voor de oneerlijke handelspraktijk (in enge zin) van artikel 6:193b BW, dient het hof ambtshalve ook te onderzoeken of sprake is van een misleidende handelspraktijk (artikel 6:193c BW), een misleidende handelspraktijk door omissie (artikel 6:193d BW) of een agressieve handelspraktijk (artikel 6:193h BW). Artikel 3 lid 2 van Pro de Richtlijn bepaalt echter dat deze het verbintenissenrecht en in het bijzonder de regels betreffende de geldigheid, de opstelling en de rechtsgevolgen van contracten onverlet laat. Dat betekent naar het oordeel van het hof dat de opzeggingsregeling, die door huurders wordt aangevochten, niet valt onder de reikwijdte van deze Richtlijn omdat deze betrekking heeft op het - bij wet geregelde - verbintenisrechtelijke einde van deze huurovereenkomsten.

3.31

Nu deze Richtlijn totale harmonisatie behelst^[7]en de lidstaten de consument niet een hoger niveau van consumentenbescherming mogen toekennen dan in de Richtlijn is bepaald, is een aparte toets aan de bepalingen over oneerlijke handelspraktijken (Afdeling 3A van titel 3 Boek 6 BW) niet meer aan de orde.

Richtlijn informatieplichten

3.32

Het standpunt van de huurders dat niet duidelijk is gemaakt hoe en onder welke voorwaarden opzegging mogelijk is, wordt evenmin gevolgd. Artikel 3 lid 3 aanhef Pro en onder e van de Richtlijn informatieplichten bepaalt namelijk dat deze niet van toepassing is op overeenkomsten voor het doen ontstaan, het verkrijgen of het overdragen van onroerend goed of rechten op onroerend goed. In artikel 6:230h lid 2 aanhef en onder f BW is deze regel in de Nederlandse wet geïmplementeerd. Bij de huurovereenkomst van een jaarplaats op een camping verkrijgt de huurder op grond van een overeenkomst het gebruiksrecht van een onroerende zaak, zodat de bepalingen voor overeenkomsten tussen handelaren en consumenten (Afdeling 2b van titel 5 Boek 6 BW), gelezen in het licht van en uitgelegd conform deze Richtlijn, niet van toepassing zijn in deze situatie.

conclusie consumentenrecht

3.33

ALO heeft op grond van het voorgaande met de opzegging of met het niet-aanbieden van de gevraagde schadevergoeding niet in strijd met de artikelen 6:230h e.v., 6:233 en 6:193a e.v. BW, zoals uitgelegd in het licht van deze Richtlijnen, gehandeld, zodat de daarop gerichte vorderingen van de huurders zullen worden afgewezen.

opzegging: niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

3.34

De huurders hebben een beroep gedaan op omstandigheden waardoor volgens hen de opzegging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is:

- met goedkeuring van de verhuurder zijn op de standplaatsen voor aanzienlijke bedragen complete vakantiehuizen gebouwd;

- de kampeermiddelen zijn (inmiddels) veelal niet-verplaatsbaar;

- ALO heeft het vertrouwen gewekt dat zij lang konden blijven recreëren en de huurders hebben daarom grote investeringen gedaan;

- de investeringen van de huurders komen ook ten goede aan ALO, vanwege de uniforme uitstraling en omdat daarmee de verhuurbaarheid en de aantrekkelijkheid van de camping wordt vergroot;

- ALO verlangt van de huurders dat zij de kampeermiddelen onderhouden;

- in de eerste twee jaar na de overname bleef alles bij het oude, maar vanaf toen is ALO gaan aandringen op een nieuwe huurovereenkomst;

- er is aan de huurders geen concreet en haalbaar plan gepresenteerd;

- de huurders hebben contractsvrijheid dus moeten ook de vrijheid hebben om geen nieuwe overeenkomst te aanvaarden;

- de opzegging is gedaan zonder zwaarwegende grond;

- de huurders zitten in een afhankelijke relatie en hebben na opzegging geen alternatief dan ontmanteling en vertrek;

- er zijn weinig alternatieven om de kampeermiddelen elders op een jaarplaats te plaatsen;

- de enige manier waarop de huurders hun investering terug konden krijgen is via een verkoop op de camping, wat zeer gebruikelijk was;

- ten tijde van de overname heeft ALO geen voorziening getroffen ten behoeve van de huurders vanwege de economische gevolgen van een door ALO in het eigen belang gedane huuropzegging;

- er is aan de huurders geen enkele redelijke compensatie geboden, terwijl Capfun dat wel heeft gedaan bij een andere overgenomen camping.

De huurders vorderen op grond van deze omstandigheden een verklaring voor recht dat de opzegging is gedaan in strijd met de redelijkheid en billijkheid dan wel een veroordeling tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de (nader vast te stellen) marktwaarde van de kampeermiddelen in het economisch verkeer, bij behoud van de jaarplaats. ALO heeft het standpunt van de huurders betwist.

3.35

Ook als de wet (of een duurovereenkomst) voorziet in een regeling van opzegging kunnen, als de wet en wat tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van artikel 6:248 lid 1 BW Pro meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden. Dat kan betekenen dat opzegging slechts mogelijk is als een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.^[8]

3.36

Aan de opzegging door ALO hoefden geen nadere eisen te worden gesteld noch is het gebruikmaken van de wettelijke opzegbevoegdheid uit artikel 7:228 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof sluit zich namelijk aan bij de overwegingen van de kantonrechter onder 5.3.6 van het vonnis en neemt die over. Daarbij overweegt het hof dat in de grieven 5, 6 en 7 geen argumenten worden aangevoerd, die niet al in de beoordeling van de kantonrechter in r.o. 5.3.6 zijn betrokken. Daar wordt nog aan toegevoegd dat - zelfs als ervan uit zou moeten worden gegaan dat de wettelijke bepaling wel ruimte zou bieden voor aanvullende eisen aan de opzegging op grond van redelijkheid en billijkheid (bij gebrek aan (mondelinge) afspraken daarover) - ALO in dit geval een zwaarwegende grond voor opzegging had, namelijk de weigering van de huurders om een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan. Haar wens om uniforme schriftelijke overeenkomsten te sluiten en uniforme voorwaarden voor al haar huurders overeen te komen, rechtvaardigt de opzegging van de huurders die weigerden een nieuwe overeenkomst te tekenen
,althans haar wens om uniforme schriftelijke overeenkomsten te sluiten en uniforme voorwaarden overeen te komen, weegt zwaarder dan het belang van de huurders bij ongewijzigde voortzetting van de mondelinge huurovereenkomst. Verder heeft ALO, nadat de huurders het aanbod van voortzetting van de huurovereenkomst op basis van een schriftelijk contract met de Recron-voorwaarden hadden afgewezen, een redelijke opzegtermijn van 15 maanden gehanteerd en heeft zij een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van € 1.760.- aangeboden zodat ook in die zin rekening is gehouden met de belangen van de huurders. Het aanvaarden van het aanbod had bovendien veel van de nu geuite bezwaren van de huurders kunnen voorkomen, omdat de nieuwe overeenkomst (inclusief de Recron-voorwaarden) op een aantal onderdelen meer bescherming bij beëindiging door de verhuurder bood met het opnemen van limitatieve opzeggingsgronden (terwijl de wet hier geen opzeggingsgrond vereist), een langere opzeggingstermijn dan de wet voorschrijft en een vergoedingsregeling bij opzegging vanwege herstructurering (die in de wet ontbreekt). De huurders hebben zelf een andere keuze gemaakt. Dat in de bij de nieuwe overeenkomst behorende Recron-voorwaarden mogelijk oneerlijke bedingen zijn opgenomen, maakt het voorgaande niet anders. Onder verwijzing naar het oordeel van de kantonrechter op dit punt (r.o. 5.3.6 op p.8 bovenaan van het vonnis), dat het hof overneemt, is het hof van oordeel dat - als dat al zo zou zijn - daartegen voldoende rechtsbescherming openstaat voor de huurders. In ieder geval is dat geen reden om in deze zaak anders over de opzegging door ALO te oordelen. Zowel de vordering tot het afgeven van een verklaring voor recht dat de opzegging is gedaan in strijd met de redelijkheid en billijkheid als de vordering tot een veroordeling tot betaling van schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.

opzegging: geen misbruik van bevoegdheid/misbruik van machtspositie

3.37

Volgens de huurders heeft ALO ook misbruik gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomsten op te zeggen. Dat zou er onder meer in zitten dat zij een verkoopverbod heeft opgelegd, dat de onjuiste mededeling is gedaan dat de huurovereenkomst zou aflopen als de zittende huurders niet zouden tekenen voor een nieuwe huurovereenkomst en dat op de huurders oneigenlijke druk is uitgeoefend. Zij zitten in een afhankelijke positie, hebben niet-verplaatsbare kampeermiddelen en hebben ook geen alternatief. Het hof begrijpt de stelling van de huurders verder zo dat ALO niet eerlijk heeft onderhandeld zodat de weigering van de huurders om de nieuwe huurovereenkomst en de Recron-voorwaarden te aanvaarden in redelijkheid niet mag leiden tot een opzegging van de huurovereenkomst, vanwege de onevenredigheid in de belangen. ALO heeft dit standpunt van de huurders betwist.

3.38

Het hof neemt geen misbruik van bevoegdheid aan. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW Pro). Uit het voorgaande volgt dat ALO op de juiste wijze gebruik heeft gemaakt van de wettelijke bevoegdheid die haar toekomt om de huurovereenkomsten op te zeggen, zonder in strijd te komen met enige toezegging of andere wettelijke bepalingen (waaronder de bepalingen van consumentenbescherming). Hiervoor is al overwogen dat de opzegging niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het klopt dat de mededeling van ALO in de brief van 22 maart 2023, dat de huurovereenkomst zonder nieuw contract zou eindigen op 1 april 2023, onjuist is, en begrijpelijk is dat de huurders daardoor op het verkeerde been gezet kunnen zijn. Tegelijkertijd heeft ALO geen uitvoering gegeven aan die brief/dat onjuiste uitgangspunt en bij e-mail van 6 juni 2023 wel het juiste opzeggingskader en de juiste opzeggingstermijn genoemd. Van enig misbruik van ALO met betrekking tot een (voorgenomen) verkoop van een onderkomen door een zittende huurder is evenmin gebleken (zie daarover verder hierna onder 3.43) zodat ook dat niet in de weg kan staan aan de rechtsgeldigheid van de opzegging.

3.39

Het hof begrijpt het gestelde in randnr. 21 van de hogerberoepsdagvaarding zo dat daarmee, naast een beroep op de Unierechtelijke consumentenbescherming, wordt betoogd dat de opzegging door ALO misbruik van een economische machtspositie oplevert. Voor zover de huurders daarmee een beroep hebben willen doen op (schending van het verbod in) artikel 24 Mededingingswet Pro en artikel 102 Verdrag Pro betreffende de werking van de EU stuit dat af op de stelplicht. Degene die zich op het standpunt stelt dat een ander in strijd met het mededingingsrecht handelt, moet dit onderbouwen met de relevante (economische) feiten en omstandigheden, opdat een voldoende adequaat en gefundeerd (economisch) partijdebat en daaropvolgend rechterlijk oordeel mogelijk worden gemaakt.^[9]Die onderbouwing ontbreekt in het betoog van de huurders.

opzegging: eindconclusie

3.4

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd. Dat betekent dat de vordering van de huurders dat ALO de huurovereenkomsten niet nogmaals kan opzeggen, wordt afgewezen. Bovendien vloeit uit het bovenstaande voort dat ALO niet verplicht is aan de huurders een schadevergoeding te betalen.

ontruiming

3.41

Omdat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en inmiddels zijn geëindigd, moeten de huurders hun jaarplaatsen ontruimen. Het hof zal daarvoor een ontruimingstermijn van zes maanden aanhouden te rekenen vanaf de datum van dit arrest. De huurders zelf hebben die termijn namelijk aangedragen, als de opzegging rechtsgeldig zou zijn, en daartegen heeft ALO geen verweer gevoerd. ALO heeft overigens in de memorie van antwoord en op de zitting bij het hof (opnieuw) aan de huurders het aanbod gedaan om ter voorkoming van ontruiming alsnog de nieuwe huurovereenkomst met Recron-voorwaarden te tekenen. Desgewenst kan de ontruimingstermijn van zes maanden door partijen worden gebruikt om te onderzoeken of dat aanbod nog steeds op tafel ligt.

3.42

Daarbij tekent het hof aan dat de rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten niets afdoet aan de geldigheid van een nieuwe huurovereenkomst die een huurder aangaat of al is aangegaan. De veroordeling tot ontruiming leidt dus uitzondering als voor het verstrijken van de ontruimingstermijn een nieuwe huurovereenkomst is of wordt aangegaan.

afwijzing verklaring voor recht over verkoop en eisen aan huurders

3.43

Er is geen grond voor het afgeven van een verklaring voor recht dat ALO een (voorgenomen) verkoop van een onderkomen van een zittende huurder niet op voorhand kan verbieden en geen onredelijke eisen kan stellen aan een nieuwe huurder en huurovereenkomst. Dat sprake is van een verkoopverbod heeft ALO gemotiveerd weersproken, onder meer door er naar te verwijzen dat in 2024 22 kampeermiddelen zijn verkocht waarbij de gehuurde plaats is behouden, en te wijzen op de verkopen van huurders [appelanten5] en huurder [appellant2] van hun kampeermiddel in 2025. De huurders hebben verder terecht erkend dat het ALO vrij staat om met nieuwe huurders een (Recron-) overeenkomst te sluiten, terwijl in hoger beroep niet concreet is toegelicht dat of welke onredelijke eisen ALO aan de huurder of de huurovereenkomst stelt. Omdat niet is gebleken dat ALO zich zo heeft gedragen of zal gaan gedragen is er geen sprake van misbruik van bevoegdheid noch is er anderszins reden om de gevorderde verklaring voor recht af te geven.

financieel: huurprijsverhoging 9,9%

3.44

De huurders maken bezwaar tegen de huurprijsverhoging van 9,9% in 2022 en 2023 omdat de kantonrechter niet is nagegaan op welke basis ALO gerechtigd zou zijn om die door te voeren. De huurders wijzen erop dat ALO kennelijk meent dat zij de huurprijs eenzijdig kan wijzigen, maar er moet worden getoetst aan de consumentenrichtlijnen. Er wordt geen inzicht geboden in de wijze waarop van deze bevoegdheid gebruik wordt gemaakt. Daardoor is onduidelijk hoe de prijs wijzigt waardoor de huurders niet kunnen inschatten wat de economische gevolgen zijn. De investeringen in het park die door de verhuurder zijn gedaan horen tot het normale ondernemingsrisico en bieden geen basis voor niet-transparante huurprijsverhogingen, aldus de huurders.

3.45

Volgens ALO hebben de huurders niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat ALO gerechtigd was de huurprijs te wijzigen. Het hof leest in grief 11 echter wel een bezwaar van de huurders tegen dit oordeel van de kantonrechter. Ter zitting heeft ALO bevestigd dat tussen partijen contractueel niets is vastgelegd. Ook van concrete mondelinge afspraken is niet gebleken. Wel heeft ALO een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid met de stelling dat de huurprijs verhoogd mag worden als de investeringen niet meer ‘uit kunnen’. Voorzover ALO er daarmee op doelt dat de huurovereenkomst ook de rechtsgevolgen heeft die uit redelijkheid en billijkheid voortvloeien (artikel 6:248 lid 1 BW Pro), miskent het dat redelijkheid en billijkheid niet tot gevolg kunnen hebben dat een verhuurder eenzijdig de huurprijs kan wijzigen, dus zonder dat daarover enige afspraak is gemaakt. Dat
- voor zover al van toepassing op de door ALO gedane investeringen - sprake is geweest van een (redelijk) aanbod in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro of van een ander aanbod van verhuurder aan de huurders waarvan weigering mogelijk naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is gesteld noch gebleken. Er is dus geen wettelijke of contractuele grondslag voor de bevoegdheid van ALO tot huurprijsverhoging.

3.46

Als het hof er veronderstellenderwijs vanuit zou gaan dat tussen partijen wel gold dat ALO de huurprijs mocht verhogen, dan is de Richtlijn oneerlijke bedingen relevant. Voor een consument is namelijk van wezenlijk belang dat hij, vóór sluiting van een overeenkomst, kennisneemt van alle contractsvoorwaarden en de gevolgen van sluiting van die overeenkomst. Dat betekent onder meer dat in de overeenkomst de concrete werking van het mechanisme waarop een wijzigingsbeding betrekking heeft op een transparante wijze wordt uiteengezet, zodat de consument op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria de economische gevolgen die voor hem uit de overeenkomst voortvloeien, kan inschatten.

3.47

Het HvJ EU heeft over de oneerlijkheidstoets en het transparantiebeginsel bij een wijzigingsbeding overwogen:

“26 (…) met het oog op de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding zoals dat aan de orde in het hoofdgeding, het met name relevant is of de redenen waarom of de manier waarop de met de te verstrekken dienst verbonden kosten worden aangepast, gespecificeerd waren en of de consumenten over het recht beschikten om de overeenkomst te beëindigen.

(…)28 In het kader van de beoordeling van het „oneerlijke” karakter (..) het bijgevolg van wezenlijk belang [is] dat een consument over de mogelijkheid beschikt om op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria de wijzigingen van de AV door een verkoper inzake de met de te verstrekken dienst verbonden kosten te voorzien.(…)31 (…) het staat aan de verwijzende rechter om (…) het oneerlijke karakter te beoordelen van een beding in de AV van consumentenovereenkomsten waarin een verkoper in een eenzijdige wijziging voorziet van de met de te verstrekken dienst verbonden kosten zonder duidelijk de wijze van vaststelling van die kosten, noch een geldige reden voor die wijziging te specificeren. In het kader van die beoordeling dient de verwijzende rechter met name na te gaan of, in het licht van alle bedingen in de AV van de consumentenovereenkomsten waarvan het betrokken beding deel uitmaakt, alsook in het licht van de nationale wettelijke regeling die de rechten en plichten bepaalt welke eventueel bovenop de rechten en plichten in de betrokken AV gelden, de redenen waarom of de wijze waarop de met de te verstrekken dienst verbonden kosten worden aangepast, op een duidelijke en begrijpelijke manier zijn gespecificeerd en of de consumenten, in voorkomend geval, het recht hebben om de overeenkomst te beëindigen.”^[10]

3.48

Aan de huurders is op geen enkele wijze bij het aangaan van de huurovereenkomst op een duidelijke en begrijpelijke manier gespecificeerd om welke redenen de huurprijs kan worden aangepast, of de wijze waarop dat dan gebeurt. Ook is niet duidelijk gemaakt of de huurders in zo’n geval het recht hebben om de overeenkomst te beëindigen. In de veronderstelde situatie is het wijzigingsbeding daarom niet transparant en dus oneerlijk zodat ALO daarop geen beroep zou toekomen. Het hof legt het petitum van de huurders zo uit dat de bedoeling is dat appellanten 2 tot en met 9 niet de huurprijsverhoging hoeven te betalen, zij het toegespitst op de huurprijsverhogingen van 9,9% over 2022 en 2023, waartoe de huurders zich met hun toelichting hebben beperkt. In zoverre zal een verklaring voor recht worden afgegeven.

financieel: nutsvoorzieningen

3.49

Volgens de huurders heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het gebrek aan inzicht in de kostenopbouw van nutsvoorzieningen de doorbelaste kosten nog niet onredelijk maakt. Zij hebben wat de kosten van nutsvoorzieningen betreft, mede gelet op artikel 5 van Pro de Richtlijn informatieplichten, recht op controleerbaar inzicht in het eigen verbruik, bijvoorbeeld met overlegging van de onderliggende facturen of met andere bescheiden. Dat inzicht hebben zij niet gehad; enige factuur hebben zij niet getekend. Ook is niet duidelijk waarop ALO de in rekening gebrachte prijzen van elektra, gas en water baseert, nu die afwijken van de volgens huurders geldende (maximum) prijzen.
ALO wijst erop dat zij met de nieuwsbrief van september 2022 de huurders heeft geïnformeerd over de tarieven van 2023, en met e-mails in september 2023 en juli 2024 over respectievelijk de tarieven van 2024 en 2025. Omdat de huurders die tarieven ook hebben betaald, heeft ALO afgeleid dat zij er mee instemden. Ook over de opbouw van de tarieven is ALO duidelijk geweest. De manier waarop de tarieven zijn berekend zijn voor de recreatiepraktijk gebruikelijk en redelijk en de kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat geen sprake is van afrekening van werkelijk verbruik.

3.5

Uit de gedingstukken maakt het hof op dat het de huurders te doen is om de doorbelasting van de kosten voor nutsvoorzieningen vanaf 2021. Ten eerste willen zij een verklaring voor recht dat doorbelasting zonder kenbare onderbouwing in strijd is met (de maatstaven van) de redelijkheid en billijkheid zodat appellanten 2 tot en met 9 die niet hoeven betalen, ten tweede vorderen zij het alsnog verstrekken van inzicht in de kostenopbouw van de nutsvoorzieningen vanaf het jaar 2021 onder overlegging van de facturen die ALO ontving van de nutsbedrijven alsmede de wijze waarop zij de kosten over de huurders heeft verdeeld. Het hof zal ALO veroordelen tot het verstrekken van het gevorderde inzicht. Omdat deze vordering van de huurders wordt toegewezen, hebben zij geen (zelfstandig) belang meer bij het afgeven van de verklaring voor recht over de nutsvoorzieningen zodat die wordt afgewezen. Als toelichting daarop geldt het volgende.

3.51

De huurders hebben er om te beginnen op gewezen dat het uitgangspunt is dat alleen het bedrag wordt doorbelast van wat daadwerkelijk aan nutsvoorzieningen door de huurders is verbruikt. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft ALO bevestigd dat in het verleden de meterstanden werden opgenomen, het tarief werd meegedeeld en dan met terugwerkende kracht de kosten van elektra, water en gas in rekening werden gebracht. ALO heeft verder niet weersproken dat in een e-mail van 4 februari 2022, dus na overname door Capfun, aan de huurders (met als voorbeeld huurder [appelante6] ) is geschreven dat in november 2022 een eindafrekening voor water, elektra en eventueel gas wordt gestuurd ‘
obv het werkelijke verbruik’. Daarbij is opgemerkt dat op de factuur geen voorschot voor
‘deze diensten’meer staat ‘
zoals in het verleden het geval was’. Vervolgens zijn, blijkens productie 11 bij memorie van grieven, in december 2022 eindafrekeningen aan huurder [appelante6] gestuurd voor elektra, water en gas voor de achterliggende periode met als omschrijving ‘
bedrag geleverde diensten’. Het hof leidt daaruit af dat, bij gebreke van een afspraak daarover, het gebruik tussen partijen was dat alleen de kosten van daadwerkelijk verbruik (inclusief de door de energieleveranciers in rekening gebrachte vaste kosten) in rekening werden gebracht. Dat de huurders door de betaling van de toegestuurde facturen volgens ALO dus hebben ingestemd met die facturen waarin méér in rekening werd gebracht, neemt het hof niet over, al is het maar omdat uit de omschrijving op de factuur ‘
bedrag geleverde diensten’ niet op te maken is dat het meer betreft dan water, elektra en gas.

3.52

Uit de overgelegde facturen voor de afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen van huurder [appelante6] over de periode vanaf november 2021 tot en met oktober 2023 blijkt op geen enkele wijze wat het daadwerkelijke verbruik is geweest. ALO heeft verder niet aangevoerd (noch is dat gebleken) dat die facturen afwijken van wat aan andere huurders voor die periode is gestuurd. Zonder inzicht in het daadwerkelijk verbruik is niet na te gaan of de huurders deze factuurbedragen verschuldigd zijn. Daarbij komt ook dat ALO een factor 1,5-1,7 als opslag hanteert vanwege haar kosten voor (onderhoud aan) de leveringsinfrastructuur op de camping, zonder duidelijk te maken op welke grond zij gerechtigd is zo’n opslag in rekening te brengen. Verder draagt aan de onduidelijkheid van de doorbelasting van deze factuurbedragen bij dat de huurders hebben aangevoerd dat de prijzen die ALO over 2023 hanteerde (elektra € 0,53 per Kwh, water € 1,80 per m3 en gas
€ 5,75 per m3) hoger zijn dan waar zij op uitkwamen (elektra € 0,40 per Kwh (prijsplafond), water € 0,382 per m3 (waternet) en gas (op het hoogste niveau over 2023) € 2,63). ALO heeft niets tegenover deze gemotiveerde betwisting gezet. Omdat de afrekening voor nutsvoorzieningen gebaseerd moet zijn op het daadwerkelijk verbruik (inclusief de door de energieleveranciers in rekening gebrachte vaste kosten) hebben de huurders er belang bij dat ALO daarin inzicht verstrekt. Daarbij ligt ook voor de hand dat bij de afrekening de prijzen worden gehanteerd die bij ALO in rekening zijn gebracht. Daarin moet ALO ook inzage verstrekken. Het gevraagde gebod wordt aldus toegewezen, inclusief de veroordeling tot verbeurte van een dwangsom bij overtreding, waartegen geen verweer is gevoerd. Omdat uit het voorgaande volgt dat de huurders alleen het daadwerkelijke verbruik (inclusief de door de energieleveranciers in rekening gebrachte vaste kosten) hoeven te betalen en dat ALO daarin inzicht moet verschaffen bestaat er voor de huurders geen zelfstandig belang meer bij het afgeven van de gevorderde verklaring voor recht over de verhoging van de nutsvoorzieningen, zodat die wordt afgewezen.

De conclusie

3.53

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof gaat daarbij voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen.

3.54

Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten, waaronder die van het incident, moet dragen (compensatie van proceskosten), omdat partijen ieder deels gelijk hebben gekregen.

3.55

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn van 17 juli 2024, behalve de beslissingen onder 6.2 en 6.7 die hierbij worden vernietigd en beslist als volgt:

4.2

verklaart voor recht dat appellanten 2 tot en met 9 niet gehouden zijn tot betaling van de huurverhoging van 9,9% over 2022 en 2023;

4.3

gebiedt ALO om binnen één maand na betekening van dit vonnis inzicht te geven in hun daadwerkelijke verbruik van elektra, water en gas vanaf 2021 tot en met 31 december 2024 (inclusief de door de energieleveranciers in rekening gebrachte vaste kosten) onder overlegging van de relevante facturen die zij heeft ontvangen van de nutsbedrijven alsmede de wijze waarop zij de kosten heeft verdeeld, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500 per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde zich hieraan niet houdt tot een maximum van € 40.000;

4.4

veroordeelt de huurders, met uitzondering van appellant 2, appellanten 3 en appellanten 5, de door hen gehuurde standplaats op het terrein gelegen aan de Klaterweg 9 te Doornspijk uiterlijk op de dag zes maanden na de datum van dit arrest te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van ALO te stellen, tenzij een huurder uiterlijk op die dag een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde standplaats is aangegaan;

4.5

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, S.M. Evers en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.

Gerechtshof bevestigt rechtsgeldige huuropzegging jaarplaatsen camping en wijst huurprijsverhoging af